苏州市中级人民法院

民事判决书

（2016）苏05民终8984号

上诉人（原审被告）：林宏基，男，1967年3月12日生，台湾籍，住台湾省云林县，现住江苏省苏州市吴中区。

被上诉人(原审原告)：苏晓董，男，1989年8月9日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。

委托诉讼代理人:周兰兰。

上诉人林宏基因与被上诉人苏晓董房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2016）苏0506民初2909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月31日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。

上诉人林宏基上诉请求：请求撤销原审判决,驳回被上诉人的诉讼请求或将该案发回重审;一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人出售房屋的目的是“大房换小房”，房款的差价部分用于偿付个人债务。这一点被上诉人与中介都是清楚的，所以被上诉人才会签订这份没有交房日期和付款日期的合同。2、一审中上诉人口头主张过追加中介作为第三人参加诉讼，法庭遗漏了必要的诉讼主体，诉讼程序存在重大瑕疵，应发回重审。3、房屋买卖（居间）合同条款中未确定付款和交房的时间，该合同的签署是在中介一手操作下完成，上诉人一直认为具体条款要双方见面后敲定并完成网签合同，所以这份合同只是预约合同。4、上诉人没有按照合同约定即使支付所谓的定金和购买款，直到双方见面上诉人才知晓被上诉人曾向上诉人银行卡打过一万元的事实。5、此次房价波动属于不可抗力，依照合同约定第七条免责条款，上诉人不必承担违约责任。6、双方不能订立商品房买卖合同的情况下，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干的解释》第四条上诉人只付有返还定金的义务。

被上诉人苏晓董辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。上诉人陈述定金支付问题，双方合同签订是通过网络进行的，上诉人在2月4日将合同传真回来，并通知我方付定金，我方在中介的通知后2月5日汇的款，因此不存在违约行为。合同并未约定要当面签署，现主要合同条款已经完备，且系双方真实意思表示，合同成立生效。上诉人讲的不可抗力因素是最近发生的，且不阻碍该合同履行，上诉人不履行合同的主要原因是房屋涨价。

一审原告苏晓董向一审法院起诉请求：请求判令林宏基赔偿违约金570000元。

一审法院认定事实：经审理查明，2016年2月3日，苏晓董（乙方）与林宏基（甲方）、苏州锦佳房产经纪有限公司（丙方，下称锦佳房产公司）签订房屋买卖（居间）合同一份，约定林宏基将登记于其名下位于苏州市吴中区越溪镇越湖花园42幢204室房屋出售给苏晓董，房屋建筑面积143.81平方米，成交价格148万元，相关税费由原告承担。合同第四条约定，乙方于2016年2月3日交付定金人民币壹万元整，首付加银行贷款由房管所一次性到房东账户。第五条第4款约定，甲方承诺于款清当日腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。第六条第5款约定，甲、乙、丙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条约定的该房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。丙方所收取的本合同中约定的中介信息服务费一律不予返还。该合同由苏晓董于当日签字后由锦佳房产公司传真至当时在台湾的林宏基，林宏基签字后于次日再回传给锦佳房产公司，由该公司在合同上盖章。2016年2月5日，苏晓董向林宏基转账支付1万元，锦佳房产公司于次日发短信告知苏晓董“客户收到你的定金了”。2016年3月28日，苏晓董向林宏基发出办理过户手续催告函，要求林宏基于接函后十日内配合苏晓董到房管局办理资金托管、银行贷款、过户缴税等房屋买卖手续。

另查明，涉案房屋于2009年1月15日办理产权登记，登记所有人为林宏基一人。林宏基与案外人宋彩菊于2010年12月23日登记结婚。

本案审理中，双方一致同意于2016年6月13日解除涉案房屋买卖（居间）合同。

以上事实，有苏晓董提供的房屋买卖（居间）合同、银行个人业务凭证、邮件截图、短信打印件、催告函、EMS邮寄凭证，林宏基提交的结婚证、房产证及庭审笔录等证据予以证实。

苏晓董为证明自己主张的违约金金额，向一审法院提交了网页截图，认为林宏基又将涉案房屋挂在网上出售，价格是205万元，其主张的57万元违约金是实际损失，就是该挂牌价与合同价的差额部分，而合同约定的违约金条款不足以弥补其损失，具体损失金额可由法院酌定。经质证，林宏基对真实性不予认可，该网页截图所显示的房屋不能证明是涉案房屋，实际上该房屋并没有再挂牌出售。对于目前的房屋价格，其不是很清楚。经一审法院释明，苏晓董未向一审法院申请对涉案房屋市场价格进行评估。

林宏基为证明自己的意见，向一审法院提交了越溪派出所出具的情况说明及其与中介公司的微信往来截图，认为涉案房屋系夫妻共有，林宏基妻子宋彩菊得知林宏基私自将房屋出售而与中介公司负责人发生纠纷并报警，而林宏基出售该房屋的目的是以大房换小房，用差额来还债，并非因房屋价格上涨而不履行合同。经质证，苏晓董认为该情况说明无法达到林宏基的证明目的，微信往来正好可以证明林宏基看到苏州房价上涨后想涨价。

关于合同履行情况，苏晓董陈述，买卖合同上没有约定网签及付款时间，因为中介告知要和被告约具体网签的时间，并且等网签时再明确约定付款时间。在向林宏基催告之前，其一直联系中介，中介说林宏基要涨钱，尽量沟通，当时苏晓董同意加价到160万元，但林宏基要求加到180万元才肯出售。林宏基陈述，其2016年2月24日回到苏州，于2016年3月1日在锦佳房产公司与苏晓董见面，表达了卖房子还债后买小房子的想法，因为房价上涨，如果还按合同约定的房价执行，其换房的目的无法实现，因为听中介说房屋现价190万元左右，所以其提出让苏晓董在约定价格上加一些，在约定价格和190万元之间取中间值，但苏晓董只肯加5万元。其卖房的目的是要确保可以买到小房子，才会把现在的房屋卖掉，所以付款和交房时间都没有约定。

一审法院认为，双方签订的房屋买卖（居间）合同系双方真实的意思表示，不违反法律规定，应为有效。林宏基抗辩涉案房屋系夫妻共有，其单方出售的行为无效，因该房屋登记于林宏基个人名下，且在林宏基与宋彩菊结婚前已取得房屋登记，苏晓董有理由认为该房屋系林宏基个人所有，且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故一审法院对林宏基的该抗辩意见不予采信。根据合同约定，林宏基将涉案房屋以148万元的价格出卖给苏晓董，但鉴于本地房价迅速上涨的现实，林宏基不愿意以原来价格出售该房屋或者要求苏晓董大幅度加价的前提下才肯继续履行合同，已经构成对合同义务的根本性违反，苏晓董有权要求林宏基承担合同约定的违约金或赔偿实际损失。关于林宏基抗辩必须保证其能买到小房子才会出售涉案房屋，因双方并未将此作为合同的条件，故林宏基据此不履行合同没有法律依据，一审法院不予采信。关于林宏基抗辩本案房屋买卖合同缺乏付款和交房时间等必备条款，属于预约合同，苏晓董无权主张高额损失的意见，该买卖合同除了付款和交房时间未约定外，其余主要条款均完备，房屋买卖合同已经成立并生效，依一般逻辑，双方只需要对付款和交房时间做进一步约定即可，但林宏基争议的焦点是房屋成交价过低的问题，在这种情况下，其不肯继续履行合同或达成关于付款和交付时间之约定，仍属违约。退一步而言，即使该商品房买卖（居间）合同仅仅是预约合同，苏晓董也有权依照合同的约定要求林宏基承担违约责任，故林宏基的该抗辩意见，一审法院亦不予采纳。对于合同本身，因双方一致同意房屋于2016年6月13日解除，一审法院予以确认。合同解除后，已经履行的，应当根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。对于林宏基收取的1万元定金，苏晓董审理中明确要求返还，林宏基也表示可以退还，故该1万元应当由林宏基返还给苏晓董。关于损失金额，苏晓董主张的金额没有事实依据，其又未在一审法院指定期限内向法院申请司法鉴定，因苏晓董确实有实际损失，结合涉案房屋所在区域的房屋市场价格总体情况及区域房价未来趋势，参照商品房买卖（居间）合同约定的房屋成交价20%的违约金金额，一审法院酌定原告的损失为296000元，该损失应由林宏基赔偿给苏晓董。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：

一、林宏基于本判决生效之日起十日内赔偿苏晓董损失人民币296000元。

二、林宏基于本判决生效之日起十日内原告苏晓董购房定金人民币10000元。

一审案件受理费9500元、保全费3270元，合计人民币12770元，由苏晓董负担2000元，林宏基负担10770元。

二审中被上诉人苏晓董提交林宏基与中介的微信记录打印件，证明上诉人想将房款增加至180万元，上诉人林宏基质证认为该记录属实，但认为自己卖房时中介讲先签个协议，等我回来再进行确认，合同中记载双方签字盖章后生效，一审判决中也说到了是我发回来让对方签字盖章的。一审中我也提出要中介出庭，但是中介没有出庭。本院查明的事实与原审查明的事实一致。

本院认为，苏晓董与林宏基签订的房屋买卖（居间）合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，依法成立有效，双方应当恪守。根据合同约定，上诉人以148万元的价格将涉案房屋出售给被上诉人，现鉴于本地房屋价格上涨而提出加价才愿意继续履行，系对合同义务的违反，一审判决林宏基承担违约责任并无不当。上诉人林宏基提出出售房屋的目的系“大房换小房”，但双方并没有将该条款作为房屋买卖合同成就的条件，故上诉人的该主张本院不予采信。上诉人主张合同中并未约定付款时间以及房屋交付时间，但上述条款未约定并不影响合同成立生效，且现双方并不是就付款时间以及房屋交付时间产生争议，上诉人不愿履行合同义务的原因系房价过低，故上诉人的主张本院不予支持。本地房价上涨并非法律意义上的不可抗力因素，上诉人以此为由主张不承担违约责任于法无据。上诉人主张一审遗漏中介公司作为必要诉讼主体参加诉讼，本院认为上诉人并未提供证据证明不追加第三人会影响案件事实的审查和双方责任的认定，故对上诉人的主张本院不予支持。如果上诉人认为中介公司在提供居间服务过程中存在过错，可另行主张。

综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9500元，由上诉人林宏基负担。

本判决为终审判决。

审判长  顾平

审判员  陈斌

代理审判员  柳璐

二〇一六年十二月二十一日

书记员  孟桢