广州市中级人民法院

民事判决书

（2018）粤01民终8583号

上诉人（原审原告、反诉被告）：刘蔚,女,1977年3月7日出生,汉族,住广州市萝岗区,

委托诉讼代理人：郭韫韬、高彩虹，均为北京市盈科（广州）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：李小虎,男,1978年5月6日出生,汉族,住山东省陵县,

被上诉人（原审被告、反诉原告）:王勤,女,1981年3月24日出生,汉族,住山东省陵县，

原审第三人:广州向诚房地产代理有限公司,住广州市增城区永宁街凤凰北横路206号910房。

法定代表人：何文艺。

委托诉讼代理人：欧阳逸瑶，该公司员工。

上诉人刘蔚与被上诉人李小虎、王勤及原审第三人广州向诚房地产代理有限公司（下称“向诚公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初6616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月24日立案后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。

刘蔚上诉请求：1.请求二审法院依法判决撤销（2017）粤0183民初6616号民事判决书，并改判支持刘蔚一审全部诉讼请求，以及驳回王勤、李小虎一审全部的反诉请求；2.依法判决由王勤、李小虎承担刘蔚已支付的二审程序前期律师费2万元；3.依法判决由王勤、李小虎承担一审及二审的诉讼费。事实与理由：一、一审法院对于三方在微信中将办理递件过户及支付首期款90万元的时间变更为2017年10月15日的认定错误，递件过户及支付首期款的时间应为2017年9月12日。1、《房地产买卖合同》（下称“合同”）附件的第4条第2款约定买卖双方到房管部门办理交易递件过户手续并取得房地产交易中心受理回执当天向买方支付首期款。该条款虽未明确约定首期款的支付时间，但是根据三方实际履行合同的过程以及该条约定的条件，可以确定办理递件过户及首期款的支付时间应为2017年9月12日。向诚公司证实（判决书第5页倒数第2行开始）：“我方告知原告，因为被告的同贷书还没有拿到，所以要被告拿到同贷书才可以向房管部门递件，递件拿到回执才支付首期款90万元，9月12日被告才拿到同贷书，但9月4日原告就和我说涂销资料可以拿了，被告同贷书出来我们就去递件过户……根据二手房买卖的交易习惯，如果卖方自行提前还贷涂销抵押，则需买方取得银行同意贷款书后，买卖双方到房管局办理交易递件……”（一审判决书第6页第四行及倒数第四行）。而一审法院也认定了上述事实及交易惯例，根据上述认定，刘蔚在2017年9月12日已经完成抵押涂销手续，而王勤、李小虎也拿到了同贷书，双方已具备向房管部门递件过户的条件，根据合同约定以及《合同法》第六十一条对交易习惯认定的规定，双方应在2017年9月12日办理递件过户拿回执（当天是周二，房管部门正常上班），而王勤、李小虎也应在当日支付首期款90万元。2、在刘蔚与王勤、李小虎均具备了办理递件过户手续条件的情形下，王勤、李小虎以未筹够首期款为理由阻止向诚公司及刘蔚在2017年9月12日去房管局办理递件过户，这是王勤、李小虎自身的过错，王勤、李小虎的行为已构成违约。王勤、李小虎通过向诚公司一再恳请刘蔚将递件过户及拿回执的时间延后，刘蔚基于同情，一时心软就在微信中口头同意延期至2017年10月15日，但刘蔚一直要求向诚公司及王勤、李小虎签订书面的补充协议，向诚公司与王勤、李小虎对此置之不理。三方在微信中对办理过户及首期款支付时间的协商只是口头约定，根据合同第十五条约定，如要对合同进行删除、补充、更改，必须由三方删除、补充、更改处签字盖章确认方为有效。也即，口头协议无效。根据民法及合同法的相关规定，有约定从约定，如合同约定对合同的修改及变更必须要书面方式且签字盖章方能生效，那么没有签字盖章的书面方式，即微信确认的口头协议应认定无效，三方并未就办理递件过户及首期款的支付时间变更达成一致合意。3、虽然合同约定首期款90万的支付条件和时间是三方到房管部门办理递件过户取得回执的时候，但合同并未赋予王勤、李小虎在履行条件具备时仍拖延时间办理递件过户的权利。如三方均同意王勤、李小虎以未能筹够首付款这种非不可抗力的原因延后履行合同义务，就应视为对合同附件的第4条第（2）项的补充，以及对合同第七条的补充及变更。根据合同第十五条的约定，三方在微信中的约定只是口头协议，并不对合同内容产生补充及变更的效力。综上，三方在微信中口头协议办理过户及支付首期款90万的时间是2017年10月15日是无效的，法院不能依据无效的口头协议来作出判决，这是公然违反合同法关于约定大于法定的基本原则，以及《合同法》第八条的规定。二、一审法院认定合同附件第4条第1点的删除效力也是错误的，附件第4条第1点的【该物业抵押银行通知卖方办理还款手续的5个工作日内】，一审法院判定该条被划线删除即无效是错误的。虽然该条款是明显被划线删除，但是根据主合同第十五条的约定，必须由三方在删除处签字盖章确认方为有效。事实是在上述删除处不止没有三方的签字盖章，还有一个选择的“√”，一审法院认定错误。三、本案及反诉的争议焦点之二是谁先违约以及王勤、李小虎有没有违约行为。以上分析证明事实真相是王勤、李小虎首先违约，其违约行为如下：1.在具备递件过户条件时，王勤、李小虎以未准备好首期款90万为由不予配合办理递件过户的交易手续，阻止刘蔚及向诚公司去办理递件过户，理由是还未准备好首期款90万，该理由不属于不可归责于王勤、李小虎责任的法定理由不可抗力因素，而属于因为王勤、李小虎的过错理由。在2017年8月6日王勤、李小虎与刘蔚及向诚公司签订的合同中就明确约定了首期款90万，事实上早在合同签订之前，买卖双方磋商时，向诚公司就告知并且王勤、李小虎也同意首期款为90万，作为买方的义务，早就应当在签合同时准备好首期款90万，而不应在具备递件过户条件时仍未准备好首期款并以此拒绝办理过户。刘蔚在2017年9月4日办完抵押涂销手续，已经完全履行了卖方的义务。显然，是王勤、李小虎违约在先，根据合同第七条，逾期5日，守约方即有权解除合同，并追究违约责任。王勤、李小虎逾期了16天，刘蔚完全有权拒绝办理过户、解除合同并追究王勤、李小虎的违约责任。2.王勤、李小虎在2017年9月12日即应准备好并支付首期款90万元，因为当日双方即可办理递件过户并拿到受理回执，必然会达成支付首期款的条件。王勤、李小虎明确拒绝在2017年9月12日支付该笔首期款，还要求支付时间延长至2017年10月15日，这是王勤、李小虎的第二个违约行为。依照合同第七条的约定，对于王勤、李小虎的两个违约行为，刘蔚即享有合同解除权，并依法追究王勤、李小虎的违约责任。3.王勤、李小虎的第三个违约行为是就三方在微信中达成的口头协议后，刘蔚依照主合同第十五条的约定要求就补充及变更合同内容事项订立三方签字盖章的书面协议，王勤、李小虎均没有同意，该违约行为的法律后果即导致三方微信达成的口头协议无效。尽管王勤、李小虎抗辩三方在微信中达成口头协议，同意延长首期款支付时间至2017年10月15日，但合同一式三份，王勤、李小虎及向诚公司都有一份，其已经确知其中合同第十五条的约定，对合同进行变更或补充，口头协议无效，必须三方签字盖章的书面协议才能有效，依照该条的解释，三方可以在原合同上补充或变更处签字盖章，或者订立三方签字盖章的补充协议，但是刘蔚在2017年9月12日和9月13日一再在微信和电话中要求订立书面补充协议时，王勤、李小虎及向诚公司都没有同意。综上所述，王勤、李小虎首先做出了违约行为的事实清楚，在递件过户条件成就时，未按《房地产买卖合同》主合同第七条及时配合办理递件过户的手续，在依照合同附件第4条第2款推断出的首期款90万元的支付时间即2017年9月12日时又明确拒绝支付，后又拒绝按照主合同第十五条约定对三方在微信中达成的口头协议进行书面的签字盖章确认。对王勤、李小虎的以上违约行为刘蔚只是根据合同第七条的约定行使自己的合法权利，刘蔚不存在违约行为。刘蔚早在2017年9月4日既已积极履行完自己的合同义务，在2017年9月12日王勤、李小虎违约后，刘蔚才在2017年9月28日行使自己的合法权益，解除合同，追究违约方责任。一审判决罔顾合同法的相关规定，并且也没有依据合同第七条、第十五条的约定，导致错判，损害了刘蔚的合法权益，并破坏了合同法所维护的买卖合同交易秩序，二审法院应当依法予以纠正，恳请贵院依法撤销一审的错误判决并支持刘蔚的上诉请求！

在二审庭后，刘蔚向本院提交代理词，补充发表意见：首期款的支付时间是双方到房管局办理递件过户时间，根据实际履行情况可以确定为2017年9月12日，即使按照双方合同的第四条第2款，刘蔚办完涂销手续，李小虎、王勤拿到同贷书7个工作日递件，即2017年9月20日之前到房管局办理递件过户。李小虎、王勤直到2017年9月28日才准备好首期款，依合同约定，刘蔚已有权解除合同。

李小虎、王勤辩称：一、一审法院判决正确无误，无论是事实查明还是法律适用均客观、公正，请求二审法院依法驳回刘蔚之上诉请求。1、李小虎、王勤并不存在任何违约的行为，其与刘蔚所签的《房地产买卖合同》并未明确约定支付首期款的具体日期，该合同附件第4条第2款所约定的是“买卖双方到房管局办理交易递件过户手续并取得房地产交易中心受理回执当天向卖方支付首期款”，刘蔚起诉所称的附件第4条第1款在“物业抵押银行通知卖家办理还款手续的5个工作日内向卖家支付”的约定实际是被删除的，合同原件是清晰可见被划去的痕迹。退一万步来讲，即便该合同附件第4条第1款没有被删除存在两个履约期限的情况下，只要李小虎、王勤在最后一个履约期限履行义务也是符合合同约定的，并不构成违约。2、李小虎、王勤及向诚公司所提交的微信聊天记录清晰还原了案件客观事实，刘蔚跟向诚公司的微信聊天内容及王勤与向诚公司之间的微信聊天内容都完全没有提到或反映李小虎、王勤应在银行通知卖家办理还款手续5个工作日支付首期款，而是在2017年9月12日的多处微信聊天中可以反映出各方在向诚公司的协调之下，李小虎、王勤同意了刘蔚提出的在10月15日前支付首期款的无理要求，届时合同关于支付首期款的时间已变更为10月15日前。然而就在次日，刘蔚又通过EMS快递方式无理要求李小虎、王勤在9月底付清首期款，李小虎、王勤并未理会，当李小虎、王勤在9月28日收到其燕郊的售楼款并在向诚公司陪同下到刘蔚单位商谈房产过户事宜时，刘蔚已明确拒绝，后李小虎、王勤了解到刘蔚已在9月27日向法院提起诉讼。刘蔚反复无常的性格、主观违约的恶意及拒不配合履约并最终导致合同目的无法实现，依法构成根本性违约。3、在签订《房地产买卖合同》前，李小虎、王勤已明确告知刘蔚及向诚公司，其两人是卖了燕郊的房子并预计在9月末10月初收到楼款后才能支付首期楼款，因无法确定具体时期，故才会有在合同约定过户当时支付首期款这一条款。涉案合同在2017年8月6日签订，在次月办理过户并支付首期款也符合正常的二手房交易期限，并没有过分拖延，不影响合同目的的实现，刘蔚所起诉并主张事实并不能成立。事实上，李小虎、王勤并不存在任何违约情形，而刘蔚在合同履行的法定期限内拒绝配合过户交易、向法院提起无理索赔的诉讼并最终导致合同目的无法实现，构成根本性违约。二、《房地产买卖合同》第十五条约定“本合同在签订后需要删除、补充、更改，必须由三方在删除、补充、更改处签字盖章确认方为有效。本合同未经三方一致同意，不得擅自删除”，该条款的适用存在时间及主体的范围限定。刘蔚对该条款的约定存在断章取义式的错误理解，其试图通过歪曲的理解混淆法庭的视听当然不能得逞。1、该条款的时间范围限定为“本合同签订后”。即本合同在三方签字盖章后，如果三方对该合同进行删除、补充或者更改的，才需要三方在删除、补充、更改处签字盖章，而在三方签字盖章前的删除、补充及更改不需要在删除、补充、更改处签字盖章。因为该合同版本是由中介公司，也即是本案向诚公司提供的格式合同，为防止任何一方擅自以手填方式篡改合同内容，以保护各方利益，故做此设定。具体而言，三方签字盖章前，三方可以在确认无误的情况下对格式合同进行必要的删除、补充及变更，因为合同是事先印刷好的，由开始填写，到最后签名盖章，买卖双方在向诚公司的配合之下，根据当场协谈的结果可对条款进行随意删除、补充及更改。回归到本案争议的条款而言，即附件第4条第1款“物业抵押银行通知卖家办理还款手续的5个工作日内向卖家支付”的条款字体中呈现清晰的删除线，明显是被删除的，而第4条第2款所约定的“买卖双方到房管局办理交易递件过户手续并取得房地产交易中心受理回执当天向卖方支付首期款”处打钩，确是买卖双方协商一致并同意的结果。2、该条款的主体范围限定为“三方”。即本案的刘蔚、李小虎、王勤及向诚公司此三个主体，具体而言就是该三个主体一同需要对该合同进行删除、补充或者更改的，才需要三方在删除、补充、更改处签字盖章，而买卖双方、买方与向诚公司及卖方与向诚公司之间的关于房屋买卖具体事宜、中介服务及中介费支付问题完全不受该条协议限制即可由两方以符合《合同法》规定的形式对原合同内容另行进行补充或者变更。回归到本案的微信聊天内容而言，李小虎、王勤与向诚公司在2017年9月12日的多处微信聊天中（李小虎、王勤一审提交的证据15--公证书）可见，刘蔚通过向诚公司转告李小虎、王勤，要求李小虎、王勤在10月15日前支付首期款，而李小虎、王勤无奈予以同意，此时买卖双方已将原合同附件第4条第2款“买卖双方到房管局办理交易递件过户手续并取得房地产交易中心受理回执当天向卖方支付首期款中未明确的首期款付款期限”变更为2017年10月15日，该条款的变更符合《合同法》关于合同条款变更的法定要件，也不涉及向诚公司，也不需要原合同纸质版上进行补充，更无需三方在原合同处签字盖章，刘蔚关于“口头协议无效”的主张依法不能成立。3、《房地产买卖合同》第十五条仅是对该合同纸质版内容的删除、补充及更改做出需由三方签字盖章的约定，并没有绝对地排除合同主体可以另行达成补充协议，《合同法》第61条明确规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充”，故刘蔚主张凡是删除、补充或更改合同条款及内容需要三方签字盖章明显违反了《合同法》之规定，其主张依法不能成立。

李小虎、王勤另于庭后补充如下代理意见：一、本案中，无论是刘蔚、李小虎、王勤还是向诚公司在一审中提交的微信聊天记录均可以清晰显示及互相印证，买卖双方在向诚公司的协调之下，三方已经将《房地产买卖合同》第四条第2款“产权涂销完毕以及买方贷款银行出具同意贷款书7工作日内，买卖双方到房管局申请办理产权转移登记”的约定变更为2017年10月15日。二、《合同法》第77条明确规定“当事人协商一致，可以变更合同”及根据《合同法》第11条“书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式”的规定，手机微信也属于电子数据交换等可以有形地表达所载内容形式的书面形式。因此，三方通过手机微信所达成的将首期款支付期限变更至2017年10月15日实际上是书面的形式，并非刘蔚所述的“口头协议”。三、从合约的实际履行情况来讲，双方也没有严格执行关于条款补充、删除及变更需要三方签字盖章。《房地产买卖合同》第七条第2款违约金处，由原来的5%删除后变更为20%，此处只有一方的手指摸，没有其他人的签字及向诚公司的盖章，而刘蔚在一审的起诉是依据20%，李小虎、王勤也是按照20%的约定反诉，三方均认可这种变更方式，因此，刘蔚关于变更条款需要三方签字盖章的辩解是不能成立的。四、三方在签约时，李小虎、王勤已明确告知刘蔚及向诚公司，其是卖了河北燕郊（相邻北京）的房子并取得房款后才能去办理递件过户，刘蔚是知情的。刘蔚在二审提交的证据清单2第4份证据中第24页上半部显示刘蔚在微信问：“北京的房子那笔钱不是要等银行房款的吧？”向诚公司回复：“是的”、“就是等银行放款”。另外，李小虎、王勤在一审提交的证据15--公证书第33页显示，向诚公司告知王勤具备过户递件条件时，王勤问：“我下一步怎么办”，向诚公司回复：“不用做什么了！就等着您资金到位就可以去房管局递件过户了”。两个聊天记录内容印证了刘蔚对于李小虎、王勤是需要拿到卖房余款后才能过户递件的事实。五、刘蔚在9月12日经向诚公司的协调与李小虎、王勤确定将支付首期款的时间变更至2017年10月15日，后又在9月14日通过EMS快递发函给李小虎、王勤要求在9月底支付首期款，而后又在9月27日向增城区法院起诉。刘蔚不断的反反复复，不守承诺，李小虎、王勤在9月28日取得河北燕郊的售楼款后及时联系向诚公司并到刘蔚工作单位协商过户事宜，但刘蔚均不予理会，故成本诉，系违约的一方，如果刘蔚一开始不同意变更期限，那李小虎、王勤无论如何都会想方设法凑集资金，也正是基于对刘蔚的信任，李小虎、王勤才没有去集资，故退一万步来讲，即便李小虎、王勤真的未及时支付首期款，那也是刘蔚造成的，暂不论微信变更协议是否有效，就仅刘蔚的过错而言，基于公平合理原则，付款期限也应当顺延至2017年10月15日。

向诚公司述称：我方认为给付首付款的时间是递件当天。

刘蔚向一审法院起诉请求：1、判决确认刘蔚与李小虎、王勤签订的《房地产买卖合同》解除；2、判决李小虎、王勤向刘蔚支付违约金496000元（总楼价的20%）；3、判决李小虎、王勤承担刘蔚为本案支出的律师费30000元；4、判决李小虎、王勤赔偿刘蔚支出的中介服务费10000元，以上合计536000元；5、本案诉讼费由李小虎、王勤承担。

刘蔚为能支持其诉讼请求，提供了如下证据：1、房地产买卖合同；2、房产证；3、提前还款预约受理通知书；4、中国银行交易流水明细清单；5、EMS快递单、妥投证明；6、王勤电话号码截图、与王勤短信截图；7、解除房屋买卖合同律师函、EMS快递单；8、委托代理合同、律师费发票；9、中国银行转账回执；10、鉴定意见书。

向诚公司为证明案件事实的原委，提供了如下的证据：1、《房地产买卖合同》第一联，（第二联为刘蔚持有；第三联为李小虎、王勤持有），拟证明刘蔚主张的首期款的付款时间在该合同签订时已被删除。根据二手房买卖的交易习惯，如果卖方自行提前还贷涂销抵押，则需买方取得银行同意贷款书后，买卖双方到房管局办理交易递件并取得受理回执时支付首期款。2、买卖代理费支付承诺书2份，拟证明不管哪方违约，向诚公司均要收取中介费。刘蔚应向向诚公司支付的中介费为2万元，但实际只支付了1万元；李小虎、王勤已经支付向诚公司中介费24800元。3、聊天记录13份，拟证明刘蔚同意李小虎、王勤在10月15日之前支付首期房款。但向诚公司于9月28日通知刘蔚办理递件过户时，刘蔚则无缘无故不接电话。后向诚公司与李小虎、王勤到刘蔚学校找到刘蔚，但刘蔚不回应。4、通话记录截图，拟证明向诚公司多次电话联系刘蔚，刘蔚一直拒接电话。

李小虎、王勤提起反诉请求：1、判决解除刘蔚与李小虎、王勤签订的《房地产买卖合同》；2、判决刘蔚向李小虎、王勤退回购房定金100000元；3、判决刘蔚向李小虎、王勤支付违约金496000元；4、判决刘蔚赔偿李小虎、王勤支出的律师费20000元；5、判决刘蔚赔偿李小虎、王勤支出的中介服务费24800元，按揭服务费7000元及公证费3000元；6、本案诉讼费用由刘蔚承担。

李小虎、王勤为能支持其抗辩理由及反诉请求，提供了如下证据：1、房地产买卖合同；2、收据；3、收据；4、房屋买卖业务签订文件合订本；5、光大银行对账单；6、微信聊天记录；7、微信聊天记录；8、催告付款函及邮寄单；9、微信聊天记录、机票；10、2017年房贷收紧新闻截图（网上打印件）；11、催告函、邮寄单、妥投情况；12、起诉状；13、委托代理合同、转账凭证、发票；14、公证费发票；15、公证书。

一审法院认定事实：2017年8月6日，刘蔚及李小虎、王勤及向诚公司签订《房地产买卖合同》及相关附件。约定刘蔚将其名下位于增城市新塘镇凤凰城凤妍苑二街9号1001房产以房价款248万元卖给李小虎、王勤，李小虎、王勤须于合同签订当日向刘蔚支付定金10万元。合同附件第4条约定，产权在抵押，买方按揭付款：（1）部分楼款90万元，买方应在【该物业抵押银行通知卖方办理还款手续的5个工作日内】向卖方支付。（2）首期楼款，买方应在【买卖双方到房管局办理交易递件过户手续并取得房地产交易中心受理回执单当天】向卖方支付。（3）剩余房款148万元，在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内。合同第七条约定：因买方或卖方违反本合同约定，如不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则：（1）逾期未超过五天的，违约方每日按总楼价1‰向守约方支付违约金；（2）逾期超过五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额与总楼价20%的违约金；合同第八条约定：买卖双方在签订合同当天向经纪方支付居间服务费，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付中介服务费；合同十一条约定：违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。……

其中前述附件第4条第（1）项【该物业抵押银行通知卖方办理还款手续的5个工作日内】的内容已用笔删除。而该条第（2）项【买卖双方到房管局办理交易递件过户手续并取得房地产交易中心受理回执单当天】的内容，则选择了打（√）。

上述合同签订后，李小虎、王勤于合同签订当日向刘蔚支付定金10万元，同年8月7日办理了网签手续。同年8月8日和9月4日，刘蔚先后完成涉案房产的提前还贷及抵押涂销手续，刘蔚随即向向诚公司提出要李小虎、王勤支付首期款90万元，向诚公司明确告知刘蔚，就算涉案房产涂销抵押手续完成了，也要等李小虎、王勤取得银行同意贷款书（以下简称同贷书），才可以办理递件过户，首期款应于递件过户拿到回执方可支付……。

2017年9月12日，李小虎、王勤取得贷款银行批准的同贷书，随即经向诚公司通过微信联系协调，刘蔚及李小虎、王勤及向诚公司之间确定于2017年10月15日到房管交易部门办理递件过户手续。然而，刘蔚以提前还贷向他人借款需支付高额利息为由，于2017年9月14日通过EMS致函李小虎、王勤，要求李小虎、王勤于当月底前支付首期款，李小虎、王勤未予理睬，尔后，刘蔚再向李小虎、王勤发微信要求支付首期款，李小虎、王勤未予回复。2017年9月25日，刘蔚向李小虎、王勤发出《律师函》，要求李小虎、王勤确认已于发函之日短信通知解除《房地产买卖合同》，并要求李小虎、王勤承担违约责任。

2017年9月28日，李小虎、王勤筹措到首期款90万元后即通知向诚公司，向诚公司应李小虎、王勤要求联系刘蔚落实办理递件过户手续时间，由于刘蔚拒接向诚公司的电话导致通知未果。次日，李小虎、王勤及向诚公司到刘蔚工作单位找到刘蔚，表明希望刘蔚能配合涉案房产递件过户事宜，但刘蔚以工作忙为由保持缄默，以致当日三方不欢而散。2017年10月7日，李小虎、王勤收到本案诉状副本等诉讼材料，方知刘蔚已于2017年9月27日立案起诉。

再查明：刘蔚在《房地产买卖合同》签订后向向诚公司支付中介服务费10000元，因本案委托律师诉讼，向广东安国律师事务所支付律师费30000元。李小虎、王勤在《房地产买卖合同》签订后向向诚公司支付中介服务费24800元，向按揭代理公司支付服务费7000元及公证费3000元，因本案委托律师诉讼向广东天穗律师事务所支付律师费20000元。

一审法院认为：本案争议焦点是刘蔚及李小虎、王勤约定的首期房款90万元的支付时间应如何认定及双方在履行前述《房地产买卖合同》中哪一方存在违约的问题。

首先，首期房款90万元的支付时间在《房地产买卖合同》附件第4条第（1）、（2）项的内容均有表述，其中该第（1）项的内容明显已用笔删除（划掉）。而该条第（2）项内容，则选择了打（√），显然，刘蔚及李小虎、王勤确定《房地产买卖合同》附件第4条第（2）项作为首期款的支付时间是双方的真实意思表示，而该第（1）项的内容并非双方最终确定的选项。为此，刘蔚主张《房地产买卖合同》第4条第（1）项为首期款90万元的支付时间，依据不足，一审法院不予支持；而李小虎、王勤抗辩及反诉主张《房地产买卖合同》第4条第（2）项才是首期款90万元的支付时间，符合行业交易习惯，且得到向诚公司的确认，依据充分，一审法院予以采信。

其次，李小虎、王勤于2016年9月12日获得贷款银行出具的《同贷书》后，向诚公司通过微信与刘蔚及李小虎、王勤沟通与协调，三方明确于同年10月15日到国土房管交易部门为案涉房产办理递件过户手续，此时，应视为刘蔚及李小虎、王勤对案涉房产材料递件过户的时间达成合意，为此，根据《房地产买卖合同》附件第4条第（2）项的约定，只有案涉房产的过户相关证件向国土房管交易部门递交完成拿到回执后，才具备支付首期款90万元的条件，据此，刘蔚自2016年9月14日起即要李小虎、王勤提前支付首期款，缺乏依据，李小虎、王勤抗辩及反诉主张没有逾期支付首期款90万元，理据充分，予以支持。

根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的司法》第二十五条：出卖人没有履行或者不当履行给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法第九十四条第（四）项的规定，予以支持。本案中，刘蔚在三方已明确递件过户的时间内，提出要李小虎、王勤提前向其支付首期款未果后，拒绝配合李小虎、王勤办理案涉房产递件过户，并随即以李小虎、王勤逾期支付首期款构成违约为由提起诉讼，刘蔚及李小虎、王勤之间从而引发房屋买卖合同纠纷。由于刘蔚的不当行为导致李小虎、王勤不能实现合同目的并造成损失，刘蔚应承担违约责任。鉴于刘蔚与李小虎、王勤均请求解除《房地产买卖合同》，一审法院予以判准，对于李小虎、王勤反诉请求由刘蔚退回购房定金100000元、支付违约金496000元、赔偿律师费20000元、中介服务费24800元、按揭服务费7000元及公证费3000元，依据充分，且符合双方的约定，一审法院予以支持。

综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、作出如下判决：一、驳回刘蔚第二、三、四、五项诉讼请求；二、刘蔚与李小虎、王勤签订的《房地产买卖合同》应于一审判决书发生法律效力之日起解除；三、刘蔚应于一审判决书发生法律效力之日起十五日内向李小虎、王勤返还购房定金100000元；四、刘蔚应于一审判决书发生法律效力之日起十五日内向李小虎、王勤支付违约金496000元；五、刘蔚应于一审判决书发生法律效力之日起十五日内赔偿律师费20000元、中介服务费24800元、按揭服务费7000元及公证费3000元给李小虎、王勤。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费9160元，反诉案件受理费10308元，合计19468元，由刘蔚负担。

二审期间，刘蔚提交如下证据：1、二审律师费发票；2、刘蔚与广东华生司法鉴定中心签订的《司法鉴定协议书》（两份）及司法鉴定费发票；3、《广东华生司法鉴定中心鉴定意见书》（穗司鉴17010510900030号）；4、广东华生司法鉴定中心出具的鉴定意见书（穗司鉴18010510900007号）；5、广东华生司法鉴定中心司法鉴定意见补正书（粤华生司鉴中心【2018】补字2号）；6、房产中介费发票。上述证据拟证实发生的相关费用及双方协商支付首期款的过程。

李小虎、王勤对上述证据发表如下意见：1、对证据1的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，因为律师费在原审没有处理。2、证据2、3、4、5、6没有在举证期内提交，依法不予质证。没有记录证实双方约定物业抵押赎契后5个工作日内付款，2017年9月11日聊天记录显示刘蔚把可以过户的状态和是否支付首期款混为一谈。

经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。

本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。二审争议的焦点在于何人违约？针对刘蔚的上诉意见，分析认定如下：

根据双方签订的合同，案涉合同第四条约定“产权涂销完毕以及买方贷款银行出具同意贷款书7个工作日内，买卖双方到房管局办理产权转移登记”；附件第四条第（1）项约定“部分楼款（含定金）900000元。买方应在【该物业抵押银行通知卖方办理还款手续的5个工作日内】（方头括号内容已删除）向卖家支付。卖方收款当天必须已在抵押银行办妥申请提前还款手续。”；附件四条第（2）项约定“【买卖双方到房管局办理交易递件过户手续并取得房地产交易中心受理回执单当天】的内容（方头括号内容打了√）”，从上述条款内容来看，合同对于支付首期款的时间有相应的约定，即产权涂销完毕以及买方贷款银行出具同意贷款书7个工作日内向房管局办理递件，并在取得房地产交易中心受理回执单当天支付首期款。经审查双方提交的微信通讯资料，基本可以确认以下事实：1、刘蔚偿还贷款后，向原审第三人向诚公司询问合同下一步的履行并同时指责向诚公司组织双方签订的合同内容不明确来看，刘蔚对合同约定的条款并不清晰；2、刘蔚对于李小虎、王勤需处理完北京的房产才有首期款是知晓的；3、2017年9月11、12日期间，刘蔚与向诚公司协商首期款时答应李小虎、王勤最迟在2017年10月15日前付款并要求签订书面合同确认，之后，刘蔚与向诚公司协商要求李小虎、王勤支付一个月的利息或由向诚公司减少中介费，向诚公司不同意；4、刘蔚于2017年9月14日自行发函给李小虎、王勤要求月底之前付首期款；5、刘蔚于2017年9月21日向李小虎、王勤发短信，要求三日付款，李小虎、王勤均未回复；6、2017年9月25日刘蔚以李小虎、王勤违反合同约定“买方应在卖方取得抵押银行通知办理还款手续的5个工作日内支付90万元”的条款为由解除合同，并要求李小虎、王勤支付违约金。9月28日李小虎、王勤筹措到首期款后，刘蔚不愿履行合同。

根据以上事实，本院认为刘蔚的行为构成根本违约，应承担相应的违约责任，首先，虽然合同对于付款时间有相应的约定，但在实际履行过程中，在向诚公司的协调下双方对于合同的付款时间进行了重新协商，故刘蔚在二审庭审时以王勤、李小虎未依合同第四条约定“产权涂销完毕以及买方贷款银行出具同意贷款书7个工作日内，买卖双方到房管局办理产权转移登记”为由，其有权解除合同的意见依据不足；其次，刘蔚在实际履行过程及在一审诉讼过程中均以王勤、李小虎违反合同约定“买方应在卖方取得抵押银行通知办理还款手续的5个工作日内支付90万元”条款（该条款为买方支付首期款帮卖方赎契的约定），要求解除合同，但根据一审查明事实可清晰知道，该条款双方已用笔划掉，刘蔚据此要求解除合同依据不足；最后，三方在协商过程中，刘蔚多次更改付款时间，将付款时间不断提前，并以一条已划掉的条款作为解除合同的事由，其主观上不愿履行合同的意图明显，在此协商过程中，王勤、李小虎在合理时间内已筹集到首期款，并要求刘蔚履行合同，刘蔚拒绝履行，已构成根本违约，刘蔚应承担相应的责任。

应该指出的是，在三方协商过程中，刘蔚虽然于2017年9月12日答应王勤、李小虎于10月15日支付首期款，但同时也提出了要签订书面合同确认这一日期以及减免中介费等要求，在双方并未完全协商一致的情况下，不宜据此认定已完全达成合意；2017年9月11日，已具备递件条件，王勤、李小虎作为买方应积极履行支付首期款义务，本案合同对于首期款的支付时间已有约定，但合同双方当事人均未予以关注，导致双方在实际履行过程中重新协商并引起纠纷，王勤、李小虎作为合同一方对此亦负有一定责任，综上，根据合同对违约责任的约定，结合本案的上述事实，本院酌情判令刘蔚支付违约金297600元，一审判令由刘蔚承担全部违约责任欠妥，予以纠正。如上所述，由于刘蔚承担根本违约的责任，其上诉的其他请求缺乏事实和法律依据，均不予采纳。

刘蔚在二审期间，上诉请求增加的律师费、司法鉴定费、中介费等，因超出一审诉讼请求范围，且李小虎、王勤亦不同意在二审处理，故对该部分请求不予调处。

综上所述，原审判决认定刘蔚的违约责任的承担比例欠妥，应予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下:

一、维持广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初6616号民事判决第一、二、三、五项；

二、变更广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初6616号民事判决第四项为：刘蔚应于本判决发生法律效力之日起十五日内向李小虎、王勤支付违约金297600元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审受理费9160元，反诉案件受理费10308元，由刘蔚负担16326元、李小虎、王勤负担3142元。

二审受理费19468元，由刘蔚负担16326元、李小虎、王勤负担3142元；诉讼保全费3774元，由刘蔚负担。

本判决为终审判决。

审判长  何佐

审判员  李民

审判员  柳玮玮

二〇一八年七月二十四日

书记员  王日平