郑州市中级人民法院

民事判决书

（2018）豫01民终7834号

上诉人（原审被告、反诉原告）：朱启超，男，1981年9月16日出生，汉族，住河南省杞县。

委托诉讼代理人：王天超。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：苏敬敬，女，1988年2月17日出生，汉族，住河南省封丘县。

上诉人朱启超因与被上诉人苏敬敬房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初1902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人朱启超及其委托诉讼代理人王天超，被上诉人苏敬敬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

朱启超上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第四项，改判或发回重审。2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人因孩子上学的缘故需先处理掉涉案房屋，再另购房屋一套，但因被上诉人拖延支付房款，赶上中牟县的房屋政策变化，上诉人于2017年11月将其妻子户口转至中牟县，2017年年底其才又购得房屋，但房屋单价从2017年初的每平方米5000元涨至9000元，致使上诉人受到实际损失，不应支持被上诉人1‰违约金的请求，且违约金数额明显过高。

苏敬敬辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.涉案房屋先解押才能重新办理贷款审批手续，上诉人称其妻尚需在涉案房屋坐月子，且其妻的户口本还在老家，其不着急办手续。2.政策变动属于不可抗力因素，被上诉人无责任。3.上诉人称联系不上被上诉人不成立，其完全可以联系被上诉人丈夫或中介公司。4.上诉人2017年7月买房与本案无关，2017年6月19日，上诉人已收到全部尾款37.5万元，房价由市场决定，非被上诉人责任。

苏敬敬向一审法院起诉请求：1.被告继续履行房屋买卖合同，交付房屋及配套设施，并协助原告办理房屋相关设施的交接手续；2.判令被告赔偿原告损失4816元；3.判令被告依法承担违约金17100元（按照房屋总价款的1％自2017年6月19日计算至2017年7月25日，以后另计至实际履行之日）；4.本案诉讼费由被告承担。

朱启超向一审法院反诉请求：1.判令被反诉人支付反诉人迟延付款违约金123975元（自2016年10月1日至2017年6月19日按照475000元每日1‰计算。）；2.判令被反诉人赔偿反诉人损失20万元；3.诉讼费用由被反诉人承担。

一审法院认定事实：2016年6月22日，苏敬敬与朱启超在河南真二房产经纪有限公司的居间下签订了《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》一份，约定：朱启超自愿将坐落于中牟县白沙镇××路北侧、××南侧××楼××号××房屋××套出售给苏敬敬，房屋的总价款为475000元，此价格下包含房屋的相关配套设施，房屋相关配套设施有：空调3台、冰箱1台、洗衣机1台、床两张、柜子2个、整体厨房、整体卫生间、热水器1台、一桌四椅、茶几、电视柜，剩余房款以银行按揭贷款方式支付。朱启超、苏敬敬双方同意自本合同签订时，苏敬敬支付定金10000元整，作为履行本合同的担保，朱启超同意该定金在办理完房屋立契过户手续前有中介公司代为保管，过户时此定金冲抵首付款并转化为物业交割保证金，定金由朱启超保管。房屋状况：业主自住，拿到全款交房。该房屋处于抵押状态，朱启超领取他项权利证后，办理抵押登记注销手续。另约定：朱启超应在收到除物业交割保证金之外的房款之日起7日内向苏敬敬完整有效的交付本合同项下之房屋及其他相关配套附属设施，并保证在立契过户之日起7日内将房屋名下所有户口全部迁出。还约定：本合同签订后，原被告双方中的任何一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同守约方支付本合同约定总房价款1％的违约金，房屋过户后，如朱启超不按本合同约定履行物业交割义务，每逾期一日，违约方应当向苏敬敬支付本合同约定总房价款1％的违约金。原被告双方约定2016年10月1日交房，房子交割之前物业水电天然气费用甲方负责，定金壹万元用于朱启超解押，在朱启超解押时苏敬敬应向被告朱启超支付另外玖万元作为解押款使用。

2016年8月19日郑州银行取款回单及收条表明：朱启超于2016年8月19日收到苏敬敬购房款玖万元整，购买朱启超位于中牟县白沙镇××路北侧、××南侧××楼××号××房屋××套，牟房权证字第12xxx62。2017年6月19日中国工商银行个人借款凭证显示：借款人苏敬敬，借款金额人民币叁拾柒万伍仟元整，借款用途为购住房，落款处有苏敬敬签字和中国工商银行股份有限公司中牟支行签章，2016年9月28日苏敬敬缴纳房屋转让个人所得税4816.35元。

原告苏敬敬称已于2016年12月17日取得不动产权证书，庭审中被告朱启超称涉案房屋一直由其居住至今。

该院受理该案后，经调解未果。

一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。依法成立的合同应当履行，当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法，约定的违约金过分高于造成的损失的，可以申请人民法院予以适当减少。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

本案中，经查《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》有原、被告双方当事人的签字，系双方真实意思表示，且合同内容并不违反法律法规的效力性强制性规定，自签订之日起即成立并生效，对原、被告双方均具有约束力，双方应按照约定和有关法律规定履行各自的义务。原告苏敬敬已经履行支付房款的义务，并于2016年12月17日取得不动产登记证书，被告朱启超应依法履行自己的合同义务，不动产物权的设立变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生法律效力。关于本诉原告苏敬敬请求判令本诉被告朱启超继续履行房屋买卖合同，交付房屋及配套设施，并协助原告办理房屋相关设施交接手续的诉讼请求，合法有据，该院予以支持；关于原告请求判令被告赔偿原告个人所得税损失4816元的诉请，鉴于税收属行政法律关系，为非当事人所能支配，也非民事诉讼受案范围，故对此该院不予处理，在此予以释明；关于本诉原告苏敬敬请求判令本诉被告朱启超支付违约金17100元（按照房屋总价款的1‰自2017年6月19日计算至2017年7月25日，以后另计至实际履行之日）的诉讼请求，因被告在实际履行房屋买卖合同过程中未按合同约定时间交付涉案房屋，已经足以认定被告朱启超构成违约，故对原告诉请的违约金（按照房屋总价款的1‰自2017年6月19日计算至实际履行之日止），合法有据，该院予以支持；关于反诉原告朱启超请求反诉被告苏敬敬赔偿反诉原告朱启超迟延付款违约金123975元（自2016年10月1日至2017年6月19日按照475000元每日1‰计算）的诉讼请求，从庭审审理情况看，由于政府不动产政策变动，房管局出具的房号有误，造成的办理银行贷款延迟，本案二手房买卖居间合同中约定如因不可归责于双方的因素导致本合同不能全面履行，原被告互不承担违约责任，故反诉原告朱启超的该项请求无事实和法律依据，该院不予支持；关于反诉原告请求判令被反诉人赔偿反诉人损失20万元，鉴于朱启超未按合同约定时间交付涉案房屋，并居住至今，已构成违约，且反诉原告也没有举证证明其存在直接的损失，故对反诉原告主张的损失20万元于法无据，该院不予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、本诉被告朱启超继续履行房屋买卖合同，于该判决生效后十日内交付房屋及配套设施，并协助苏敬敬办理房屋相关设施交接手续；二、本诉被告朱启超向本诉原告苏敬敬支付违约金（按照房屋总价款475000元的每日1‰自2017年6月19日计算至实际交付房屋之日止）；三、驳回本诉原告苏敬敬的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告朱启超的反诉诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8754元，减半收取4377元，由本诉原告负担44元、本诉被告朱启超负担4333元；反诉案件受理费3080元，由反诉原告朱启超负担。

本院二审期间，上诉人提交三组证据。1.《收条》一张。证明目的：上诉人已于2018年4月12日将涉案房屋交付被上诉人。2.《客户购电记录》一份。证明目的：上诉人当时已做好随时交付房屋的准备。3.上诉人妻子侯俊环的居民身份证及《商品房买卖合同》复印件各一份。证明目的：2017年6月19日被上诉人付清尾款。2017年5月1日中牟县房屋限购，上诉人无奈将其妻侯俊环的户口从杞县迁至中牟县以另购房屋，给上诉人造成了实际损失。被上诉人的质证意见：对第一组证据的真实性、合法性无异议，但上诉人2017年6月19日收到全部尾款，直至2018年4月12日交付房屋，构成违约。对第二组证据的真实性、合法性无异议。上诉人2017年6月19日收到全部尾款后，被上诉人的丈夫与上诉人联系，给其充分时间腾空房屋，上诉人不腾房，被上诉人报警，有出警证明。后协商不成，被上诉人提起诉讼。《客户购电记录》恰说明上诉人不腾房。第三组证据与本案无关。

被上诉人提交一组证据，被上诉人与中介公司工作人员、不动产大厅工作人员及上诉人的微信聊天及短信记录。证明目的：被上诉人一直积极办理贷款，上诉人拖延违约。上诉人的质证意见：对微信聊天的真实性有异议，不能证明上诉人违约。对上诉人与被上诉人之间的短信记录真实性无异议，但不能证明上诉人违约。

本院经过全面地、客观地审核，对上诉人提交的第一组证据本院予以采信。第二、三组证据与其证明目的不相关联，且被上诉人不认可，本院不予采信。被上诉人提交的微信聊天记录系复印件，且上诉人不予认可，本院不予采信；被上诉人提交的短信记录，上诉人对其真实性无异议，内容显示上诉人尚未履行交付涉案房屋的义务，本院予以采信。

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。另查明，朱启超于2018年4月12日已将涉案房屋交付苏敬敬。

本院认为，苏敬敬已经履行支付房款的义务并于2016年12月17日取得不动产登记证书，朱启超迟至2018年4月12日履行交付房屋的义务，其行为构成了违约，依法应承担违约责任。朱启超主张其没有违约的证据不足，其上诉理由，不予采纳。因此，朱启超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费8262元，由上诉人朱启超负担。

本判决为终审判决。

审判长  袁斌

审判员  侯军勇

审判员  董忠智

二〇一八年六月二十七日

书记员  宋杨莉