苏州市中级人民法院

民事判决书

（2017）苏05民终3622号

上诉人（原审被告）:昆山福记置业有限公司,住所地江苏省昆山开发区车站路399号。

法定代表人：王振清，总经理。

委托诉讼代理人：吴小轩。

委托诉讼代理人：秦惠康，该公司工作人员。

被上诉人（原审原告）:吴斌斌,男,1985年5月29日出生,汉族，住江苏省无锡市新区。

委托诉讼代理人：刘立基。

上诉人昆山福记置业有限公司（以下简称福记公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初4407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月31日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人福记公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判福记公司无须支付违约金或发回重审；一、二审诉讼费均由个人承担。事实和理由：一、原审法院并未审查被上诉人的实际损失，判决认定的违约金有违相关法律规定。二、原审判决未查明福记公司免责情况。福记公司在取得涉案项目《建设工程规划许可证》后，在2014年底申报竣工验收材料时，规划部门突然要求福记公司补办配电房的《规划许可证》，直接导致福记公司未按约定时间交房。另，受“昆山中荣爆炸”事件影响，消防主管部门增加了原本没有的消防要求，导致设计图纸重新申报、审批，也给福记公司按期交房造成严重影响。四、上诉人非专业的房地产开发公司，本案判决结果将直接影响的上诉人“存亡”及社会稳定。综上，请求二审法院支持福记公司的上诉请求。

被上诉人吴斌斌在诉讼中答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

原审原告吴斌斌向一审法院起诉请求：1.福记公司支付吴斌斌2015年5月30日至2016年8月16日逾期交房违约金（以已交房款为基数按日万分之二计算）；2.诉讼费由福记公司承担。

一审法院认定事实：2015年1月3日，吴斌斌作为乙方(买方)，福记公司作为甲方（卖方），双方签订《昆山市商品房购销合同》一份，载明，甲方将位于昆山市开发区车站路399号福记永泰花苑1幢1单元1203室房屋出售给乙方，房屋建筑面积88.71平方米；住宅单价每平方米9280元，商品房总价款823229元，首付款253229元于2015年1月3日付清，余款办理贷款；买受人逾期付款违约责任为，逾期30日之日在本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按逾期应付款万分之二向出卖人支付违约金，合同继续履行；出卖人应在2015年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备（1、该商品房取得昆山市建设局核发的交付备案证书；2、款清后交付）条件的并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，若遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的，除双方可协商解除或者变更合同外，出卖人可据实予以延期；除遇不可抗力外，出卖人若未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行，逾期超过90日的，买受人有权解除合同；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同约定的交付手续证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。吴斌斌于签订合同当日向福记公司支付首付款253229元，2015年1月7日支付50000元、2015年2月7日支付520000元。

福记公司于2016年8月16日取得永泰花苑1幢（2-30层毛坯住宅）、永泰花苑2幢（2-30层毛坯住宅）的昆山市商品房交付使用备案证书。

上述事实由昆山市商品房购销合同、付款材料、昆山市商品房交付使用备案证书及双方当事人的庭审陈述等证据予以证实。

一审法院认为，吴斌斌与福记公司签订的《昆山市商品房购销合同》是双方真实意思表示，合同约定的内容不违反法律、法规强制性规定，依法成立，合法有效，双方应按合同约定全面履行。吴斌斌已经按照合同支付了首付款、办理了按揭贷款等合同义务，福记公司已全额收到吴斌斌支付的购房款，故福记公司应按约定将符合交付条件的房屋交付给吴斌斌。福记公司所出售房屋于2016年8月16日才具备合同约定的交付条件，根据双方约定的交房条件可以认定福记公司未能在合同约定的日期内将符合条件的房屋交付给吴斌斌，福记公司迟延交付房屋的行为已经构成违约，法院对吴斌斌要求福记公司支付逾期交房违约金的诉请请求予以支持，福记公司应按照合同约定支付吴斌斌违约金73102.74元（以823229元为基数按日万分之二自2015年5月30日计算至2016年8月16日）。遂判决：昆山福记置业有限公司于判决生效之日起十日内向吴斌斌支付违约金73102.74元（以823229元为基数，自2015年5月30日起按照日万分之二标准计算至2016年8月16日止）；案件受理费958元，减半收取484元，财产保全费487元，共971元，由昆山福记置业有限公司负担。

二审查明的事实与原审查明事实相一致。

本院认为，双方当事人签订的商品房购销合同合法有效。福记公司未能在合同约定的日期内将符合条件的房屋交付给吴斌斌，福记公司迟延交付房屋的行为已经构成违约，故其不应承担违约金的主张，不予采信。福记公司上诉认为即使法院认定其应承担实际交房之后违约金，但违约金应予调减。本院就此认为，违约金除有损失弥补功能外，还具有惩罚性功能，在商品房买卖合同关系中，开发商地位相对强势，对福记公司逾期交房行为在违约金标准认定方面体现相对较多的惩罚性特征，有利于规范房地产市场中的交房秩序和规则，亦更能彰显民法中的诚实信用原则，故本院对该项上诉主张，不予采信。福记公司上诉认为因规划部门要求补办配电房《规划许可证》以及消防部门增加消防要求，导致设计图纸重新申报、审批，对其按期交房造成严重影响。本院就此认为，福记公司未举证证明上述情况客观存在，即使存有上述情形，福记公司亦不能证实与延期交房存有因果关系，故本院对该项上诉主张，亦不予采信。

据此，福记公司的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费958元，由上诉人昆山福记置业有限公司负担。

本判决为终审判决。

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审判长  郑雄

审判员  黄文杰

审判员  周红

二〇一七年五月十九日

书记员  杨颖颖