深圳市中级人民法院

民事判决书

（2018）粤03民终6243号

上诉人（原审原告、反诉被告）：魏辉

委托诉讼代理人：杜亮，广东威豪律师事务所律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）：郑惠静

原审第三人：郑杰

上诉人魏辉因与上诉人郑惠静、原审第三人郑杰房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初16899号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

魏辉上诉请求：1、变更一审判决第三项为支付违约金440000元；2、请求支持魏辉依法支付的律师费100000元；3、本案的所有的诉讼费用由郑惠静承担。

上诉事实和理由：一、涉案合同系是双方真实意思的表示，依法应当受法律的保护。二、20%的违约金是合同约定条款。三、合同签订以后，深圳市的房屋价格涨幅巨大。郑惠静违约后，魏辉难以同样价格买到在同等条件下的房屋(55.36平方，售价2200000元)，至起诉时涉案房屋价值至少在350万元以上。四、20%的违约金不足以弥补魏辉的损失，一审法院的酌情调整没有考虑到深圳市房地产价格飞速上涨这一客观情况。五、律师费是合同约定的违约方赔偿项目，在诉讼中，魏辉支付的律师费是客观存在的，故应当支持。

针对魏辉的上诉，郑惠静辩称，本案的事实是魏辉未按照双方的约定履行一次性支付购房款的义务，构成违约。因此郑惠静无需承担违约责任，魏辉的上诉没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。

郑惠静上诉请求：1、撤销一审判决的第二、三、五项;2、魏辉向郑惠静支付违约金人民币440000元;3、魏辉承担本案一审、二审的全部诉讼费用。

上诉事实和理由：一、魏辉提交的双方签订的《二手房买卖合同》并非郑惠静的真实意思表示，一审法院不能仅依据该合同显示的内容认定郑惠静与魏辉双方履行合同的真实情况。1、魏辉拟通过《二手房买卖合同》证明郑惠静未按合同的约定先履行提供账户的义务。第一，郑惠静在签订《二手房买卖合同》时除“第一条、第二条、第三条”外其余留空条款均为空白，签订合同时买卖双方仅对房屋总价格及付款方式达成合意，约定由魏辉一次性支付全额购房款后郑惠静进行赎楼并交付房屋。第二，从该份证据的表面即可看出留空处的所有手写内容均不是郑惠静的笔迹。第三，从二手房买卖的交易习惯来看，如交易是一次性付房款的，均是买方先支付购房款进行资金监管，卖方再进行赎楼，不可能在卖方尚未收到房款的情况下即办理公证委托。由此也可看出，该证据的部分手写内容是魏辉单方伪造的有利于自身的条款，不是郑惠静的真实意思表示。2、郑惠静在一审庭审中已向法庭递交鉴定申请，请求鉴定“《二手房买卖合同》中手写内容的笔迹与郑惠静签名笔迹是否同一及两种笔迹的形成时间是否一致”，只要通过鉴定就可以明确:《二手房买卖合同》中手写内容是否属于魏辉事后伪造，从而确认该条款内容是否是郑惠静的真实意思表示。3、在鉴定程序启动后，郑惠静依照法律规定预交了鉴定费用并提供笔迹比对样本，则魏辉有义务提供证据原件配合鉴定。现因魏辉拒绝提供原件，使得鉴定无法进行，从而致使案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，则应当由魏辉对事实承担举证不能的不利后果。二、一审法院在判定承担违约责任时，应是违约金与定金择其一，并可根据案件的实际情况对违约金进行调整。

二审期间，郑惠静补充其上诉事实和理由称，一审时，魏辉提交其事后伪造添加内容的《二手房买卖合同》作为证据，并在庭审中提交该合同原件给法庭予以核实，拟用该份证据证明郑惠静构成先行违约。一审对该份证据质证时，郑惠静已明确表示不认可该证据的真实性、合法性，并提出司法鉴定申请，一审法院准许鉴定申请后，向魏辉送达通知书，限期要求其提交合同原件配合司法鉴定的实施，魏辉在法院指定的第一次递交原件的期限内没有前往递交，在法院第二次通知以后，魏辉本人仅仅持有该合同的第三联前往，并告知法院原件已丢失，导致鉴定无法进行。因此在司法鉴定中，有义务提交合同原件予以配合鉴定的人员是魏辉，该份原件的持有人是魏辉，最终鉴定无法进行，导致案件待证事实无法得到证实的缘由是魏辉未提供原件，因此应由魏辉承担鉴定不能的不利后果。

针对郑惠静的上诉，魏辉辩称，其答辩意见与其上诉意见一致。魏辉要求付款，但是郑惠静拒绝提供账户，而且无法联系到郑惠静，导致魏辉无法付款，于是魏辉邮寄了快递单给郑惠静本人，快递单显示郑惠静本人拒绝签收。实际的情况是郑惠静把涉案房屋以更高的价格出卖给他人，根本违约的是郑惠静，而不是魏辉。

针对魏辉和郑惠静的上诉，原审第三人郑杰未作答辩。

魏辉向一审法院起诉请求：1、解除魏辉与郑惠静签订的《二手房买卖合同》，并按照合同价2200000元为基数的20%向魏辉支付违约金440000元；2、请求郑惠静依法返还魏辉定金100000元，并支付从2015年8月10日起至返还定金之日止的同期同类银行贷款利息（至判决作出之日，利息暂计为5000元）；3、本案律师费100000元由郑惠静承担；4、本案诉讼费用由郑惠静承担。

郑惠静向一审法院反诉请求：1、依法解除魏辉与郑惠静签订的《二手房买卖合同》，并按照合同约定房屋总价2200000元为基数的20%向郑惠静支付违约金440000元；2、郑惠静无需返还魏辉交付的定金100000元；3、本案律师费150000元由魏辉承担；4、本案全部诉讼费用由魏辉承担。

一审法院认定事实：涉案房产于2012年6月8日登记在郑惠静名下。2015年8月，魏辉与郑惠静经郑杰介绍达成房屋买卖合意。2015年8月4日，魏辉作为买方，郑惠静作为卖方，双方签订一份《二手房买卖合同》，约定郑惠静自愿将涉案房产转让给魏辉；转让价款为2200000元；买方应当在合同生效之日起（含当日）向卖方支付定金100000元；买方须于2015年11月3日之前（含当日）将除定金之外的全部楼款2100000元支付至买卖双方指定的监管帐号中。在买方按照本合同约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账户或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不得迟于2015年11月10日（含当日）；该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起10日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方须协助办理。卖方应当于收到全部楼款（除交楼押金）外三日内将该物业交付予买方。如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同备注条款记载：经双方友好协商一致认同，定金100000元于2015年8月3日由郑杰代收（附收条）。卖方于本合同签订之日起贰日内向买方提供银行账户，以便买方支付购房款。合同系双方直接买卖，没有中介参与，买方持有第一联和第三联，卖方持有第二联。如任何一方违约，违约方需承担守约方的诉讼费、律师费等合理支出。郑惠静在该合同上签字、签订日期并摁手印。魏辉称其后由于郑惠静不配合提供收款银行账户，魏辉无法支付剩余购房款项，郑惠静的行为属于违约，应当退还购房定金。魏辉针对自己的上述主张提交《二手房买卖合同》予以证明。

2015年8月3日，郑杰向魏辉出具一张《收条》，载明：兹收到魏先生100000元。魏辉、郑惠静在一审庭审中认可该款为魏辉向郑惠静支付的购房定金。2015年12月29日，魏辉通过邮政快递向郑惠静发出《催促函》,称：由于郑惠静不配合过户流程，电话不接，短信不回，导致此合同一直未能履行，现魏辉正式书面通知郑惠静于2016年1月10日之前主动联系魏辉办理房产的赎楼、资金监管、送件等过户手续。该邮件因无法妥投被退回。之后，涉案合同未能继续履行，魏辉遂诉至一审法院并提出上列诉讼请求，郑惠静提出上列反诉请求。

一审庭审中，郑惠静对买卖合同中其签名及捺印的真实性予以认可，对备注条款、第4条付款方式及第5条递件过户的手写内容不予认可，郑惠静主张上述内容系事后补写，其在签字时上述手写内容均为空白。诉讼中，郑惠静申请对买卖合同中卖方“郑惠静”签名的真实性及备注栏手写文字与卖方“郑惠静”签名是否在同一天书写进行鉴定。一审法院启动鉴定程序后，通知双方到庭进行笔迹鉴定事项确认及现场采集，因双方均未提交房屋买卖合同原件，导致笔迹鉴定无法进行。

双方当事人认可约定的付款方式为一次性付款。魏辉主张因郑惠静不予配合故其无法支付剩余房款。郑惠静主张双方一次性现金付款。郑惠静认可其未办理公证委托手续，亦未赎楼。

郑惠静申请证人尚某出庭作证，尚某出庭作证称，其与郑杰系朋友关系，亦曾是郑杰手下员工，认识魏辉后就和魏辉做事炒房，知道郑杰有房产要处理后，就叫魏辉买房来赚钱。当时，也是由其带魏辉到交易现场，郑惠静通过口头约定房产买卖相关事宜，约定魏辉将通过以深圳亦禾储运有限公司的名义申请房贷，计划用贷款来一次性支付涉案房产的购房款项，并由尚某负责申请房贷的相关事宜，魏辉、郑惠静双方当时并未签订书面约定。后来，由于贷款主体不符的原因，魏辉申请贷款未成，郑杰在2015年8、9月份期间，多次催促其让魏辉交钱，但魏辉与其均未能前往付款。由于付款期限已到，但魏辉与其无法获得银行贷款，其与魏辉商量放弃购买涉案房产，望找寻下家出售涉案房产，但一直未能找到下家。

一审法院另查，2016年1月12日，郑惠静将涉案房产出售给案外人罗有山，并办理了房产过户登记手续。

一审法院认为，郑惠静虽对涉案《二手房买卖合同》中部分内容不予确认，但确认合同中其签名及捺印的真实性，郑惠静对异议部分未提交反驳证据，并且其在笔迹鉴定过程中未能提交合同原件导致鉴定无法进行，郑惠静应承担举证不能的不利后果。一审法院认定魏辉与郑惠静签订的《二手房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同约定的义务。本案中，魏辉已依约支付定金100000元，根据合同约定，魏辉已经履行了支付定金的义务，郑惠静应于签署本合同之日起10日内即2015年8月14日前办理委托赎楼的相关手续，但郑惠静未依约履行前述义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。虽郑惠静以魏辉未按时支付除定金之外2100000元楼款为由提出抗辩，但由于合同约定的魏辉支付该楼款的限期为2015年11月3日，在约定的郑惠静办理委托赎楼手续限期之后，即郑惠静的赎楼义务在先，魏辉支付首期款的义务在后。郑惠静作为先履行一方以此为由提出抗辩不符合法律规定，故一审法院对郑惠静的上述抗辩意见不予采纳。现涉案房产已另行出售，魏辉要求解除双方签订的《二手房买卖合同》并要求郑惠静退还定金、支付违约金的诉请符合法律规定，一审法院予以支持。但因双方约定的违约金标准过高，郑惠静对此提出异议，一审法院结合合同的履行情况、当事人的过错程度、签约后深圳房地产市场形势等因素，综合考虑将违约金酌情调整为转让总价款的10%即220000元。魏辉要求郑惠静支付定金利息没有依据，一审法院不予支持。魏辉主张的律师费没有发票等证据予以证明，一审法院不予支持。因魏辉在本案中不存在违约行为，郑惠静关于没收定金、要求魏辉支付违约金及律师费的反诉请求没有事实和法律依据，一审法院均不予支持。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，一审判决：一、解除魏辉与郑惠静于2015年8月4日签订的《二手房买卖合同》；二、郑惠静于判决生效之日起十日内向魏辉退还定金100000元；三、郑惠静于判决生效之日起十日内向魏辉支付违约金220000元；四、驳回魏辉的其他诉讼请求；五、驳回郑惠静的其他反诉请求。付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5125元，由魏辉承担1500元、郑惠静承担3625元；反诉受理费5355元，由郑惠静承担。

本院审理查明，一、二审调查询问时，魏辉与郑惠静均确认涉案合同一式三联，魏辉确认合同第一联由其持有。二、一审司法鉴定期间，一审法院通知魏辉提交其持有的合同原件，魏辉未予提交；二审调查询问时，魏辉对此称因合同原件丢失故未向一审法院提交。三、二审调查询问时，郑惠静称涉案房产的真实持有人为郑杰，其与郑杰系亲属关系。四、一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。

本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。综合涉案各方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、合同双方就房产交易事宜约定的情况及由此违约方的确定问题；二、违约责任的承担问题，即违约金的确定及律师费的承担问题。

关于焦点一。郑惠静上诉称其与魏辉双方仅约定了涉案房产的价格及购房款支付方式、涉案合同第一、二、三条之外的条款手写内容在签订合同时均为空白，对此，本院认为，即便郑惠静所称属实，即合同双方并未具体约定郑惠静赎楼、魏辉支付购房款的履行期限，则合同双方依法均可要求对方于合理期限内履行合同义务。本案中，未有有效证据显示郑惠静催告魏辉在合理期限内履行支付购房款的义务而魏辉拒绝履行，郑惠静亦未提供证据证明合同双方有协商一致解除合同，于此情形下，郑惠静径自将涉案房产另售他人致合同无法继续履行，其行为已构成根本违约。郑惠静于一审申请证人尚某出庭作证，拟证明其向魏辉催付购房款而魏辉无法付款，郑惠静据此主张魏辉违约，本院认为，因证人尚某系郑惠玲亲属郑杰的朋友，其证人证言系有利害关系的证人出具的证言，郑惠静对前述主张亦未能提供其他证据予以佐证，故本院对其主张不予采纳。综上，一审认定郑惠静违约正确，本院予以确认。

关于焦点二。如前述，郑惠静构成根本违约，故魏辉依法可解除合同，郑惠静应向魏辉返还涉案合同定金，亦应承担相应的违约责任。涉案合同仅履行至定金支付阶段，依公平与诚信原则，一审综合合同履行情况、双方过错程度酌情调整违约金为220000元，处理得当，本院予以维持。至于律师费的承担问题，依前述查明事实，魏辉确认涉案合同一式三联且第一联由其持有，即涉案合同手写备注部分的原件仅由其持有，郑惠静于一审申请鉴定涉案合同手写备注部分的形成时间，一审法院就此通知魏辉提供涉案合同原件，魏辉未予提供，其于二审期间称合同第一联原件已丢失，魏辉未能就此作出合理解释且涉案合同第一联即手写备注部分的原件仅由其持有，据此，本院认为，郑惠静主张合同手写备注部分系形成于郑惠静签名之后、并非其双方约定内容，具高度可能性，本院予以采纳。魏辉依据该合同手写备注部分的约定诉请郑惠静承担律师费，缺乏事实依据，本院不予支持。

综上，魏辉与郑惠静的上诉请求均不成立，本院不予支持。一审认定部分事实不清，但适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费20600元（魏辉已预交9200元，郑惠静已预交11400元），魏辉与郑惠静各自预交的部分由其各自负担。

本判决为终审判决。

审判长  马龙

审判员  周敏

审判员  路德虎

二〇一八年七月十八日