甘燕雄、甘燕辉房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

2018-09-21 11:05:48 常熟郭庆荣律师网


惠州市中级人民法院

民事判决书

2018)粤13民终3057

上诉人(原审原告):甘燕雄,男,汉族,1986115日出生,住广东省紫金县。

上诉人(原审原告):甘燕辉,男,汉族,198526日出生,住广东省紫金县。

被上诉人(原审被告):郭胜蓝,男,汉族,1986528日出生,住揭阳市榕城区。

原审第三人:惠州市世荣房地产有限公司,住所地:惠州市惠城区旭日一路1号中心水岸城花园第59106号。

法定代表人:杜文锋。

上诉人甘燕雄、甘燕辉因与被上诉人郭胜蓝、原审第三人惠州市世荣房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案,不服广东省惠州市惠城区人民法院(2017)粤1302民初443号民事判决,向本院提起上诉,本院受理后,依法组成合议庭进行了审理。上诉人甘燕雄和甘燕辉及其共同委托诉讼代理人张颖、被上诉人郭胜蓝及其委托诉讼代理人李卓群、原审第三人惠州市世荣房地产有限公司的法定代表人杜文锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人甘燕雄、甘燕辉上诉请求:1.撤销一审判决,发回重审或依法改判被上诉人继续履行与上诉人签订的《二手房买卖合同》和《广东省房地产买卖合同》,配合上诉人将惠州市××城区××水岸城花园××单元××房【证号:粤(2016)惠州市不动产权第××号】变更过户至上诉人甘燕辉名下;改判被上诉人向上诉人支付违约金(以745000元为基数,按日万分之五从20161230日起计至被上诉人继续履行买卖合同之日止);2.一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。

事实与理由:一、一审法院遗漏重要证据,导致事实认定错误。上诉人代理人已提交甘燕辉账号为62×××79的个人明细对账单和卡号为62×××54的账户交易明细,证明甘燕辉准备了83万元款项,已具备一次性付款的能力。代理人提交上述证据后,在代理词中也再次强调:中国光大银行已批准涉案房屋的按揭贷款,若银行最终无法放款,甘燕辉同意一次性支付全部房款。且甘燕辉现已准备83万元款项,已具备一次性付款的能力。但一审法院遗漏两份银行明细及忽视代理人意见,认定甘燕辉未提交证据证明具有一次性支付款项能力,合同无法继续履行,应予解除。一审法院明显遗漏重要证据,认定事实错误,恳请法院发回重审或依法改判。二、根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十七条规定,上诉人与被上诉人应继续履行《二手房买卖合同》和《广东省房地产买卖合同》。一审判决认定甘燕雄与郭胜蓝协商由甘燕辉承受甘燕雄《二手房买卖合同》的权利义务:由于甘燕辉与郭胜蓝签订的《广东省房地产买卖合同》无法确认付款方式,一审法院认为付款方式应按《二手房买卖合同》的约定履行,即以按揭贷款的方式支付房款。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十七条规定“当事人约定以办理房屋担保贷款作为付款方式的,出卖人拒绝配合办理担保贷款.买受人符合下列条件之一的,可以支持其继续履行合同的诉讼请求:(一)已经依约付清购房款,或者同意在合理期限内一次性付清全部购房款且有充分证据证明其有履行能力的;(二)……”,本案中,郭胜蓝拒绝配合办理担保贷款,甘燕辉同意一次性付清全部购房款且已准备83万元款项,在此情况下,一审法院应该支持上诉人继续履行合同的诉请。一审法院认为合同应予解除,缺乏事实与法律依据。三、一审判决超出诉讼请求,恳请法院发回重审或依法改判。《二手房买卖合同》第十一条规定,“如卖方未按照本合同约定的期限履行义务,买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同”,上诉人一审诉请继续履行合同并要求被上诉人按约定支付超期限履行期限的违约金,但并未诉请双倍返还定金。一审法院却超出诉请直接判决被上诉人双倍返还定金,明显不当。双倍返还定金适用的前提是解除合同,本案上诉人一审并未诉请解除,被上诉人也未提出反诉要求解除,一审法院在没有诉请解除合同的情况下,直接判决双倍返还定金,明显错误,恳请法院发回重审或依法改判。四、一审判决双倍返还定金,剥夺上诉人的诉权,也违反上诉人与被上诉人关于违约金的约定。一般情况下这类型案件,若法院依据相关规定认为合同无法继续履行,其可向原告释明变更诉请或驳回其诉请。法院驳回原告诉请后,当事人可以另行起诉解除合同,并要求违约方承担责任。本案中,郭胜蓝的行为明显构成违约,即使法院最终认定合同无法继续履行,一审法院也不应判决双倍返还定金。《二手房买卖合同》第十一条约定“如卖方未按照本合同约定的期限履行义务……,如卖方逾期履行超过五日,买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金”,即在上诉人解除合同时,可在两种违约责任中自主选择一种。但一审直接判决双倍返还定金,剥夺了上诉人的诉权和选择权,也违反了双方的约定。一审判决明显错误,恳请法院发回重审或依法改判。五、因房价上涨,被上诉人为了获得更多利益,故意违约,其行为违反契约精神,也违背公平,诚实信用原则。因双方签订合同后,房价大幅上涨,被上诉人认为转让价格过低,所以想方设法拒不履行合同,并捏造上诉人违约的说辞。其行为已经构成违约,且违反契约精神和公平、诚实信用原则。房价上涨这段时间,类似案件越来越多,若放任被上诉人为了获利随意违约,必然对社会造成不利影响。一审判决违背公平、诚实信用原则,并且判决违约方承担如此低的违约成本,必然会导致更多的当事人为利益而违约,扰乱交易秩序。因此,希望法院发回重审或依法改判。综上所述,上诉人认为一审判决认定不清,适用法律不当,遗漏重要证据,超出诉讼请求,且违法公平、诚实信用原则,恳请法院依法支持上诉人的上诉请求。

被上诉人郭胜蓝辩称,被上诉人不同意上诉人的上诉诉请,且上诉状中的事实及理由我方认为不符合真实情况。1、在上诉人的上诉状事实与理由第一部分,上诉人在一审时候是没有提供交易明细证明其具备一次性付款能力。即便上诉人具备付款能力,也与本案无关联性。因为对方违约在先,其违约行为导致我方提出解除合同。合同约定在121日前付足首付款28万元,但是对方只付了173000元。在我方多次催促其按照合同履行支付足额首期款后,上诉人还是一意孤行,上诉人认为其付足首期款且不会再继续支付,我方才要求不再进行交易。上诉人是否有能力支付房款与其是否愿意按照合同履行,是两回事。对上诉人的上诉理由第一点,我方不予认可。从本案情况看,对方已经构成违约。2、在上诉人的上诉状事实及理由第二部分,上诉人根据省高院审理房屋买卖指引要求我方继续履行合同,这与事实不符,没有事实及法理依据。在一审中,明确双方要履行的是二手房买卖合同,且对方一审诉请也是要求履行二手房买卖合同。一审法院也明确询问过要履行哪一份合同,双方明确履行的是二手房买卖合同。现对方要求履行二手房买卖合同跟房地产买卖合同,是缺乏事实及法理依据。广东省高院的法律指引,是出卖人没有理由不配合情况下,但是不符合本案。本案是上诉人违约在先,被上诉人多次催促,有短信往来记录,但是上诉人拒绝履行的情况下我方才解除合同不再继续履行的。省高院的指引与本案情况是不适用的,对方援引该条款适用本案我方认为是错误的。即便对方依约付清房款,或者同意在合理期限内一次性支付房款,但是对方一开始就拒绝履行,且我方有告知对方若其不按照合同履行我方将解除该合同。一审法院认为合同应该解除,是正确的。3、在上诉状第三部分中提出的一审法院超过诉求,我方认为与事实不符合。一审法院若认为诉求中有不妥地方,完全有理由按照合同约定进行判决。当然,一审法院判决我方支付双倍定金是欠妥当的,因为违约的是上诉方,我方不应承担任何责任。我方在一审中,明确提出保留追究对方违约的责任权利。4、对上诉状第四部分,同我方对于上诉状第三部分意见。5、对上诉状第五部分,对方认为我方违约契约精神与事实不符合。从本案一审审理到现在,可以看出违约的是上诉人。按照合同约定在121日前要足额支付首期款,但是对方没有履行约定。上诉人的上诉请求不应该支持,其事实及理由缺乏事实及法理依据,请求二审法院予以驳回。

原审第三人惠州市世荣房地产有限公司述称,与我方一审意见一致。

一审原告甘燕雄、甘燕辉向一审法院起诉请求:一、判令被告继续履行与原告签订的《二手房买卖合同》,配合原告将惠州市××城区××水岸城花园××单元××房变更过户至原告名下。二、判令被告向原告支付违约金(以745000元为基数,按日万分之五从20161230日起计至被告继续履行买卖合同之日止)。三、判令被告承担本案诉讼费用。

一审法院认定事实:2016626日,原告甘燕雄与被告郭胜蓝签订了《二手房买卖合同》一份,约定原告甘燕雄购买被告郭胜蓝名下位于惠州市××城区××水岸城花园××单元××房,双方约定:交易定金:原告甘燕雄应在2016121号前(含当日)将除定金、交楼押金之外的剩余首期款280000元;付款方式:买方须于2016101日之前(含当日)向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料,卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签收按揭银行要求的法律文书,抵押贷款金额以银行承诺的为准;若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的,则买方应于按揭银行出具贷款承诺函三个工作日内(含当日)补足,如多于本合同转让成交价的,则买方可向监管银行要求将多出部分退回,卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续;违约责任:如买方未按照本合同约定的期限履行义务,卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同,如买方逾期履行超过五日,卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。签订该合同的当天,原告甘燕雄向被告郭胜蓝转账支付了50000元定金,被告郭胜蓝向原告甘燕雄出具了《收据》,确认收到原告甘燕雄的上述购房定金。原告甘燕雄与被告郭胜蓝协商由原告甘燕辉承受原告甘燕雄的合同权利义务,2016821日,原告甘燕辉与被告郭胜蓝填写中国光大银行个人二手房房屋贷款卖方面谈记录表,上有原告甘燕辉(买房人)及被告(卖房人)郭胜蓝的亲笔签名。20161124日,原告甘燕辉向光大银行监管账户转入173000元。20161126日,第三人惠州市世荣房地产有限公司向被告郭胜蓝出具《催促履行合同通知书》,要求被告郭胜蓝配合原告甘燕辉办理合同签订的相关手续,否则视为卖方违约,卖方将支付买方双倍违约金。原告甘燕辉向光大银行惠州分行申请办理按揭手续,光大银行于20161215日出具《中国光大银行零售授信业务批复》:批复意见:补首期支付凭证、终评;审批结果:同意。

另查,原告甘燕辉与被告郭胜蓝签订了落款日期为2016126日的《广东省房地产买卖合同》第六条,约定了违约责任承担方式:甲方(卖方)决定中途不卖,作甲方中途悔约处理,本合同即告解除,甲方应在毁约之日起七天内将所收定金及购房款还给乙方(买方),另赔偿乙方违约金。

2018年327日,中国光大银行股份有限公司惠州分行出具关于惠州市惠城区人民法院协助调查的复函:一、我行在受理甘燕辉二手楼住房按揭贷款业务申请时,申请人提供的是已经签署完毕的《广东省房地产买卖合同(适用于二手楼买卖)》,转让方为郭胜蓝,受让方为甘燕辉;二、我行在20161215日就甘燕辉的二手楼住房按揭贷款申请出具过《中国光大银行零售授信业务批复》;三、根据我行相关要求,审批批复有效期为6个月,超过6个月未实现提款的业务,需要重新审批。该笔业务因未办理房产抵押登记手续,而超期未提款,为此,我行已将客户提供的业务申请资料退回客户,没有保存原告和被告签订《广东省房地产买卖合同》原件。

原告甘燕雄、甘燕辉在起诉前向本院提出财产保全,本院于20161212日作出(2016)粤1302财保1127号《民事裁定书》,裁定:查封登记在郭胜蓝名下位于惠州市××城区××水岸城花园××单元××房[证号:粤(2016)惠州市不动产权第××号,建筑面积:88.4平方米],查封价值以19.5万元为限。原告甘燕雄预交保全费1495元。

一审法院认为,本案是二手房买卖合同,合法的合同关系依法应受法律保护,当事人应当依照合同的约定全面履行自己的义务。

甘燕雄与被告郭胜蓝签订的《二手房买卖合同》后,原告甘燕雄与被告郭胜蓝协商由原告甘燕辉承受原告甘燕雄的合同权利义务。2016821日,原告甘燕辉与被告郭胜蓝填写中国光大银行个人二手房房屋贷款卖方面谈记录表,上有原告甘燕辉(买房人)及被告(卖房人)郭胜蓝的亲笔签名,视为被告郭胜蓝对原告主体变更的确认,原《二手房买卖合同》应继续履行。其后,原告甘燕辉与被告郭胜蓝签订了落款日期为2016126日的《广东省房地产买卖合同》,是双方在平等自愿的基础上达成的,为合法有效的合同,本院予以确认,但该合同属于格式条款并且其中约定的付款方式中支付时间为空白,无法明确双方的权利义务,付款方式应该按照《二手房买卖合同》的约定履行。

在《二手房买卖合同》的履行过程中,被告郭胜蓝亦未按照《二手房买卖合同》的约定配合原告甘燕辉办理相应贷款手续,且根据2018327日中国光大银行股份有限公司惠州分行出具的复函,该笔业务因未办理房产抵押登记手续,而超期未提款而失效;被告郭胜蓝不予配合贷款的行为违反了双方的约定,依法应当承担违约责任。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定,当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。本案中,双方签订的《广东省房地产买卖合同》第六条明确约定了违约条款,被告郭胜蓝应按原告甘燕雄、甘燕辉支付的定金5万元予以双倍返还,即应当返还10万元给原告。因银行的贷款已经失去了提款的时效,现没有银行同意予以贷款,原告也未提交证据证明具有一次性支付款项的能力,被告也不同意予以继续履行合同,上述合同已经在事实上已经不能履行,应当予以解除,对原告要求继续履行合同的请求本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定,判决:一、被告郭胜蓝应在本判决发生法律效力后的七日内向原告甘燕雄、甘燕辉双倍返还定金10万元。二、驳回原告甘燕雄、甘燕辉的其他诉讼请求。本案受理费1640元,保全费1495元,共计3135元(原告甘燕雄已预交3135元),由被告郭胜蓝负担。

本案二审期间,上诉人围绕上诉请求提交了一份不动产登记结果,证明涉案房产具备继续履行条件。被上诉人对此证据质证认为,对其真实性认可,但对关联性有异议。这份只能证明现在房产登记情况,不意味着具备履行条件,具备继续履行条件需具备多个因素。本案无法履行是因为上诉人违约导致的,我方认为合同已经明确解除了,根本不具备履行条件,且对方到现在为止,并未支付28万元首期款,可证明对方违约。我方通知对方解除合同后,该合同不再具备履行条件。

本院认定如下:一审认定的事实,予以确认。

本院认为,综合上诉人与被上诉人的上诉及答辩意见,本案的争议焦点是,上诉人要求继续履行合同能否支持。《二手房买卖合同》第十一条约定,如卖方未按照本合同约定的期限履行义务,买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同。根据该合同,买方要求继续履行合同的前提是买方没有违约,卖方违约。我们认为,买方未根据《二手房买卖合同》约定在2016121日支付首付款28万元已属于违约,故其无权要求继续履行合同。理由如下:首先,《二手房买卖合同》是在第三人中介公司参与下签订,对双方各自应履行的义务和所需承担的责任、履行的时间均有明确约定,该合同签订后,双方即在第三人配合下按该合同约定履行交付定金、赎楼、递交贷款申请等事项,上诉人一审起诉状亦明确要求继续履行《二手房买卖合同》,说明双方并未协商过变更《二手房买卖合同》。其次,《广东省房地产买卖合同》除了买受双方姓名、落款及日期外的其他条款均未明确,包括合同编号都是空白的;约定的付款方式中的分期支付的房款亦没有约定支付时间;所约定的房款总金额与《二手房买卖合同》约定的金额并不相符,上诉人亦承认该合同是在光大银行签订,结合二手房买卖合同的案件中,买卖流程都是先由买卖双方与中介公司签订《二手房买卖合同》,之后为配合办理过户等手续又另行签订一份《广东省房地产买卖合同》的事实,说明《广东省房地产买卖合同》极大可能是为配合办理相关流程而签订的。再次,《二手房买卖合同》约定上诉人必须在2016121日前支付除定金之外的首付款28万元,而《广东省房地产买卖合同》的落款时间是2016126日,即使认为可按照《广东省房地产买卖合同》认定首付款已变更为173000元,但在《广东省房地产买卖合同》未签订前,上诉人仍应按《二手房买卖合同》的约定先交付首付款28万元。综上所述,上诉人本身有先不按合同约定足额支付首付款的行为,违约在先,故上诉人要求继续履行合同,本院不予支持。

尽管因上诉人本身亦存在违约行为,对上诉人要求继续履行合同的请求不予支持。但考虑到双方之间有首付款数额认知差异主要是因为存在两份合同的约定不一致导致,合同无法继续履行的原因更多在于被上诉人不愿再履行,故对一审要求被上诉人双倍返还定金,本院仍予以维持。

综上所述,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

本案二审受理费3280元由上诉人负担。

本判决为终审判决。







审判长  郭志文

审判员  胡江

审判员  于海砚

二〇一八年七月二十五日

书记员  刘惠芳