常熟市人民法院

民事判决书

（2017）苏0581民初2281号

原告:吴择军，男，1962年3月5日出生，汉族，住浙江省义乌市。

被告:徐雪芳，女，1968年4月11日出生，汉族，住江苏省常熟市。

原告吴择军与被告徐雪芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人沈燕到庭参加诉讼。被告徐雪芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告吴择军向本院提出诉讼请求：1.要求判令解除原、被告于2014年7月10日签订的《江苏省常熟市华东食品城商铺（楼层）出租合同》；2.判令被告立即腾空房屋交还给原告；3.判令被告向原告支付自2016年8月1日起至实际腾退房屋之日止的租金；4.判令被告向原告支付违约金5898.9元；5.案件诉讼费由被告承担。

事实和理由：2014年7月10日，原、被告双方签订出租合同一份，约定由原告将位于常熟市支塘镇华东食品城D101至D102店面等出租给被告使用，租期为2014年8月1日至2018年7月31日，当年租金为30000元，一次性付清，之后每年递增6%，于每年6月1日前支付当年租金。被告向原告支付租金至2016年7月31日后，拒不支付自2016年8月1日之后的租金。2017年2月18日，原告向被告发出《终止房租合同告知书》。因被告一直使用租赁房屋，拒不搬离亦不支付租金，原告为此向法院提起诉讼。

被告徐雪芳未提供证据及书面答辩意见。

原告围绕诉讼请求提交的证据如下：1.原告吴择军的身份证复印件、被告徐雪芳的户籍信息证明；2.原告吴择军与被告徐雪芳签订的《江苏省常熟市华东食品城商铺（楼层）出租合同》；3.土地证、房产证复印件；4.终止房租合同告知书、EMS快递单及终止房租合同告知书张贴在被告租用房的照片打印件；5.原、被告短信记录打印件。

对上述证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

原、被告双方2014年7月10日签订《江苏省常熟市华东食品城商铺（楼层）出租合同》，双方合同约定的主要内容为：1.由吴择军（甲方）将其位于常熟市支塘镇华东食品城D101至D102店面两间、二楼至三楼两套房屋（房产登记为：华东食品城D01幢101、102、201、301号）出租给徐雪芳（乙方）经营娱乐会所。在乙方经营（居住）期内水电费、物业管理费、房租税等应由乙方自理；2.租金当年三万元整一次性付清，每年递增6%；3.租期自2014年8月1日起至2018年7月31日止。第一年2014年8月1日至2015年7月31日，租金30000元；第二年2015年8月1日至2016年7月31日，租金31800元；第三年2016年8月1日至2017年7月31日，租金33708元；第四年2017年8月1日至2018年7月31日，租金35730元。租金每年付一次及在每年6月1日前支付全年租金，超期一天以五百元计算租金；4.乙方未经甲方同意，不得随意装修。装修在甲方商铺（楼层）内外的装修物期满不得拆回。乙方如有损坏甲方商铺建筑及用具用品，必须照价赔偿或修复；5、甲方如商铺（楼层）合同到期不再出租，必须提前二个月告知乙方。反之乙方如要续租必须提前二个月与甲方协商下届租金。入住时乙方须付给甲方押金五千元，乙方期满可退回。如乙方中途退房五千元押金没收，如甲方中途中止合同，赔偿乙方装修费用。

被告徐雪芳在租用原告吴择军上述房屋后，依约向原告支付第一年和第二年的租金（2014年7月31日至2016年7月31日期间租金），未按约定于2016年6月1日向原告支付第三年的租金33708元（2016年8月1日至2017年7月31日期间的租金）。原告吴择军经多次催讨未果，于2017年2月18日向被告发出《终止房租合同告知书》并张贴于被告所赁租的房屋门口。因被告未付当年租金并继续使用该租赁房屋，原告于2017年2月27日诉至本院。

本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，合法有效，本院予以认定。合同当事人应按照合同的约定履行自己的义务，如未按合同约定履行义务，则应当承担违约责任。被告徐雪芳未按合同约定支付租金，责任在被告。按照合同法规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。从原、被告短信记录反映，原告在2016年7月起就向被告催讨租金，但被告至今未向原告支付自2016年8月1日至今实际使用房屋所应付的租金，明显已超过了合理支付期限，现原告要求与被告解除房屋租赁合同并要求被告支付自2016年8月1日至2017年2月28日的租金及要求支付自2017年3月1日起至被告实际腾房之日止的租金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，违约金应按相关法律规定予以计算。

被告徐雪芳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩质证的权利，由此产生的不利后果由其自负。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释二》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、解除原告吴择军与被告徐雪芳于2014年7月10日所签订的房屋租赁合同。

二、被告徐雪芳在本判决生效后三十日内腾空其原承租的位于常熟市支塘镇华东食品城D01幢101、102、201、301号房屋并将上述房屋返还原告吴择军。

三、被告徐雪芳支付原告吴择军2016年8月1日至2017年2月28日期间的房屋租金人民币19663元及违约金（以19663元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算自2016年8月1日起至实际支付之日止），另按月租金2809元的标准计算自2017年3月1日起至被告实际腾退房屋之日止的房屋实际使用费，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入常熟市人民法院，开户行：中国农业银行常熟方塔支行，账号：62×××69）。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

四、驳回原告吴择军的其他诉讼请求。

案件受理费减半收取260元，由被告徐雪芳负担。（原告同意其预交的诉讼费用由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内一并向原告支付）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：×××，账户名：苏州市中级人民法院）。

审判员  易晖

二〇一七年五月十六日

书记员  沈忆倩