苏州市中级人民法院

民事判决书

（2016）苏05民终9521号

上诉人（原审被告）：曹冬蕾，女，1991年12月27日生，汉族，住张家港市。

委托诉讼代理人：朱姜蕾。

被上诉人（原审原告）：田娟，女，1984年3月16日生，汉族，住苏州。

被上诉人（原审原告）：马国新，男，1984年8月26日生，汉族，住苏州。

委托诉讼代理人：刘晶（代理上述两被上诉人）

上诉人曹冬蕾因与被上诉人田娟、马国新房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州工业园区人民法院（2016）苏0591民初3406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

曹冬蕾上诉请求：撤销原审判决并依法改判驳回田娟、马国新的诉讼请求；一、二审案件诉讼费用由田娟、马国新负担。事实和理由：一审法院认定事实有误。曹冬蕾并未怠于履行交房义务。曹冬蕾于2015年7月、2016年2月均电话通知贾柏林于2016年3月5日搬走，后曹冬蕾2016年4月4日配合田娟、马国新报警，三方于2016年4月10日在园区派出所协商，贾柏林当天出具书面文件，明确于2016年5月5日搬离，故应视为曹冬蕾于2016年4月10日向田娟、马国新履行了交房义务，三方对涉案房屋腾空交付的时间重新达成了一致。一审法院酌定30日的逾期交房款项，并不合理。此外，涉案房屋过户后交房前，所有权与占有权分离，曹冬蕾与贾柏林的租赁协议也于2016年3月5日终止，曹冬蕾已无权基于房屋所有权或占有物请求权向贾柏林主张返还原物，在贾柏林2016年3月5日房屋租期届满后，田娟、马国新作为涉案房屋产权人有权向贾柏林主张返还原物。综上，因贾柏林不肯搬走导致本案纠纷，曹冬蕾已积极履行了要求贾柏林搬离房屋的交房义务。请求二审法院查明事实并依法改判。

田娟、马国新辩称，曹冬蕾未能按约腾空并交付房屋是事实，已构成违约，田娟、马国新主张的是违约金而非占有使用费，曹冬蕾的腾空并交付义务并不因田娟、马国新取得产权而消灭，也不因租约到期而转移。根据合同相对性，曹冬蕾作为租赁合同的相对方，有能力有义务清退租客但怠于履行，理应承担相应的违约责任。至于曹冬蕾所称三方已达成口头约定，田娟、马国新并不知情。另外，曹冬蕾称曾积极配合报警，但依据公安机关出具的情况说明，曹冬蕾经过公安机关通知仍不出现也不处理相关事宜，田娟、马国新穷尽各种手段下无奈多次报警，至起诉时曹冬蕾仍拒不办理交接手续，其行为已经损害了田娟、马国新的合法权益。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

田娟、马国新向一审法院起诉请求：1、判令曹冬蕾交付房屋；2、曹冬蕾支付逾期交房违约金26208元（自2015年9月1日暂计算至2016年5月31日，以实际返还房屋之日为准）；3、本案诉讼费用由曹冬蕾承担。一审庭审中，田娟、马国新撤回第1项诉讼请求，并明确主张逾期交房违约金自2015年9月11日起至2016年5月28日，按房价96万元每日万分之一计算。

一审法院认定事实：2015年7月13日，曹冬蕾（××）、田娟、马国新（××）与中介苏州锐奥房产经纪有限公司签订《苏州市存量房买卖合同》，约定××购买××名下位于苏州工业园区榭雨街398号香颂花园8幢1702室房屋，面积88.96平方米，价款96万元。买卖双方约定房屋交付日期为××付清房款之日起10日内。××未能按约定交付期限将房屋及其附属物品交付××的，按逾期时间处理为：2、逾期超过30日后，××有权退房，××退房的，××应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照合同约定房款的1%向××支付违约金；××不同意退房的，自交付期满之次日起至实际交付之日止，××按日计算向××支付已交付房款万分之一的违约金，并于该房屋实际交付之日起30日内向××支付违约金，合同继续履行。自××付清房款之日起30日内，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记。房屋权属转移登记完成以后，买卖双方应当共同向土地登记机构申请办理该房屋占用范围内的土地使用权变更登记。

2015年8月25日，田娟、马国新取得了涉案房屋售房款96万元的发票。2015年8月31日，涉案房屋所有权、土地使用权转移登记至田娟、马国新名下。

一审另查明，田娟、马国新、曹冬蕾与苏州锐奥房产经纪有限公司双湖店于2015年6月14日另签订《房屋买卖协议》，约定曹冬蕾将上述房屋售予田娟、马国新，房屋价款为98万元，卖方应于2016年3月10日前腾空该房屋，并将房屋钥匙交于买方，房屋交付后，毁损、灭失风险责任由买方承担。买卖任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生违约情况，均由违约方向另一方支付上述条款约定的该房屋成交价格的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应另据实赔偿。卖方目前是出租状态，租期至2016年3月5日，由中介协助办理交接手续，买方同意该房屋出租期限至2016年3月5日。物业费由卖方交付到2016年3月5日。三方另就其它事宜进行了约定。一审庭审中，田娟、马国新述称房屋价款实际为98万元。

2016年5月12日，苏州市公安局苏州工业园区分局湖东派出所出具情况说明，载明：马国新于2016年5月8日17时4分报警声称，原房东曹冬蕾将苏州工业园区沈浒路亿城新天地三期8-1702房子卖给马国新，现二房东贾柏林不肯搬走。2016年5月28日，公安接原告报警通知110联动时代锁业对涉案房屋进行了开锁。同日，苏州锐奥房产经纪有限公司与原告签署了物业交割单，载明原告现已对涉案房屋物业及其附属设施进行了验收，并登记了水表、电表读数，该交割单无出售方的签字。原告庭审中述称被告不来，所以与中介在开锁后办理了交接。

2016年7月25日，苏州市公安局苏州工业园区分局湖东派出所另出具情况说明，载明：2016年4月4日报警人马国新称因购买香颂花园8幢1702室房后（已过户），现房内有租客不愿搬去，现经联系房东协商，房东不愿前来处理。

2016年8月7日，苏州锐奥房产经纪有限公司出具证明，2015年7月13日，田娟、马国新、曹冬蕾签署正式网签备案合同，对原三方协议内容予以变更和明确，卖方确认了当时房屋已腾空未出租的状态，买方同意物业费自2015年7月1日起由其承担，双方一致同意该房屋交付日期为买方付清房款之日起10日内等。

一审诉讼中，苏州工业园区人民法院要求田娟、马国新通知出具上述证明的中介工作人员到庭接受调查，田娟、马国新述称因为中介工作人员有事不能前来。

以上事实，由田娟、马国新提交的苏州市存量房买卖合同、发票、房屋所有权证、土地使用权证、开锁单、报警说明、物业交割单、房屋买卖协议、证明等证据以及当事人庭审中的陈述予以证实。

一审法院认为，合法建立的合同关系受法律保护。双方签订的房屋买卖协议书由双方签字确认，合同内容不违反法律规定，且是在双方对二手房现状查看了解后所订立，系当事人真实意思表示，应认定合法有效。该协议与网签备案合同存在房屋交付日期等约定不一致之处，田娟、马国新提交中介证明以表明以网签备案合同为准，但该证明实质属于证人证言，田娟、马国新又未提供中介人员到庭作证，就该证明的证据效力不予认定。从房屋买卖协议约定内容而言，可以证实田娟、马国新在购买房屋时已知晓该房屋存在租户的情形，其并于房屋买卖协议中同意出租期限至2016年3月5日，曹冬蕾腾空交付房屋日期也约定在租期届满之后即2016年3月10日前，而双方签订的存量房买卖合同系办理网签备案等手续时所订立，关于房屋价款、交付日期等主要内容约定与三方协议所明确的内容不一致，故双方关于房屋交付时间的真实意思应综合房屋现状、合同约定内容、合同履行过程、二手房交易习惯等因素综合判定。从田娟、马国新提交的派出所情况说明而言，其于2016年4月4日、5月8日分别就租户搬离事宜进行报警，而从田娟、马国新主张的款项付清之日十日后即2015年9月11日至2016年4月3日期间，田娟、马国新并未充分举证证实其主张交房权利的过程。另一方面，在二手房买卖交易中，买方对购买的房屋现状应有相应的了解或认知，田娟、马国新明知该房屋存在一定期限的租赁，三方协议又约定卖方腾空交付日期为2016年3月10日前，故结合上述因素，房屋买卖协议约定的交付日期符合交易习惯，应为双方当事人真实意思表示。

交房日期届满后，曹冬蕾怠于履行腾空交付义务，田娟、马国新多次报警主张权利，并最终于2016年5月28日开锁后实际控制了诉争房屋，曹冬蕾怠于交付行为构成违约，应承担违约责任，但诉争房屋已于2015年8月31日过户至田娟、马国新名下，田娟、马国新作为该房屋的实际产权人，在曹冬蕾怠于履行交付义务时亦应及时采取合理措施减少损失的进一步扩大，一审法院酌情认定田娟、马国新有权主张曹冬蕾逾期交付的合理期限为30日。据此，田娟、马国新主张的上述违约金过高，酌情调整为以田娟、马国新主张的房价96万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算30日，即4373元。曹冬蕾经法院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃相应的抗辩权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：曹冬蕾于判决生效之日起十日内支付田娟、马国新逾期交房违约金4373元。案件受理费456元，由田娟、马国新负担380元，曹冬蕾负担76元。

二审中，曹冬蕾向本院提交：1、曹冬蕾、田娟签订的房屋买卖协议一份、贾柏林2016年4月10日签字的合同一份，证明曹冬蕾、田娟、马国新与贾柏林对房屋的交付时间重新进行了约定，曹冬蕾已积极履行了交房义务。2、录音一段，证明贾柏林签字的时候田娟、马国新也在场。田娟、马国新质证认为：1、对房屋买卖协议无异议，但2016年4月10日的合同系贾柏林单方书写，田娟、马国新并不知情。2、对录音真实性不予认可。

上述事实，有曹冬蕾提交的房屋买卖协议、合同、录音及当事人陈述等在案佐证。

二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。

本院认为，涉案房屋的房屋所有权、土地使用权于2015年8月31日已由曹冬蕾变更登记至田娟、马国新名下，双方实际约定曹冬蕾于2016年3月10日前腾空房屋，上述交房义务及逾期交房的违约责任并不因产权完成变更登记而归于消灭。曹冬蕾主张三方于2016年4月10日签订协议重新约定交房日期，但其提交的合同由贾柏林单方书写，且贾柏林也未到庭，对该合同的证明效力，本院不予采信。故，曹冬蕾未按照双方约定及时腾空并交付房屋，应按约承担逾期交房的违约责任。田娟、马国新作为房屋所有权人，在曹冬蕾未按期腾空并交付房屋的情况下，也可基于其所有权要求贾柏林搬离并返还涉案房屋，因田娟、马国新未采取合理措施防止损失进一步扩大，对其实际损失的产生也存在一定的过错。一审法院结合双方对涉案房屋逾期交房导致田娟、马国新的损失存在的过错，酌定由曹冬蕾向田娟、马国新赔偿逾期交房30日的损失，并无不当，应予维持。

综上所述，上诉人曹冬蕾的上诉主张不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费450元，由上诉人曹冬蕾负担。

本判决为终审判决。

审判长  赵东

代理审判员  裘实

代理审判员  沈军芳

二〇一六年十二月十四日

书记员  陈莉