常熟市人民法院

民事判决书

（2016）苏0581民初13790号

原告：田梅英，女，1958年4月29日出生，汉族，住江苏省常熟市。

被告：陈小峰，男，1986年8月26日出生，汉族，住江苏省涟水县，现住江苏省常熟市。

原告田梅英诉被告陈小峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月9日立案受理，依法由审判员赵丽丹适用小额诉讼程序审理。审理中，因被告陈小峰不同意适用小额诉讼程序审理，本案适用简易程序于2016年12月26日、2017年2月28日两次公开开庭进行了审理。原告田美英、被告陈小峰两次均到庭参加

诉讼。本案现已审理终结。

原告田梅英向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告双方的《租房协议》，被告立即腾空租赁房屋；2.依法判决被告支付原告占用房屋期间的使用费11000元，自2016年12月1日起至实际搬迁之日，按照年租金2.2万元计算；3.依法判决被告支付原告自2016年12月1日起至实际搬迁之日止的水电费。事实和理由：原、被告双方于2015年11月签订了一份《租房协议》，被告承租原告所有的坐落于永欣路8-3号门面房的房屋，租赁期自2015年12月1日至2020年11月30日，租赁期为5年，租金第一年2.2万元，第二年2.2万元，第三年2.3万元，第四年2.3万元，第五年2.3万元。付款方式一年一付，如需续租，提前一个月付下年度房租。由于原告房屋另作他用，故于2016年8月10日提前通知被告将于2016年11月30日解除租赁合同，并愿意承担相应的违约金，但被告未同意，且至今未腾空租赁房屋。原告多次催促未果，不得已向法院提起诉讼，请求法院依法判决。

被告陈小峰辩称，1.双方在签订房屋租赁合同之前，和原告商量让其回去商量一下房屋是否出售，当时对面也有空房子可租。半个月后，原告和其说房子不出售了，双方就签订了五年的租赁合同，并由被告对店面进行了装修等；2.双方约定的租期是自2015年12月1日至2020年11月30日，租赁期5年，第一年租金2.2万元已经给付，第二年租金是2.2万元，其也提前向原告交房租，但原告拒收；3.被告在合同履行过程中没有过错，要求原告继续履行合同。理由：双方的合同没有到期，原告将房屋卖给第三方，错误在原告；根据《民法通则意见》119条规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效；承租人对于该房屋的租赁权，不会因该房屋的买卖而受影响，买受人仍应当继续履行原租赁合同的约定，此时租赁权的效力大于买卖双方的转让效力，只有当租赁期限到期时，买受人才可以行使完整的所有权。4.诉讼期间产生的相关费用和损失由原告承担。综上，要求原告继续履行合同。

经审理查明，2015年12月，原告作为出租房（甲方）、被告作为承租人（乙方）签订《租房协议》一份，协议约定：一、租赁期：自2015年12月1日至2020年11月30日，租赁期为5年，租金第一年2.2万元，第二年2.2万元，第三年2.3万元，第四年2.3万元，第五年2.3万元。二、付款方式：付款方式一年一付，如需续租，提前一个月付下年度房租。三、未经甲方同意，乙方不得将房屋转借他人；不得改变房屋使用用途；不得损坏房屋原有结构，如须装璜，需经得甲方同意。四、如到应付房租时间而承租方未付，视为不续租，到期甲方有权清理房屋物件。五、租赁期内水电费由乙方支付，电费1元/度，水费3.5元/吨（如水电费上调，乙方支付水电费也跟着上调）。六、押金3000元（叁仟元正）。其中1000元为水电费押金，2000元租房定金，如承租方中途退租，则定金作为违约金不退，如出租方中途中止合同同样付给承租方2000元作为违约金。七、财物如有损坏，照价赔偿。在租赁期内照明设施、卫生洁具等如有损坏，修理费用由乙方自理。八、在租赁期间发生任何纠纷事件（如：违法乱纪行为、扰民等），由乙方解决，甲方概不负责，因此给甲方造成经济损失的由乙方承担。同时注意环境卫生。九、宽带一切费用由乙方负担。十、租期内，甲方应帮助乙方协调水、电等的供应问题，保证正常畅通，当面检查，一切正常交给乙方使用，安全用电、安全使用煤气等，租期内的一切安全由乙方自负。十一、租期内如发生火灾，造成经济损失应由乙方按价赔偿给甲方，不可抗拒的自然灾害，乙方不承担赔偿责任。十二、其它未尽事宜，双方协商解决。本协议一式二份，甲、乙双方各执一份，自签字之日起生效，甲、乙双方共同遵守，不得违约。附财产清单，双方各执一份。甲方田梅英签字、乙方陈小峰签字。

2016年8月10日，原告田梅英向被告陈小峰出具《解除租赁合同通知书》一份，载明：我是位于唐市永欣路8-3号门面房房东田梅英女士。陈小峰先生于2015年12月1日与我签订《租房协议》，约定租赁我的上述房屋，租期5年，付款方式一年一付。因我将该房屋出售，根据我国合同法规定，我作为出租人有权收回房屋，通知你解除租赁关系。现依法通知您：一、你我之间的租赁合同将于2016年11月30日提前解除，请提前做好搬迁准备。租赁合同到期后三日之内请立即搬出上述房屋；二、若您在上述期限内不搬出上述房屋。本人强行收回房屋并进行清理，由此造成的损失由您自己承担。本人将通过必要的法律途径予以解决，并有权要求您承担相应的损失；三、陈小峰先生承担房屋实际退还之日前的所有费用，包括租金、水、电等一切费用；四、退还房子时应保证房内水、电等设施正常使用，且不得损坏房屋内原有设施和装修部分，若有损坏，需照价格赔偿。五、退还房子之日，向您支付终止合同违约金贰仟元人民币（2000元）。特此通知。本通知函一式两份，一份给您，另一份本人留存，内容相同。通知人：田梅英。

同日，被告陈小峰向原告出具《声明》一份，载明：该房屋本人与房主签订租赁期限为五年，即承租期自2015年-2020年，合同期内，除不可抗力因素外，其他任何原因造成我方无法继续经营，我方一概不予理睬！严格按照承租合同来执行，房东如有转、买等行为均与我方无关，希望转租或者购买人谨慎考虑！无论何人影响我方正常经营，我方有权拒绝，情节严重者将诉诸法律！特此声明，另附租赁合同复印件一份！声明人，现承租户：陈小峰。

另查明：2017年1月17日，常熟市沙家浜镇建设管理服务所出具证明一份，载明：兹有沙家浜永欣路8-3号房屋，系市镇建设拆迁安置自建房，建房图纸由镇建管所提供并同意建造，其相关权证在办理之中。

庭审中，双方一致确认，本案所涉的租赁房屋为沙家浜镇唐市永欣路8-3号门面房。签订《租房协议》后，被告已交纳第一年即2015年12月1日起至2016年11月30日止的租金2.2万元；交纳押金3000元，其中水电费押金1000元，房租押金2000元；截止2017年2月26日前的水电费，双方已结清。同时，原告田梅英陈述，涉案房屋未取得准建证，亦未办理房产证和土地使用权证。关于违约金和押金，原告表示因其违约，故愿意根据租房协议给付被告违约金2000元并返还押金3000元。关于水电费，原告主张被告给付自2017年2月27日起至被告实际搬出之日止的水电费。被告陈小峰陈述，其在租赁原告房屋之时，原告曾表示不会将房屋出卖其才租赁的，租赁时其向上家支付了转让费并对房屋进行了装修，合同约定的租期为五年，如果解除合同，其损失较大，因此要求原告继续履行合同。如原告要求解除合同，因原告违约在先，所产生的费用及相关损失要求原告承担，但不在本案中处理，由其另行主张。因双方意见不一，致调解未成。

以上事实，有身份证、非常熟籍居住证信息证明、租房协议、解除租赁合同通知书、声明、照片、房屋所有权证、国有土地使用证、协议书、拆迁协议书、户籍底册、户籍注销证明、建房协议书、证明、光盘及文字整理材料、通话记录、照片及本院庭审笔录等证据为证。

本院认为，合法的租赁关系受法律保护。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，常熟市沙家浜镇永欣路8-3号房屋在一审法庭辩论终结前并未取得准建证，故原、被告双方签订的《租房协议》应认定为无效，对原告主张解除《租房协议》的诉讼请求及被告要求继续履行《租房协议》的辩解，本院均不予采纳。根据规定，房屋租赁合同无效的，承租人应将租赁房屋返还给出租人，并支付相应的房屋使用费。因此，被告应将房屋腾空后返还原告并支付房屋使用费，房屋使用费参照《租房协议》中约定的年租金2.2万元标准自2016年12月1日起计算至实际搬迁之日止。另原告在庭审中表示，其自愿根据《租房协议》的约定支付被告违约金2000元并返还押金3000元，系原告真实意思表示，本院予以准许。另对原告主张的要求被告支付自2017年2月27日起至实际搬迁之日止的水电费的主张，因现无法确定具体的数额，原告可待确定具体费用后另行主张，本案中不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷>具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：

一、被告陈小峰于本判决生效之日起三十日内腾空常熟市沙家浜镇永欣路8-3号一楼门面房并返还给原告田梅英；

二、被告陈小峰于本判决生效之日起十日内给付原告田梅英自2016年12月1日起至实际搬迁之日止按照年租金22000元计算的房屋使用费（如采用转帐方式支付，请汇入常熟市人民法院，开户银行：常熟农村商业银行金龙支行，帐号：10×××79，并注明案号）；

三、原告田梅英于本判决生效之日起十日内给付被告陈小峰违约金2000元及返还押金3000元，合计人民币5000元（如采用转帐方式支付，请汇入常熟市人民法院，开户银行：常熟农村商业银行金龙支行，帐号：10×××79，并注明案号）；

四、驳回原告田梅英的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取人民币38元，由原告田梅英负担（原告同意被告负担的诉讼费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效后十日内向原告支付）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院账户名称：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76a。

审判员  赵丽丹

二〇一七年三月三日

书记员  潘莉