苏州市中级人民法院

民事判决书

（2017）苏05民终8491号

上诉人（原审原告）：昆山市海发置业有限公司，住所地江苏省昆山市陆家镇富荣花园24号楼20号房。

法定代表人：潘国平，该公司董事长。

委托诉讼代理人：葛云鹤，该公司员工。

委托诉讼代理人：李琼，该公司员工。

被上诉人（原审被告）：任天宇，男，1988年12月3日生，汉族，住安徽省来安县。

委托诉讼代理人：任中林，男，1963年5月13日生，汉族，住安徽省来安县，系被上诉人父亲。

上诉人昆山市海发置业有限公司（以下简称海发置业公司）因与被上诉人任天宇房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初16821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

海发置业公司的上诉请求：撤销原审判决，依法改判解除双方签订的编号2014021512号《昆山市商品房购销合同》，并由任天宇协助海发置业公司办理解除网签备案手续。一审、二审诉讼费用由任天宇承担。事实和理由：海发置业公司、任天宇、董志芬签订的《借款协议书》中约定，若任天宇未能在约定额还款期限内归还借款，上诉人有权单方解除与被上诉人签订的《商品房买卖合同》。该协议系三方真实意思表示，应当三方有效力。被上诉人的违约行为致使上诉人解除与被上诉人签订《商品房买卖合同》条件成立。

任天宇辩称：维持一审判决。

海发置业公司向一审法院起诉请求：1、要求解除海发置业公司、任天宇签订的合同编号为2014021512号的《昆山市商品房购销合同》，并由任天宇协助海发置业公司办理解除昆山市常发豪郡花园20幢1单元1001号房屋的网签备案手续；2、由任天宇承担本案诉讼费用。

一审法院认定事实：2014年6月27日，海发置业公司与任天宇签订了《昆山市商品房购销合同》，合同编号为2014021512，约定由任天宇购买海发置业公司开发的位于昆山市常发豪郡花园20幢1单元1001室房屋，房屋总价696093元，付款方式约定为任天宇于2014年6月27日前支付209093元，同时办理银行按揭贷款487000元，交房日期为2016年6月30日前。合同对买受人逾期付款、出卖人逾期交房的违约责任、房屋交接等进行了约定。

一审另查明，合同签订后，任天宇按约定向海发置业公司支付了房屋首付款209093元，余款487000元任天宇已经以银行贷款的方式支付完毕。任天宇所支付的首付款209093元中，其中100000元系由任天宇向案外人董志芬借款。2014年6月27日，海发置业公司、任天宇及董志芬三方共同签订一份《借款协议书》，其中约定：一、甲方（董志芬）向乙方（任天宇）提供借款100000元，并由乙方出具借条。二、甲乙双方约定，该笔借款分两期归还，2014年12月31日前归还上述借款的50%，即50000元；剩余金额50000元于2015年11月26日前还清。三、甲方出借款项的期限从乙方签订购房合同之日起，至约定还款日期间，乙方按6%年利率分别在还款时结算归还的本金及利息。四、甲方同将购买丙方（海发置业公司）的昆山常发豪郡楼盘20号楼1001室房屋作本次借款的保证。五、若乙方未能在约定的还款期限还清上述借款，三方确认：1、甲方有权通知丙方拒绝与乙方办理交房及产权登记等相关手续，甲方可以将房屋出租，租金全部归甲方所有；2、丙方有权单方解除乙丙双方就昆山常发豪郡楼盘20号楼1001室房屋签订的《商品房买卖合同》，另行处置该房产，由此产生全部损失由乙方承担；《商品房买卖合同》解除后，丙方有权在应退乙方购房款中将乙方结欠甲方的欠款（包括利息和滞纳金等）直接支付至甲方，剩余购房款由丙方退还乙方；3、本协议第三条约定借款年利率按照12%计算，此外，从约定还款的次日起至乙方还清甲方借款的本息为止，乙方每天按借款额千分之一的滞纳金支付给甲方。根据一审法院对董志芬的调查询问，董志芬称其系经过他人介绍借款给任天宇，该份借款协议在海发置业公司签订，协议先由任天宇签字后再由董志芬所签，签订协议时董志芬和任天宇未同时在场，董志芬也未将联系方式告知任天宇。协议签订后，董志芬将100000元借款以任天宇名义转账至海发置业公司。

一审再查明，2016年3月9日，董志芬以任天宇未按时归还借款为由，将任天宇起诉至一审法院，要求其归还借款10万元并承担相应的付息义务。一审法院经过审理于2016年7月26日作出（2016）苏0583民初3850号民事判决书，判决任天宇归还董志芬本金100000元并支付利息（以100000元为基数，自2015年11月27日起按照年利率12%计算至实际付清之日止），现该判决已生效。2016年9月10日，董志芬向海发置业公司发出了通知书，内容为：我本人于2014年6月27日与任天宇订立了借款协议书，约定向本人借款100000元，用于购买你公司开发的昆山豪郡花园20号楼1001室，归还期限为2015年11月26日。借款协议书同时约定，若借款人未能在约定的还款期限内还清借款，出借方可以通知昆山市海发置业有限公司行使有关权利、办理有关手续。现借款期限已届满，但任天宇未依约还款，为此特通知你公司：拒绝与任天宇办理交房及产权登记等手续，将该房出租，租金由你公司收取后支付给我作为任天宇的还款；或者由你公司解除与任天宇订立的《商品房买卖合同》，应退房款扣除任天宇应付给我的借款本金和利息外，由你公司处置，与我本人无关。2016年9月30日，海发置业公司向任天宇发出一份《关于解除商品房购销合同的通知》，内容为：2016年9月10日我公司收到董志芬通知，你未按照约定的期限向其还清借款本息，要求我公司还款，根据你与董志芬、我公司三方签订的借款协议书，我公司解除与你订立的常发豪郡花园20幢1001号房屋的《商品房购销合同》，并已从应退你的购房款中扣除你应付董志芬借款本金100000元、借款利息26866.67元、违约金45400元、案件受理费1350元，合计173616.67元，该款项我公司根据借款协议书约定已支付给了董志芬，特此通知。任天宇称已收悉该份通知书，但对其中内容不认可，任天宇不同意解除商品房购销合同。

又查明，现涉案房屋空置，海发置业公司尚未交付任天宇。任天宇已向一审法院提存了150000元以履行董志芬借款本息支付义务。

上述事实，有商品房购销合同、借款协议书、（2016）苏0583民初3850号民事判决书、董志芬所发通知书、海发置业公司所发通知书、银行转账凭证，以及当事人一审陈述等予以证明。

一审法院认为，海发置业公司、任天宇之间的《商品房购销合同》依法成立有效，双方存在房屋买卖合同法律关系，双方应按照商品房购销合同的约定恪守履行。海发置业公司、任天宇签订《商品房购销合同》后，任天宇作为购房者按约履行了房款支付义务，其在房屋买卖合同中并无违约行为。现海发置业公司主张解除双方之间的商品房购销合同的依据在于双方及董志芬三方之间签订的《借款协议书》中的约定。一审法院认为，根据该份《借款协议书》中的内容，任天宇向董志芬借款，任天宇与董志芬之间存在民间借贷法律关系，任天宇应按照借款协议中的约定履行还本付息义务。虽然海发置业公司亦在借款协议书中签字盖章，但海发置业公司并非民间借贷法律关系相对方。任天宇逾期还款经一审法院判决认定为违约，其违约相对方系案外人董志芬。根据《合同法》规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。一审法院认为，合同一经成立，双方当事人均应信守履行，仅有在特殊事由出现，使合同无法继续履行或继续履行已无实际意义的情形下方得以解除。本案中任天宇按约履行商品房购销合同，并无违约事由出现。双方及董志芬三方在借款协议书中约定的任天宇出现违约，则海发置业公司有权解除其购房合同并在应退房款中直接扣除欠款，仅系作为董志芬权利无法得到保障时的一种救济方式，现任天宇虽在民间借贷关系中存在违约行为，但已经一审法院判决其应承担相应的违约责任，且任天宇已向该院提存了150000元以支付董志芬借款本息，一审法院认为董志芬的权利已得到保障，海发置业公司、任天宇之间的商品房购销合同在任天宇已支付全部购房款的情况下，完全应当继续履行，故海发置业公司、任天宇之间的商品房购销合同并无解除必要。另外，海发置业公司、任天宇及董志芬三方签订借款协议书时，任天宇及董志芬作为民间借款关系的相对方，但却并未同时在场签订借款协议，且董志芬并未向任天宇告知过联系方式，客观上导致了任天宇债务偿还困难。综上，一审法院认为海发置业公司、任天宇之间的商品房购销合同具备履行基础，海发置业公司要求解除合同的理由并不充分，故一审法院对海发置业公司诉讼请求不予支持。

综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回昆山市海发置业有限公司的全部诉讼请求。案件受理费10760元，由昆山市海发置业有限公司负担。

二审中双方均未提交新的证据。二审查明事实与一审查明事实一致。

本院认为，海发置业公司、任天宇之间的《商品房购销合同》依法成立生效，双方均应恪守。现任天宇已支付全部购房款，在房屋买卖合同中并无违约行为。海发置业公司要求解除合同依据的是海发置业公司、任天宇与案外人董志芬三方之间签订的《借款协议书》中的约定，虽然海发置业公司在该协议书中签字盖章，但其并非民间借贷关系的相对人。任天宇未按照借款协议约定的还款期限还款，在民间借贷关系中存在违约行为，该违约责任已经法院生效判决认定，任天宇在一审审理过程中向该法院提存150000元以支付董志芬借款本息，董志芬的权利得到保障，因此海发置业公司、任天宇之间的商品房买卖合同可以继续履行，海发置业公司要求解除合同依据不充足，本院不予支持。

综上所述，昆山市海发置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费10760元，由上诉人昆山市海发置业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长  陈斌

审判员  赵东

审判员  顾平

二〇一七年十一月三十日

书记员  孙莉