苏州市中级人民法院

民事判决书

（2016）苏05民终9933号

上诉人（原审原告、反诉被告）：姚东明，男，1977年7月30日出生，汉族，住浙江省宁波市北仑区。

委托诉讼代理人：卢小兰。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏坤华投资有限公司，住所地花桥镇光明路南侧、徐工桥路西侧。

委托诉讼代理人：陆坤伦。

上诉人姚东明因与被上诉人江苏坤华投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2016)苏0583民初5087号民事判决，向本院提起上诉。本院于二〇一六年十一月二十八日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人姚东明上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人一审反诉请求。事实与理由：1、上诉人并未收到催告函及解除合同的通知函，上诉人未能支付剩余房款的原因在于被上诉人没有指定贷款银行，没有通知上诉人办理按揭。被上诉人也拒绝上诉人支付剩余房款。合同补充协议是关于送达的约定，该格式条款无效。2、被上诉人发出的解除合同通知应当属于无效，双方的商品房购销合同应当继续履行。解除合同违约金适用条款错误，合同约定违约金过高，应当予以降低。

被上诉人江苏坤华投资有限公司答辩称：服从一审判决。

姚东明向原审法院起诉请求：1、确认被告解除合同通知无效；2、要求被告继续履行原被告于2014年5月31日签订的关于昆山市花桥镇徐公桥路西侧、商务大道北侧汇金大厦1号405号房屋的《昆山市商品房购销合同》，并将房屋交付给原告；3、判令被告支付原告逾期交房违约金，2016年3月18日起至2016年6月16日按每天73.6元计算，2016年6月17日起至实际交房日按每天98元计算；4、被告承担本案的诉讼费用。

江苏坤华投资有限公司向原审法院起诉请求：1、反诉人与被反诉人签订的《昆山市商品房购销合同》解除；2、判令被反诉人支付违约金98197元；3、判令被反诉人支付律师费10000元；4、反诉费用由被反诉人承担。

原审法院认定事实：2014年5月31日，本诉原告（反诉被告）姚东明与本诉被告（反诉原告）江苏坤华投资有限公司签订编号为2014018138的《昆山市商品房购销合同》一份，约定由本诉原告（反诉被告）购买本诉被告（反诉原告）江苏坤华投资有限公司开发的位于昆山市花桥××大厦××、××＃××号房屋。房屋总价490985元，合同第六条约定付款方式为签订购房合同时支付房款53985元，首付款余款192000元分别于2014年6月1日、2014年8月1日、2014年10月1日、2014年12月1日前分四次分别支付房款48000元，剩余房款245000元在收到出卖人通知7日内办理按揭。双方合同第七条中约定了逾期付款的违约责任:逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。合同第八条约定出卖人应当在2015年12月30日前交付房屋。该合同附件四第四条第二款约定，买受人以按揭贷款方式付款的，买受人应及时向贷款机构提交完整按揭贷款资料，并保证于本合同签署后30日内与贷款机构签署正式的借款合同。出卖人协助买受人办理贷款手续的，相关责任及费用由买受人自行承担，出卖人不因协助乙方或贷款机构而承担任何责任。买受人未按约定期限签署借款合同的，应自该期限届满之日起15日内自行一次性付清剩余购房款。逾期支付的，买受人应按主合同第七条及本补充协议第五条的约定承担付款违约责任。该附件四第六条第二款约定，在出卖人全额收到买受人根据原合同及本协议约定的所有应付款项之前，原合同约定的交房时间对出卖人不具约束力，出卖人有权拒绝交房且无须承担原合同第九条约定的逾期交房违约责任。第十五条约定，如因买受人原因导致合同解除的，买受人应向出卖人支付购房款总额20%的违约金，出卖人因签署本合同而承担的全部税费（包括但不限于税收、交易手续费、销售佣金）以及为解除本合同而支付的费用（包括但不限于诉讼仲裁费、律师费）等由买受人承担。出卖人有权在退还买受人购房款前将违约金和前述税费先行予以扣除。该附件四第十八条第一款中还约定，原合同及本协议所指通知或告知均采取书面形式，包括信函、传真、电子邮件、公告，送达方式包括特快专递、电子邮件、公告，送达方式包括特快专递、电子邮件、传真或在市级以上报纸公告中的任一种方式。特快专递自投邮之日起的第三日即视为送。合同签订后，原告依约支付首付款245985元，剩余贷款并未成功办理。涉案房屋尚未交付。

原审另查明，2015年12月24日，本诉被告（反诉原告）江苏坤华投资有限公司向本诉原告（反诉被告）姚东明发出《催告函》一份，告知姚东明因其未能于合同签订后30日内签署正式贷款合同，要求其于2016年1月10日前支付剩余房款24.5万元。该催告函的快递信息显示2015年12月25日本人签收。2016年3月9日，本诉被告（反诉原告）江苏坤华投资有限公司向本诉原告（反诉被告）姚东明发出《关于解除商品房买卖合同的通知函》一份，告知姚东明因其未能于合同签订后30日内签署正式贷款合同，也未能在催告通知付款的时间内支付剩余款项故通知姚东明解除双方于2015年5月31日签订的《商品房买卖合同》及补充协议等相关文件；尽快办理相关款项结算及退还手续并保留追究姚东明违约责任的权利。该解除合同通知函的快递信息显示2016年3月10日本人签收。庭审中本诉原告姚东明不认可收到以上催告函及解除合同通知函。

原审另查明，原告申请证人作证，该证人陈述其也为涉案汇金大厦购买者，购买房屋后被告公司提出要收回房屋，其自己购买的房屋已经解除合同退房。但其证言仅说明其自己与本案被告的关系，并不能证明本案原被告之间的房屋买卖过程及被告存在违约。

原审另查明，本诉被告（反诉原告）江苏坤华投资有限公司为本案签订《聘请律师合同》并支付律师费10000元。

原审再查明，2016年3月11日，本诉原告（反诉被告）姚东明通过邮政储蓄银行向本诉被告（反诉原告）江苏坤华投资有限公司汇款245000元购房款以及自行愿意主动承担的逾期付款的利息2609.25元。庭审中双方明确该款项并未成功打入被告账户，本诉被告（反诉原告）江苏坤华投资有限公司并未收取该款项。

上述事实有《商品房购销合同》、首付款收据、汇款凭证、催告函、解除合同通知书、邮寄凭单、邮寄凭单查询记录、证人证言及庭审中双方当事人的陈述等证据予以证明。

原审法院认为，本诉原告（反诉被告）姚东明与本诉被告（反诉原告）江苏坤华投资有限公司于2014年5月31日签订编号为2014018138的《昆山市商品房购销合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律法规，双方应当依照合同约定各自履行相应义务。双方在该合同第六条约定了剩余房款245000元在收到出卖人通知7日内办理按揭，在该合同附件四第四条第二款中约定，买受人以按揭贷款方式付款的，买受人应及时向贷款机构提交完整按揭贷款资料，并保证于本合同签署后30日内与贷款机构签署正式的借款合同。本诉原告（反诉被告）姚东明并未在合同约定的签署日30日内提交贷款资料、成功签署贷款合同，也未在本诉被告（反诉原告）江苏坤华投资有限公司2015年12月24日发出催告函要求的2016年1月10日前补足房款，而在本诉被告（反诉原告）江苏坤华投资有限公司通知解除合同快递显示签收后的次日即2016年3月11日以邮政汇款的方式支付房款，本诉被告（反诉原告）江苏坤华投资有限公司并未同意也并未实际收取该房款，系本诉原告（反诉被告）姚东明未能依约付款，系其违约。本诉被告（反诉原告）江苏坤华投资有限公司有权依据合同约定不交付房屋。故对本诉原告的全部诉请，原审法院不予支持。双方明确约定了违约责任，因买受人原因导致合同解除的，买受人应向出卖人支付购房款总额20%的违约金，出卖人因签署本合同而承担的全部税费（包括但不限于税收、交易手续费、销售佣金）以及为解除本合同而支付的费用（包括但不限于诉讼仲裁费、律师费）等由买受人承担。故对于反诉原告诉请中要求解除合同、并由反诉被告承担违约金98197元、律师费10000元的诉请予以支持。反诉原告在扣除以上违约金及律师费后应将剩余的姚东明的已付款返还反诉被告。

据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决：

一、本诉原告（反诉被告）姚东明与本诉被告（反诉原告）江苏坤华投资有限公司于2014年5月31日签订编号为2014018138的《昆山市商品房购销合同》解除；二、本诉原告（反诉被告）姚东明于本判决生效后十日内支付本诉被告（反诉原告）江苏坤华投资有限公司违约金98197元及律师费10000元，共计108197元；三、本诉被告（反诉原告）江苏坤华投资有限公司于本判决生效后十日内返还本诉原告（反诉被告）姚东明已付购房款245985元；四、综合上述二、三项，本诉被告（反诉原告）江苏坤华投资有限公司于本判决生效后十日内返还本诉原告（反诉被告）姚东明137788元；五、驳回本诉原告姚东明的全部诉请。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8664元，由本诉原告姚东明负担，该款项已由原告姚东明交纳。反诉案件受理费4332元，由反诉被告姚东明负担。该款项反诉原告已预交，由反诉被告负担部分在判决生效后十日内支付给反诉原告。

二审中当事人没有提交新的证据。

本院查明的事实与原审查明的事实一致。

本院认为：关于催告函和解除合同通知的送达问题。被上诉人原审中已经提交邮单封面及送达查询情况，对二函件的送达具有直接证明力，上诉人对此未提出反证，应认定已经送达。上诉人主张未支付剩余房款的原因在被上诉人，与合同约定不符，不予支持。上诉人未按照合同约定期限及函告限定期限付款，属明显违约，原审法院认为被上诉人享有合同解除权并无不当。本院注意到购销合同第七条与附件四合同补充协议第十五条关于违约金存在不同约定，但上诉人在合同主文末尾及补充协议末尾均签字确认。纵览合同补充协议各条款，其中多涉及对原条款的补充和细化，双方权利义务约定相对明晰，且部分条款后尚有上诉人之单独签字确认，应认定该补充协议在整体上不违背上诉人的真实意思。在双方均不能证明在违约责任的确定问题上所应执行的是哪一条款情况下，宜应遵一般常理适用后者即补充协议。原审法院相关处理并无不当，予以维持。上诉人主张违约金过高，缺乏依据，碍难支持。

综上，上诉人姚东明上诉依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费8664元，由上诉人姚东明负担。

本判决为终审判决。

审判长  赵东

代理审判员  裘实

代理审判员  沈军芳

二〇一七年二月二十三日

书记员  孙贞