天津市第二中级人民法院

民事判决书

（2018）津02民终2643号

上诉人（原审原告）：何玮，女，1970年9月26日出生，汉族，天津市天捷车俱有限公司经理，住天津市河东区。

委托诉讼代理人：杨虎。

上诉人（原审被告）：天津市东达房地产开发有限公司，住所地天津市河东区大直沽直沽园13号楼。

法定代表人：牛世清，总经理。

委托诉讼代理人：宫伟，男，该单位职员。

委托诉讼代理人：郑乃荣，男，该单位职员。

上诉人何玮、天津市东达房地产开发有限公司（以下简称东达房地产公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院(2016)津0102民初8056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人何玮及其委托诉讼代理人杨虎、东达房地产公司的委托诉讼代理人宫伟、郑乃荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人何玮上诉请求：一、请求二审法院撤销一审判决第二项改判支持何玮一审的全部诉讼请求即请求支持被上诉人赔偿因未按时办理所有权手续的损失395450元。二、一、二审的诉讼费用由东达房地产公司承担。上诉理由：一审法院认定双方形成二手买卖关系属于认定错误，东达房地产公司故意隐瞒已经将房屋出卖给其他人的事实，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》的规定，因出卖人的原因，买受人未能取得所有权证书，出卖人应当承担违约责任。由于东达房地产公司未能按时办理房屋权属变更手续，应按照已付款总额参照逾期贷款利率支付利息及罚息。

东达房地产公司辩称：何玮购买的房屋系经产权置换的第三方的二手房，而不是何玮所说的商品房，不同意上诉人的上诉请求，请求法院驳回上诉人何玮的上诉请求。

上诉人东达房地产公司上诉请求：一、请求撤销一审判决第一项，改判驳回何玮一审的的全部诉讼请求；二、本案的一、二审的诉讼费用由何玮承担。上诉理由：双方订立的房屋买卖协议，没有逾期交房违约金的约定，何玮的该诉讼请求不予支持。何玮入住时间迟延自身存在过错，且何玮无法入住为第三人原因造成，并非东达房地产公司所致，上诉请求支持其上诉请求。

何玮辩称，根据合同法65条的规定，如果义务人因第三人的原因造成无法向权利人承担义务的，应当由义务人承担责任，因此，东达房地产公司不得以案外人未向其履行义务而免除对权利人的违约责任。何玮无法及时入住如是第三人造成的，也不能免除东达房地产公司的责任。

何玮向一审法院起诉请求：1．判令被告继续履行合同，协助原告办理坐落天津市河东区房屋的所有权变更手续；2．判令被告赔偿原告逾期交房造成的经济损失170552元；3．判令被告按照《天津市商品房买卖合同》第三条约定履行交房义务；4．案件受理费由被告承担。案件审理过程中，何玮变更第二项诉讼请求，要求被告赔偿逾期交付房屋造成的损失92000元；增加一项诉讼请求，要求被告赔偿未按时办理所有权变更手续造成的损失395450元。

一审法院认定事实：2015年4月8日，原、被告签订制式《天津市商品房买卖合同》，约定原告以1880000元的价格购买坐落天津市河东区房屋（建筑面积143.15平方米），双方约定原告于2015年4月8日一次性付清全部购房款，被告于2015年9月30日前交付房屋。双方在合同中对于逾期交付房屋的违约责任未作约定。双方就办理所有权变更手续的时间和违约责任未作约定。签订合同当日，原告向被告交付了全部购房款1880000元。双方签订合同时，涉诉房屋登记在案外人曹建伟名下。庭审中，原告确认被告在案件审理过程中已经向其交付了涉诉房屋。

2017年3月8日，东达房地产公司向案外人曹建伟提起诉讼，要求案外人曹建伟腾空涉诉房屋，并协助其办理涉诉房屋的过户手续。2017年8月10日,一审法院作出(2017)津0102民初2067号民事判决，关于东达房地产公司要求曹建伟腾空涉诉房屋的诉讼请求，因曹建伟明确表示已将涉诉房屋交付东达房地产公司，故对该项诉讼请求不予支持；关于东达房地产公司要求曹建伟协助办理涉诉房屋过户手续的诉讼请求，一审法院认为虽然双方在安置协议中约定了曹建伟应积极配合东达房地产公司办理涉诉房屋的过户手续，但在该协议中并未约定东达房地产公司应当在何时为曹建伟办理被安置房屋的所有权登记手续，东达房地产公司在安置协议中仅给曹建伟设定了义务，而未给自己设定履行义务的时间，且由于东达房地产公司安置给曹建伟的房屋尚不具备办理所有权登记的条件，故对该项诉讼请求不予支持。涉诉房屋现仍登记于案外人曹建伟名下。

一审法院认为，虽然双方就涉诉房屋的买卖关系使用了制式的商品房买卖合同文本，但是由于涉诉房屋已经在相关主管部门办理了所有权转移登记，现登记在案外人名下，故双方形成的并非商品房买卖关系，而应当形成二手房买卖关系。双方就涉诉房屋签订的买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，予以确认。合同签订后，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告如期向被告交付了全部购房款，被告亦应按照约定向原告交付涉诉房屋，但因案外人的原因被告未能按照合同约定的时间交付房屋，被告逾期交付房屋的行为，影响了原告对涉诉房屋的占有、使用和收益，故被告应当就逾期交付房屋给原告造成的损失承担赔偿责任，因双方在合同中对于逾期交付房屋的违约责任未作约定，因此依据公平原则，以逾期交付房屋期间有关主管部门公布的同地段同类房屋租金标准确定损失为宜，原告主张的每建筑平方米28元的标准未超过有关主管部门公布的涉诉房屋所在地区的房屋租金标准，故原告主张的逾期交付房屋损失92000元予以支持。按照法律规定，被告应当协助原告办理涉诉房屋的所有权变更手续，故原告要求被告协助其办理涉诉房屋所有权变更手续的诉讼请求符合双方约定及法律规定，但由于涉诉房屋现登记于案外人名下，被告无法履行协助义务，故原告该项诉讼请求现在无法支持，原告可待具备办理所有权变更手续的条件时另行提起诉讼。双方就办理所有权变更手续的时间和违约责任未作约定，故原告要求被告赔偿逾期办理所有权变更手续损失的诉讼请求，无法支持。原告撤回要求被告交付涉诉房屋的诉讼请求系真实意思表示，一审法院予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条规定，判决：“一、本判决生效之日起十五日内，被告天津市东达房地产开发有限公司赔偿原告何玮逾期交付房屋的损失92000元；二、驳回原告何玮其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8612元，由原告何玮负担6987元，由被告天津市东达房地产开发有限公司负担1625元”。

二审期间，上诉人东达房地产公司提交涉诉房屋房地产产权证一份，证明产权人为曹建伟，买卖房屋为二手房性质。

本院组织当事人进行了质证，何玮对证据真实性予以认定，对东达房地产公司主张的证明目的不予认可，认为房屋不是二手房，认为东达房地产公司隐瞒房屋已出售的事实，一房二卖。

本院认证意见：对东达房地产公司提交证据的真实性、合法性、关联性予以确认。

本院二审经审理查明的案件事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，双方使用制式的商品房买卖合同文本订立房屋买卖合同，因涉诉房屋已经登记在案外人名下，故双方形成的并非商品房买卖合同关系。一审法院对双方房屋买卖合同性质的确认并无不当。双方在合同中未就办理所有权变更手续的时间和违约责任作出约定，故何玮要求以商品房买卖性质认定并要求东达房地产公司依照商品房买卖合同的约定承担逾期交房违约金没有法律依据。东达房地产公司房屋出售方，应保证何玮能够入住买卖房屋，东达房地产公司与案外人曹建伟因纠纷未解决，何玮未能如期入住涉诉房屋，造成损失，东达房地产公司应以赔偿，一审法院判决东达房地产公司按照主管部门公布的同地段同类房屋租金标准承担逾期交付房屋期间损失并无不妥。

综上所述，二上诉人的上诉理由均不能成立，上诉请求本院不予支持。一审法院认定事实清楚，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9332元，由上诉人何玮负担7232元，由天津市东达房地产开发有限公司负担2100元。

本判决为终审判决。

审判长  包颖

审判员  王珊

代理审判员  郭鑫

二〇一八年六月十一日

书记员  陈玥