苏州市中级人民法院

民事判决书

（2014）苏中民终字第1460号

上诉人（原审原告）姚明华。

上诉人（原审原告）李红。

被上诉人（原审被告）绿地集团（昆山）置业有限公司

上诉人姚明华、李红因与被上诉人绿地集团（昆山）置业有限公司（以下简称绿地昆山公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2013）昆花民初字第0777号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月31日立案受理后，依法组成合议庭，并于2014年5月26日公开开庭审理了本案，上诉人姚明华及其委托代理人张修安、被上诉人绿地昆山公司委托代理人许伟到庭参加诉讼，上诉人李红经本案合法传唤未到庭。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：绿地昆山公司是上海绿地集团（昆山）置业有限公司更名后的公司。上海绿地集团（昆山）置业有限公司是昆山市绿地国际家园第359幢101号房屋（后简称诉争房屋）的开发商。姚明华、李红和上海绿地集团（昆山）置业有限公司于2004年10月26日签订《昆山市商品房购销合同》一份，约定：诉争房屋以总价892451元出售给姚明华、李红。合同第八条约定出卖人应当于2005年12月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定将具备第3种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用，第3种条件为该商品房经分期综合验收合格。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任中约定绿地昆山公司逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，姚明华、李红分别于2004年10月26日、2004年11月27日、2004年12月20日向绿地昆山公司支付50000元、222451元、620000元，合计共支付892451元。姚明华、李红支付购房款后，绿地昆山公司于2005年12月24日以挂号信形式向姚明华、李红发出书面收房通知。姚明华、李红收到绿地昆山公司的收房通知后与绿地昆山公司一起到诉争房屋验房。姚明华、李红在验房过程中发现诉争房屋有多处渗漏，当场向绿地昆山公司表示不接收房屋，并拒绝签收交房单。绿地昆山公司工作人员表示会马上安排人员修理。此后姚明华、李红多次来到诉争房屋验房，但每次均发现房屋渗漏现象，并分别于2006年3月15日、2006年10月10日、2009年1月8日、2011年4月30日联系绿地昆山公司工作人员要求将房屋修理好交房。绿地昆山公司也安排人员对诉争房屋渗漏问题进行了部分修理。姚明华、李红于2012年8月10日再次去查看房屋时发现房屋仍然存在漏水，要求绿地昆山公司维修，绿地昆山公司认为诉争房屋已过保修期而拒绝维修。姚明华、李红至今因此没有接收诉争房屋，也没有接收诉争房屋钥匙。原审庭审中绿地昆山公司向法庭提交了房屋建筑（市政基础设施）工程竣工备案意见书，证明诉争房屋已于2005年11月24日通过竣工验收备案，工程可投入使用。

上述事实由昆山市商品房购销合同及其合同补充协议、三份房地产预收款收据，双方当事人确认房屋渗漏的绿地国际家园客户联系单、绿地昆山公司发给姚明华、李红的函件、房屋建筑（市政基础设施）工程竣工备案意见书复印件，绿地昆山公司的工商登记执照，庭审笔录等证据在案佐证。

姚明华、李红的一审诉讼请求为：绿地昆山公司按照《昆山市商品房销售合同》第九条规定承担逾期交房的违约责任即支付逾期交房的违约金480000元，绿地昆山公司继续履行《昆山市商品房销售合同》将质量合格的房屋交付给姚明华、李红。

原审法院认为，绿地昆山公司是上海绿地集团（昆山）置业有限公司更名后的公司，上海绿地集团（昆山）置业有限公司的权利、义务由绿地昆山公司承担。当事人双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反我国强制性法律规定，该合同合法有效，受法律保护。双方均应当自觉遵守合同约定。现诉争房屋由于验房时姚明华、李红发现房屋存在漏水而拒收房屋。原审法院认为根据商品房购销合同约定绿地昆山公司在合同约定交房日2005年12月31日之前的2005年12月24日通知姚明华、李红来验收房屋，且此时诉争房屋已通过竣工验收备案具备交房条件，姚明华、李红就应当接收房屋。现姚明华、李红以验收房屋时房屋存在漏水而拒绝收房，属于其不配合交房，不能因此认定绿地昆山公司没有交房，但姚明华、李红收房后对于房屋漏水绿地昆山公司应当承担修复责任，姚明华、李红拒收房屋并且提出要求绿地昆山公司支付逾期交房的违约金没有事实和法律依据。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条之规定，判决：一、姚明华、李红与绿地集团（昆山）置业有限公司于判决生效后十日内办理昆山市绿地国际家园第359幢101号房屋的交付手续；二、驳回姚明华、李红要求绿地集团（昆山）置业有限公司支付逾期交房违约金的诉讼请求。案件受理费8500元，由姚明华、李红负担。

上诉人姚明华、李红不服上述民事判决，向本院提起上诉称：依合同约定绿地昆山公司与姚明华、李红进行房屋验收交接时应提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，但姚明华、李红至今仍未收到上述证明文件，原审法院仅以绿地昆山公司提交的（市政基础设施）工程竣工备案意见书即认定诉争房屋通过竣工验收备案具备交房条件，并认定系姚明华、李红不配合收房是错误的。诉争房屋存在严重质量问题是不争的事实，八年来绿地昆山公司对诉争房屋进行了多次修理，但终未修好，期间姚明华、李红曾不得已要求退房，但遭到拒绝，一套房屋一直未交付使用并经过八年都没能修好，最后绿地昆山公司还以已过保修期为由拒绝维修，原审判决明显不公。原审判决交接房屋系程序违法，姚明华、李红原审从未提出过该诉请，绿地昆山公司亦未对此提出反诉，原审该判决违反了不告不理的民事诉讼原则。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决并依法改判支持姚明华、李红的诉讼请求或发回重审，案件诉讼费用由绿地昆山公司承担。

被上诉人绿地昆山公司二审辩称原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

二审另查明，2006年3月15日客户服务联系单注明的房号为120号，2006年10月10日客户服务联系单注明的房屋座落为B区15弄120号，2006年10月22日姚明华给绿地昆山公司的信件落款为国际家园B区120号业主。姚明华原审诉状中亦明确其购买的是圣心东环路15弄120号联体别墅。

二审中，绿地昆山公司提交了房号为15-120住宅使用说明书、住宅质量保证书以证明涉诉房屋具备交房条件，并陈述15-120即本案诉争房屋的公安编号圣心东环路15弄120号。原审中，绿地昆山公司陈述在办理交房手续时向姚明华、李红出示过住宅使用说明书、住宅质量保证书，因姚明华、李红没有办理交房手续，所以该两份材料仍在绿地昆山公司。

二审中，姚明华、李红提出住宅使用说明书、住宅质量保证书的房号15-120与购房合同第359幢101号不一致，故住宅使用说明书、住宅质量保证书的关联性无法确认。

二审经审理查明的其余事实与原审一致。

本院认为，2004年10月26日姚明华、李红与绿地昆山公司签订的《昆山市商品房购销合同》是双方真实意思表示，且不违反我国强制性法律规定，合法有效，双方均应按照合同履行各自义务。绿地昆山公司于合同约定的交房日前通知姚明华、李红验收房屋，此时诉争房屋已通过竣工验收备案具备交房条件，姚明华、李红应当接收房屋。至于姚明华、李红提出的有关住宅质量保证书、住宅使用说明书的上诉主张，原审时绿地昆山公司陈述向姚明华、李红出示过住宅使用说明书、住宅质量保证书，因姚明华、李红没有办理交房手续，所以该两份材料仍在绿地昆山公司。二审中绿地昆山公司亦提供了房号为15-120住宅使用说明书、住宅质量保证书，并陈述15-120即本案诉争房屋的公安编号圣心东环路15弄120号，本院结合客户服务联系单、姚明华信件以及原审诉状中有关房屋座落的情况确认房号15-120房屋即本案诉争的房屋。结合2006年3月15日客户服务联系单以及原审诉状可知姚明华、李红拒绝收房的原因系因房屋渗水，而非昆山绿地公司未提供住宅使用说明书、住宅质量保证书，故本院对姚明华、李红有关住宅质量保证书、住宅使用说明书的上诉主张不予采信。姚明华、李红以房屋存在渗水拒绝收房，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，姚明华、李红未能举证证明房屋渗水导致主体结构不安全或严重影响正常居住使用，故姚明华、李红拒绝接收房屋的理由不成立，房屋未能交付的责任不应由绿地昆山公司承担。原审法院据此驳回姚明华、李红有关逾期交房违约金的诉请并无不当。姚明华、李红原审诉请要求绿地昆山公司继续履行《昆山市商品房购销合同》并交付质量合格的房屋，原审据此判决双方就诉争房屋办理交付手续并无不当。

综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，上诉人姚明华、李红的上诉理由依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费8500元，由上诉人姚明华、李红负担。

本判决为终审判决。

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审判长  王稚群

代理审判员  沈维佳

代理审判员  陈斌

二０一四年六月二十日

书记员  杨颖颖