苏州市中级人民法院

民事判决书

（2012）苏中民终字第0359号

上诉人（原审被告、反诉原告）苏州伟成置业发展有限公司

被上诉人（原审原告、反诉被告）史志强

上诉人苏州伟成置业发展有限公司（以下简称伟成公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省吴江市人民法院（2011）吴江民初字第1135号民事判决，向本院提起上诉，本院于2012年2月15日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明：2006年10月31日，伟成公司作为甲方与史志强作为乙方签订《合作开发协议》，约定：1、经甲乙双方协商同意，以甲方名义共同竞拍百润发以西、佰亿广场以东，约10.9亩的地块，且甲方于2006年9月5日竞得该地块。当时双方约定甲方占该地块60%的股份，乙方占40%的股份。则自竞得之日起乙方虽不在该地块中露名，但根据约定则自然得该地块40%的股份；2、甲乙双方协商同意，各自以自己的股份份额出资该地块的开发、建设资金，并同意以甲方名义开发；……

上述地块国有土地使用权证号为江国用（2007）第01088050号，土地使用年限自2006年10月4日至2046年9月18日。

2009年1月6日，伟成公司与史志强签订了19份《商品房买卖合同》，约定由史志强购买以伟成公司名义在上述地块上开发的都士广场15层一层19套商品房（1501-1519），房款合计3353460元。商品房买卖合同中对付款方式及期限均未约定，但约定了逾期付款的违约责任：逾期超过90日，自应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，史志强按日向伟成公司支付逾期应付款万分之三的违约金，同时伟成公司有权单方面决定是否解除合同。合同均约定伟成公司应当在2009年4月30日前将商品房交付史志强使用，逾期超过90日，自最后交付期限的第二天起至实际交付日止，伟成公司按日向史志强支付已交房款万分之三的违约金，合同继续履行。上述19份商品房买卖合同在签订当天，向吴江市住建局办理备案手续。

合同签订后，史志强一直未支付购房款，伟成公司也未向史志强交付房屋。2009年9月23日，伟成公司委托江苏剑桥人律师事务所赵云峰律师向史志强发函，表示：1、史志强曾于2008年1月-2月分六次共向伟成公司借款20130534元，接函后立即组织资金还款；2、史志强于2009年1月6日向伟成公司购买都士广场15层19套商品房，总计房款3353460元，接函后立即付清全部房款；3、鉴于史志强借款在前、结欠房款在后，故史志强全部的还款行为将被视为先还借款再还房款的行为，在未付清上述两项款项的前提下，伟成公司将拒绝履行交房义务，史志强也不能得到任何返租收益。史志强接函后，于2009年10月9日委托江苏钟山明镜律师事务所苏州分所张杰、纪慧律师向伟成公司发函，表示：1、史志强与伟成公司不存在函件中所述的借款事项；2、史志强购买了都士广场15层19套商品房，共计房款3353460元，约定为一次性付款，房屋交付期限为2009年4月30日前；3、史志强同意向伟成公司付清该19套商品房款项3353460元，接函十日内至史志强的办公地点领取，并在领取款项的同时向史志强出具不动产发票并履行交付房屋义务，交付房屋钥匙及文件。

后双方一直未就房款的支付、房屋的交付达成一致意见，致本案诉争。

以上事实有史志强提供的《合作开发协议》复印件、《商品房买卖合同》复印件一份、备案清单，伟成公司提供的往来函件复印件二份及双方当事人庭审陈述予以证实。

原审原告史志强的诉讼请求为：请求判令伟成公司继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》，交付所购房屋并办理产权登记手续，判令伟成公司向原告支付逾期交房的租金损失54万元（自伟成公司将房屋对外出租之日至向伟成公司交付房屋之日，按照年租金64.9万元计算，暂计算至2011年5月31日），本案诉讼费用由伟成公司承担。

原审反诉原告伟成公司的诉讼请求为：请求判令解除双方签订的19份都士广场商品房买卖合同，反诉被告史志强承担违约金人民币793764元（以房屋总价款3353460元为基数，按每日万分之三计算自2009年5月1日至合同解除之日止，暂计算至2011年7月7日），本案诉讼费用由史志强承担。

原审法院认为：原、被告双方签订的19份《商品房买卖合同》依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行义务。本案中，史志强购买以伟成公司名义开发的都士广场15层19套商品房，签订了19份商品房买卖合同并办理了备案手续，约定了房屋总价款为3353460元，房屋交付期限为2009年4月30日前。虽然合同并未约定房款的交付时间，史志强仍应遵循诚实信用原则，根据交易习惯及时支付购房款。庭审中，史志强明确表示要求继续履行合同，愿意支付购房款。伟成公司也表示没有约定付款期限是对史志强的优惠，让史志强在交房前付清房款。

关于本案所涉19份商品房买卖合同，伟成公司是否有权要求解除的问题。史志强认为，史志强并没有违约，并一直同意支付房款，只是伟成公司发函表示付款将是先还借款再付房款，而史志强对借款不予认可，故要求伟成公司来史志强处领款并办理交房手续，但伟成公司从未来领过款。伟成公司认为，史志强一直未付房款，存在严重违约行为，根据合同约定，伟成公司有权解除合同。同时伟成公司已将房屋出卖给第三人，但具体手续还没有办理。法院认为，本案所涉都士广场的地块以伟成公司名义于2006年9月5日竞拍所得，根据史志强与伟成公司于2006年10月31日签订的合作开发协议中明确约定，史志强已取得该地块40%的股份，后续各自以自己的股份份额出资该地块的开发、建设资金。目前史志强与伟成公司的合资合同开发房地产合同纠纷已另案起诉，尚在审理中，但双方关于合资合作开发房地产的基本事实可以确定。另，史志强向伟成公司出具两份领款凭证，从证据形式上及双方的合资合作事实上尚需在另案中进一步审查，在此不能简单认定为借款。故伟成公司于2009年9月23日向史志强发函表示要求接函后立即付清全部房款，在借款事实不明确，且双方的合资合作事宜未清算的情况下，附加了“全部的还款行为将被视为先还借款再还房款的行为”的不合理条件，从而直接导致了史志强经催告后一直未支付房款的行为，过错方不在史志强，不应认定为史志强存在拖延付款的严重违约行为，因此伟成公司无权要求解除双方签订的19份商品房买卖合同，同时无权要求史志强支付违约金。即使伟成公司的催告成立，根据商品房买卖合同的司法解释规定，伟成公司也未在催告后三个月的合理期限内行使解除权，逾期不行使的，解除权消灭。因此，伟成公司的反诉请求，法院不予支持。关于伟成公司陈述的已将房屋出卖给第三人，但未办理任何手续，故法院不予理涉。综上，原、被告双方签订的19份商品房买卖合同应继续履行，伟成公司应向史志强交付所购房屋，并协助史志强办理产权登记手续。同时史志强应支付相应购房款。关于史志强主张的租金损失，虽然伟成公司未按合同约定交付房屋，但是客观上史志强也未在合同约定的交房期限内一次性支付全部购房款，结合商品房买卖的交易习惯及考虑公平原则，法院对史志强主张的租金损失不予认定。

遂原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条第（四）项、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条的规定，判决如下：一、史志强与苏州伟成置业发展有限公司签订的19份《商品房买卖合同》继续履行。二、史志强于本判决生效之日起十日内给付苏州伟成置业发展有限公司购房款3353460元，同时苏州伟成置业发展有限公司将史志强购买的坐落于吴江市松陵镇笠泽路都士广场15层1501-1519号房屋交付给史志强，并协助史志强办理上述房屋的产权登记手续。三、驳回史志强要求苏州伟成置业发展有限公司支付租金损失的诉讼请求。四、驳回苏州伟成置业发展有限公司的全部反诉请求。本诉案件受理费42908元，由史志强负担9200元，由伟成公司负担33708元，并于本判决生效之日起十日内直接给付史志强，史志强已预交的诉讼费用法院不再退还。反诉案件受理费5909元，由伟成公司负担。

上诉人伟成公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：本案诉争合同已于2009年8月18日依法解除，原审民事判决书关于合同解除的认定与事实不符，缺乏法律依据。原审法院在民事判决书中关于合作开发协议、借款事实以及2009年9月23日的律师函等的理解与认定存在严重偏差与错误，明显偏袒被上诉人，显失公平。原审法院在原审审理中对商品房买卖合同的司法解释的理解存在原则性错误，应依法改判。

被上诉人史志强辩称：1、双方系房屋开发合作伙伴，共同开发了都士广场项目，这个项目的开发与销售都是以上诉人名义进行的，故双方之间签订房屋买卖合同时未就付款时间进行约定，并协商房款从开发项目的利润中予以扣除。2、上诉人诉称认为房屋买卖合同于2009年8月18日依法解除与事实不符，上诉人提起一审反诉前，被上诉人从未收到上诉人要求解除合同的文件，所以被上诉人认为双方合同从未解除。3、上诉人称2009年8月向吴江法院提起过诉讼，后又自行撤诉，且在撤诉后上诉人于2009年9月23日向被上诉人发送律师函，要求支付房款，也从未提及解除合同的事宜。4、因上诉人发送的律师函中有被上诉人不予认可的借款，导致被上诉人不能直接向上诉人支付款项。被上诉人在回函中要求上诉人领取房款并办理交房手续，被上诉人自始至终从未拒绝支付房款。故双方买卖合同应继续履行。

二审审理中伟成公司向本院提供了伟成公司曾于2009年8月12日向原审法院提起要求与史志强解除涉案房屋的买卖合同的诉状、法院的受理通知书、史志强的答辩状、撤诉申请等证据，证明上诉人当时已以诉状的形式向被上诉人发出解除合同的意思表示，通知已经送达，合同已经解除。后双方就合同解除的责任问题达成和解意向，故上诉人申请撤诉，但并不影响诉争合同已解除的事实。另外伟成公司还提供了都士广场销售广告和都士广场酒店委托经营合同，证明房屋销售是附条件的，被上诉人未履行签署委托经营合同的义务，已构成根本违约。史志强质证认为，销售对方起诉是事实，但对方要求解除合同不符合法定条件，其属于无权解除，故2009年9月23日对方又自行撤诉。双方签订的房屋买卖合同中并未附有条件，且该委托经营合同是上诉人与第三人签订的，与本案无关。一审时我方提供证据证明上诉人擅自将涉案房屋对外出租给苏州中南世纪城房地产开发有限公司，所以不存在上诉人所讲的委托经营一事。

以上事实由民事起诉状、案件受理通知书、民事答辩状、撤诉申请书、民事裁定书、本院调查笔录等证据证实。

本院查明的其他事实与原审查明的事实相一致。

本院人认为，当事人双方签订的19份《商品房买卖合同》是其真实意思表示，合法有效。与一般房屋买卖合同不同的是，该合同中仅对交房的期限进行了约定，并未对付款的时间作出明确约定，故史志强陈述因双方在该项目中是合作关系，利润尚未作审计分配，房款可在利润中扣除有一定的可信性。虽然在2009年8月12日伟成公司向原审法院提起诉讼，要求与史志强解除商品房买卖合同，但在2009年9月23日又申请撤回了起诉。从同日伟成公司向史志强发出的律师函中能够反映出，伟成公司并未再主张与史志强解除合同，而是要求史志强归还借款和支付房款。因双方对是否存在借款有异议，而伟成公司的付款又是附有条件，为此双方产生矛盾。但从现有证据反映史志强始终是愿意履行合同义务的，故原审法院判决双方签订的19份商品房买卖合同应继续履行，伟成公司应向史志强交付所购房屋，并协助史志强办理产权登记手续，同时史志强应支付相应购房款并无不当。另外，从《商品房买卖合同》中无法反映涉案房屋的销售是附有条件，双方也未就委托经营签订协议，所以伟成公司认为史志强构成根本违约的主张不能成立。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。因伟成公司的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院难以采信。至于原审法院对商品房买卖合同的司法解释理解是否准确，并不影响本案的实体处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费48817元，由上诉人苏州伟成置业发展公司负担。

本判决为终审判决。

审判长  顾茵

审判员  钱余

代理审判员  孙毅

二〇一二年五月十四日

书记员  吉宇璐