德州市中级人民法院

民事判决书

（2018）鲁14民终1172号

上诉人（原审原告、反诉被告）：唐大利，男，1968年9月19日出生，汉族，住临邑县。

委托诉讼代理人：田文超。

上诉人（原审被告、反诉原告）：韩玉玲，女，1977年5月13日出生，汉族，住德州市德城区。

上诉人（原审被告、反诉原告）：李际，男，1977年7月4日出生，汉族，住德州市德城区。

以上两上诉人共同委托诉讼代理人：仇斌。

原审第三人：德州市恋家房产经营有限公司，住所地德州市德城区农机小区5号楼营业1号。

法定代表人：娄才旺，该公司总经理。

委托诉讼代理人：王占洋，男，该公司员工。

上诉人唐大利因与韩玉玲、李际、原审第三人德州市恋家房产经营有限公司（以下简称恋家房产）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省德州经济技术开发区人民法院(2017)鲁1491民初1453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

唐大利上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判韩玉玲、李际协助唐大利办理三八路1656号东海花园2号楼1单元6层6××号房屋产权证书的变更手续，并改判韩玉玲、李际向唐大利支付违约金13395元或将本案发回重审；2.本案诉讼费、保全费等相关费用由韩玉玲、李际承担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清。当事人相约于2017年9月30日去政务大厅办理房屋过户手续，但韩玉玲、李际未到场。涉案房屋买卖合同第七条约定首付款应当在产权转移当日支付，但韩玉玲、李际在产权转移当时并未到场，也就无法办理产权转移手续，唐大利行使同时履行抗辩权未向韩玉玲、李际支付首付款是合法合理的事。涉案房屋买卖合同并未约定唐大利需在2017年9月30日支付全部房屋价款，双方均受合同约束，唐大利正在办理银行贷款，2017年9月30日前已经向银行递交了贷款手续，当时韩玉玲、李际也配合，但银行审批的时间不是双方当事人能控制的。涉案房屋买卖合同约定的韩玉玲、李际对房屋有权处分与保证全面履行合同义务是两项并列的合同义务，违反任何一项，唐大利均有权要求韩玉玲、李际承担违约责任。韩玉玲、李际在三方约定的房屋过户时间未到现场，且在没有任何法律依据的情况下向唐大利及恋家房产作出解除合同的意思表示，存在明显、重大违约情形，因此唐大利要求韩玉玲、李际支付违约金合法合理。2.一审判决适用法律错误。根据涉案房屋买卖合同第七条的约定，韩玉玲、李际协助唐大利办理房屋过户手续，唐大利支付首付款没有先后顺序的要求，不存在不安抗辩权适用的余地。且根据合同约定，唐大利在此阶段的对待给付义务是支付首付款而不是全部购房款，唐大利的首付款是不需要通过银行办理贷款的，韩玉玲、李际行使抗辩权的事由自始不存在，其无权中止或单方解除合同。韩玉玲、李际不存在单方解除合同的约定或法定条件。唐大利在整个房屋买卖合同履行过程中，积极配合恋家房产及韩玉玲、李际全面而适当的履行合同义务，唐大利在银行的贷款已经面谈通过，但银行审批时间不是双方能够控制的，所以因贷款不能按合同约定时间审批而可能导致的过户时间延后的不利后果不可归责于唐大利。唐大利延迟履行债务，不代表其不履行或没有能力履行主债务，韩玉玲、李际在没有履行催告义务的情况下，直接于2017年10月2日向唐大利儿子及恋家房产发出解除合同的通知，并于2017年10月10日撤回配合唐大利办理商业贷款的审批手续，导致合同履行陷入僵局。贷款并非无法办理审批，是韩玉玲、李际单方撤回审批手续而导致贷款审批的不能，双方丧失信任基础也不是解除合同的法定条件。唐大利完全可以全款或继续办理商业贷款支付剩余购房款，从而使合同继续履行。3.一审判决案件受理费的负担不合理。反诉费用应当按照韩玉玲、李际主张的标的，依据《诉讼费用交纳办法》的规定减半收取。一审法院多收取的诉讼费用判由唐大利负担是不合理的。

韩玉玲、李际辩称，一审判决查明的基本事实是正确的，使用部分法律也是正确的，应该维持一审判决第一项，驳回唐大利的诉讼请求；一审在查明基本事实的情况下认定韩玉玲、李际存有违约责任，该认定是错误的，并且判定返还30000元定金是不正确的。综上，唐大利的上诉请求以及事实与理由依法不能成立。

韩玉玲、李际上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判30000元定金不予返还；2.一、二审诉讼费用由唐大利承担。事实和理由：1.一审判决认定事实部分错误。一审法院查明涉案二手房交易付款方式为商业贷款，交易房屋过户的前提条件为唐大利获得商业贷款的审批通过，截止2017年9月30日唐大利未能获得商业贷款的批准，致使合同无法继续履行，唐大利的行为已构成违约。一审判决解除涉案房屋买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，基于唐大利违约，其所交纳的30000元定金依法应不予返还，一审法院判决返还于法无据。2.涉案房屋买卖合同签订于2017年8月19日，合同约定的履行时间为2017年9月30日前，由于唐大利个人的原因致使2017年9月30日前无法通过银行贷款的审批，房屋无法过户，违约责任应由唐大利承担。在合同履行过程中，韩玉玲、李际不存在任何违约行为，在合同约定期限内不能实现合同目的，韩玉玲、李际有权行使不安抗辩权，依据合同法第九十六条规定解除合同。韩玉玲、李际没有义务在合同约定期间之外无休止的等待唐大利的银行审批，双方也没有达成补充协议。一审法院将上述事实认定为韩玉玲、李际违约，显失公平。3.一审判决适用法律错误。涉案房屋买卖合同的解除是基于唐大利违约行为的实际发生，定金罚则的适用与前者是相辅相成的，一审法院错误的适用法律，主观将两者进行分离，与客观事实不符，与法律相悖。

唐大利辩称，韩玉玲、李际的上诉请求及事实和理由不能成立。韩玉玲、李际在约定的房屋过户时间未到场，且在没有任何法律依据的情况下作出解除合同的意思表示，存在明显违约情形。唐大利在履行房屋买卖合同过程中积极适当地履行合同义务，韩玉玲、李际不存在单方解除合同的约定或法定条件。唐大利的银行贷款已经面谈通过，但银行审批时间不受房屋买卖合同双方控制，贷款不能按合同约定时间审批不可归责于唐大利。韩玉玲、李际一方在没有履行催告义务的情况下，发出解除合同的通知，并撤回配合唐大利办理商业贷款的审批手续，导致合同履行陷入僵局。贷款审批不能，双方丧失信任基础，不是解除合同的法定条件，唐大利完全可以全款或继续商业贷款支付剩余购房款，继续履行合同。

恋家房产对双方的上诉均表示不发表意见。

唐大利向一审法院起诉请求：1.依法确认涉案《房屋居间买卖合同》合法有效；2.依法判令韩玉玲、李际协助唐大利办理三八东路1656号东海花园2号楼1单元6层6××号房屋产权证书的变更手续；3.依法判令韩玉玲、李际向唐大利支付违约金13395元；4.本案诉讼费等其他相关费用由韩玉玲、李际承担。

韩玉玲、李际向一审法院反诉请求：1.依法解除2017年8月19日签订的《房屋居间买卖合同》；2.依法判决唐大利交纳的30000元定金不予返还；3.本案诉讼费等其他相关费用由唐大利承担。

一审法院认定事实：2017年8月19日，韩玉玲作为甲方（出售方）与唐大利作为乙方（买受方）及恋家房产作为丙方（居间方）签订2017125号《房屋居间买卖合同》，该合同为合法有效的合同，双方当事人无争议。合同约定：一、1.甲方自愿将坐落于三八东路1656号东海花园2号楼1单元6层6××号的房产出售给乙方，房屋所有权证号：S236093；房屋所有权人：李际（共有权人韩玉玲）；二、成交价格、付款方式：甲乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及其配套设施的总价款为：人民币（大写）肆拾肆万陆仟伍佰元整（小写446500元整），乙方应于本合同签订当日支付甲方定金人民币（大写）壹万元整（小写10000元整）；四、房产产权转移、房屋交接：1.甲乙双方应于2017年9月30日前相互配合并由丙方协助办理产权转移手续并提供相关证件原件及复印件，若乙方需办理二手房贷款手续，甲方需积极配合乙方到银行办理相关手续并提供相关证件原件及复印件；六、违约责任：2.甲方不卖或乙方不买造成的违约，甲方双倍返还乙方定金，乙方所交甲方定金甲方不退，佣金不退并由违约方承担且由违约方返还给受害方；3.甲方保证有权出售房屋，并已得到房屋共有人或房屋所有人或其他权利人的同意，保证全面履行合同义务，否则，乙方有权要求甲方支付房屋成交价3%的违约金，并赔偿因此受到的其他损失；七、其他约定事项：1.付款方式：在2017年8月19日晚12:00前打入甲方指定账户壹万元整，在2017年8月24日补定金贰万元整，共计定金叁万元整。在产权转移当日付首付款，剩余房款乙方进行商业贷款，由银行直接打入甲方账户。2.交房：全款到达甲方账户后3个工作日内进行交房；八、如果本合同第七条的约定与其他条款的约定不一致，以第七条约定的内容为准；十、生效及其他：1.本合同如有内容变更或其他未尽事宜，经甲乙双方协商一致后，可签订补充协议，补充协议应当采取书面形式，且与本合同具有同等法律效力；4.甲乙双方在此声明在签署本房屋买卖合同前已通读全文，并理解其含义，双方愿意遵照本合同履行。合同上有甲方（签章）：韩玉玲签字并摁手印，乙方（签章）：唐大利签字并摁手印，丙方（签章）：德州市恋家房产经营有限公司合同专用章盖章，签约日期：2017年8月19日。合同签订后，韩玉玲收到唐大利购买房屋定金叁万元整。之后，唐大利在建设银行办理商业贷款审批未通过，唐大利又在农业银行湖滨支行办理商业贷款审批，韩玉玲、李际配合唐大利到银行办理相关手续，于2017年9月28日在农业银行湖滨支行对韩玉玲、李际进行了售房面谈。恋家房产通知韩玉玲于2017年9月30日办理房产产权转移手续，唐大利及恋家房产到场，韩玉玲未到场，当日未完成房产过户。2017年10月2日韩玉玲向唐大利儿子及恋家房产发出解除合同通知，2017年10月10日韩玉玲、李际撤回配合唐大利办理商业贷款审批手续，在银行手续中关于韩玉玲、李际的材料上书写“作废”，唐大利在农业银行办理商业贷款审批程序终止。双方当事人发生争议，诉至法院。另经与农业银行冯海平核实，正常贷款手续审批流程为：受理、调查、审查、审批，经过整个流程审批大约需要10天左右，审批通过后，银行会通知贷款方即买方可以办理过户手续，本案中唐大利与韩玉玲、李际于2017年9月28日在农业银行提出贷款申请，银行对卖方房东即韩玉玲、李际进行了面谈，这属于贷款审批流程的调查阶段，在贷款流程正在审批中时，韩玉玲在材料中写上了作废，整个贷款审批手续在调查阶段终止，未能通过审查、审批。

一审法院认为，当事人签订的《房屋居间买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人对该合同的效力无争议，均应按照合同的约定履行合同。

关于违约责任及是否适用违约金或定金罚则问题。本案中双方当事人在合同履行过程中均应承担违约责任，双方签订合同时间为2017年8月19日，约定过户时间为2017年9月30日，经核实，正常的贷款审批流程在10天左右，双方当事人在合同中约定，唐大利通过办理商业贷款的形式购买韩玉玲、李际的房屋，韩玉玲、李际给出足够的时间配合唐大利办理手续，因唐大利的原因在建设银行未获得贷款审批，在2017年9月28日即在约定过户的前两日才到农业银行办理银行审批手续，无法在2017年9月30日通过银行审批，故唐大利应承担违约责任。本案中韩玉玲、李际亦应承担违约责任，经与恋家房产及银行调查核实，含商业贷款的二手房买卖过户的前提惯例是商业贷款获得审批通过，本案中韩玉玲、李际通过与恋家房产及银行核实获得的结果都是银行贷款正在审批中，截止到2017年9月30日双方约定的房产过户之日仍未审批通过，唐大利主张面谈通过即审批通过，与一审法院核实的“面谈尚在调查阶段”情况不符，在商业贷款未获得审批，银行未通知贷款人可以过户的情况下，韩玉玲有权行使不安抗辩权，有权在2017年9月30日不配合唐大利办理房产过户手续，韩玉玲可以中止履行合同，而韩玉玲无权在2017年10月2日就直接向唐大利及恋家房产发出解除合同通知，韩玉玲应给出唐大利合理期限，因在向银行提交贷款申请后的审批时间不是双方当事人能控制的，双方可按照双方签订的合同第十条第1款之约定，就其他未尽事宜经协商一致后签订补充协议，又因在贷款审批过程中韩玉玲、李际直接将配合唐大利办理商业贷款审批手续的相关材料作废，致使审批无法通过而无法办理过户，因此韩玉玲、李际亦应承担违约责任。另唐大利主张韩玉玲、李际向其支付违约金13395元，合同中约定的违约方承担违约金的情形与本案中双方当事人的违约情形不一致，故对唐大利该主张，一审法院不予支持。韩玉玲、李际主张恋家房产提供的制式合同在合同签订过程中没有对其进行解释和说明，韩玉玲作为完全民事行为能力人，在签订合同时系其真实意思表示，未提供证据证明其主张，且合同的约定未减损韩玉玲、李际的利益，故对韩玉玲、李际该抗辩主张，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第一百一十六条、第一百二十条规定，双方当事人均应承担责任，此情形下，不适用合同中约定的违约情形，亦不适用定金罚则，故唐大利无权要求韩玉玲、李际承担违约金，韩玉玲、李际无权不返还定金。

关于是继续履行合同即唐大利请求韩玉玲、李际协助唐大利办理房产变更手续还是解除合同问题。合同签订是建立在买卖双方互相信任、诚信的基础之上，本案中，双方在履行过程中已经丧失了信任基础，都存在违约行为，且因无法办理商业贷款审批无法完成过户，从而无法实现合同目的，因此对韩玉玲、李际的解除合同的主张，一审法院予以支持。又依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，韩玉玲、李际应返还唐大利定金30000元。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除唐大利与韩玉玲于2017年8月19日签订的2017125号《房屋居间买卖合同》；二、韩玉玲、李际于本判决生效之日起十日内返还唐大利定金30000元；三、驳回唐大利的其他诉讼请求；四、驳回韩玉玲、李际的其他诉讼请求。本诉案件受理费4099元，反诉案件受理费3950元，由唐大利负担4099元，由韩玉玲、李际负担3950元。

本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审认定的事实一致。

本院认为，关于涉案房屋买卖合同是否应当解除，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，唐大利在建设银行办理商业贷款审批未通过，其又在农业银行办理商业贷款审批，但至涉案房屋买卖合同约定办理产权转移手续的时间2017年9月30日，唐大利未办理完商业贷款，2017年10月2日韩玉玲发出解除合同通知，2017年10月10日韩玉玲、李际撤回配合唐大利办理商业贷款审批的手续。双方合同约定为于2017年9月30日前办理涉案房屋产权转移手续，并于产权转移当日支付首付款，剩余房款唐大利进行商业贷款。双方约定的付款方式因首付款未约定金额，该付款方式应当包含于2017年9月30日前唐大利办理完商业贷款，从而确定首付款金额，唐大利于2017年9月30日前已确定不能办理完商业贷款，在商业贷款未审批通过的前提下，首付款的具体金额无法确定，买卖双方对此亦无补充约定，唐大利仍于2017年9月30日到场欲要办理产权转移，显然不能实现。现唐大利不能办理商业贷款，韩玉玲、李际亦发出了解除通知，双方如今纠缠于诉讼之中，双方当初签订买卖房屋的合同目的已然不能实现，根据上述合同法规定的法定解除条件，应当解除涉案房屋买卖合同。唐大利请求判令韩玉玲、李际协助其办理涉案房屋产权证书的变更手续，其未办理商业贷款，亦未支付首付款，在涉案房屋买卖合同又应当解除的情况下，其该项诉讼请求，一审法院予以驳回并无不当。

关于韩玉玲、李际是否应当向唐大利支付违约金13395元及是否应当返还唐大利30000元定金的问题：唐大利未按合同约定于2017年9月30日前完成商业贷款及支付首付款，存在违约情形，应承担相应责任，其要求韩玉玲、李际支付违约金13395元，一审法院不予支持，并无不当。另一方面，涉案房屋买卖合同未约定解除条件，韩玉玲、李际未与唐大利协商解决问题，未给唐大利合理期限，单方擅自提出解除合同，撤销协助唐大利办理商业贷款手续，致使唐大利不能完成商业贷款，一审法院认定韩玉玲、李际亦应承担违约责任，并无不当。双方均存在违约情形，根据《中华人民共和国合同》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”、第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”规定，韩玉玲、李际应当返还唐大利30000元定金。

关于一审判决反诉案件受理费负担是否合理的问题：唐大利上诉认为应按韩玉玲、李际主张的30000元标的，依据《诉讼费用交纳办法》收费标准减半收取。经查，韩玉玲、李际的诉讼请求为解除涉案房屋买卖合同、不返还30000元定金，涉案房屋买卖合同已实际部分履行，一审法院按相关规定计算该两项诉讼请求的受理费并减半收取3950元，并无不当。

综上所述，唐大利及韩玉玲、李际的上诉请求均不能成立，均予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费8748元，由上诉人唐大利负担8198元，由上诉人韩玉玲、李际负担550元。

本判决为终审判决。

审判长  邹勇

审判员  高红梅

审判员  王芳

二〇一八年七月三日

书记员  梁爽