商品房买卖合同订立之前所预付的款项在正式的买卖合同最终未能可立的情况下应否退还，这是一个比较复杂的问题。决定退还与否，不但要看这种预收行为是否合法，还要看预收款项的法律性质以及导致买卖合同未能订立的原因。
　　一般来说，正式商品房买卖合同订立之前的预收款项具有多种性质，其既可以是作为房屋价款首付款的一部分，也可以是留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金，当然还可以是定金。在这里需要注意一点，如果是定金，一方违约后，根据定金罚则，其有可能不予退还；如果是其他性质的款项，则根据《商品房销售管理办法》第二十二条的规定，无论未能订立的原因何在，该预收款项都必须退还。另外需要注意的是，预收款项的性质是否属于定金，必须在合同中有明确的约定。
　　作为订立主合同担保的定金，并非只要主合同未订立就必然按照定金罚则适用。定金是否适用，关键要看是否具备适用的条件，即一方当事人拒绝订立主合同的行为是否具有过错。而在商品房买卖合同未能订立的原因中，一方当事人是否违反了先前的认购协议书约定的内容，是区分其拒绝订立主合同的行为是否具有过错的客观标准。