苏州市中级人民法院

民事判决书

（2012）苏中民终字第0307号

上诉人林雄

被上诉人苏州隆兴置业有限公司

上诉人林雄因房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴中区人民法院作出的（2011）吴木民初字第0027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年2月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院审理查明：2009年7月26日，林雄与苏州隆兴置业有限公司（以下简称隆兴置业公司）签订《商品房买卖合同》一份，约定：林雄（买受方）向隆兴置业公司（出卖方）购买瀚景苑105幢104室住房一套，建筑面积233.20平方米，房屋总价款为2170000元。合同第八条约定：1、出卖方应当在2010年3月31日前，依据国家和地方的有关规定，将具备下列第【1】项条件，并符合本合同约定的商品房交付买受方使用，第【1】项条件为：买受方购买的商品房为住宅的，该商品房取得《苏州市商品住宅交付使用通知书》。2、商品房达到交付使用条件后，出卖方应当书面通知买受方办理验收交接手续。买受方应当在出卖方交接通知书到达之日起5天内，会同出卖方共同对该商品房进行勘验。双方进行勘验时，出卖方应当出示本条第1款规定的证明文件。勘验情况符合本合同约定的，双方应当及时签署房屋验收单以示交接。毁损、灭失风险责任自交接之日起由买受方承担。买受方所购商品房为住宅的，出卖方还须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出示《建筑节能工程专项验收报告》。出卖方不提供或不出示上述文件，买受方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖方承担。合同第九条约定：如逾期交房，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。

合同签订次日，林雄支付定金100000元，购房款340000元；2009年7月31日支付1700000元，同年8月2日支付30000元，上述款项合计2170000元。2010年5月6日，隆兴置业公司向林雄邮寄《房屋交接（入伙）通知书》，载明：瀚景苑105幢104室经相关部门验收合格，在2010年5月7日已具备交付条件，要求林雄携带相关资料于2010年5月11日前至该项目交房处办理交付手续，通知书还附有房屋交付的相关事项说明。林雄于5月8日收到该份通知书。2010年5月15日，林雄至隆兴置业公司指定地点办理交付手续时，隆兴置业公司工作人员向林雄出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，但未按照《商品房买卖合同》第八条第二款第二项的约定出示《建筑节能工程专项验收报告》，林雄仅缴纳了部分代收代缴费用，未办理交房手续。嗣后，双方为此多次交涉，隆兴置业公司工作人员向林雄出示了《建筑节能分部工程质量验收记录》和《建筑节能工程施工质量专项验收报告》并陪同林雄至主管部门咨询；林雄仍以隆兴置业公司提供的验收报告与合同约定不一致为由拒绝交接。

2010年9月1日，隆兴置业公司向林雄发出律师函，要求林雄自签发律师函之日起7天内，携带相关资料至该项目售楼处办理入伙手续，逾期将采取法律手段。同年9月15日，林雄回函表示5月15日未能交接成功的原因是隆兴置业公司未按合同约定出示《建筑节能工程专项验收报告》，故其有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖方承担，并要求隆兴置业公司依约出示《建筑节能工程专项验收报告》，以便其前往办理交接（入伙）手续。9月26日，林雄向隆兴置业公司邮寄律师函，再次要求隆兴置业公司出示《建筑节能工程专项验收报告》，否则依法提起诉讼，同时追究隆兴置业公司的违约责任。

原审另查明，双方至今未办理交房手续。

一审诉讼中，原审法院向苏州市吴中区住房和城乡建设局（以下简称吴中区住建局）进行咨询，该局节能办公室答复：其现在执行的是2007年颁布的《建筑节能工程施工质量验收规范》和省建设厅《建筑节能工程施工质量验收报告》，其中规定了建筑节能分部工程质量验收的程序和要求，验收合格的要符合15.0.5中第二项：质量控制资料应完整，另外，在2007年11月23日省建设厅下发的苏建质（2007）371号《关于统一使用〈建筑节能工程施工质量验收资料〉的通知》及所附目录，目录中的建筑节能分部工程质量验收资料中就有第JN3.1《建筑节能分部工程质量验收记录》，但并无双方合同中的《建筑节能工程专项验收报告》，因此合同约定与现行执行标准不符，在实际操作中，住建局并无要求建设单位提供《建筑节能工程专项验收报告》的规定，只要建设单位提供JN3.1《建筑节能分部工程质量验收记录》即可。同时，原审法院向住建局出示了隆兴置业公司提供的《建筑节能分部工程质量验收记录》，该工作人员称验收记录的标号就是文件中规定的JN3.1，是符合规范的，且记录上有施工单位、设计单位、监理单位、建设单位共同盖章确认，并在质监站备案，故该验收记录是有效的，如果节能分部没有经过验收合格的话，也就是没有经过节能分部工程质量验收，也不能进行整个工程的竣工验收，更不能取得房屋权证，《建筑节能工程施工质量验收规范》里也有规定，单位工程竣工验收应在建筑节能分部工程验收合格后进行，现隆兴置业公司的节能工程分部质量验收记录符合监督备案要求。

以上事实由林雄提供的《商品房买卖合同》、房屋销售发票、物业入伙须知、律师函；隆兴置业公司提供的《建筑工程施工许可证》、《建筑节能分部工程质量验收记录》、《建筑节能工程施工质量专项验收报告》、工程质量评估报告、竣工验收备案表、商品房交付使用通知书、房屋交接（入伙）通知书及原审法院调查笔录及当事人陈述等证据予以证实。

原审原告林雄的诉讼请求为：请求判令隆兴置业公司按合同约定出示《建筑节能工程专项验收报告》，并支付从2010年4月1日起至实际交房之日每日按已交付房款万分之一计算的逾期交房违约金（计算至2011年2月1日的违约金为61290元）。

原审法院认为：诉争的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，合法有效。根据合同约定，涉案房屋的交付期限为2010年3月31日，但隆兴置业公司直至2010年5月7日才取得《苏州市吴中区商品房交付使用通知书》，林雄于2010年5月8日收到隆兴置业公司的《房屋交接（入伙）通知书》，因此隆兴置业公司已构成逾期交房，应当按照合同约定承担违约责任，即向林雄支付从2010年4月1日起每日按已付房款的万分之一计算至2010年5月7日止的逾期交房违约金8029元。

林雄认为隆兴置业公司未按合同约定出示《建筑节能工程专项验收报告》，尚不具备交房条件，其有权拒绝交接，主张隆兴置业公司支付从2010年4月1日起至实际交房日止的逾期交房违约金。对此，原审法院认为：第一，本案讼争的商品房建筑节能分部工程已经验收合格，隆兴置业公司向建设行政主管部门提交备案的《建筑节能分部工程质量验收记录》及《建筑节能工程施工质量专项验收报告》均符合验收规范。第二，本案所涉合同中虽约定了隆兴置业公司须向林雄出示《建筑节能工程专项验收报告》，但仅有2007年1月1日起施行的《苏州市建筑节能专项验收管理办法（试行）》中涉及到类似的验收报告名称，即“建设单位应将《建筑节能工程施工质量专项验收报告》与工程竣工验收备案文件一并向建设行政主管部门备案”。为此，原审法院向吴中区住建局进行咨询，根据吴中区住建局答复，现行法律法规中没有要求建设单位提供《建筑节能工程专项验收报告》的规定，实际操作中亦不要求建设单位提供上述验收报告，建设单位按照验收规范提供《建筑节能分部工程质量验收记录》即可。本案中，隆兴置业公司节能工程分部质量验收记录符合监督备案要求。第三，隆兴置业公司于2010年5月7日已取得《苏州市商品住宅交付使用通知书》，具备了交房条件。林雄至隆兴置业公司处办理交接过程中，该公司依约提供了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；在林雄要求按照合同出示《建筑节能工程专项验收报告》时，隆兴置业公司又出示了《建筑节能工程施工质量专项验收报告》和《建筑节能分部工程质量验收记录》。综上所述，隆兴置业公司于2010年5月7日之后与林雄办理房屋交接过程中，已依约履行了合同义务，并不存在违约行为，林雄理应办理房屋交接手续。现林雄仍以隆兴置业公司提供的验收报告与合同约定不一致为由拒绝交接，缺乏法律依据，故双方未能办理房屋交接手续的责任在于林雄，林雄要求隆兴置业公司出示《建筑节能工程专项验收报告》，并要求隆兴置业公司支付逾期交房违约金至实际交房之日的诉讼请求，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条第一款之规定，判决：一、苏州隆兴置业有限公司于判决生效之日起十日内支付林雄逾期交房违约金人民币8029元。二、驳回林雄的其它诉讼请求。案件受理费人民币1432元，由林雄负担1232元，由苏州隆兴置业有限公司负担200元。

上诉人林雄不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：隆兴置业公司有义务向上诉人出示《建筑节能工程专项验收报告》，因为合同对此进行了明确约定，被上诉人作为开发商在缔约时对于能否出示应当是明知的，另外《民用建筑节能条例》、《江苏省建筑节能管理办法》、《苏州市民用建筑节能管理办法》对此均有明确。原审判决将房屋节能工程是否验收合格和隆兴置业公司应否出示该验收报告完全混同明显有误。原审判决违反了合同相对性原则。原审判决以住建局对法律的解读作为裁判依据，并据此免除了被上诉人出示该验收报告的义务有误。即使被上诉人可以证明由于第三方的原因无法出示《建筑节能工程专项验收报告》，也不能免除其向上诉人承担违约责任的义务。双方在合同中关于出示《建筑节能工程专项验收报告》的约定合法有效，隆兴置业公司未能依约履行的，应承担相应的违约责任。请求撤销原判，重新作出判决，一、二审案件诉讼费用由被上诉人负担。

被上诉人隆兴置业公司辩称：隆兴置业公司交付的商品房已经达到法律、法规规定的节能标准，具备了法定的交付条件，关于出示《建筑节能工程专项验收报告》的合同条款的目的已经实现，林雄抓住合同约定条款纸面上的文字表述而忽略了取得该报告的真实意义。双方未能办理房屋交接手续的原因在于林雄，隆兴置业公司对于不能出示合同约定的《建筑节能工程专项验收报告》已经履行了告知义务。《建筑节能工程专项验收报告》无法提供是因为地方政府政策变化导致的，开发商并无过错。在合同目的已经达到的前提下，专项节能验收报告的出示义务对双方不再具有约束力，实际上无履行可能，一审法院认定事实正确，请求驳回上诉，维持原判。

二审另查明：

1、2008年12月10日，诉争房屋所涉工程隆兴·香溪琴谷一标段工程进行了建筑节能工程施工质量专项验收，建设、监理、施工、设计单位在《建筑节能工程施工质量专项验收报告》上盖章确认。上诉人与被上诉人于2009年7月26日签订的《商品房买卖合同》系由苏州市房产管理局制定，为2008版，双方争议的关于出示《建筑节能工程专项验收报告》的约定为合同文本的打印部分，不具有可选择性。2009年12月16日，建设、监理、施工、设计单位在《竣工验收备案表》上签署备案意见，2010年4月30日办理了竣工验收备案手续。2010年5月7日，苏州市吴中区住房和城乡建设局向隆兴置业公司发出《苏州市吴中区商品房交付使用通知书》，告知香溪琴谷一期49栋商品房工程已经通过交付使用备案。

上述事实由隆兴置业公司提交的《建筑节能工程施工质量专项验收报告》、《商品房买卖合同》、《竣工验收备案表》、《苏州市吴中区商品房交付使用通知书》等证据予以证实。

2、国务院公布的《民用建筑节能条例》（自2008年10月1日起施行）第十七条、第二十二条规定：建设单位组织竣工验收，应当对民用建筑是否符合民用建筑节能强制性标准进行查验；对不符合民用建筑节能强制性表标准的，不得出具竣工验收合格报告。房地产开发企业销售商品房，应当向购买人明示所售商品房的能源消耗指标、节能措施和保护要求、保温工程保修期等信息，并在商品房买卖合同和住宅质量保证书、住宅使用说明书中载明。江苏省人民政府公布的《江苏省建筑节能管理办法》（自2009年12月1日起施行）第二十二条、第二十三条；苏州市人民政府公布的《苏州市民用建筑节能管理办法》（自2008年5月1日起施行）第十九条亦有类似规定，该办法第十五条、第十八条同时规定，工程完成后，监理单位应当出具建筑节能工程质量评估报告，建设单位在工程竣工验收前应当组织民用建筑节能专项验收，并将有关验收文件向建设行政主管部门备案，专项验收过程中有违反建筑节能管理规定或专项验收未通过的，不得进行工程竣工验收。2007年1月1日起施行的《苏州市建筑节能专项验收管理办法（试行）》第八条、第十五条规定，经验收达到建筑节能标准的建设工程项目，建设单位应将《建筑节能工程施工质量专项验收报告》与工程竣工验收备案文件一并向建设行政主管部门备案；《建筑节能工程施工质量专项验收报告》样本由苏州市建设局统一印制；该规定于2011年4月26日废止。

3、一审中，隆兴置业公司陈述其在2010年5月8日之后的交涉过程中向林雄出示了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、建筑工程质量验收相关报告，林雄确认约在同年六月下旬隆兴置业公司出示了竣工验收备案表。二审中，林雄主张其在2010年5月15日交房当天即要求出示合同约定的验收报告，两星期之后隆兴置业公司出示了《建筑节能工程施工质量专项验收报告》；隆兴置业公司对此予以确认。林雄在二审中表示要求继续履行合同，相关费用已经全部交清。

上述事实由当事人陈述等证据予以证实。

二审中，隆兴置业公司向本院出具书面承诺，表示愿意按照合同约定标准补偿逾期交房违约金至2010年5月30日。

二审查明的其他事实与原审查明的事实相一致。

本院认为：依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……本案中，双方缔结的《商品房买卖合同》系由苏州市房产管理局制定的2008版示范文本，该文本第八条第二款虽然约定出卖方在交房时应出示《建筑节能工程专项验收报告》，但在诉争合同缔结时的法律规范环境下，涉案工程在办理竣工验收过程中事实上不会形成“建筑节能工程专项验收报告”这一文件，故林雄要求隆兴置业公司出示该份文件不应支持。

隆兴置业公司于2008年12月10日已经完成了涉案房地产项目的建筑节能工程施工质量专项验收，故双方在2009年7月26日签订房屋买卖合同时，隆兴置业公司对于事实上无法出示合同约定的《建筑节能工程专项验收报告》应当是明知的；但作为具有专业经验的开发商，隆兴置业公司既未通过特别约定排除该项约定的适用，也未对无法出示《建筑节能工程专项验收报告》的事实履行特别告知义务，故其在缔约过程中确有过失。林雄作为普通的购房者，在未经明确告知的情况下，于隆兴置业公司通知其收房时有理由相信隆兴置业公司应当而且能够提供合同约定的《建筑节能工程专项验收报告》，故其于2010年5月15日办理交房手续时对此提出异议并拒绝收房并无不当，因此所产生的逾期交房违约责任应由隆兴置业公司负担。

纠纷发生后的交涉过程中，隆兴置业公司已经向林雄出示了包括《建筑节能工程施工质量专项验收报告》在内的相关验收文件，并陪同林雄至有关部门进行咨询；林雄确认隆兴置业公司出示《建筑节能工程施工质量专项验收报告》的时间是2010年5月15日之后的两周后。依据相关的验收规范规定，不符合民用建筑节能强制性标准的工程，不得出具竣工验收合格报告，而涉案房屋所属的建设项目已经完成了竣工验收备案并取得了《苏州市吴中区商品房交付使用通知书》，故包括建筑节能工程在内的各项工程内容均已验收合格。因此，隆兴置业公司向林雄出示《建筑节能工程施工质量专项验收报告》后，涉案房屋的交付条件已经具备，林雄在此之后仍以隆兴置业公司未出示合同约定的《建筑节能工程专项验收报告》为由拒绝收房，并要求隆兴置业公司承担此后的逾期交房违约责任，没有事实和法律依据，不应支持。故本院认为，原审判决将逾期交房违约金计算至2010年5月7日确有不当，应计算至2010年5月30日为宜。因此，逾期交房违约金的数额应为13020（以2170000元为基数，按每日万分之一计算60天）元。

隆兴置业公司表示愿意支付逾期交房违约金至2010年5月30日，是其真实意思表示，应尊其自愿。

综上所述，结合本案实际及二审出现的新情况，本院对逾期交房违约金的计算期间予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第十三条之规定，判决如下：

变更江苏省苏州市吴中区人民法院（2011）吴木民初字第0027号民事判决为：

一、苏州隆兴置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付林雄逾期交房违约金13020元；

二、驳回林雄的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费1432元，由林雄负担1128元，由苏州隆兴置业有限公司负担304元；二审案件受理费1432元，由林雄负担600元，由苏州隆兴置业有限公司负担832元。

本判决为终审判决。

审判长  张云峰

代理审判员  王君英

代理审判员  全凌

二〇一二年五月七日

书记员  黄心茹