苏州市中级人民法院

民事判决书

（2017）苏05民终8009号

上诉人（原审原告）：王欣,男,1980年6月22日生,汉族，现住太仓市。

上诉人（原审原告）：刘小娟,女,1982年8月19日生，汉族，住太仓市。

被上诉人（原审被告）：施永军,男,1969年9月12日生，汉族,住江苏省太仓市。

被上诉人（原审被告）：邵月芳,女,1972年1月11日生，汉族，住江苏省太仓市。

上诉人王欣、刘小娟因与被上诉人施永军、邵月芳房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院(2017)苏0585民初2380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月23日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。

王欣、刘小娟上诉请求：撤销一审判决，责令施永军、邵月芳归还太仓市城厢镇康乐村12-1幢501室所归属的自行车库。事实和理由：2016年6月29日买卖契约约定，由施永军将坐落于城厢镇康乐村12-1幢501室的房产出售给王欣、刘小娟，并约定产权过户后施永军、邵月芳将房产内的户口迁出。产权过户完成后，施永军、邵月芳逾期一个月才交付房产及所属自行车车库钥匙。在王欣、刘小娟多次催促下，施永军、邵月芳迟迟不迁出户口，王欣、刘小娟的户口迁入手续停滞。施永军、邵月芳以户口迁出为难王欣、刘小娟，声称只要将自行车库给他就马上办理户口迁出，自行车库不给他，户口就不签，面对施永军的威胁，王欣、刘小娟多次交涉均无果。2017年1月19日，施永军强行将王欣、刘小娟使用的康乐村12-1幢501室的自行车库打开换锁霸占己有。要求法院责令施永军、邵月芳归还王欣、刘小娟自行车库，依法依规作出公平公正的判决。

施永军、邵月芳答辩称，一审判决正确。涉案买卖合同上没有包括车库。因为我买房的时候也是不包括车库的，也是从别人处购得，所以现在我卖的房子自然不包括车库。房价中不包含车库。车库没有单独产证。车库和住宅楼是分开的，是在南面的独立建筑，并提供车库照片。我和对方在中介处另外签订了关于车库的借用协议，明确车库是归我所有。

王欣、刘小娟向一审法院起诉请求：1、施永军、邵月芳归还王欣、刘小娟太仓市城厢镇康乐村12-1幢501室所归属的自行车库；2、赔偿王欣、刘小娟逾期交房违约金及拖欠的水电费共计66729.25元；3、诉讼费由施永军、邵月芳承担。

一审法院认定事实：2016年6月29日，王欣、施永军在太仓市恒发房产经纪服务部签定了房地产买卖契约，约定由施永军将座落于城厢镇康乐村12-1幢501室的房地产（房屋所有权证证号00037515，房屋建筑面积90.74平方米，车库建筑面积——平方米，阁楼建筑面积——平方米；土地使用权证证号422000309，占地面积31.5平方米）出售给乙方。王欣、施永军约定房地产成交总价为人民币陆拾陆万元，并约定如果王欣全额付款办理房产过户后余额一次性付清，并办理房产交接，施永军须付清水电、煤气、有线电视、通信、物业管理等费用，户口迁出。双方另约定，施永军实际居住到2016年9月30日。房产交付后，双方为自行车库的权属多次交涉均无果。2016年11月21日，刘小娟与施永军在房产中介高雪琴的见证下签订了协议，“兹于康乐村12-1幢501室自行车库属于施永军所有，现暂借王欣、刘小娟夫妻使用，房子里面户口一星期之内签掉，自行车库施永军随时可以收回”。2016年10月31日,王欣、刘小娟支付水费103.25元,2016年11月4日,支付电费625元。

另查明，2004年1月9日，施永军从案外人钱雪良、邵月英处购得太仓市城厢镇西门街致和塘8#501室商品房（现变更为康乐村12-1幢501室）。2016年6月15日施永军以48000元从钱雪良处购买了自行车库。

上述事实有王欣、刘小娟举证的房地产买卖契约、水费、电费缴费发票，施永军、邵月芳举证的房地产买卖契约、协议、车库买卖协议及王欣、刘小娟及施永军、邵月芳的陈述等证据证实。

一审法院认为，王欣、施永军签订的房屋买卖契约依法有效。对于诉争的自行车库，王欣、施永军在买卖合同中均未予以明确房屋买卖合同中否包含该争议车库。房产交易完成交付房产后，王欣、刘小娟与施永军就争议车库达成了书面协议，故王欣、刘小娟主张争议车库归其所有的意见一审法院不予支持。对于王欣、刘小娟主张的逾期交房的违约金及水电费，因施永军、邵月芳在房屋交易完成后延期交房，应承担逾期交房给王欣、刘小娟造成的损失，一审法院按照同期同类型房租酌定为1500元。对于施永军、邵月芳拖欠的水电费，按约应由施永军、邵月芳支付，现王欣、刘小娟已垫付，施永军、邵月芳应予归还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、施永军、邵月芳于本判决生效后十日内支付王欣、刘小娟逾期交房违约金、水电费合计2228.25元。二、驳回王欣、刘小娟的其它诉讼请求。案件受理费1548元，减半收取774元，由王欣、刘小娟承担748元，施永军、邵月芳承担26元。

二审中，施永军提供自行车库外观照片一组。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案争议车库无房地产权属证。争议车库的构建物相对独立于住宅楼。王欣、施永军在涉案房屋买卖合同中，并未明确争议车库使用权附随涉案康乐村12-1幢501室的房地产转移。2016年11月21日，双方所签订的协议中明确自行车库使用权属于施永军，暂借王欣、刘小娟使用。刘小娟在该协议上签字。该协议是双方利益权衡的结果，不违反法律规定。王欣虽未在协议上签字，但刘小娟明确代表王欣签字，因此该协议对王欣、刘小娟均有约束力。王欣、刘小娟以该协议系施永军以户口迁出条件为要胁，不同意按此协议履行的理由不能成立。一审判决对王欣、刘小娟涉案该项请求未予支持，并无不当。王欣、刘小娟上诉理由不能成立。

综上，王欣、刘小娟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决审判程序合法，认定事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1548元，由上诉人王欣、刘小娟负担。

本判决为终审判决。

审判长  王稚群

审判员  杨兵

审判员  沈维佳

二〇一七年十一月二十三日

书记员  姜瑛