常熟市人民法院

民事判决书

（2016）苏0581民初7350号

原告：中国抽纱上海进出口公司一厂，住所地江苏省常熟市枫林路178号。

法定代表人：刘毓敦，总经理。

被告：郑小桃，女，1971年3月21日生，汉族，住安徽省怀宁县。

第三人韦军，男，1980年6月19日生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。

原告中国抽纱上海进出口公司一厂（以下简称抽纱一厂）与被告郑小桃房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月8日立案，又根据原告的申请，依法通知韦军为本案第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告抽纱一厂的委托诉讼代理人李旭、第三人韦军及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告郑小桃经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告抽纱一厂向本院提出诉讼请求：1、请求判令原告与被告签订的《租赁协议》、《增租厂房协议》于2009年7月21日解除；2、请求判令被告及第三人向原告支付房屋占有使用费1056444元及同期人民银行贷款利息（被告及第三人未支付使用涉案房屋所产生的费用暂计至2016年7月8日，最终欠付金额以被告及第三人实际返还涉案房屋之日为准）；3、请求判令被告及第三人将常熟市虞山镇鼓浪屿休闲浴场搬离江苏省常熟市枫林路178号，并将占有使用的房屋返还原告；4、本案诉讼费由被告及第三人承担。事实和理由：2003年7月18日，原告与被告签订了《租房协议》用于开设鼓浪屿浴场。《租房协议》的期限从2003年9月1日起至2013年8月31日止，实租厂房面积2210平方米，第一年租金22万元，之后每年24万元，首期付年租金50%，以后每年一月和七月两次付清当年全部租金。《租房协议》还约定：“租房期间：如国家政策或上级部门规定精神发生变化，使本协议必须修正时，甲方有权对协议进行相应的修订及终止，乙方应认可。乙方在租赁期间内，如不按时如数支付甲方水电费等或进行违法经营，严重影响甲方声誉等情况时，甲方有权终止本协议，并作出相应处理。”2013年11月30日，原告与被告又签订了《增租厂房协议》，期限从2003年11月30日起至2013年11月29日止，实租厂房面积60平方米，年租金6000元。《增租厂房协议》还约定：“其他条款参照2003年7月18日甲乙双方签订的主租房协议处理。”2009年6月10日，原告委托律师向被告发《律师函》，通知被告：根据《租房协议》第三条第一款第2项、第4项的约定及《中华人民共和国合同法》的规定，解除《租房协议》和相关协议，被告在2009年7月21日回复《律师函》确认收到原告发出的解除通知。2015年11月5日，原告再次委托律师向被告发《律师函》，要求被告在收到律师函后10日内搬离涉案房屋，但被告于2015年11月11日回复《律师函》拒绝搬离涉案房屋。经原告核实，2011年之后，涉案房屋的实际使用人为韦军。截止到本案起诉时，被告及第三人仅支付了2012年3月23日之前的租金及使用费，从2012年3月24日至2016年7月8日，使用费共计1056444元（按照每年246000元计算）。被告及第三人长期强占原告厂房的行为已经给原告造成严重损失，在原告向被告及第三人多次提出强烈要求后被告及第三人仍拒绝搬离原告厂房，故原告唯有将本案提请法院审理。

被告郑小桃未作答辩。

第三人韦军述称，1、我方于2011年11月15日与郑小桃签订了浴室转让合同接手经营鼓浪屿浴室，是因为郑小桃夫妇欠我方巨款无法归还的无奈之举。我方已经支付房租金付到2014年4月底，2014年5月份开始的租金是原告拒收，因此相应的责任在原告，水电费我方付到现在。2、枫林路178号早已列入常熟市拆迁范围，为此原告在2016年的11月份就全部停产，除了我方的浴室在继续使用外，大部分都空关到现在，因此，即使原告有损失也与我方无关。常熟市的有关拆迁部门早在2008年开始就与原告多次商谈拆迁补偿事宜，因为原告的漫天要价而没有成功，据我方了解前两年拆迁部门再次进行拆迁评估，补偿的范围包括我方的装修损失以及停业损失，我方在当时就明确表示我方同意在取得我方应得的装修及停业损失后进行搬离。但是由于原告不同意，拆迁继续没有结果。3、原告诉请认为合同于2009年7月21日解除没有任何依据，其认为我方拖欠租金也没有依据。而且租金的诉讼时效是一年，超过时效的租金不应得到支持。综上，我方认为我方在本案中是具有独立请求权的第三人，我方请求法院依法确认有关拆迁部门评估确认的相关补偿费用由我方享有，我方同意在取得或者确定取得这些补偿后迁让房屋配合拆迁。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：

原告抽纱一厂为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：

1、原告与被告于2003年7月18日签订的《租房协议》复印件及房产证复印件。以证明原被告在2003年7月签订租赁协议，原告将属其所有的常熟市枫林路××（××门牌号××）部分房屋出租给被告使用，租期至2013年8月31日为止。

2、原告与被告于2003年11月30日签订的《增租厂房协议》复印件。以证明原告将另外一处房屋租给被告使用。

3、2009年6月10日律师函及2009年7月21日回函。以证明原告向被告及鼓浪屿浴场发出律师函，通知解除租赁关系并要求支付拖欠的租金，回函证明2009年7月21日被告委托律师对原告的律师函予以回复。

4、2015年11月5日律师函及快递凭证。以证明原告于2015年11月5日再次委托律师发函要求被告搬离涉案房屋，对方也进行了回函。

第三人认为，对证据的真实性没有异议，第三人在受让浴室的时候，也获得了租赁合同的复印件，在受让后，第三人承担了合同的履行义务，因此，尽管在法律意义上我方是第三人，但是在合同履行的实体上，我方就是直接当事人，合同的权利义务同我方有直接关系。律师函可以确认原告曾经提出要解除合同，但是承租方没有同意，原告在收到不同意解除合同的回函后既没有提起诉讼又在继续收取租金，就表示合同解除不能成立。

第三人韦军为证明其主张，向本院提交了以下证据：

1、2011年11月15日的浴室转让合同复印件（后又提供了原件）。以证明郑小桃夫妇结欠第三人巨款，而以浴室折抵。

2、2014年10月31日向市政府和工商联的报告复印件。以证明在2014年期间，由于常熟市再次部署拆迁，拟对该地块停电停水，第三人向相关部门提交了报告，表达了意见。

3、收据收条等付款凭证。以证明第三人支付房租至2014年4月底，水电费以前是向原告支付，以后是向供电供水部门直接支付。

4、电子缴税凭证打印件6份。以证明第三人至今仍在继续经营承租房屋。

原告认为，对证据1，无法确认其真实性，原告一直认为房屋是由郑小桃承租的。即使转让协议属实，协议中约定了第三人在受让后由第三人承担转让日前的水电费、房租、员工薪资，但是截止到2009年原告发函解除合同时，被告或第三人仍欠付较多的款项构成严重违约。对证据2，没有原件对真实性无法确认，即使第三人向有关部门递交过报告，但是未附相关的回复，原告认为第三人违法侵占原告合法不动产，在此基础上第三人向有关部门要求继续使用涉案房屋是没有依据的。对证据3，水电费原告没有主张，与本案无关，根据原告统计，被告或第三人自2004年便时常拖欠房租，即使后期有支付也是对之前欠费的弥补。对证据4，真实性无异议，但第三人是否在继续经营浴场与本案的焦点没有关系。

关于房租和水电费的交付，原告及第三人在审理过程中进行了举证、质证和核对。第三人认为：在2011年11月30日至2014年3月6日期间，其共计交付原告租金91万元，在2015年3月19日至2017年4月5日，其共计交纳水费34191元，在2014年11月26日至2017年3月6日期间，其共计交纳电费282801.2元，并提供了相关交费凭证和自行统计的清单。

原告认为，从2003年至2013年12月30日，共计收到租金2084004.5元，并提供了租金汇总表和记账凭证，汇总表显示从2011年11月30日至2013年12月30日，共计收取租金412000元。

关于第三人主张的在2011年11月30日至2014年3月6日期间，其共计交付原告租金91万元，第三人提供的收款凭证中，其中收款事由载明为“房租”的有5笔共计7.5万元，未载明收款事由的有1笔3万元，原告认可是房租；载明为“房租水电”或“房租电费”的有22笔共计59.5万元，原告对其中2011年11月30日载明“房租水电”的1笔4.5万元认可是房租，其余不认可是房租；其余11笔共计21万元均载明为“电费”。第三人则认为，载明“房租水电”或“房租电费”实际是房租，是原告工作人员写成这样的，如果包含水电，不可能每次都是整数金额。

本院经审理认定事实如下：抽纱一厂系常熟市枫林路178号（原××）房屋的所有权人。2003年7月18日，抽纱一厂（甲方）与郑小桃（乙方）签订《租房协议》一份，主要内容为：乙方向甲方租用部分厂房搞桑拿浴室经营活动，实租厂房2210平方米，租期为十年，自2003年9月1日至2013年8月31日，租金第一年22万元，第二年至租期结束按每年24万元结算。租房期间：如国家政策或上级部门规定精神发生变化，使本协议必须修正时，甲方有权对本协议进行相应的修订及终止，乙方应认可。如遇政府拆迁装璜损失补贴归乙方。乙方在租房期间，如不按期如数支付甲方水电费等或进行违法经营，严重影响甲方声誉等情况时，甲方有权终止本协议，并作出相应处理。乙方对所租房屋，根据经营需要，在不改变房屋原有结构的前提下可进行装修和增添设备，其费用由乙方负责，租房期满时，装修部分不能拆除，不得侵害甲方财产所有权，对可移动设备乙方可搬迁处理。付款规定：自协议签字后，首期付年租金50%，以后每年分一月和七月两次付清当年全部租金。本协议期满时，乙方如需继续租用，应提前两个月向甲方提出，如甲方同意续租，双方届时另行协议。2003年11月30日，中国抽纱上海进出口公司一厂（甲方）与郑小桃（乙方）签订《增租厂房协议》一份，约定乙方向甲方增租原托儿所两间和包梗楼三楼顶一间作办公、仓库之用，实租厂房面积60平方米，租期为十年，自2003年11月30日至2013年11月29日，年租金为6000元，其他条款参照2003年7月18日甲乙双方签定的主租房协议办理。2003年10月14日，郑小桃经工商部门核准成立常熟市虞山镇鼓浪屿休闲浴场（以下简称鼓浪屿浴场），注册日期为2003年10月14日，为个体工商户性质，鼓浪屿浴场于2013年3月26日被吊销营业执照。

2009年6月10日，抽纱一厂委托律师向郑小桃、鼓浪屿浴场发出律师函，载明：近期，抽纱一厂之上级部门即中国抽纱上海进出口公司为了最大限度保护抽纱一厂职工利益，故要求抽纱一厂收回所有出租厂房来积极配合地方建设。同时查明，贵方已经拖欠抽纱一厂2008年度租金60000元和2009年度租金120000元，以及贵方拖欠抽纱一厂水电费共计215405.4元。上述费用合计395405.2元，抽纱一厂已经多次向贵方催讨但贵方以各种理由推诿。贵方拖欠租金和水电费的行为，至今未支付已属严重违约；同时现因政策变化和上级部门规定精神的变化，抽纱一厂决定：根据：“租房协议”第三条第（一）之2和4点以及《中华人民共和国合同法》的规定：解除“租房协议”及相关协议，本律师函送达之日起，抽纱一厂与贵方的“租房协议”和相关协议即行解除（终止）。请贵方自收到本律师函之日起三十日内，搬离贵方物品并将租用的厂房按原状交付给抽纱一厂，同时支付贵方业已拖欠的租金和水电费，对于贵方之装璜损失事宜，贵方可根据相关规定与抽纱一厂协商解决。郑小桃委托律师于2009年7月21日以律师函形式作了回复，主要内容为：由于贵司自身的原因，2007年贵司拟提前收回出租房屋，因此在与郑小桃洽商过程中，约定郑小桃自2008年起暂不支付租金和水电费，应付租金和水电费在日后双方确定的贵司应付郑小桃的补偿款中抵扣，但双方之间的提前解除租赁合同及相关补偿事宜至今未能协商一致。鉴于贵司不讲诚信、出尔反尔的行为，郑小桃于2009年6月17日和7月1日分两次付清了原贵司表示暂不支付的租金和水电费合计395405.2元，又于7月7日付清了2009年下半年租金12万元，三次付款贵司均已妥收。租赁协议的效力应至2013年8月31日止，未经双方协商一致，任何一方无权提前解除。同时，希望贵司能回到友好协商的基础上，客观、全面地处理若提前解除租房协议给郑小桃造成的各项损失的补偿事宜，以期解决双方间久拖未决的纠纷。之后，郑小桃继续使用租赁房屋，原告继续收取郑小桃支付的租金。

2011年11月15日，郑小桃（转让人、甲方）与韦军（受让人、乙方）签订《浴室转让合同》一份，主要内容为：甲方愿将向他人承租房屋后改造装修设立的坐落在常熟市枫林路178号鼓浪屿浴室，转让给乙方经营。转让范围为甲方所投资的浴室经营用的全部设施、设备，转让价格为400万元，签订本合同之前，乙方已对浴室进行了充分的了解，对转让的范围已作了全面的确认，双方在本合同上的签订即视为交接已完成。本转以前，所有甲方对外所欠债务除本合同约定的以外，均由甲方承担。转让之日前的水电费、房租、员工薪资由乙方承担。浴室名称或延用原名称或变更名称，悉依乙方自便，甲方不得置同。转让后的债权债务及经营浴室的一切费用均由乙方承担。浴室现承租房屋的租赁权，也由甲方转让与乙方，尚余承租期二年到期后，由乙方与出租方另行订立租约。之后，韦军接手经营鼓浪屿浴室，并向抽纱一厂支付租金等费用，抽纱一厂接受韦军支付的租金等费用。自韦军接手经营鼓浪屿浴场开始，关于韦军共计交纳给抽纱一厂的房租金额，抽纱一厂认为载明“房租水电”或“房租电费”的收据金额不计算在房租内，从抽纱一厂自认的该期间内收取的房租以及水电费另有交费收据等，这些收款凭证上的金额应认定为交纳的房租，因此，认定韦军自2011年11月30日至2014年3月6日期间交纳了房租金70万元。

2015年11月5日，中国抽纱上海进出口公司一厂委托律师以快递方式向郑小桃、常熟市虞山镇鼓浪屿休闲浴场发出律师函，律师函载明：中国抽纱上海进出口公司一厂（以下简称抽纱一厂）已经于2009年6月10日通过委托律师发函的方式解除了与贵方的租赁关系，贵方于2009年7月21日回复律师函，确认已经收到律师函，至此，双方已经不存在租赁关系，但是，在贵方与抽纱一厂租赁关系已经解除并被要求限期搬离的情况下，贵方仍违约侵占抽纱一厂的房屋，严重侵犯了抽纱一厂的合法权益。现郑重要求贵方立即停止侵占抽纱一厂的房屋，于10日内搬离该房屋内的所有物品，并向抽纱一厂支付违法使用该房屋所产生的使用费及其他相关费用。常熟市虞山镇鼓浪屿休闲浴场委托律师回复律师函，主要内容为：抽纱一厂曾单方要求提前解除合同但未被鼓浪屿浴场认可，租赁合同期满后，鼓浪屿浴场继续租用抽纱一厂房屋，原租赁合同继续有效。鼓浪屿浴场正常支付水电费至2015年10月，支付房租金至2014年4月底，2014年5月份始的房租金因抽纱一厂以人员变动为由而延缓收取，故暂存在鼓浪屿浴场，只要抽纱一厂告知银行账号，随时可以支付。鼓浪屿浴场表示将继续租赁房屋经营浴场，但将绝对地、积极地配合政府对该地块进行统一规划改造，并已将意见报告了各有关部门。

关于韦军提出的抽纱一厂地块的拆迁，经走访相关部门了解，抽纱一厂地块曾列入政府土地收储计划，但一直没有商谈成功，2017年的政府土地储备计划中，抽纱一厂地块没有列入。

本院认为，抽纱一厂与郑小桃之间签订的《租赁协议》和《增租厂房协议》合法有效，2009年6月10日，抽纱一厂向郑小桃发出解除租赁合同的通知，但现有证据不足以证明当时具备单方解除合同的法定情形或约定情形，而且，郑小桃接到通知后委托律师回函，认为当时是由于抽纱一厂的原因暂缓交纳租金，且在接到通知后随即将租金和水电费交清，抽纱一厂收取了租金等费用，之后，双方的租赁合同继续履行，因此，抽纱一厂认为双方租赁关系在2009年7月21日已经解除的主张不能成立，本院不予支持。2011年11月15日，郑小桃与韦军签订《浴室转让合同》，其中包括将承租房屋的租赁权转让给韦军。之后，韦军接手鼓浪屿浴场进行经营活动，抽纱一厂与郑小桃之间的房屋租赁合同实际由韦军继续履行，韦军向抽纱一厂支付租金等费用，抽纱一厂予以接受，因此，应视为抽纱一厂同意郑小桃将租赁合同权利义务转让给韦军，由韦军继续履行房屋租赁合同。《租赁协议》和《增租厂房协议》的租赁期限分别于2013年8月31日和11月29日届满，租期届满之后，抽纱一厂和韦军之间形成不定期租赁关系。根据法律规定，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现抽纱一厂认为于2009年6月10日已经向郑小桃发出解除通知，为此，要求确认与郑小桃之间租赁合同关系于2009年7月21日解除，并据此要求郑小桃、韦军搬离承租房屋，本院对此诉请求难于支持。关于抽纱一厂的第2项诉讼请求，自2011年11月15日开始，在《租赁协议》和《增租厂房协议》的租赁期限内，韦军应按合同约定标准支付租金，之后，应参照原合同约定标准支付使用费，因双方租赁关系尚未解除，使用费暂计算至判决之日，韦军应支付抽纱一厂租金（使用费）共计1417364元（按年租金24.6万元计算），现韦军已经支付70万元，还应支付717364元。对于计算利息的诉讼请求，依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：

一、第三人韦军支付原告中国抽纱上海进出口公司一厂房屋租金（使用费）717364元（计算至2017年8月18日为止），于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或者汇入常熟市人民法院账户后转交原告）。

二、驳回原告中国抽纱上海进出口公司一厂的其他诉讼请求。

案件受理费14308元、公告费600元，合计14908元，由中国抽纱上海进出口公司一厂负担4828元，由第三人韦军负担10080元（原告预交的案件受理费由第三人向其直接支付，本院不再退还，由第三人在本判决生效之日起十日内向原告支付）。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。

审判长  毛建新

人民陪审员  周永良

人民陪审员  徐秀芳

二〇一七年八月十八日

书记员  谭怡佳