端州区嘉信法律咨询行、招锦泉再审审查与审判监督民事裁定书
　　案号：（2018）粤民终1792号（2020）最高法民申4205号
　　【裁判要旨】
　　《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也应更优先保护消费者的物权期待权。
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　　【裁判】
　　再审申请人（一审被告、二审上诉人）：端州区嘉信法律咨询行
　　被申请人（一审原告、二审被上诉人）：招锦泉
　　被申请人（一审被告、二审被上诉人）：肇庆市东景华府房地产有限公司
　　嘉信咨询行申请再审称，原审判决具有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第九项规定的情形，请求：1.撤销一审、二审判决；2.驳回招锦泉的诉讼请求；3.一审、二审和再审的诉讼费用由招锦泉承担。具体理由：（一）原审法院认定基本事实错误。1.《授权书》复印件无法证实苏艺强向东景华府公司支付的400万元款项是其代招锦泉付款且属案涉房屋的购房款，该举证不能的不利后果应由招锦泉承担而非嘉信咨询行。2.招锦泉的购房行为明显区别于一般正常的购房行为，涉嫌造假，包括先付款后签合同、有付款能力却长期不予支付小额尾款、互不积极督促履行办证和催收尾款、案涉房屋至今未办理预售备案、案涉房屋早已被查封但招锦泉提出异议时间晚，等等。3.案涉房屋登记在东景华府公司名下，招锦泉在房屋被查封前未足额支付全部购房款，对案涉房屋不应享有所有权，其主张实际占有无权利基础，属非法占有，应予腾退。（二）原审法院适用法律错误。1.招锦泉在房屋被查封前有时间且有能力支付而不支付房款，房屋没有办理过户登记，对自身权利采取放任的态度，不构成善意；2016年11月28日补交剩余款项的行为效力不能等同于在2011年12月13日案涉房屋被查封前支付行为的效力，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，原审法院适用法律错误。2.案涉房屋的性质是商品房，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条，而不应适用第二十八条；（三）原审法院不支持嘉信咨询行关于对案涉房屋买卖合同相关印章形成时间的鉴定申请，损害了嘉信咨询行的诉讼权利。
　　本院经审查认为，本案讼争核心为招锦泉对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
　　在我国现有民事法律的程序设计中，执行异议是执行异议之诉的前置程序，二者相互衔接。前者属于强制执行过程中的救济程序，后者属于诉讼程序。《执行异议和复议规定》适用于执行异议和复议程序，基于执行阶段效率优先、兼顾公平的价值考量，该规定确立了以形式审查为主的同时，还规定了实质审查为辅的部分条款。虽然执行异议之诉和执行异议程序性质上的差异决定了审查标准本应有不同，但鉴于二者均具有审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益的功能，故《执行异议和复议规定》中属于实质审查的条款，可以作为执行异议之诉案件审理的参照。《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条均规定了在金钱债权执行中，不动产买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议时如何进行审查的规则，该两条即属于实质审查条款，应作为本案执行异议之诉审理的参照。
　　根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，获得人民法院支持应同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也应更优先保护消费者的物权期待权。《执行异议和复议规定》第二十八条亦规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。从法律逻辑上看，房屋买受人若要排除普通债权的执行，既可以选择适用《执行异议和复议规定》第二十八条，也可以选择适用第二十九条，但房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。
　　就本案而言，根据（2013）粤高法民二终字第12号民事判决书所确认的事实,案涉房屋未办理抵押登记手续，抵押权未设立。原审判决适用《执行异议和复议规定》第二十八条，并无不妥。根据原审查明的事实，2011年1月11日招锦泉授权苏艺强将购买招锦泉厂房的款项400万元汇入东景华府公司账号，同日，苏艺强分五次共向东景华府公司转账400万元。2011年1月12日招锦泉与东景华府公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定以4126950元的价格购买案涉房屋，并约定购房款支付方式为一次性付款。2011年5月30日招锦泉与肇庆市文雅物业管理有限公司办理了案涉房屋的收楼手续，开始实际占有使用案涉房屋。因在执行申请执行人嘉信咨询行与被执行人东景华府公司、肇庆市鼎湖绿洲房地产有限公司、肇庆市绿洲房地产有限公司、冯旺娣、邓巧嫦担保合同追偿权纠纷一案过程中，2011年12月13日广东省肇庆市中级人民法院以（2011）肇中法立保字第6号民事裁定查封了案涉房屋。2016年11月28日招锦泉向东景华府公司支付了剩余房款126950元，东景华府公司亦确认收到招锦泉购买案涉房屋的全部价款。从以上事实可以看出，招锦泉与东景华府公司之间在人民法院查封案涉房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同；招锦泉在人民法院查封之前已合法占有该不动产，且已全额支付房屋价款；未办理房产过户登记手续的原因是案涉房屋处于被查封状态，客观上无法办理过户登记手续。原审法院认为招锦泉对登记在东景华府名下的案涉房屋提出执行异议符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的排除强制执行的条件，判决停止强制执行并解除查封案涉房屋，并无不当。
　　原审法院根据《授权书》、银行转账凭证、收据，以及招锦泉提供的苏艺强因购买其土地厂房而负有付款义务的有关证据，认定苏艺强代招锦泉向东景华府公司支付400万元房款的事实，有事实和法律依据，并无不妥。嘉信咨询行主张招锦泉无充分证据证实案外人苏艺强向东景华府公司支付的400万元款项属于其代付款且属于购房款，其购房行为涉嫌造假，但未提供证据证明其主张，本院不予支持。嘉信咨询行在原审诉讼中曾提出申请鉴定案涉房屋买卖合同相关印章的形成时间。原审法院认为因本案合同签订时间、付款时间及收楼时间等均已形成较为完整的证据链，而鉴定印章的形成时间客观上较为困难，且该类鉴定结论只能作为参考，未支持嘉信咨询行的鉴定申请，有事实和法律依据，并无不妥。嘉信咨询行主张原审法院不支持其鉴定申请，损害了其诉讼权利，无事实依据，本院不予支持。
　　综上所述，嘉信咨询行的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第九项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
　　驳回端州区嘉信法律咨询行的再审申请。