苏州市中级人民法院

民事判决书

（2016）苏05民终1083号

上诉人（原审原告）刘球光。

被上诉人（原审被告）江苏华东天工投资有限公司。

委托代理人王忠。

委托代理人周虎。

上诉人刘球光因与被上诉人江苏华东天工投资有限公司（以下简称天工公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2015）昆花民初字第01198号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年1月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，2014年1月12日，刘球光（乙方）与天工公司（甲方）签订定金协议，约定由刘球光预定天工公司的天工国际大厦（领峯国际）B座2226室，乙方购买该房屋面积为75.06平方米，总价为760000元。并约定乙方应于2014年1月19日前往甲方处签订正式《商品房买卖合同》。该定金协议中乙方刘球光的通讯地址为上海市长宁区万航渡路1575号。2014年2月15日，刘球光（乙方）与天工公司（甲方）签订《昆山市商品房购销合同》，该合同约定由刘球光购买位于昆山市花桥镇商祥路36号天工国际大厦2幢1单元2226号房屋。房屋建筑面积75.26平方米，总价760000元。付款方式在合同第六条中约定为2014年2月15日支付首付款380000元整，余款380000元以贷款形式支付。该合同第八条约定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房取得昆山市建设局核发的交付备案证书的房屋交房给买受人使用。该合同第九条约定，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权要求解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人承担违约金。该合同附件四补充协议中第七条明确载明，按本合同约定发给对方通知书或其他书面文件，除当面送交本人或公司签收外，均应以挂号邮件或邮政专递按本合同所列地址或住址寄发。境内在寄发后7日即视为送达，境外在寄发后30日内即视为送达，任何一方如需要更改地址应以书面方式通知对方。第八条约定双方在合同中所提供的通讯地址和联系方式应详尽准确，是各方寄发一切文件、回复及其他任何联系邮件的依据。若变更联系地址方式应书面通知对方。否则，按照未变更的地址发送达任何书面文件均视为对方已收悉。该商品房购销合同中载明的买受人刘球光的联系地址为上海市长宁区万航渡路1575号，邮政编码200050。庭审中刘球光、天工公司提供的合同版本基本一致，但刘球光提供的版本不为完整合同，天工公司提供的合同中附件有相关房屋平面图，其中载明房屋构造、户型以及承重墙的位置。

另查明，刘球光依约支付了首付款380000元并办理了贷款380000元，天工公司开具了相关购房发票且2014年7月2日上海银行将相关380000元贷款支付给天工公司。

再查明，2015年2月9日刘球光以上海东弘律师事务所名义向天工公司发出律师公函，该函中载明“一、请贵司在收悉本公函后18日内或2015年2月28日前（以两者早者为准）交付房屋或退还委托人相应的房款；二、如未在本催告的18日内或2015年2月28日前（以两者早者为准）的合理期限内履行交付房屋义务，视为贵司以行为明确表示将根本违约，本函视为委托人履行解除合同通知义务，双方合同于上述催告到期日（接到本函18日内或2015年2月28日前（以两者早者为准））解除。”2015年5月4日，刘球光以上海东弘律师事务所名义向天工公司发出律师公函，该函中载明“在2015年2月9日发函后，对方并无任何答复及异议。贵司出售的房屋面积比原来合同面积减少超过2%，相应的房屋设计也存在极大的设计问题，不符合合同目的，上述情况也系贵司的违约导致，贵司违约行为造成了购房人的极大损失，委托人刘球光再次以本函书面确认双方合同关系解除。并函告如下：一、请贵司在收悉本公函后5天退还房款或提出相应的建设性方案。二、如未在本函收到的5天内支付房款或提供双方能接受的建设性方案。”庭审中刘球光提供2015年7月16日与天工公司人员的短信往来，其中载明“经沟通，愿意把银行贷款提前还清，76万房款加上逾期交房违约金17100元直接换这两套，单价算下来8525.51，已和领导确认以上情况，您如果确认，那就可以签协议执行了”“您好，不过不存在我逾期和违约，我是明确发函解除合同，然后双方在此基础上协商的。望理解。”“那如果这样操作，我还需要再次和领导确认。不过可以肯定的是，撤销前一合同应和网签合同需同时进行”“我要上飞机，我也会和你们刘主任沟通的”。

另查明，2015年2月16日，天工公司取得涉案房屋的竣工备案意见书，2015年3月17日天工公司取得涉案房屋的交付使用备案证书。

再查明，2015年2月17日，天工公司以挂号信形式向刘球光在《昆山市商品房购销合同》中的联系地址寄送了《办理产证通知书》、《交房通知书》，载明“自2015年3月6日启动交房工作，请您根据自己的时间安排预约交房手续。”庭审中天工公司仅提供了该交房通知书、办理产证通知书，未能提供挂号信邮寄凭证。天工公司表示遗失了该票据，2015年3月31日，天工公司以EMS快递向刘球光寄送《交房催告函》，该催告函载明“我司于2015年2月17日以挂号信形式书面通知您在2015年3月6日后前来预约办理交房相关手续，期间又有短信通知提醒交房，但至今未见您来办理。请您务必在收到催告函后7日内，携带相关证件和费用前往我司处办理交房手续。”庭审中，天工公司提供了该催告函的邮寄凭证，以及显示已签收的快递查询证明。刘球光庭审中陈述，该地址系其大学就读期间的户籍地址，与身份证上地址一致，但现其已经大学毕业，其本身就是律师故应当以其向天工公司寄送律师函的律师事务所地址为邮寄地址。天工公司寄送的材料其均未收取。

以上事实，由定金协议、昆山市商品房购销合同、发票、个人商业用房借款担保合同及利息清单、上海银行贷方凭证、律师函及快递单、短信记录、房屋照片、交房催告函及快递单、交付使用备案证书、昆山市竣工备案意见书等以及当事人双方在庭审中的陈述予以证明。

原审原告刘球光的诉讼请求为：一、确认双方签订的《昆山市商品房购销合同》（合同编号2014004202）解除；二、请求判令天工公司向刘球光返还760000元购房款并支付相应利息损失（以38万元为基数，按照银行同期贷款利率自2014年2月15日起算至2014年7月2日，然后再以76万元为基数，按照银行代理同期利率计算自2014年7月2日至生效判决确定的给付日）；三、本案诉讼费用由天工公司承担。

原审法院认为，刘球光、天工公司签订的定金协议、《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，双方应当遵守合同的约定各自履行相应的义务。

一、关于刘球光的第一项诉请即认为天工公司逾期交房以及房屋面积、涉及存在重大问题要求解除合同。

原审法院认为，一方面，《昆山市商品房购销合同》中约定出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房取得昆山市建设局核发的交付备案证书的房屋交房给买受人使用。该合同第九条约定，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人才有权要求解除合同。天工公司即出售人在2015年3月17日天工公司取得涉案房屋的交付使用备案证书，逾期并未超过90日。且在此前，刘球光并未书面通知天工公司变更了自己的地址，天工公司按合同中约定的地址向刘球光寄送了“交房催促函”尽到了相应通知义务，根据合同的约定刘球光并不享有合同解除权。另一方面，根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十五条规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。本案中刘球光向天工公司发出解除通知最早为2015年2月9日，刘球光发出的解除通知中并未给予天工公司三个月的催告期，且天工公司已于三个月内即2015年3月17日获取交付备案证书并通知刘球光，经催告天工公司已履行该部分义务，双方合同具备继续履行的条件，双方的合同应继续履行。故刘球光也无权依据法律规定解除双方签订的该合同。综上，对刘球光要求解除合同的诉请，原审法院不予支持。

关于涉案房屋的结构及面积问题，因天工公司提供的完整购房合同中明确载明涉案房屋的结构图，其中有关于横梁的标注，且天工公司建造的房屋已经相关部门验收，经交付备案，故对刘球光认为该房屋存在结构、设计、面积等问题而要求确认合同解除的意见也不予采纳。

二、关于刘球光的第二项诉请，基于合同并未解除，双方应当继续依约履行各自义务，故对刘球光的第二项诉请，原审法院也不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、九十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，原审法院判决：驳回刘球光的全部诉讼请求。案件受理费11400元，减半收取5700元，由刘球光承担。

上诉人刘球光不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、一审认定事实错误。1、一审法院查明被上诉人于2015年2月17日发出《办理产证通知书》、《交房通知书》之事实，并没有任何证据证明。2、被上诉人主张曾于2015年2月17日邮寄了相应通知，但其所称的交付通知时房屋并不符合交房条件。3、被上诉人提出于2015年3月31日发出《交房催告函》，经上诉人在EMS官网查询并未有相关快递信息，其已过双方约定90天交付时间。4、一审法院认定上诉人未给被上诉人三个月催告期，认定错误也不甚合理。二、一审适用法律错误。1、被上诉人并没有提供任何证据证明其发出过合法有效通知，因此构成根本违约，符合约定的解除条件。2、上诉人已经尽到有效通知的义务，也给予了合理的催告期，且在上诉人发函后的85天或后续三个月内，被上诉人未提出任何异议，双方合同解除也符合法律和本案事实。3、对单方面的格式条款购房合同，购房人无任何修改之余地，被上诉人存在多种违约，从公平角度完全构成了根本违约。综上，请求二审法院查明事实，依法改判或发回重审。

被上诉人天工公司答辩称，一审判决认定事实，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。

本院二审查明事实与原审查明事实一致。

另查明，原审法院移送的一审卷宗正卷第30页和第31页装订有天工公司2015年2月17日邮寄《交房通知书》的挂号信凭证复印件以及显示已妥投的查询凭证。二审中，天工公司又提供了2015年2月17日挂号信凭证的原件。对此，刘球光质证认为，该挂号信凭证的真实性和送达情况无法确认；该证据天工公司在一审中未提供，不属于二审新证据。

本院认为，刘球光与天工公司签订的《商品房购销合同》合同有效，双方均应按约履行。合同约定出卖人应当在2014年12月31日前，将具备交付备案证书的房屋交付给买受人使用，逾期交房不超过90日的，出卖人按日向买受人支付已交付房款价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期交房超过90日的，买受人才有权要求解除合同。本案中，天工公司于2015年3月17日取得了涉案房屋的交付使用备案证书，并于2015年2月17日、2015年3月31日两次书面通知刘球光交房。刘球光上诉认为其未收到过天工公司的书面通知。经查，原审中天工公司提供了2015年2月17日邮寄《交房通知书》的挂号信凭证复印件以及显示已妥投的查询凭证，二审中天工公司又补充提供了该挂号信凭证的原件，虽然刘球光对此不予认可，但无反证推翻该证据的真实性。2015年3月31日天工公司邮寄的《交房催告函》，原审中天工公司也提供了邮寄凭证以及显示已妥投的查询凭证。《交房催告函》的邮寄地址为合同中约定的刘球光的联系地址，根据合同约定，合同中提供的联系地址是各方寄发一切文件、回复及其他任何联系邮件的依据，若变更联系地址应书面通知对方，否则按未变更的地址发送达任何书面文件均视为对方已收悉。刘球光并未提供证据证明其已书面通知天工公司变更联系地址，故天工公司按合同约定的联系地址向刘球光邮寄交房催告函，应视为刘球光已收悉。因天工公司逾期交房并未超过90日，故刘球光无权要求解除合同，就逾期交房违约金，刘球光可以另行主张。刘球光还认为天工公司交付的房屋面积减少了2%以及房屋设计存在严重问题。关于房屋面积问题，天工公司认可交付的房屋面积减少了2%，但根据合同约定，面积误差超出3%时，买受人才有权退房，现面积误差尚未达到合同约定的解除合同的条件。关于房屋设计问题，购房合同中明确载明了涉案房屋的结构，其中有关于横梁的标注，且涉案房屋已取得交付使用备案证书，应视为符合合同约定，故刘球光以房屋设计存在严重问题为由要求解除合同，亦依据不足。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费11400元，由上诉人刘球光负担。

本判决为终审判决。

审判长  黄文杰

审判员  周军

审判员  周红

二〇一六年五月九日

书记员  王文君