苏州市中级人民法院

民事判决书

（2017）苏05民终4241号

上诉人（原审被告）：昆山万科房地产有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇兆丰路8号。

法定代表人：王昂，该公司董事长。

委托诉讼代理人：袁春其、黄晓琳。

被上诉人（原审原告）：雷文广，男，1979年8月8日生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。

上诉人昆山万科房地产有限公司（以下简称万科公司）因与被上诉人雷文广水国民、汤惠燕房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初12724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

万科公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人在2015年6月13日向被上诉人发交付通知书，通知被上诉人于6月28日办理交房手续，但被上诉人无正当理由拒签交接书，拒不缴付契税和维修基金，上诉人并无过错，不应承担逾期交房违约责任；2、原判认定损失期间过长，对损失的认定缺乏依据。

雷文广辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉。

雷文广向一审法院起诉请求：1、万科公司支付地板更换费用20000元；2、万科公司支付租房费用15000元；3、万科公司支付物业费用2655元；4、万科公司支付迟延交房违约金2486元；5、本案诉讼费由万科公司承担。

一审法院认定事实：2013年11月24日，雷文广、万科公司签订《昆山市商品房购销合同》（合同编号：2013058799），约定雷文广购买万科公司开发的位于昆山市花桥镇金融大道××科魅力花园××室房屋一套。房屋建筑面积104.8平方米，房屋总价款1130910元。合同第八条“交付期限”载明：“出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得昆山市建设局核发的交付备案证书。”合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”载明：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。”合同第十一条“交接”载明：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为中住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见补充条款”。合同第十三条“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任”载明：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：详见补充条款。”

合同附件三“装饰、设备标准”对涉案房屋的装修标准以及厨卫设备等所采用的品牌进行了约定。其中，地面约定为“强化地板”。合同附件四“合同补充协议”第6条对合同第十一条“房屋交付”进行了补充约定，载明：“1.买受人签署房屋交接单，本合同项下商品房即交付于买受人；2.出卖人的通知送达后或者本合同约定的交付时间届满后，买受人无合同约定或法律规定的理由，不得拒绝受领出卖人交付的房屋。买受人无合法理由拒绝受领的，视为出卖人按时交付。房屋毁损、灭失的风险及物业管理费、采暖费等相关费用，自交付或视为交付之日起由买受人承担；3.房屋交付时，买受人认为房屋本身或者环境、设备存在不符合合同约定的情形，应在完成交付后按照法规和合同约定处理。买受人认为房屋存在质量缺陷，有权要求出卖人按照合同约定进行保修。”补充协议第7条对合同第十三条“关于装饰、设备标准”进行了补充约定，载明：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的附件三的标准，包含以同等品质的材料、设备替代的情形。”2015年6月6日，万科公司向雷文广开具了房屋全款的购房发票。

另查明：2015年6月13日，万科公司向雷文广发出交付通知书及交付须知，通知其于2015年6月28日办理交付手续并告知相关流程。2015年6月28日，雷文广至涉案小区办理交房手续，并在当日的一份《客户钥匙/物品签收单》上签字确认。该签收单列明了万科公司应当交付给雷文广的各类物品共35项，包括客户资料卡、交付流程表、厨卫设备等，其中第19项为“北美枫情地板（质保金枫卡、合格证）”。该签收单中第14项“电卡”未标记签收，并注明“缺房屋交接书2份”。雷文广称未签收房屋交接书的原因是发现地板发霉，应当更换，不应视为房屋已完成交付。万科公司则认为雷文广除房屋交接书、电卡外，其余的33项均已签收，证明涉案房屋已于当日实际交付。雷文广称万科公司实际交房日期为2015年7月11日，未按合同约定的交房日期2015年6月30日前完成交房，已经构成逾期交房，应承担已交房款每日万分之二的违约金。为此，雷文广提交《万科魅力花园项目交付流程表》予以证明。该流程表的日期为2015年7月11日，内容为双方对房屋差价、代收代缴费用（维修基金、产证代办费等）、物业费用进行审核并由雷文广交纳相关费用、签收相关票据。对此，万科公司认可该流程表的真实性，但仍认为实际交房日期为2016年6月28日，雷文广在当日未缴纳相关费用，万科公司有权推迟交付。

再查明：雷文广称其在2015年5月28日左右预约看房时就发现涉案房屋铺装的地板发霉，气味很重，当时即向万科公司提出需进行更换。万科公司分别于2015年9月1日、2015年11月11日向雷文广发出《温馨提示》，表明会按《住宅质量保证书》的约定对地板进行维修。2016年1月29日，双方至涉案房屋对地板状况进行查看并订立《现场维修接报单》，确认“室内地板多出发霉，全部更换新地板”，并约定预估在2016年3月18日更换完成。该接报单上注明“年后更换，2016年2月18日进场拆地板，提供材料质检报告”，施工单位签收处注明为“北美枫情”。后万科公司将发霉的地板拆除。雷文广称万科公司将地板拆除后迟迟不予安装新地板，万科公司则称曾多次催促雷文广准许进场安装，但雷文广拒绝万科公司进场致使安装无法按期完成。雷文广认可万科公司在2016年3月初通知过一次，但万科公司未提供新地板的质检报告，故拒绝安装；万科公司则称质检报告应在安装的时候提交。嗣后，万科公司未与雷文广就进场安装达成一致。雷文广于2016年6月10日向案外人吉屋科技发展（上海）有限公司购买“橡木多层”地板70.12平方米及相应的配件，金额共计20000元。2016年6月20日，案外人吉屋科技发展（上海）有限公司将涉案房屋内地板全部铺装完成。雷文广主张其自行更换地板所支出的费用20000元应由万科公司承担。万科公司则认为双方约定的地板为北美枫情地板，雷文广自行安装的地板并非同一品牌、型号、规格，万科公司同意承担更换为新的北美枫情强化地板的材料及人工费用。为证明涉案房屋地板更换为北美枫情牌地板所需的费用，万科公司提供了该品牌地板供应方北美枫情（上海）商贸有限公司出具的“昆山万科魅力之城项目地板维修费用明细”，该明细列明涉案房屋更换为全新强化地板所需的费用为5767.1元（含材料费及人工费）。

雷文广称因涉案房屋地板存在质量问题无法正常使用房屋，故在外租房，导致产生租金损失15000元。为此，雷文广提交其与案外人石海荣于2015年6月22日签订的《房屋租赁合同》一份，约定由雷文广承租石海荣的房屋，租期自2015年7月1日起至2016年6月30日止，每月房屋租金为1250元。对此，万科公司认为本案所涉的仅是地板更换事由，与雷文广自行在外租房无必然关系，且租金每月1250元是否与当地市场价格相当无法确认。

再查明：雷文广于2015年6月16日按每月221.2元的计费标准向涉案房屋的物业管理方上海万科物业有限公司昆山分公司支付2015年7月1日至2015年12月31日的物业服务费1327.2元、代收代缴费500元。当日，雷文广还向其交纳契税16970.12元、维修基金2621元、产证代办费800元，共计20391.12元。

现因雷文广要求万科公司支付逾期交房违约金、赔偿更换地板的费用及租金损失、物业费损失，万科公司拒不承担，引起纠纷。

以上事实有昆山市商品房购销合同、交付通知书、交付须知、客户钥匙/物品签收单、万科魅力花园项目交付流程表、温馨提示、现场维修接报单、吉屋地板订货（安装）合同书、上海吉屋木业营销中心销售单、收据、房屋租赁合同、物业费发票、付款凭证、昆山万科魅力之城项目地板维修费用明细等证据及当事人的陈述予以证实。

一审法院认为，雷文广、万科公司之间订立的《昆山市商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护。双方应按合同约定切实履行各自的义务。本案的争议焦点为：一、万科公司是否存在逾期交房的违约行为；二、雷文广更换地板支出的费用及由此造成的租金、物业费损失是否应当由万科公司承担。

关于争议焦点一，雷文广认为合同约定的交房日期为2015年6月30日前，而万科公司实际交房时间为2015年7月11日，逾期了10日，应当承担相应的违约责任；万科公司则认为其已通知雷文广于2015年6月28日办理交房手续，且当日雷文广已在《客户钥匙/物品签收单》上签字确认，应以该日期作为万科公司实际交房日期。对此，原审法院认为，合同附件四“合同补充协议”第6条约定“买受人签署房屋交接单，本合同项下商品房即交付于买受人”。雷文广虽在2015年6月28日的《客户钥匙/物品签收单》上签字确认，但雷文广提出房屋地板存在发霉问题拒绝签署房屋交接单，并在该签收单明确注明“缺房屋交接书2份”，故不应当以此日期作为万科公司实际完成交房的日期。后双方于2015年7月11日订立交付流程表，对相关交房费用确认结算完毕。雷文广在庭审中也自认以该日期视为万科公司完成交房日期。据此，认定万科公司实际完成交房的日期为2015年7月11日，万科公司存在逾期10日交房的违约行为，应按合同约定的已付房款每日万分之二的标准支付雷文广违约金2262.7元（计算方式：1131342元*万分之二*10日）。

关于争议焦点二，雷文广认为万科公司未按《现场维修接报单》的约定更换涉案房屋内的地板，导致其自行更换地板的费用20000元及因地板发霉问题无法使用房屋而在外租房的租金损失15000元（1250元/月*12个月）、物业费损失2655元应当由万科公司进行赔偿；万科公司则认为无法按期完成的责任在于雷文广，且仅同意承担更换为新的北美枫情强化地板的材料及人工费用5767.1元。对此，原审法院认为，双方已在《现场维修接报单》中约定预计完成地板更换的时间为2016年3月18日，万科公司应当按约及时履行更换义务，雷文广也应履行必要的协助义务。万科公司未按约将用于更换的新地板的材料质检报告提交给雷文广，也未按约在2016年3月18日前完成地板更换，已构成违约，应当承担相应的违约责任，赔偿雷文广因其违约造成的损失。现雷文广主张的损失有地板更换费用20000元，租房费用15000元，物业费用2655元。对于雷文广主张的地板更换费用20000元，原审法院认为，雷文广在万科公司未按约履行地板更换义务的情况下自行购买并安装其他品牌的地板，不违反法律规定，由此支出的相应合理费用理应由万科公司承担。关于万科公司应承担费用的具体金额，原审法院认为，涉案房屋系精装修房，双方在合同附件中补充约定地面为“强化地板”，且2015年6月28日的签收单及2015年7月11日的交付流程表中均显示地板品牌为“北美枫情”，故万科公司应承担的费用应以与原铺设地板规格、型号相一致的“北美枫情”牌强化地板的实际价格为限。万科公司为证明更换该品牌同类地板所需的费用提交了该品牌地板供应商北美枫情（上海）商贸有限公司出具的维修费用明细表，该表中明确涉案房屋更换全新地板所需的费用为5767.1元。雷文广对此虽不认可，但未能提交相应反证，故对万科公司的主张予以采信，据此认定万科公司应赔偿雷文广更换地板的损失5767.1元。雷文广未经市场调查而直接购买其他品牌地板，未采取适当措施造成损失扩大的部分即其实际支出费用与更换同品牌地板的费用之间的差额部分，应当由其自行承担。对于雷文广主张因涉案房屋地板发霉无法正常使用而导致的在外租房的损失15000元，原审法院认为，根据万科公司分别于2015年9月、11月向雷文广发出的关于维修地板的《温馨提示》以及维修接报单的内容，结合雷文广在2015年6月28日未签署房屋交接单的事实，能够证实涉案房屋在房屋交付之日2016年7月11日即全屋地板均存在发霉的问题。万科公司交付的房屋存在明显的瑕疵，显然会影响雷文广对房屋的正常使用；并且在雷文广提出更换全部地板时，万科公司并未当即同意全部更换，直至2016年1月29日才在维修接报单中确认同意进行更换，嗣后又未按约及时履行更换义务。因此，雷文广无法正常使用涉案房屋的损失应当由万科公司进行赔偿。现雷文广要求万科公司按其在外租房的实际费用每月1250元的租金标准赔偿其该项损失，不违反法律规定，且万科公司并未举证证明该租金标准高于同类房屋租金的市场价格，故对雷文广的该计算标准予以采信。因此，万科公司应赔偿雷文广自实际交房之日2015年7月11日起至其自行将地板更换完成之日2016年6月20日期间的租金损失14375元。对于雷文广主张的物业费损失2655元，原审法院认为，雷文广自认万科公司已于2016年7月11日完成交房，故自当日起产生的物业费应当由雷文广自行承担。至于万科公司实际交房前产生的物业费即2015年7月1日至7月11日期间的物业费，雷文广可另案向收取其物业费的上海万科物业服务有限公司昆山分公司主张返还。因此，原审法院对雷文广要求万科公司赔偿物业费用2655元的诉讼请求不予支持。

综上，万科公司应支付雷文广逾期交房违约金2262.7元并赔偿更换地板费用5767.1元、租金损失14375元，三项共计22404.8元。

为此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、第十七条的规定，判决：一、昆山万科房地产有限公司支付雷文广逾期交房违约金2262.7元并赔偿更换地板费用5767.1元、租金损失14375元，三项共计22404.8元，于判决生效后十日内支付完毕。二、驳回雷文广的其他诉讼请求。案件受理费804元，由雷文广负担443元，昆山万科房地产有限公司负担361元。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。万科公司向本院提交提交昆山市商品房交付使用备案证书一份，证明在2015年6前30日约定的交付日期前，涉案房屋已经竣工备案，具备交付条件。雷文广质证认为无异议。

本院认为，雷文广与万科公司签订的《昆山市商品房购销合同》系双方真实意思表示，其内容不违反国家法律法规的禁止性规定，应为合法有效。该合同补充协议约定“买受人签署房屋交接单，本合同项下商品房即交付于买受人”。虽然双方于2015年6月28日办理房屋交接，但雷文广提出房屋地板存在发霉问题而拒绝签署房屋交接单，并且经查房屋地板确实存在质量问题，因此当天房屋并未实际完成交付。之后双方于2015年7月11日签订交付流程表，雷文广在一审中也认可该日完成交房。故万科公司实际完成交房的日期为2015年7月11日，万科公司应按合同约定承担逾期交房的违约责任。另查明，雷文广已于2015年6月16日支付了物业服务费、契税及维修基金等，万科公司称雷文广在6月28日拒不缴付契税和维修基金没有依据。

关于房屋质量问题，根据2015年6月28日双方未完成房屋交接的事实及万科公司于2015年9月、11月向雷文广发出的关于维修地板的《温馨提示》以及维修接报单的内容，足以证实该房屋在交付时地板存在发霉问题。因雷文广无法对房屋正常使用，万科公司应当承担修复和赔偿损失的责任。之后在万科公司同意更换地板后，又未能及时履行更换义务。因此，雷文广无法正常使用房屋的损失应当由万科公司赔偿。原审法院判决万科公司赔偿雷文广自2015年7月11日起至雷文广自行将地板更换完成之日2016年6月20日止，期间按每月1250元的租金计算损失并无不当，本院予以维持。

综上所述，万科公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费804元，由上诉人昆山万科房地产有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长  叶刚

审判员  赵东

审判员  杨兵

二〇一七年十一月六日

书记员  吴茂程