北京市西城区人民法院

民事判决书

（2017）京0102民初5944号

原告：王晓爱，女，1950年7月20日出生，住北京市丰台区。

原告：王臻英，女，1955年9月27日出生，住北京市海淀区。

原告：王玉琴，女，1963年4月1日出生，住北京市西城区。

王晓爱、王臻英、王玉琴的委托诉讼代理人：王晓芳，北京市易行律师事务所律师。

被告：王露华，男，1982年3月8日出生，住北京市西城区。

被告：王永年，男，1963年10月11日出生，住北京市大兴区。。

委托诉讼代理人：魏修立，北京市杰澳律师事务所律师。

第三人：张海树，男，1974年6月22日出生，住北京市大兴区。

原告王晓爱、王臻英、王玉琴与被告王露华、王永年确认合同无效纠纷一案，本院于2015年9月2日立案，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，于2016年5月19日作出（2015）西民初字第28503号民事判决，王永年不服判决提出上诉。北京市第二中级人民法院依法组成合议庭审理后，于2016年9月29日作出（2016）京02民终6274号民事裁定，将案件发回本院重审。本院于2017年2月20日重新立案，追加张海树作为第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王玉琴、原告王晓爱、王臻英、王玉琴的委托诉讼代理人王晓芳、被告王露华、被告王永年的委托诉讼代理人魏修立、第三人张海树到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

王晓爱、王臻英、王玉琴向本院提出诉讼请求：判决被告王露华与王永年之间关于北京市西城区月坛北街XX号的房屋买卖合同无效。事实和理由：位于北京市西城区月坛北街XX号房屋原属于三原告父母财产，在父母过世后，因继承纠纷，原告才得知被告王露华私自将该房屋转与自己名下。

王露华辩称，王露华通过朋友找到郝XX，郝XX说可以帮助做房屋抵押贷款，为了贷款，签了很多合同，也有很多空白的，卖房的公证委托书是为了办贷款作的手续，我根本没想卖房，我同意原告的诉讼请求。

王永年辩称，不同意原告诉讼请求。被告王露华把房屋卖给被告王永年时，持有合法的涉案房屋的产权证，房屋产权证是物权登记凭证，登记在王露华名下，王露华对外出售，王永年作为善意第三人，完全有理由相信其有权处置其名下房屋。故王永年和王露华签订的房屋买卖合同合法有效。至于王露华如何取得涉案房屋，是否合法，是另外的法律关系。从原告诉讼请求中可以看出是王露华和原告方家庭内部出现争议，不影响该房屋买卖合同的效力。现在已经办理过户，且王永年已将房屋卖给贾XX并办理过户，还产生了纠纷，法院进行了判决，合同有效。综上，原告诉讼请求不成立，请法院依法驳回。

张海树述称，我和王永年不认识，不存在串通行为，通过王露华向于XX借钱，具体借多少我不清楚，这样认识了王露华，他们之间怎么回事我不清楚，就让我当一个中间人，于XX和王露华委托我，做了一个公正借款委托，委托事项不清楚，这是他们之间的事，房屋委托我这事我知道，如果还不了钱的话，用委托把房产过户、买卖，于XX委托我也是一样的事项。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

王XX（2004年11月23日因病死亡）与陈XX（2012年6月14日因病死亡）系夫妻，二人育有王晓爱、王臻英、王玉琴、王X1、王X2（1999年12月14日死亡）。王露华系王X1之子，王露华与宋XX于2011年11月11日登记结婚。

1999年12月15日，王XX取得了坐落于北京市西城区月坛北街XX号房屋（以下简称涉案房屋）的产权，西城字第13242号《房屋所有权证》对此有所记载。2012年6月11日，王露华作为买受人与假冒的王XX就涉案房屋签订《存量房屋买卖合同》，登记日期为2012年6月12日的京房权证西字第XXXX号《房屋所有权证》上记载的房屋所有权人为王露华。

2012年7月10日，委托人王露华、宋XX经北京市XX公证处办理对受托人张海树的公证《委托书》，公证书编号为（2012）京XX内民证字第11836号，委托事项包括：代办理涉案房屋的买卖交易手续、代办网签、代为签订房屋买卖合同、到房地产交易管理部门办理涉案房屋的产权转移过户事宜、代为在《售房人银行开户情况说明》及划款协议上签字、代办收取相关售房款及到银行办理提款手续，委托期限自2012年8月10日起至委托事项办完为止。2013年4月4日，张海树作为王露华代理人与王永年签订《房屋买卖合同》，约定王永年以总价540万元购买涉案房屋，王永年在网签前应支付定金5万元。2013年6月19日，张海树持上述公证《委托书》代王露华与王永年网签了《存量房屋买卖合同》（合同编号：C539457），合同记载的房屋成交价格为178万元。2013年6月19日，张海树代王露华与王永年、原北京市西城区房管局签订《存量房自有交易资金划转协议》，约定涉案房屋自有交易资金监管事宜，王永年账号×××的建设银行账户为自有资金划付账户（王永年账户），张海树账号×××的建设银行账户为自有资金收款账户（张海树账户）。

2013年6月20日，王永年账户转账存入北京市西城区房屋管理局账户178万元。2013年6月26日，张海树代王露华与王永年签署《房屋所有权转移登记申请书》，将涉案房屋的房屋所有权人由王露华变更为王永年。2013年6月27日，张海树账户收到北京市西城区房屋管理局转账存入的178万元，该款为涉案房屋网签合同的房屋成交价款，同日，张海树将收取的178万元购房款转账支付给了于XX。

王露华、宋XX签字并捺印的《收条》内容为：“今收到王永年交来坐落于北京市西城区月坛北街XX号房款人民币（大写）伍佰肆拾万元整，（小写）5400000元整。”该《收条》落款为填写日期，王永年实际未给付该《收条》上记载的房款540万元。

2013年11月2日，王永年与贾XX经北京XX房地产经纪有限公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定贾XX以610万元的价款购买已过户至王永年名下的涉案房屋。2014年1月6日，贾XX登记为涉案房屋的房屋所有权人。

自2013年11月8日至2014年4月17日间，王永年收到贾XX给付的购房款合计610万元，王永年将其中的368万元分五笔转账支付给郝XX。

王永年账户情况：2012年11月26日开户，2013年3月21日的余额为192.19元，2013年4月12日由郝XX转账存入14万元，2013年6月19日由郝XX转账存入50万元，2013年6月20日由于XX转账存入145万元，当日余额为1950591.68元。

张海树账户情况：2011年7月1日开户，2011年7月3日向郝XX账户转账80040元，2011年8月11日由郝XX账户转账存入50万元，同日由于XX账户转账存入10万元，2011年12月10日向郝XX账户转账支付134万元，2012年4月13日向于XX账户转账支付65万元。

诉讼中，王露华的陈述：“我与张海树之前不认识，我去担保公司借钱的时候见过张海树，我只知道委托张海树了，担保公司告诉我要借钱需要签一些手续，包括委托张海树的手续，委托事项是去公证处做了公证，去的是阜成门XX公证处，公证内容我不清楚，说让我直接签字就行，没细看内容，张海树和于XX去了。收条上的签名是真实的，实际没有收到540万元。我和于XX之间有借款关系，当时借款到手260万元，是2012年8月9日借的，260万元是于XX银行转账至我的账户，我当时和我爱人在郝XX公司做贷款，用涉案房屋做抵押，利息比较高，我就在招商银行贷款310万元，准备还款的时候郝XX和于XX不是很配合，我与于XX、张海树没有见面聊过卖房子的事，当时涉案房屋价款不低于700万元，我要是卖房我也可以自己卖。我欠郝XX的钱已经还请了。”

诉讼中，张海树的陈述：“我与王露华之前不认识，后来因为借款办公证委托认识的。王露华借钱需要做公证委托，谈好了让我当中间人，我不是担保公司的员工，于XX是给王露华借钱的，我知道于XX不太熟，我不认识王永年。于XX找到我，我和于XX找的王露华，钱还不上了，是王露华借于XX的钱还不上了，我和于XX一起找的王露华谈是卖房还是怎么着，之后是于XX和王露华联系的，于XX和我说谈妥了就让我出面和王永年签的买卖合同，我就代理王露华把房子卖了，房子当时卖多少钱我不知道，我代签的时候没看，合同是于XX起草的，实际交易价格和网签价格我不清楚我没看。有178万元是资金监管账户，我代收了178万元，这笔钱我转给于XX了。”

王永年的陈述：“2013年上半年，王永年通过他的外甥郝XX得知王露华要卖涉案房屋，通过郝XX找到于XX联系上了张海树，得知房屋买卖的情况及房屋信息，就和张海树签订了房屋买卖合同，约定房屋价款540万元，签了两份合同一份是实际交易合同，价款是540万元，签订日期是2013年4月4日，和王露华代理人张海树签的，2013年6月19日签订网签合同，网签合同也是张海树签的，为了避税价款签订是178万元。2013年4月12日郝XX借给王永年14万元，2013年6月19日郝XX借给王永年50万元，2013年6月20日郝XX通过于XX账户借给王永年145万元，郝XX是王永年的外甥，王永年向他的外甥借钱，用于买涉案房屋支付178万元，王永年买涉案房屋不是为了自己住是为了挣钱，剩余300多万元是将涉案房屋卖给贾XX，由贾XX把钱付给王永年，应该是由王永年付给王露华，但因为王露华欠于XX的钱，于XX欠郝XX的钱，所以这笔钱直接付给了郝XX。”

诉讼中，郝XX（男，1977年6月6日出生，住北京市朝阳区广渠路XX号）到庭并陈述：“王永年是我舅舅。王露华向我借了十来笔，多的时候有上百万，少的时候几万，把钱借给王露华，他写借条，再还给我，到2013年的时候还欠我几万块钱，我就找他要钱，王露华说他要卖房子，他也欠别人钱，他欠好多人钱，就说要卖房子还钱，我就问他房子卖多少钱，他说卖五百多万，我就说帮他问问有没有人要房子，在跟我舅舅王永年聊天的时候，我舅舅想买这个房子，买完挣点钱，后来我就问王露华，我说我舅舅王永年要买这个房子，王露华说540万元，后来就办房屋过户买卖的事情，我、于XX、王露华、王露华妻子、王露华叫的人，是个女的，在王露华家就是卖的房子那儿，这几个人在他们家谈卖房子的事，是2013年年初谈的，谈完没签东西，后来在王露华家王露华和他妻子一起签了付款的东西，因为王露华欠于XX的钱，用房款顶于XX的王露华欠于XX的钱，王露华当时欠于XX五百多万元，房子过户之后老有人去那儿闹，说是要找王露华，王永年也没住，老有人闹后来就把房子给卖了，我知道的就这些。王露华现在还欠我5万元，还没有还给我。”张海树经本院传票传唤，未参加本次庭审。

本院认为，张海树无正当理由拒不参加庭审的行为，不影响本院依据现有证据认定事实并作出判决。已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。

涉案房屋的原产权人王XX与王露华系祖孙关系，王露华于王XX死亡后将涉案房屋的产权人变更到自己的名下，致使王晓爱、王臻英、王玉琴等王XX的继承人权益受损，此已为人民法院生效判决认定。后，王露华又以涉案房屋的产权人名义公证委托张海树出售涉案房屋，由此张海树以王露华的代理人名义与王永年就涉案房屋签订了《房屋买卖合同》并网签《存量房屋买卖合同》。

本案的主要争议焦点为张海树代王露华与王永年就涉案房屋签订的房屋买卖合同是否无效。

就张海树，在其代王露华与王永年签订房屋买卖合同前即与郝XX、于XX存在多笔大额资金往来，张海树应知王露华、郝XX、于XX之间的借贷关系，张海树名义上为王露华出售涉案房屋的受托人，但在本案中，张海树将收取的178万元购房款直接支付给于XX，张海树并无此项权限。从签订公证委托书到张海树代为出售涉案房屋的过程看，张海树并非以委托人利益为出发点从事委托事项，其真实目的亦并非代王露华出售房屋，而系抵偿借款，故张海树代王露华与王永年签订房屋买卖合同系滥用代理权之行为。就王永年，其为郝XX的舅舅，支付网签合同购房款的资金均来源于其所称王露华的债权人郝XX及于XX，王永年取得产权5个月以至少溢价50万元将涉案房屋出售，并将出售涉案房屋所得售房款大部用于支付郝XX进一步证实，王永年明知张海树出售涉案房屋的真实目的在于抵偿借款，且王永年买受涉案房屋的真实目的并非在于居住，而在于协助他人抵偿借款和赚取差价。张海树与王永年通过将涉案房屋出售给王永年的方式达到清偿借款的目的，二人之行为构成恶意串通，损害了涉案房屋权利人的利益。恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益所签的合同无效，故张海树代王露华与王永年签订的房屋买卖合同应为无效。至于王永年、郝XX在诉讼中提出的有关债权债务纠纷，属另外法律关系，可依法另行解决。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条第一款第（五）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条规定，判决如下：

张海树代王露华与王永年就坐落于北京市西城区月坛北街XX号房屋签订的房屋买卖合同无效。

案件受理费四万九千六百元，由王永年、张海树负担（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。

审判长  周斌

人民陪审员  王培发

人民陪审员  乔建军

二〇一七年十一月二十七日

书记员  苏晓明