苏州市中级人民法院

民事判决书

（2017）苏05民终1647号

上诉人（原审原告）：苏州富通机电设备有限公司。

委托诉讼代理人：许月琴。

被上诉人（原审被告）：苏州新苏企业经济发展有限公司。

委托诉讼代理人：张永泉。

上诉人苏州富通机电设备有限公司（以下简称富通公司）因与被上诉人苏州新苏企业经济发展有限公司（以下简称新苏公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州市姑苏区人民法院（2016）苏0508民初4354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月13日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

富通公司上诉请求：撤销一审判决，解除《商品房买卖合同》及《补充协议》，新苏公司退还富通公司已付购房款1032500元及违约金126604元。事实和理由：《补充协议》明确约定因富通公司银行贷款无法办理，将合同中向银行贷款方式付款改为分期用工程款抵房款，若因新苏公司原因造成工程款延后，富通公司可在工程款应付月完成对应付款。该约定是对商品房付款方式的变更，一审法院已予以认定，一审法院认为富通公司没有按《商品房买卖合同》约定付款，自相矛盾。富通公司多次发函要求新苏公司通知电梯进场，因所建房屋至今没有完工，新苏公司不通知交货，导致富通公司无法收到剩余电梯款以支付商品房房款。涉案房屋到年底都不能完工，即使富通公司按照约定时间付款，新苏公司也无法交付房屋。新苏公司不依约交付房屋，富通公司按约定解除商品房买卖合同合法有效，新苏公司没有在规定的时间诉讼和仲裁，合同应该解除。

新苏公司辩称：商品房买卖合同和电梯工程合同的权利义务有一定的共同性，两份合同应同时履行或同时解除。富通公司没有按照《商品房买卖合同》的约定支付房款，其要求解除合同于法无据，请求维持原判，

富通公司向一审法院起诉请求：１．判令新苏公司立即退还富通公司已付购房款1032500元；２．判令新苏公司立即支付违约金126604元。诉讼中，富通公司增加要求确认《商品房买卖合同》及《补充协议》于2016年3月25日解除的诉讼请求。

一审法院认定事实：2013年12月，富通公司与新苏公司签订认购协议书3份，富通公司向新苏公司认购人民路3168号吴地商务广场2105室、2106室、2107室房屋，付款方式为按揭。

2014年3月，富通公司与新苏公司签订编号为苏姑苏合同201403280001、201403280002、201403280003的《商品房买卖合同》三份（新苏公司已经取得预售许可证），约定富通公司向新苏公司购买人民路3168号吴地商务广场2105室、2106室、2107室商品房，价款分别为2700253元、1385295元、2244660元，三套商品房总价款为6330208元，合同签订当日支付首付款，余款于2014年9月30日、2015年3月1日、2015年12月31日前分三次支付。合同第八条约定，出卖方应当在2015年12月31日前交付房屋。第九条约定，出卖方未按约定将商品房交付买受方使用，逾期不超过60天，每逾期一天按总价款万分之二支付违约金，合同继续履行；逾期超过60天后，买受方有权解除合同，自买受方解除合同通知书到达之日起30天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按合同约定房屋总价款的2%向买受方支付违约金，造成其他损失的另行依法承担赔偿责任，买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限之第二天起至房屋实际交付日止，每逾期一天出卖方向买受方支付房屋总价款万分之五的违约金。

又查明：2013年9月17日，富通公司、新苏公司签订《商场垂直电梯设备买卖合同》，新苏公司向富通公司购买品牌为江南嘉捷的电梯设备，价款413万元。合同第三条对货款支付方式进行了约定，并约定合同款项除质保金外作为卖方购买新苏吴地办公楼购房款，卖方承诺不计取买方任何利息。同日，双方还签订了《商场垂直梯安装工程合同》，价款为64.50万元。

上述《商场垂直电梯设备买卖合同》、《商场垂直梯安装工程合同》签订后，富通公司（乙方）与新苏公司（甲方）“就双方于2013年签订的新苏吴地电梯设备及安装合同中双方约定的关于工程款用于购房的条款，因乙方现银行贷款无法办理”，又签订《补充协议》，内容为：“一、甲乙双方约定将合同中向银行贷款方式付款改为乙方向甲方分期付款方式。二、乙方所购商品房总价为6330208元，首付款不低于总房款的16%，即1032500元，剩余房款5297708元；三、双方约定乙方以分期付款方式支付购房款，具体为：1、商品房买卖合同签订之日支付首付款1032500元，2、乙方设备自工厂发货前10天内支付2116500元（2014年9月底前），3、乙方电梯设备安装完成且甲方验收合格、移交全套资料给甲方后10天内支付1387250元（约2015年3月初前），4、剩余房款1793958元在2015年12月前付清，5、剩余房款793958元利率按年利率6.15%计算，自2014年5月1日起，至乙方支付完成全部购房款日期止，……四、违约责任：1、按双方的设备及安装合同以及购房合同约定执行，2、乙方在双方约定期限内未能支付完购房款，甲方有权不予办理乙方的交房手续，该房产的所有权仍属于甲方，3、乙方不能因为工程款抵做房款造成新苏吴地电梯设备及安装合同的正常履行，否则乙方赔偿由此给甲方造成的全部损失，4、因甲方原因造成工程款延后的，乙方可在甲方工程款应付月完成对应付款。

新苏公司于2014年4月2日15时19分、4月3日10时20分通过银行转账分别向富通公司支付电梯款491500元、441000元，合计1032500元，富通公司则于4月2日15时41分、4月3日10时37分也通过银行转账向新苏公司支付购房款491500元、441000元，合计1032500元。

2015年7月2日，富通公司向新苏公司发出关于合同履行问题的联系函，称新苏公司一直不通知其排产交付电梯，导致合同无法履行，要求新苏公司予以回复。2016年1月7日，富通公司向新苏公司发出关于履行商品房买卖合同的函，称合同约定的交房期限已届至，要求新苏公司立即履行合同交房义务，并依照合同第九条的约定支付违约金，逾期60天仍不交房将依据合同第九条第1款的约定通知解除合同，主张退还已付房款并承担违约金。3月24日，富通公司向新苏公司发出解除商品房买卖合同通知书，通知新苏公司因延期交房构成违约，故解除其与新苏公司签订的三份商品房买卖合同。该通知于次日由新苏公司签收。

2016年8月10日（本案诉讼中），新苏公司向富通公司发出解除合同通知书，称其于2014年2月11日通知富通公司安排生产电梯，至今未排产交货，已严重违约，故通知富通公司解除《商场垂直电梯设备买卖合同》、《商场垂直电梯设备买卖合同》及《补充协议》，要求退还已付排产款1032500元并承担违约责任。

审理中，富通公司坚持解除《商品房买卖合同》；对于《商场垂直电梯设备买卖合同》、《商场垂直电梯安装工程合同》，虽然新苏公司主张解除，但富通公司坚持要求继续履行。

上述事实，由富通公司、新苏公司均提交的《商品房买卖合同》3份、《补充协议》1份、苏州银行补充专用凭证3份、苏州富通机电设备有限公司提交的交易单2份、函3份及快递查询单、苏州新苏企业经济发展有限公司提交的认购协议书3份、《商场垂直电梯设备买卖合同》、《商场垂直梯安装工程合同》各1份、江苏银行网上银行电子回单2份、解除合同通知书及快递凭证、当事人陈述在案证实。

一审法院认为：富通公司、新苏公司于2014年3月签订的三份《商品房买卖合同》均成立有效，依法受到保护。双方签订的《补充协议》，对购房款支付方式等的约定真实、合法，亦受到法律保护。

富通公司、新苏公司在《商品房买卖合同》中约定，富通公司于合同签订当日支付首付款，余款于2014年9月30日、2015年3月1日、2015年12月31日前分三次支付，新苏公司应当在2015年12月31日前交付房屋，合同内容表明富通公司、新苏公司互负履行义务，有先后履行顺序。除最后一笔购房款与交付房屋同时履行以外，其余购房款富通公司的付款义务在先，新苏公司的交房义务在后。房屋买卖合同系双务合同，买卖双方各自享有权利并按约承担义务。在上述买卖合同的履行过程中，除首付款以外，富通公司未按约支付其余购房款，新苏公司作为后履行的一方有权拒绝交付房屋，故新苏公司以行使后履行抗辩权为由，主张其有权不予交付房屋且不承担违约责任的意见，一审法院予以采纳。

富通公司主张其未按约支付购房款，系因新苏公司未按约履行《商场垂直电梯设备买卖合同》所致，只要新苏公司支付了电梯款，富通公司就会按约支付购房款，但《商场垂直电梯设备买卖合同》、《商场垂直梯安装工程合同》与《商品房买卖合同》虽在付款上有一定的关联性，两组合同仍相互独立，在上述不同的法律关系中，双方各自依照合同承担不同的义务。在《商场垂直电梯设备买卖合同》的履行过程中，新苏公司是否存在违约并不属于本案理涉范畴，即如富通公司所述，因新苏公司违约致富通公司未能履行支付购房款义务的，也仅能作为富通公司未按约支付购房款行为的抗辩事由，免除富通公司的违约责任，但并不妨碍新苏公司行使履行抗辩权，不予交付房屋。富通公司于2016年3月24日以新苏公司未交付房屋为由向新苏公司发出解除商品房买卖合同通知书，其解除不符合合同法规定的解除合同的实质性条件，故不发生解除合同的效力。

综上，一审法院对于富通公司要求确认《商品房买卖合同》及《补充协议》于2016年3月25日解除，并要求新苏公司返还已付购房款1032500元、承担违约金126604元的诉讼请求，均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条的规定，判决：驳回苏州富通机电设备有限公司的诉讼请求。案件受理费15232元，减半收取7616元，由苏州富通机电设备有限公司负担。

二审中，富通公司提交了解除合同通知书、邮寄单、签收单、照片、起诉状、反诉状、网上银行电子回单、联系函、律师函、传票，证明新苏公司已发通知要求解除《商场垂直电梯设备买卖合同》、《商场垂直电梯安装合同》，富通公司已起诉要求继续履行合同；新苏公司没有履行电梯合同是导致富通公司购房款没有着落的一个原因。新苏公司质证认为：照片显示的现状有无变化不太确定，房屋目前尚未竣工；对其他证据真实性无异议，电梯合同中的权利义务关系需要在另一案件中裁判，不应在本案中一并审理和认定。

二审经审理查明的事实与一审相一致。

本院认为：富通公司与新苏公司签订的《补充协议》约定“因新苏公司原因造成工程款延后的，富通公司可在新苏公司工程款应付月完成对应付款。富通公司在约定期限内未能支付完购房款，新苏公司有权不予办理富通公司的交房手续。”新苏公司主张按照《补充协议》应由富通公司先支付购房款，新苏公司再支付电梯款。富通公司则认为应由新苏公司先将每笔工程款付给富通公司，富通公司再付房款给新苏公司，因新苏公司原因造成工程款延后，富通公司支付购房款时间也相应延后。但是，即使按照富通公司上述主张，房款支付与工程款支付之间存在关联性，《补充协议》仍约定了房款支付与房屋交付间存在先后履行顺序。即使因新苏公司违反垂直电梯买卖及安装合同的约定导致富通公司未能履行支付购房款义务，新苏公司仍有权就《商品房买卖合同》行使先履行抗辩权，不予交付房屋。富通公司于2016年3月24日以新苏公司未交付房屋为由向新苏公司发出解除商品房买卖合同通知书，其解除不符合合同法规定的解除合同的法定条件，新苏公司未起诉提出异议也不导致富通公司所发的通知产生解除合同的法律效力，对富通公司要求确认《商品房买卖合同》及《补充协议》于2016年3月25日解除的请求不应予以支持。富通公司还提出根据房屋的施工现状，即使其支付购房款，新苏公司也无法按约交付房屋。本院就此认为，即使富通公司有确切证据证明新苏公司已无法按约履行债务，富通公司也应先中止履行并通知新苏公司，并视新苏公司的履行情况或提供担保情况依法提出解除合同。富通公司直接要求解除合同没有法律依据，本院不予支持。

综上，富通公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费15232元，由上诉人苏州富通机电设备有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长  沈维佳

审判员  曾雪蓉

审判员  黄学辉

二〇一七年五月四日

书记员  陆晓婷