常熟市人民法院

民事判决书

（2017）苏0581民初4825号

原告：潘小锐，男，1975年12月15日生，汉族，住福建省福州市仓山区。

委托诉讼代理人：马雪丹，女，1953年7月23日生，汉族，住福建省福鼎市，系原告母亲。

被告：常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司，住所地江苏省常熟市富春江东路58号。

法定代表人：吴绍祥，总经理。

原告潘小锐与被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案受理，依法适用简易程序于2017年6月23日公开开庭进行了审理。原告潘小锐的委托诉讼代理人马雪丹，被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告潘小锐向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告于2007年5月24日签订的统一经营管理合同，被告将禧徕乐家居生活广场第F1幢F1068室商铺腾让给原告；2判令被告支付原告2015年度、2016年度租金共计48889.76元；3、判令被告按照统一经营管理合同约定按该商铺购房总价款295585元的20%向原告支付违约金59117元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2007年5月24日以295585元的价格与禧徕乐投资发展有限公司签订商品房买卖合同，购买坐落于江苏省常熟市禧徕乐家居生活广场二期第F1幢F1068室商铺（2009年1月13日取得该商铺所有权证），并于同日与被告签订统一经营管理合同，将该商铺委托被告进行统一经营管理。合同约定：“开业前三年（2007年10月1日-2010年9月30日）为商场培育期，被告无需支付给原告商铺租金，商场培育期满后，被告收取10%作为托管费，其余90%租金支付给原告。同时约定任何一方怠于履行合同项下义务的，必须按照该商铺总价款20%的标准向对方支付违约金”。合同签订后，被告仅支付了2010年10月至2014年的租金（每半年支付一次，每次12222.44元），2015年至2016年的租金未支付，经过原告多次催告及商讨，被告均以各种理由拒绝支付，故原告诉至法院。

被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司辩称：原告要求解除合同并腾让商铺，对此我方不认可。根据双方签订的经营合同，原告方将所购买的商铺委托被告统一出租经营，是一种新类型的商业经营模式，目的是为了集中各散户业主购买的商铺，对外统一出租经营，以取得更好的利益，实质是一种投资性的商铺，对此常熟之前审理的相关案例中相关业主就禧徕乐一期商铺要求解除统一经营管理合同的诉请是全部予以驳回。目前，禧徕乐一期仍由被告方统一经营管理，还在持续经营中，现有的情况与之前驳回相关业主的状况没有发生根本的变化，所以本案原告的关于解除合同的诉请依法不予支持。关于原告诉请的租金金额，在双方签订的合同中并没有约定固定的租金金额，双方约定的是按照实际收取的租金金额原告支付被告10%的管理费，剩余的90%由被告方支付给原告。原告诉请要求支付2015、2016年度的租金系参照之前年度实际支付的租金来确定的，并无相应的合同依据。关于原告主张的违约金，被告未支付原告方租金，原告由此遭受的损失主要是利息损失，原告方根据所购商铺的总价款的20%主张违约金，显然大大超过了实际的利息损失，请求法院依法予以调整。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告潘小锐为支持其诉讼请求提供以下证据：1、原告身份证复印件、被告工商登记信息复印件各1份，证明原、被告双方主体资格。2、统一经营管理合同1份，证明原、被告之间租赁关系。3、常熟市商品房买卖合同1份，房屋所有权证、国有土地使用证各1份，证明原告系房屋所有权人。4、中国银行转账交易明细5份，证明半年租金为12222.44元，2015年度、2016年度，被告均没有支付过对应的租金。上述证据质证后，被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司对证据的真实性均无异议。

被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司未提供任何证据材料。

对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年5月24日，以常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司为甲方，以潘小锐为乙方，双方签订《统一经营管理合同》，约定乙方将其购买的坐落于江苏省常熟市富春江东路58号“禧徕乐家居生活广场”1层F1068号商铺交由甲方统一经营管理。合同约定：前三年为商场培育期，自2007年10月1日起算，甲方无需支付租金；商场培育期满，乙方继续委托甲方经营，由甲方统一对外招租、统一管理市场，甲方收取租金的10%作为托管费，其余90%租金收益全部支付给乙方（年终甲方向乙方公开该商铺租金收入账目并接受查询）；乙方自行承担依法应缴纳的税费，甲方依法承担代扣代缴义务；任何一方怠于履行本合同项下义务的，必须按照该商铺买卖合同总价款20%的标准向对方支付违约金并应继续履行本合同（本合同另有违约责任约定的除外）。

坐落于江苏省常熟市富春江东路58号“禧徕乐家居生活广场”1层F1068号商铺，房屋产权登记为常熟市富春江东路58号（禧徕乐家居生活广场）1471号（建筑面积41.32平方米），房屋所有权人为原告潘小锐。涉案商铺系潘小锐向江苏亿丰投资置业有限公司购买，购房价款为295585.134元，江苏亿丰投资置业有限公司在向潘小锐交付上述房屋时并未按照房产证载明的建筑面积实体分割，被告对外出租时，各承租人租赁的商铺与潘小锐等业主所持有的商铺并非一一对应。

涉案房屋的租金支付年度是从当年的10月1日至次年9月30日，每半年为一期，支付租金时间为11月15日和次年5月15日两次。

庭审中，双方当事人一致确认，于2015年4月1日之前的租金已全部支付完毕，根据潘小锐向本院提供的截至2016年12月14日的中国银行账户历史明细清单佐证已取得租金（税后）情况，其中2012年4月27日收入12222.44元，2012年10月12日收入12222.44元，2013年5月2日收入12222.44元，2013年10月9日收入12222.44元，2014年6月6日收入12222元，2014年12月5日收入12268元，其后再无收入。

本院认为：原告潘小锐与被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司签订的《统一经营管理合同》是双方真实意思的表示，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。原、被告签订的统一经营管理合同是一种新类型的合同，是一种新的商业经营管理模式，其合同目的是为了集中商铺散户，统一出租经营，以取得更好的经营利益，如部分业主解除与被告签订的统一经营管理合同，会影响整个商场的经营和运作，会对原告、被告和善意第三人带来负面影响，有违合同签订的目的，故不能在发生纠纷时轻易以解除合同来处理纠纷。现原告仅以被告违反惯例未及时付款而要求解除合同，缺乏法律依据，故原告请求依法判令解除原告与被告签订的《统一经营管理合同》，并要求被告将禧徕乐家居生活广场第F1幢F1068室商铺腾让的诉讼请求，本院难予支持。根据合同约定，原告潘小锐所有的涉案商铺交由被告公司统一经营管理，商场培育期满后被告公司应向原告支付租金。关于租金的支付标准问题，原告潘小锐主张要求被告按照以往的租金标准（税后）每期支付12222.44元，被告不予认可。对此，本院认为，虽然双方在统一经营管理合同中约定了被告应当将收取的租金90%支付给业主，但实际并未按此约定履行，被告从2010年10月1日起，每半年向原告支付固定租金。被告对于租金收入情况负有举证的义务，但其未申请司法鉴定，故其应承担不利的诉讼后果。因此，在被告未能充分举证证实禧徕乐一期实际已收租金及应付业主租金数额的情况下，应按以往支付租金的标准向原告支付，原告主张的每半年按12222.44元的租金标准，本院予以采纳。根据双方陈述及举证情况，禧徕乐公司已支付完毕2015年3月31日之前的租金，尚结欠原告2015年4月1日起至2017年3月31日期间的四期租金，每期金额为12222.44元，合计结欠48889.76元。关于原告潘小锐主张逾期支付租金的违约责任，原告认为，根据统一经营管理合同的约定，被告应当按照购房款的20%的标准支付违约金。被告认为合同约定的违约金标准过高，请求法院调整。本院认为，合同约定的违约金标准过分高于实际造成的损失，现被告要求予以调整，符合法律规定，根据合同约定，被告应当支付租金的日期为每年5月15日和11月15日，据此，本院将违约金调整为自逾期之日起至实际履行之日止，以拖欠租金为基数按中国人民银行同期贷款基准利率的130%予以计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告潘小锐税后租金48889.76元，及违约金（分别自2015年5月16日、2015年11月16日、2016年5月16日、2016年11月16日起至实际履行之日止以拖欠租金12222.44元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率的130%计算）。

二、驳回原告潘小锐的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取1270元，由被告常熟禧徕乐家居生活广场场营管理有限公司负担。（原告预交的案件受理费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。

审判员  赵晔

二〇一七年八月七日

书记员  朱婷