苏州市中级人民法院

民事判决书

（2012）苏中民终字第1371号

上诉人（原审被告）苏州瑞基房地产开发有限公司

被上诉人（原审原告）沈荣

被上诉人（原审原告）沈小峰

上诉人苏州瑞基房地产开发有限公司（以下简称瑞基公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州市沧浪区人民法院作出的（2012）沧民初字第0062号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年7月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院审理查明：2007年6月，沈荣、沈小峰与瑞基公司签订商品房买卖合同一份，约定：由沈荣、沈小峰购买瑞基公司开发的苏州市沧浪区干将东路515号“瑞基－翰林花园”的B幢2单元404号房屋，商品房预售许可证号为苏房预沧（2006）268号，该房屋建筑面积139.06平方米，房价为每平方米9779.90元，总价1359993元。该合同第三条约定该商品房的用途为住宅（公寓）；第八条约定出卖人应当在2008年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“商品房经验收合格”条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，逾期不超过60日的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金；逾期超过60日的，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交房日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金；第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；第十八条约定，买受人的房屋仅作住宅（公寓）使用。

合同签订后，沈荣、沈小峰依约支付了全部房款。

2012年元月，瑞基公司致函沈荣、沈小峰，表示“过去的一年……我们的工作取得了不小的进步（本项目整体验收和办证事宜取得突破性进展），但对于房产证未能及时交于各位业主手中，我们表示深深的歉意……”。

一审中，沈荣、沈小峰明确逾期交房违约金暂主张至2012年4月30日。

以上事实，由商品房买卖合同、发票4张、信函1份以及当事人陈述等证据在卷佐证。

原审原告沈荣、沈小峰的诉讼请求为：请求判令瑞基公司支付至实际交房之日的逾期交房违约金；本案诉讼费用由瑞基公司负担。

原审法院认为：沈荣、沈小峰与瑞基公司签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，双方均应依约履行。合同约定买受人购买的商品房用途为住宅（公寓），买受人的房屋仅作住宅（公寓）使用，故双方签订合同的目的是购买住宅用途的房屋，本案应适用住宅的相关交房条件。

国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。第十八条规定“住宅小区等群体性房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；……”建设部《城市房地产开发管理暂行办法》第十六条规定“房地产开发项目竣工后，应当进行综合验收。房地产开发企业应当向主管部门提出综合验收申请，主管部门应当在收到申请后一个月内组织有关部门进行综合验收。综合验收不合格的，不准交付使用，综合验收应当包括以下内容：（一）规划要求是否落实；（二）配套建设的基础设施和公共服务设施是否建设完毕；……”瑞基公司并未提交证据证明其已通过商品房综合验收，故沈荣、沈小峰主张自合同约定的交房期满次日（2008年4月1日）始至2012年4月30日按日按已付房款（1359993元）的万分之一计算违约金的诉讼请求，符合双方合同约定，于法有据，原审法院予以支持；沈荣、沈小峰按202639元主张，予以照准。瑞基公司认为讼争房屋已经过竣工验收，已符合房屋交付使用条件的抗辩意见，于法无据，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：被告苏州瑞基房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告沈小峰、沈荣自2008年4月1日起至2012年4月30日止的逾期交房违约金202639元。案件受理费4026元，由被告瑞基公司负担。

上诉人瑞基公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律不当。合同约定的验收合格是针对双方而言，原审判决将被上诉人的验收与相关部门的综合验收相混淆，判决不公。瑞基公司已按照合同约定完成施工，房屋已符合各项居住条件并已通知被上诉人验房收房，被上诉人拒绝接受，偏离了房屋是用于居住的事实，对上诉人不公平。综上，请求撤销原判，依法改判。

被上诉人沈荣、沈小峰辩称：原审判决事实清楚，适用法律正确。双方合同约定买卖标的是住宅，上诉人主张交付的房屋并未符合国家和地方政府对于住宅房屋交房条件的规定。合同约定上诉人应书面通知被上诉人收房，但被上诉人从未收到上诉人的书面通知，上诉人在上诉状中的陈述不属实。

二审另查明：沈荣、沈小峰在一审中将其诉讼请求变更为请求判令瑞基公司支付自2008年4月1日起至2012年4月30日止的逾期交房违约金202638.96元；2012年5月1日至实际交房之日的违约金其保留权利，在本案中不主张，以后另案主张。

二审中，瑞基公司确认涉案房屋尚未通过相关政府部门的竣工验收，正在办理中；未取得政府相关部门核发的交付使用通知书、住宅质量保证书及住宅使用说明书。

上述事实由当事人陈述等证据予以证实。

二审查明的其他事实与原审查明的事实相一致。

本院认为，沈荣、沈小峰与瑞基公司签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，并未违反法律、法规的强行性、禁止性规定，合法有效，双方均应恪守。沈荣、沈小峰已经履行了支付购房款的合同义务，瑞基公司理应按照合同约定于2008年3月31日前向沈荣、沈小峰交付符合合同约定及法律强制性规定的房屋。因涉案房屋系住宅，依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。本案中，即便瑞基公司关于涉案房屋事实上已经具备入住条件的主张为真，在其向沈荣、沈小峰提供法律、法规规定的交付使用文件之前，沈荣、沈小峰有权按照合同约定选择拒绝接受，因此所产生的逾期交房违约责任应由瑞基公司负担。现沈荣、沈小峰明确表示其在本案中仅主张逾期交房违约金至2012年4月30日，系对其民事权利的处分，应予照准。

综上所述，上诉人瑞基公司的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4026元，由上诉人苏州瑞基房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长  张云峰

代理审判员  王君英

代理审判员  全凌

二〇一二年九月二十日

书记员  沈军芳