苏州市中级人民法院

民事判决书

（2016）苏05民终9920号

上诉人（原审被告）：中国建设银行股份有限公司昆山分行，住所地江苏省昆山市玉山镇前进西路80号。

负责人：沈屏炎，该行行长。

委托诉讼代理人：沙良方。

委托诉讼代理人：李振华。

被上诉人（原审原告）：张何刚，男，1969年3月10日生，汉族，住江苏省昆山市。

委托诉讼代理人：陈尚龙。

委托诉讼代理人：王佳伟。

上诉人中国建设银行股份有限公司昆山分行（以下简称昆山建行）因与被上诉人张何刚房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2015）昆民初字第2931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月28日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

昆山建行上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判，一审、二审案件受理费由张何刚承担。事实和理由：一、一审法院认可了昆山建行与苏州市长城拍卖有限公司委托拍卖的事实，认定了本案涉案房屋通过拍卖的方式进行了交易，且拍卖标的不包含建行自助银行区域，建行对该区域仍保留使用权。最终涉案房屋由竞拍人高小滨竞拍成功，并支付了拍卖款490万元。一审法院既认定了涉案房屋拍卖成交的事实，又认定昆山建行自愿将涉案房屋出售给张何刚，该两部分认定存在自相矛盾之处。涉案房屋已通过拍卖方式成交，并由高小滨拍得且已收到其支付的拍卖款490万元，昆山建行对于涉案房屋已无权处分，昆山建行处于善意协助之目的，为协助实际买受人高小滨办理产权登记才在房屋买卖契约上加盖公章，并不存在与张何刚建立买卖合同契约的意思表示。张何刚办理产权登记手续时所提供的一系列以张何刚名义竞拍资料均系虚假资料，张何刚根本没有参与过涉案房屋的竞拍，其提供了虚假的竞拍资料，此事实也有拍卖行提供的情况说明佐证，张何刚主观上存在明显恶意。为查明涉案房屋是否为张何刚真实购买，虽经昆山建行提出，一审法院始终未对张何刚是否有支付过购房款的事实予以查实，却认定竞拍人高小滨支付竞拍款的事实。昆山建行认为，张何刚是否有支付过购房款是查实房屋买卖契约是否为真实交易的重要依据。二、昆山建行与张何刚签订的房屋买卖契约等资料从内容、形式上看，也并非真实交易内容。1、昆山建行于2004年以后才完成股份制改制，而在张何刚提交的一份1994年的材料中却明确我方的名称为中国建设银行股份有限公司昆山支行，从该点明显可以看出，张何刚为办理产权登记，诸多资料均非真实交易的内容。2、昆山建行于房地产买卖契约中仅约定了坐落、面积以及价格，关于付款时间、交付时间、签订时间在契约书都无法反映。如正式交易一处价值数百万的房屋，怎么可能如此草率，事实情况就是昆山建行基于协助竞拍人办理产证所出具，当然昆山建行也有疏忽，未尽合理审查义务，未对协议一方的身份进行核实。3、本案房屋在竞拍时及竞拍后，因从未测绘过，故产权面积仅为估算。而张何刚的房屋买卖契约中明确了房屋的精确面积为941.44平方米，为何此时已经明确房屋的具体面积。因为该份房屋买卖契约出具目的就是用于办理产证，在办理产证之前测绘出的具体面积。如昆山建行确有意将涉案房屋出售给张何刚，昆山建行当时是无法知晓房屋的具体面积的。而从房屋买卖契约约定的490万元拍卖价款可以看出，其与高小滨竞拍房屋所竞拍价绝对一致，由此也可以反映出该份契约书并非双方真实交易。三、张何刚提供的办理产证的主要资料均属于虚假资料。四、张何刚提出主张不符合常理，一审法院对于经济损失的时效认定存在错误。1、张何刚在占有本案涉案房屋长达十年的时间内从未向昆山建行主张过任何权益，显然不符合常理。2、按照我国法律规定，租金时效为一年，按照该规定，张何刚主张的大部分租金损失请求权已过。

张何刚辩称：服从原审判决。

张何刚向一审法院起诉请求：1、昆山建行立即将建行自助银行（ATM机）搬离张何刚所有的房屋；2、昆山建行赔偿张何刚经济损失（自2005年6月起计算至起诉之日的租金损失1048913.15元）；3、本案诉讼费用由昆山建行负担。后张何刚变更第二项诉讼请求为：昆山建行赔偿张何刚经济损失1166224元及自2016年8月20日起至实际搬离之日期间的房屋租金损失（按照每日354.33元计算），并由昆山建行支付张何刚评估费20850元、测绘费5000元。

一审法院认定事实：2004年10月20日，昆山建行与苏州市长城拍卖有限公司签订委托拍卖合同，约定昆山建行委托苏州市长城拍卖有限公司拍卖昆山开发区前进中路133号一至三层约1005平方米及相应土地使用权。高小滨等三人参加竞拍，并在拍卖特别规定中签字，该拍卖规定中明确约定拍卖标的不包含建行自助银行区域。最终高小滨以490万元竞拍成功。

后张何刚与昆山建行签订《房地产买卖契约》，约定昆山建行自愿将坐落在昆山开发区前进中路133号房地产（房屋建筑面积941.44平方米），出售给张何刚。2005年5月25日，张何刚代替昆山建行缴纳了契税39169元（按1994年价格核算），并缴纳了契税207740元（按2005年价格核算）。并于同日办理了房屋过户手续，办理的房产证载明房屋坐落为昆山开发区前进中路281号1层334.42平方米和昆山开发区前进中路281号2层607.02平方米。

昆山市公安局长江派出所出具证明载明原昆山开发区前进中路133号现变更为昆山开发区前进中路281号。

2015年7月28日，昆山建行向一审法院提起诉讼，要求确认其与张何刚签订的《房地产买卖契约》为无效。2015年10月22日，一审法院作出（2015）昆民初字第3259号民事判决书，判决驳回了昆山建行的诉讼请求。后昆山建行提起上诉，2016年4月11日，苏州市中级人民法院作出（2016）苏05民终557号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。

昆山建行自2005年6月开始持续使用位于昆山开发区前进中路281号房屋一层部分区域用于建行自助银行区域。经一审法院委托江苏正成测绘技术有限公司对该区域进行面积测量，结果为55.02平方米。张何刚为此支出测绘费5000元。后经张何刚申请，一审法院委托苏州天仁信达土地房地产评估有限公司对上述自助银行区域的房地产市场租赁价值进行评估，结果为：2005年6月1日至2008年5月31日期间该区域的租金总额为250253元，2008年6月1日至2011年5月31日期间该区域的租金总额为289788元，2011年6月1日至2014年5月31日期间该区域的租金总额为335279元，2014年6月1日至2016年8月19日期间，平均租金为6.44元/平方米/天，租金总额为290904元，综上，自2005年6月1日至2016年8月19日期间，房屋租金总额为1166224元。张何刚为此支出评估费20850元。

上述事实，由房地产买卖契约、昆山市公安局长江路派出所证明、照片、房屋所有权证和土地使用权证、中国建设银行苏州分行关于原琼花储蓄所营业用房处置的批复、江苏省委托拍卖合同、拍卖特别约定、拍卖公告、竞买登记证、拍卖成交确认书、收据、进账单、发票、测绘结果报告、评估报告书、民事判决书及当事人陈述予以证实。

一审法院认为，当事人应该全面履行合同义务，一方未按照合同约定履行义务的，对方可以要求其继续履行、赔偿损失或支付违约金等。本案中昆山建行主张双方签订的《房地产买卖契约》系无效合同，但经一审法院及苏州市中级人民法院判决认定，双方之间的房地产买卖契约为有效合同，位于昆山开发区前进中路281号一层、二层房屋的所有权人为张何刚。昆山建行作为该房屋的卖方，应该履行全面交房的义务。现昆山建行自2005年6月起占用张何刚上述房屋一层中的55.02平方米用于自助银行，有违双方合同约定，亦无合法依据，故张何刚要求昆山建行搬离自助银行的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持，昆山建行应积极予以配合，将其占用的区域腾空并交还给张何刚。

昆山建行自2005年6月起占用张何刚部分房屋面积至今，违反合同约定，由此给张何刚造成损失，应由昆山建行承担赔偿责任。现张何刚主张参照同时期该区域的市场租金来计算损失，并无不妥。昆山建行以张何刚诉请超过诉讼时效为由进行抗辩，因昆山建行的占用行为处于持续状态，并不存在张何刚诉请超过诉讼时效的情况，故一审法院对昆山建行的抗辩意见不予采信。根据一审法院委托评估结果，昆山建行占用区域自2005年6月1日至2016年8月19日期间的市场租金价格为1166224元，一审法院参照该租金价格，确定张何刚在上述期间内被昆山建行占用的房屋区域的损失为1166224元，由昆山建行承担赔偿责任。张何刚自2016年8月20日至昆山建行实际搬离之日的房屋占用损失，可参照2014年6月1日至2016年8月19日期间的日平均租金6.44元/平方米计算，昆山建行按照每日租金354.33元（6.44元×55.02平方米）来承担张何刚的经济损失，直至昆山建行搬离之日。

据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、中国建设银行股份有限公司昆山分行于本判决生效之日起十日内搬离位于昆山开发区前进中路281号一层的建行自助银行，腾空占用区域。二、中国建设银行股份有限公司昆山分行于本判决生效之日起十日内赔偿张何刚自2005年6月1日起至2016年8月19日期间的占用房屋损失1166224元及张何刚自2016年8月20日之后的经济损失（参照每日租金354.33元自2016年8月20日起计算至被告实际搬离之日）。案件受理费15529元，评估费20850元，测绘费5000元，合计41379元，由中国建设银行股份有限公司昆山分行承担。该款张何刚已经预交，一审法院不再退还，中国建设银行股份有限公司昆山分行在履行上述付款义务时一并支付张何刚。

二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院一致。

本院认为，张何刚与昆山建行签订了房地产买卖契约，虽昆山建行上诉认为该合同无效，但昆山建行已就合同无效提起诉讼，经生效法律文书确认该合同合法有效，故该合同对双方均具有约束力。张何刚取得了房地产买卖契约所涉房屋的产权证书，但昆山建行未按照合同约定履行全面交房义务，自2005年6月起占有张何刚房屋一层中55.02平方米用于自助银行。张何刚要求昆山建行返还房屋并赔偿损失合法有据，一审法院予以支持并无不当。至于昆山建行有关诉讼时效的上诉主张，因昆山建行占用张何刚房屋处于持续状态，张何刚提起涉案诉讼并未超过诉讼时效，故本院对昆山建行该主张不予采信。

综上所述，昆山建行的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费15529元，由上诉人中国建设银行股份有限公司昆山分行负担。

本判决为终审判决。

审判长  顾平

审判员  陈斌

代理审判员  柳璐

二〇一七年一月十三日

书记员  韩泽滔