苏州市中级人民法院

民事判决书

（2017）苏05民终3632号

上诉人（原审被告）：昆山福记置业有限公司，住所地江苏省昆山开发区车站路399号。

法定代表人：王振清，该公司总经理。

委托诉讼代理人：吴小轩。

委托诉讼代理人：秦惠康，该公司员工。

被上诉人（原审原告）：张丹，女，1991年3月2日生，汉族，住江苏省昆山市。

委托诉讼代理人：刘立基。

上诉人昆山福记置业有限公司（以下简称福记公司）因与被上诉人张丹房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初5381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月31日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

福记公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判福记公司不需支付违约金，诉讼费由张丹承担。事实和理由：一、一审判决关于“2015年11月30日交房不符合合同约定，之后的违约金亦应当计算”的认定错误。合同约定了交房条件，并且明确出卖人不出示文件或出示证明不齐全，买受人有权拒绝交接。买受人直接接受了房屋，福记公司已实际完成了房屋的转移占有。买受人在明知福记公司未取得房屋交付使用备案证书的情况下，选择接受房屋并签订《交房确认单》，应视为放弃或变更了合同约定的交付条件。二、一审判决认定的违约金有违相关法律规定。福记公司向买受人交付钥匙后，买受人并未有实际损失发生，故交付钥匙之后的违约金不应计算。一审法院未审查业主的实际损失，也未对违约金予以调整。三、一审判决未查明福记公司免责情况。福记公司在取得涉案项目《建设工程规划许可证》后，在2014年底申报竣工验收材料时，规划部门突然要求福记公司补办配电房的《规划许可证》，直接导致福记公司未按约定时间交房。另，受“昆山中荣爆炸”事件影响，消防主管部门增加了原本没有的消防要求，导致设计图纸重新申报、审批，也给福记公司按期交房造成严重影响。四、双方已签订违约金赔付协议，应按协议执行。房屋实际交付时工程质量、消防、绿化、电力、路灯合格，买受人也正常装修，不影响正常使用，故延期交房时间应按协议计算至实际交房日。综上，请求二审法院支持福记公司的上诉请求。

张丹未做答辩。

张丹向一审法院起诉请求：1、福记公司支付张丹2015年5月30日至2016年8月16日逾期交房违约金（以已交房款1209000元为基数按日万分之二计算）；2、诉讼费由福记公司承担。

一审法院认定事实：2014年7月12日，张丹作为乙方(买方)，福记公司作为甲方（卖方），双方签订《昆山市商品房购销合同》一份，载明，甲方将位于昆山市开发区车站路399号福记永泰花苑2幢1单元601室房屋出售给乙方，房屋建筑面积141.26平方米；住宅单价每平方米8558.69元，商品房总价款1209000元，首付款369000元于2014年7月12日前付清，余款840000元办理贷款；买受人逾期付款违约责任为，逾期30日之日在本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按逾期应付款万分之二向出卖人支付违约金，合同继续履行；出卖人应在2015年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备（1、该商品房取得昆山市建设局核发的交付备案证书；2、款清后交付）条件的并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，若遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的，除双方可协商解除或者变更合同外，出卖人可据实予以延期；除遇不可抗力外，出卖人若未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行，逾期超过90日的，买受人有权解除合同；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同约定的交付手续证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。张丹依约支付了全部房款。

2015年12月4日，福记公司向张丹出具永泰花苑入伙资料签收表、交房验收记录表、交房确认单，张丹签字验收房屋基本情况，当日双方签订永泰花苑逾期违约金赔付协议一份，载明福记公司预计交房日期为2015年5月30日，实际交付日期为2015年11月30日，逾期天数183天，日赔付万分之二，赔付违约金44315元，于交房完毕后45天内汇至张丹账户，超过45天，每天按违约金数额的万分之二支付滞纳金，后福记公司并未向张丹支付违约金。张丹在庭审中表示永泰花苑入伙资料签收表、交房验收记录表、交房确认单是在福记公司明显不具备交房条件的情况下恶意通知业主接受交房的情况下写成的，福记公司此交付行为存在欺诈，而永泰花苑逾期违约金赔付协议仅注明是2015年5月30日至2015年11月30日之间的违约金赔付方式，并未说明2015年11月30日之后是否需要支付违约金，因福记公司存在欺诈和恶意交房的情况，故其交房行为是无效的，福记公司应当在2015年11月30日之后继续支付违约金，直到其达到其约定的交房条件。

一审另查明：福记公司于2016年8月16日取得永泰花苑1幢（2-30层毛坯住宅）、永泰花苑2幢（2-30层毛坯住宅）的昆山市商品房交付使用备案证书。

上述事实由昆山市商品房购销合同、付款材料、入伙资料签收表、交房验收记录表、交房确认单、逾期违约金赔付协议、昆山市商品房交付使用备案证书及当事人庭审陈述予以证实。

一审法院认为，张丹与福记公司签订的《昆山市商品房购销合同》是双方真实意思表示，合同约定的内容不违反法律、法规强制性规定，依法成立，合法有效，双方应按合同约定全面履行。张丹已经按照合同支付了首付款、办理了按揭贷款等合同义务，福记公司已全额收到张丹支付的购房款，故福记公司应按约定将符合交付条件的房屋交付给张丹。虽然双方于2015年12月4日签订了永泰花苑入伙资料签收表、交房验收记录表、交房确认单等资料，并且双方约定了逾期违约金赔付协议，该协议约定的违约金标准与双方签订的商品房购销合同一致，但仅约定了2015年5月30日至2015年11月30日的违约金，因2011年11月30日交房不符合合同约定，故之后的违约金亦应当计算，福记公司所出售房屋于2016年8月16日才具备合同约定的交付条件，根据双方约定的交房条件可以认定福记公司未能在合同约定的日期内将符合条件的房屋交付给张丹，福记公司迟延交付房屋的行为已经构成违约，一审法院对张丹要求福记公司支付逾期交房违约金的诉请请求予以支持，福记公司应按照合同约定支付张丹违约金107359.2元（以1209000元为基数按日万分之二自2015年5月30日计算至2016年8月16日）。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：昆山福记置业有限公司于判决生效之日起十日内向张丹支付违约金107359.2元（以1209000元为基数，自2015年5月30日起按照日万分之二标准计算至2016年8月16日止）。案件受理费1516元，减半收取758元，由昆山福记置业有限公司负担。

二审中，双方当事人均未提供新证据。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。

本院认为，双方当事人签订的商品房购销合同合法有效。福记公司未按合同约定条件和期限交房，理应承担违约责任。虽福记公司与买受人达成违约金赔付协议，但福记公司实际交房时并未取得商品房购销合同所约定的昆山市建设局核发的交付备案证书，且赔付协议中所约定的赔付金额系计算至实际交房之日止，协议并未约定免除在实际交房之后至取得交付备案证书期间福记公司所应承担的违约金。买受人实际接收房屋，系为避免交易风险，并不能得出买受人实际接收房屋视为免除福记公司后续违约金之结论，故本院对福记公司上诉认为在实际交房后，买受人并无损失，故其不应承担实际交房之后违约金的主张，不予采信。福记公司上诉认为即使法院认定其应承担实际交房之后违约金，但违约金应予调减。本院就此认为，违约金除有损失弥补功能外，还具有惩罚性功能，在商品房买卖合同关系中，开发商地位相对强势，对福记公司不合约、不规范的交房行为在违约金标准认定方面体现相对较多的惩罚性特征，有利于规范房地产市场中的交房秩序和规则，亦更能彰显民法中的诚实信用原则，故本院对该项上诉主张，不予采信。福记公司上诉认为因规划部门要求补办配电房《规划许可证》以及消防部门增加消防要求，导致设计图纸重新申报、审批，对其按期交房造成严重影响。本院就此认为，福记公司未举证证明上述情况客观存在，即使存有上述情形，福记公司亦不能证实与延期交房存有因果关系，故本院对该项上诉主张，亦不予采信。

综上，上诉人福记公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1516元，由上诉人昆山福记置业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长  王岑

代理审判员  沈军芳

代理审判员  郭锐

二〇一七年五月十六日

书记员  朱冰丽