苏州市中级人民法院

民事判决书

（2016）苏05民终3442号

上诉人（原审被告）苏州朗华置业有限公司。

委托代理人仲剑峰。

委托代理人尼东方，该公司员工。

被上诉人（原审原告）柯颉辰。

上诉人苏州朗华置业有限公司（以下简称朗华公司）因与被上诉人柯颉辰房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2015）吴木民初字第458号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年4月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，2012年5月14日，朗华公司（出卖方）与柯颉辰（买受方）签订商品房买卖合同一份，该合同的主要内容为：买受方购买的商品房公安门牌号为苏州市吴中区木渎镇绿色家园19幢803室房屋，建筑面积129.46平方米，该商品房为装修房，房屋总价款1355000元；第十五条约定：1.出卖方应当在该商品房交付使用之日起60天内向该商品房所在区的房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记。如因出卖方的责任，致使买受方不能在期房交付使用或现房销售合同签订之日起90天内申请房屋所有权转移登记的，按逾期时间，分别作如下处理：（1）逾期不超过120天，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120天后，买受方有权解除合同，……买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之一的违约金。2.出卖方应在该商品房交付使用之日起120天内向该商品房所在的区的土地权属登记机构申请土地使用权登记，如因出卖方的责任，致使买受方不能在期房交付使用或现房销售合同签订之日起180天内申请土地使用权转移登记的，按逾期时间，分别作如下处理：（1）逾期不超过180天，自本条款规定的土地使用权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180天后，买受方有权解除合同，……买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本条款规定的房屋所有权转移登记申请最后期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之一的违约金。买受方声明：买受方家庭（含本人、配偶、未成年子女）有本市户籍，目前在本市市区拥有〇套住房。买受方承诺：以上有关买受方及其家庭、住房等信息如有不实，买受方愿意承担包括不能办理房地产转移登记在内的相应法律责任及经济责任。合同中，买受人声明及承诺部分字体均进行了加粗。

另查明，本案争议房屋于2013年9月30日由原审被告交付原审原告柯颉辰，并由原审原告向原审被告支付契税20274.76元。当日，嘉润公司出具收据二份。二份收据均载明交款人柯颉辰，收款事由一份注明代理费300元，另一份注明预收办证费400元。该房屋分别于2014年7月21日、2014年8月14日办理了房屋所有权登记和国有土地使用权登记。根据登记信息，该房屋坐落于苏州市吴中区木渎镇绿色家园19幢803室，建筑面积129.14平方米，柯颉辰单独所有。

又查明，原审原告在购房时，其在本市已经拥有一套住房，应按照二套房缴纳契税，故原审原告于2013年9月11日向原审被告补缴契税20274.77元。

审理中，原审法院分别至苏州市吴中区住房和城乡建设局、苏州市国土资源局吴中分局调查得知，本案争议的房屋向相应部门提交房屋登记申请书（转移登记）材料和土地使用权登记申请相关材料的时间分别为2014年6月7日、2014年8月14日。双方当事人对上述调查材料真实性无异议。

审理中，双方一致确认，根据合同约定，原审原告所购买的房屋申请房屋所有权、土地使用权转移登记时间分别逾期159天、137天。

以上事实，有原审原告提供的商品房买卖合同、不动产统一发票、收款收据、收据、银行刷卡回单、房屋所有权证书、土地使用权证书，原审法院调查材料等证据及双方当事人陈述予以佐证。

原审原告柯颉辰的诉讼请求为：请求判令原审被告支付原审原告逾期办理房屋所有权证违约金21544.50元（以约定购房款13555000元为基数，按照每日万分之一，自2013年12月30日起至2014年6月7日止，共计159天）；原审被告支付原审原告逾期办理土地使用权证违约金18563.50元（以约定购房款1355000元为基数，按照每日万分之一，自2014年3月30日起至2014年8月14日止，共计137天）。

原审法院认为，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人未能按期取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任，但该条规定并没有明确出卖人直接负有为买受人办理房屋权属证书的义务。根据本案《商品房买卖合同》第十五条的约定，出卖人负有按期申请房屋所有权初始登记的义务，但房屋所有权转移登记的申请主体仍为买受人，只有因出卖人的责任，致使买受人不能按期申请房屋所有权转移登记的，出卖人才承担违约责任。因此，出卖人并无为买受人办理房屋所有权转移登记的当然义务，除非双方之间形成委托办证关系。

本案中，朗华公司主张柯颉辰实际委托嘉润公司办理房屋产权证书。原审法院认为，虽然代理费和办证费系以嘉润公司名义收取，但朗华公司要求业主办理入住手续时携带办证所需费用及资料，到场办理办证事宜，告知业主嘉润公司是朗华公司为业主提供的办证公司，上述办证事宜均是以朗华公司的名义告知业主。且嘉润公司系在朗华公司的交房现场办理委托业务，并无证据证明朗华公司已向业主明示，办证事宜系嘉润公司以自己的名义独立接受委托。结合以上情形足以使柯颉辰有理由相信嘉润公司是朗华公司指定的办证公司，与其形成委托办证关系的是朗华公司。至于朗华公司与嘉润公司之间的关系，本案不予理涉。

本案中，原审原告在购房合同中声明其所购买的房屋为首套房，故原审被告在交房时按照首套房税率向原审原告代收了契税。后，原审原告在2013年11月9日补缴了契税差额。根据原审原告补缴契税的时间，可以认定原审被告已经及时履行了通知原审原告补缴契税的义务。因原审原告在全额缴纳契税前，原审被告无法为原审原告办理相关产证。由此造成的办证逾期，应由原审原告承担相应责任。故在计算原审被告逾期办证天数时，应将原审原告交房后至补缴契税前的期间扣除。在扣除上述期间后，原审被告为该房屋申请房屋所有权、土地使用权转移登记时间分别逾期119天、97天。根据合同约定，原审被告应以合同约定总价款为基数，按照每日万分之一向原审原告支付违约金。经核算，原审被告应支付原审原告违约金共计29268元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原审法院判决：原审被告苏州朗华置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原审原告柯颉辰违约金29268元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费802元，由原审原告柯颉辰负担270元，原审被告苏州朗华置业有限公司负担532元。

上诉人朗华公司不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、上诉人没有直接为被上诉人办理房屋权属证书的义务，被上诉人才是办理房屋权属证书的义务人和权利人。上诉人仅仅是出于方便被上诉人的角度，为被上诉人推荐了代办证公司-嘉润公司，是否与嘉润公司建立委托代理关系由被上诉人自行决定。二、被上诉人与嘉润公司办理了委托手续，交纳了相关费用，实际委托嘉润公司办理房屋权属证书。本案应当追加嘉润公司为第三人，进一步查明委托办证的事实和逾期办证的原因。原审法院错误认定上诉人负有为被上诉人办理权属证书的责任，继而错误判定上诉人承担逾期办证违约责任。三、即便由上诉人承担逾期办证违约金，但被上诉人主张的违约金过高，远远超出被上诉人实际遭受的损失，法院应该予以调整。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人柯颉辰辩称，原审判决查明事实清楚，违约金有合同约定，于法有据。本人两次缴纳契税的对象均为朗华公司，有理由认为其系办理产证的单位。请求二审法院驳回上诉。

本院二审查明事实与原审查明事实一致。

本院认为，朗华公司与柯颉辰签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约履行。虽然朗华公司没有为买受方办理房屋所有权转移登记的当然义务，但朗华公司要求买受方办理入住手续时携带办证所需费用及资料，到场办理办证事宜，嘉润公司系在朗华公司的交房现场办理委托业务，朗华公司也未向买受方明示嘉润公司是以自己的名义独立接受委托，上述情况足以使买受方有理由相信嘉润公司是朗华公司指定的办证公司，与其形成委托办证关系的是朗华公司。至于朗华公司与嘉润公司之间的法律关系，本案不予理涉。嘉润公司不属于本案必须参加诉讼的当事人，朗华公司要求追加嘉润公司为第三人，本院不予支持。

根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，如因出卖方的原因，致使买受方不能在房屋交付之日起90天内申请房屋所有权转移登记以及180天内申请土地使用权转移登记的，出卖方应按天向买受方支付房屋总价款万分之一的违约金。本案中，朗华公司于2013年9月30日将涉案房屋交付给柯颉辰。涉案房屋向相关部门申请房屋所有权转移登记和土地使用权转移登记的时间分别为2014年6月7日和2014年8月14日。朗华公司在接受柯颉辰委托办证后，未能在合同约定的期限内申请房屋所有权转移登记和土地使用权转移登记，应当承担相应的违约责任。但柯颉辰在购房合同中声明不实，在交房时仅按首套房税率缴纳契税，后又按二套房税率补缴契税，对办证逾期亦负有责任。原审在计算朗华公司逾期办证天数时将柯颉辰交房后至补缴契税前的期间予以扣除，并无不当。关于朗华公司上诉提出的违约金过高的问题，原审中朗华公司对此并未进行抗辩，二审中也未提供证据证明约定的违约金过分高于造成的损失，故本院不予支持。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费802元，由上诉人苏州朗华置业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长  黄文杰

审判员  周军

审判员  周红

二〇一六年七月二十日

书记员  王文君