苏州市中级人民法院

民事判决书

（2017）苏05民终6952号

上诉人（原审被告、反诉原告）：李莉，女，1981年4月26日生，汉族，住浙江省杭州市下城区。

委托诉讼代理人：孙九可。

委托诉讼代理人：于琦。

上诉人（原审被告、反诉原告）：苏尚孟，男，1973年4月23日生，汉族，住浙江省杭州市江干区。

委托诉讼代理人：孙九可。

委托诉讼代理人：于琦。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨晓锋，女，1982年3月5日生，汉族，住江苏省睢宁县。

委托诉讼代理人：罗燕梅。

委托诉讼代理人：陈玲玲。

被上诉人（原审被告）：昆山住商房地产经纪有限公司，住所地江苏省昆山市开发区伟业路18号楼1711室，统一社会信用代码91320583663251492D。

法定代表人：黄荣珍，该公司总经理。

委托诉讼代理人：朱瑞龙，该公司员工。

上诉人李莉、苏尚孟因与被上诉人杨晓锋、昆山住商房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服昆山市人民法院(2017)苏0583民初843号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月24日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。

李莉、苏尚孟上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持其反诉请求，驳回杨晓锋一审诉讼请求。2、一、二审案件受理费由杨晓锋负担。事实和理由：1、一审判决认定事实不清。2016年6月11日三方签订的昆山住商房屋买卖合同，其性质是房屋买卖居间合同，不是法律意义上的房屋买卖合同。2016年8月1日签订的借款合同，并不意味着杨晓峰已经具备申请住房按揭贷款资格，交易双方没有签订法律意义上的房屋买卖合同，杨晓峰没有支付购房首付款，庭审中没有出示银行在审贷过程中其他相关资料，贷款审批评估报告不真实。2、一审认定事实无证据。杨晓峰与银行订立借款合同的相关情况。杨晓锋没有通知李莉、苏尚孟，直至庭审才知道。2016年6月11日晚22点收到中介转账的3万元。是杨晓锋的还是中介的，不得而知。没有证据证明中介收到过杨晓峰支付的3万元定金。杨晓锋有支付25万元房款的履行义务，由于杨晓锋延迟履行，不能实现三方合同目的。中介没有尽到尽职履行义务，没有组织交易双方签订用于办理网签备案手续的房屋买卖合同，为杨晓锋办妥银行贷款手续后，向另一方隐瞒关键事实。

杨晓锋辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，依法应当维持。

经纪公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，依法应当维持。

杨晓锋向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的《昆山住商房屋买卖合同》；2、判令李莉、苏尚孟返还杨晓锋支付的3万元购房款；3、判令李莉、苏尚孟支付杨晓锋违约金17.6万元；4、本案诉讼费由李莉、苏尚孟承担。

李莉、苏尚孟向一审法院反诉请求：1、请求解除2016年6月11日签订的房屋买卖合同；2、判令按定金法则杨晓锋承担违约责任；3、反诉费用由杨晓锋承担。

一审法院认定事实：一、李莉、苏尚孟系夫妻关系，位于昆山市开发区××花园××楼××号房屋的所有权人系该夫妻俩人共同共有，相应的房屋所有权证号为：昆房权开发区字第301153XX1，土地使用权证号：昆国用（2012）第20XX1号，建筑面积为137.34平方米。

2016年5月3日，李莉、苏尚孟与杨仲要个人签订委托书一份，其夫妇俩委托杨仲要全权处理以下事宜：“1、代为签署与上述房地产归还抵押借款相关的合同、协议等文本。2、代为前往相关部门办理上述房地产的注销抵押登记手续，办理身份验证、领取他项权证、缴纳相关费用。3、代为办理与上述归还抵押贷款相关的其他事项。受托人在上述委托权限内代理委托人就上述委托事项所实施的法律行为及所造成的法律后果，委托人均予以承认。委托期限：自二0一六年五月三日至二0一六年八月二日止。受托人无转委托权”。上述内容记载于浙江省杭州市之江公证书于2016年5月5日出具的（2016）浙杭之证字第2324号公证书。

二、2016年6月11日，杨仲要据前述公证书代理李莉、苏尚孟与杨晓锋签订《昆山住商房屋买卖合同》一份。该合同载明：1、李莉、苏尚孟作为出售方、甲方，杨仲要作为甲方代理人；杨晓锋作为购买方、乙方，经纪公司作为居间方、丙方。2、甲方将前述房产出售给乙方，转让价款为880000元。3、甲方应当在签订本合同的同时将该房屋的房产证和土地证由丙方代管，并经过甲乙双方同意于2016年8月11日前办理过户手续。4、甲乙双方若任何一方未按照本合同约定全面履行自己的义务，则每逾期一日，违约方应向守约方支付总房款的万分之三作为违约金，若逾期超过十五个工作日，守约方有权单方面解除合同，同时，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金。5、合同第十二条手书条款为“补充约定：①乙方于签约当日支付甲方定金叁万元整（￥30000元）。②乙方于审贷后甲方还贷当日支付甲方贰拾伍万元整（￥250000元）；③乙方银行贷款支付甲方伍拾玖万元整（￥590000元）④乙方于交房当日支付甲方尾款壹万元整（￥10000元）”。上述合同同时约定了其他相关事项。甲方签章栏为“苏尚孟、李莉，杨仲要（代）”，乙方由杨晓锋署名，丙方由经办人署名并盖章。

三、早在上述房屋买卖合同签订前一日，杨晓锋即通过居间方经纪公司将30000元定金支付给苏尚孟、李莉。2016年8月1日，经纪公司至兴业银行股份有限公司苏州分行为本案交易双方办妥贷款审批手续，因苏尚孟、李莉及其代理人杨仲要均未前往，致使杨晓锋的房屋按揭贷款手续最终无法办理。至此，双方交易搁置。

上述事实由杨晓锋提供房屋买卖合同、公证书、房产证复印件、收据、苏尚孟、李莉一方提供的房产证、土地使用权证、公证书、房屋买卖合同、收条和经纪公司招商银行银行流水、评估单、公证书、借款合同以及庭审笔录在案佐证。

一审法院认为:杨晓锋与李莉、苏尚孟夫妇俩之间的房屋买卖合同合法有效，受法律保护。经审理查实，本案基本事实是：1、双方合同约定：房屋总成交价880000元，2016年8月11日前办理过户手续，付款方式：①乙方于签约当日支付甲方定金叁万元整（￥30000元）。②乙方于审贷后甲方还贷当日支付甲方贰拾伍万元整（￥250000元）；③乙方银行贷款支付甲方伍拾玖万元整（￥590000元）④乙方于交房当日支付甲方尾款壹万元整（￥10000元）。2、合同签订时，杨晓锋实际仅支付30000元购房定金给出售方，此后再未支付过任何款项。3、2016年8月1日，经纪公司办妥贷款审批手续后，出售方经经纪公司通知后未予以前往配合协助其办理贷款事宜。4、出售方认为购房方未能按约在2个月内支付首付250000元，该主张无合同依据，也不符合合同实际约定

基于上述基本事实，一审法院认为，双方对付款顺序约定非常明确，也即：如果出售方一方对贷款审批后的贷款实际发放前的手续不予配合，那么本次交易根本无法推进。至此，出售方消极履行合同义务，并最终导致合同无法履行，已构成根本违约。现审理中，双方达成合同解除合意，对此，一审法院予以尊重并支持。至于违约金，双方有约在先，房屋总价为880000元、违约方应向守约方支付房屋总价20%的违约金，现杨晓锋据约主张违约金176000元合理合法，一审法院予以支持。

至于李莉、苏尚孟的反诉请求，因其主张缺乏事实依据和法律依据，一审法院均不予支持；杨晓锋先前所付的30000元购房定金，李莉、苏尚孟俩人应当共同予以返还。此外，本案所涉纠纷双方系房屋买卖合同向对方，经纪公司在本案中并不承担相应民事。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原被告双方2016年6月11日签署的《昆山住商房屋买卖合同》解除，解除日为2017年01月10日。二、李莉、苏尚孟两人于本判决生效之日起十日内一次性共同返还杨晓锋购房定金30000元并共同偿付杨晓锋违约金人民币176000元。三、驳回李莉、苏尚孟两人全部诉讼请求。本诉案件受理费12600元，反诉案件受理费6300元，公告费300元，合计19200元，由李莉和苏尚孟两人共同负担。

二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换。李莉、苏尚孟提交其在2016年7月2日应经纪公司的要求开出的银行卡号。李莉、苏尚孟认为，如果李莉、苏尚孟接到了经纪公司协助办理贷款的通知，一定会按照双方约定去履行。事实上8月1日杨晓锋与贷款银行签订合同，经纪公司根本就没有通知过杨晓锋或者其代理人杨宗耀。一审没有任何证据来证明经纪公司曾经通知。杨晓锋质证认为：1、该证据不是原件，真实性无法核实。2、即使是原件，其证明目的与本案不存在关联性。3、该证据也非新证据，在二审中提交不符合《证据规则》相关规定，不能作为认定事实的依据。经纪公司质证认为，这个账号是用来审批贷款使用的，与经纪公司通知李莉、苏尚孟没有关联，贷款的审批开始日期应该是在2016年7月5日左右，通过日是7月31日。经纪公司提供的通话记录中能够表明其已经尽到了通知义务。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，涉案房屋买卖合同标的、价格、交易方式明确，具备买卖合同要件，双方合同已经成立。李莉、苏尚孟主张该合同仅系居间合同的上诉理由不能成立。杨晓锋已交付定金3万元至李莉、苏尚孟提供的银行账号，李莉、苏尚孟主张未收到定金的上诉理由不能成立。根据合同约定的交易顺序，如李莉、苏尚孟不配合办理贷款审批后的贷款实际发放前的手续，则交易无法完成。杨晓锋、经纪公司已提供办妥贷款审批手续。李莉、苏尚孟主张杨晓锋未办妥贷款审批手续的上诉理由不能成立。经纪公司提供的电话记录表明其已电话通知李莉、苏尚孟买卖合同代理人。李莉、苏尚孟主张未通知其配合办理相关手续的上诉理由不能成立。李莉、苏尚孟违约事实明显，应按合同约定承担违约责任。一审判决双方买卖合同解除。李莉、苏尚孟承担违约责任，并无不当。

综上，李莉、苏尚孟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决审判程序合法，认定事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费12600元，由上诉人李莉、苏尚孟负担。

本判决为终审判决。

审判长  王稚群

审判员  杨兵

审判员  沈维佳

二〇一七年十月二十四日

书记员  姜瑛