苏州市中级人民法院

民事判决书

（2016）苏05民终10060号

上诉人（原审被告）：黄含，女，1978年9月29日生，汉族，住江苏省无锡市新区。

委托诉讼代理人：周燕娜。

被上诉人（原审原告）：马哲，男，1984年12月18日生，汉族，住江苏省苏州市。

原审被告：王文杰，男，1972年11月5日生，汉族，住江苏省无锡市新区。

上诉人黄含与被上诉人马哲、原审被告王文杰因房屋买卖合同纠纷，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初5122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

黄含的上诉请求：撤销一审判决，依法改判，诉讼费由马哲承担。事实和理由：上诉人订立合同的目的在于2016年5月10日前收到房款，但2016年3月18日在公积金中心了解到在5月10日前无法发放贷款，因此导致合同无法履行的原因不在于上诉人，上诉人不应承担全部损失。

马哲辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉。

马哲向一审法院起诉请求：一、解除双方之间的房屋买卖合同，黄含、王文杰返还定金2万元并支付违约金16万元，二、黄含、王文杰赔偿的实际损失13936元（误工费、交通费等），三、诉讼费用由黄含、王文杰承担。

一审法院认定事实：黄含原系昆山市玉山镇东森花园42号楼206室房屋（以下简称涉案房屋）单独所有权人。2016年2月27日，黄含（甲方）与马哲（乙方）在昆山宜家世居房地产咨询有限公司（丙方）居间下签订《昆山市存量房买卖合同》一份，约定：1.甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋面积90.28平方米，房屋状况为毛坯，房屋总价款80万元，2.购房款支付方式为公积金贷款，签约时乙方向甲方支付定金2万元，签约后甲乙双方于10日内备齐所有资料，配合丙方到银行或公积金中心申请贷款，房款16万元在办理过户当日支付，房款61万元在银行放贷三个工作日内到甲方产权人账户，尾款1万元交房时结清，3.甲乙双方若有任何一方未按照本合同的约定全面履行自己的义务，则每逾期一日向守约方支付总价款的万分之三作为违约金，逾期超过二十日，守约方有权单方面解除合同，违约方应向守约方支付总价款的20%作为违约金，4.补充约定，乙方保证无信贷不良，甲方配合办理审贷过户等手续，丙方预计在5月10日之前银行放款于甲方，合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，马哲向黄含支付定金2万元。2016年3月18日，双方及居间方前往昆山市公积金管理中心以及昆山市房产交易管理中心准备办理申请贷款手续以及产权过户手续，但是并未实际办理。

2016年3月19日至2016年4月4日期间，王文杰数次致电马哲妻子，王文杰以从公积金管理中心得知贷款无法于5月10日前发放为由要求马哲于5月10日前支付全部剩余房款，马哲妻子表示需要通过公积金贷款方式支付，王文杰表示要终止合同，双方未协商成功。2016年3月30日，黄含与案外人徐芬签订《存量房买卖合同》一份，将涉案房屋出售案外人徐芬，房屋价款789950元，该份合同系网签备案合同，黄含表示未签订正式合同。涉案房屋于2016年4月14日过户至案外人徐芬名下。

马哲提供昆山宜家世居房地产咨询有限公司业务员陈治玮出庭作证，其庭审中陈述：签订合同之时我方保证公积金贷款能在2016年5月10日前给被告方，2016年3月18日三方至昆山市公积金中心办理贷款、支付首付并过户，但是黄含、王文杰拒不提供账户导致交易无法进行，并在未与马哲达成一致情况下返回无锡，黄含、王文杰的理由为公积金中心的工作人员说6月初才能放款，但是我方不清楚工作人员是否说过，即便说过也是保守说法，黄含、王文杰在未递交材料的情况下就说放不了款，无法成立，我方曾经承诺5月10日到了不放贷愿意补偿黄含、王文杰。

一审法院认为，《昆山市存量房买卖合同》系马哲与黄含的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。

黄含通知马哲终止合同，随即向案外人出售房屋，那么，黄含是否有权解除合同。一、2016年5月10日前贷款发放仅为居间方的预估，不能视为双方关于付款期限的明确约定。黄含无权要求马哲于2016年5月10日前支付贷款。二、应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方可能丧失履行债务能力，可以中止履行，没有确切证据中止履行，应当承担违约责任。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。合同约定：过户在先，支付贷款61万元在后，双方并未递交申请贷款资料，黄含无确切证据证明公积金贷款无法于2016年5月10日前发放，黄含在此情况下即不配合马哲办理过户，系违约。即便贷款无法于5月10日前发放，黄含也应当给予马哲合理的期限准备资金，但是黄含得知公积金贷款情况与其与案外人签订房屋买卖合同的时间相隔不足半个月，黄含并未给予马哲合理的准备期限。甚至，双方于2016年4月3日、4月4日仍在协商房款支付以及合同履行事宜，而黄含已于2016年3月30日与案外人签订房屋买卖合同。故黄含不符合不安抗辩范围内中止合同并解除合同的条件。三、黄含并未提供证据证明马哲故意拖延提供申请贷款的资料，双方的义务系配合居间方申请贷款，向相关部门递交资料的时间非马哲所能控制，虽然双方未在签订合同10日内至昆山市公积金管理中心递交申请贷款资料，但是不能据此认定马哲逾期申请贷款，马哲不存在违约。综上，黄含无权解除合同。

马哲是否有权解除合同。黄含在与马哲的房屋买卖合同未解除的情况下，又将房屋出售案外人并完成过户，导致双方之间的合同目的无法实现，黄含系违约，马哲有权解除合同，合同解除后，定金应当返还，故对于马哲要求解除与黄含签订的房屋买卖合同以及返还定金2万元的诉请予以支持。

关于违约金。合同约定：逾期超过二十日，守约方有权单方面解除合同，违约方应向守约方支付总价款的20%作为违约金。黄含不配告马哲办理过户手续，系违约方，违约金为16万元，根据目前的房地产市场的形势，该违约金并未过分高于马哲的损失，故对于马哲要求黄含支付违约金16万元的诉请予以支持。王文杰非合同相对方，不应承担责任。

马哲主张的误工费、交通费等系被告违约导致其的损失，与16万元违约金的性质相同，不能重复主张，原审法院从高支持违约金，故对于误工费、交通费等不予支持。黄含、王文杰所主张的财产保全措施给其造成的损失系侵权纠纷，与本案房屋买卖合同纠纷不属于同一法律关系，本案不予理涉。黄含、王文杰陈述的居间方资质问题亦不属于本案审理范围，本案不予理涉。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决：一、马哲与黄含2016年2月27日签订的《昆山市存量房买卖合同》于判决生效之日解除。二、黄含于判决生效后十日内返还马哲定金2万元并支付马哲违约金16万元。三、驳回马哲对黄含的其他诉讼请求。四、驳回马哲对王文杰的诉讼请求。案件受理费4179元，财产保全费1420元，合计5599元，由黄含负担5320元，由马哲负担279元。

二审中，当事人没有提交新证据。

本院认为，2016年2月27日，黄含与马哲签订的《昆山市存量房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违反国家法律法规的禁止性规定，应为合法有效。该合同约定：签约时马哲向黄含支付定金2万元，签约后双方于10日内备齐所有资料申请贷款，房款16万元在办理过户当日支付，房款61万元在银行放贷三个工作日内到产权人账户，尾款1万元交房时结清，中介方预计在5月10日之前银行放款于黄含，并约定违约方应向守约方支付总价款的20%作为违约金。在合同履行过程中，马哲已支付黄含购房定金2万元，在双方合同中并没有明确约定贷款支付时间，中介方只是预估在5月10日之前银行放款。因此黄含在没有确凿证据证明马哲违约及预估期尚未届满的情形下，就与案外人另行签订房屋买卖合同，并将涉案房屋过户给他人严重违约，依法应承担全部违约责任。

综上所述，黄含的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4179元，由黄含负担。

本判决为终审判决。

审判长  叶刚

审判员  赵东

审判员  杨兵

二〇一七年三月三日

书记员  吴茂程