苏州市中级人民法院

民事判决书

（2017）苏05民终1127号

上诉人（原审原告）：陈燕春,女,1981年7月3日生，汉族,住宿迁市宿城区。

委托诉讼代理人：陈百灵，男，1978年9月23日生，汉族，住安徽省铜陵市郊区，系浙江联顺道路筑养科技有限公司员工。

被上诉人（原审被告）：俞瑛,女,1966年8月10日生，汉族，住苏州市姑苏区。

被上诉人（原审被告）：王卫江,男,1966年6月8日生，汉族，住苏州市姑苏区。

委托诉讼代理人：俞瑛，系王卫江妻子。

上诉人陈燕春因与被上诉人俞瑛、王卫江房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院(2016)苏0506民初7383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

陈燕春上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判王卫江、俞瑛按1700元/月支付其自2016年4月25日至交付之日的房屋租金，按335元/天支付其自2016年4月25日至交付之日的违约金，案件受理费由王卫江、俞瑛承担。事实和理由：我方于2016年4月25日支付完毕购房款后，王卫江、俞瑛即应当办理产权变更登记并在产权变更登记完成后交付房屋。但王卫江、俞瑛拒绝办理产权变更登记，该行为被生效法律文书认定为系违约行为。一审判决忽略了王卫江、俞瑛违约事实，以实际完成登记时间以及实际领取房款时间作为房屋交付时间是错误的，王卫江、俞瑛应自2016年4月25日起赔偿我方租金损失。我方在一审审理过程中同意接收房屋是为了防止损失扩大，交付时间2016年11月28日应作为计算止损的时间点。

王卫江、俞瑛辩称：服从原审判决。

陈燕春向一审法院起诉请求：1、判令王卫江、俞瑛向其交付符合合同约定的房屋；2、判令王卫江、俞瑛按1700元/月支付其自2016年4月25日至交付之日的房屋租金;3、判令王卫江、俞瑛按335元/天支付其自2016年4月25日至交付之日的违约金；4、案件受理费用由王卫江、俞瑛负担。

一审法院认定事实：2016年3月7日，陈燕春（乙方）与王卫江、俞瑛（甲方）及居间方苏州温馨房产经纪有限公司（丙方）签订房屋买卖合同一份，约定王卫江、俞瑛将坐落在吴中区吴县市西塘南巷12幢605室房屋出售给陈燕春，建筑面积63.5平方米，房屋价款为67万元。该房有租约，租约处置：王卫江、俞瑛领清房款当天之后的租金归陈燕春；陈燕春于2016年3月7日向王卫江、俞瑛支付定金人民币1.5万元，双方于2016年3月16日前办理该房屋资金托管及过户手续，待该房屋过户抵押事宜办理完毕，该房屋资金托管房款由房管部门转入王卫江、俞瑛账户；其他款项支付方式为交房押金壹万元整资金托管当天由陈燕春暂放于中介处，交房当天转交王卫江、俞瑛。双方在接到房管部门或中介方通知三个工作日内必须配合办理该房贷款、完税、领证领款等手续，否则视为违约，每延期一日须向另一方支付房屋成交价的千分之一作为违约金。王卫江、俞瑛承诺于领清房款当天腾空该房屋并将房屋钥匙交于陈燕春，并办理水、电、煤气及其它设施的交接事宜，若王卫江、俞瑛未按协议约定的期限及标准将该房屋交付陈燕春，逾期王卫江、俞瑛以房屋成交价为基数按日万分之五向陈燕春支付违约金，超过七日，视为拒绝履行协议，由王卫江、俞瑛按协议第七条承担违约责任。该房屋内附属设施及物品：空调两台、冰箱一个、洗衣机一个、热水器一个、机顶盒一个、床两张、油烟机一个、厨卫等固定设施、沙发一套、茶几一个。违约条款约定，双方任何一方拒绝履行合同，均由违约方向另一方按房屋成交价的10%支付违约金。本合同约定内容与存量房买卖契约约定内容发生冲突，则所有发生冲突内容以本合同为准。其它约定事项为：此房包含2合1自行车库1个。陈燕春与王卫江、俞瑛均在该份买卖合同上签字。

另查明，2016年6月20日，陈燕春以王卫江、俞瑛不按合同约定履行协助办理涉讼房屋产权变更登记义务为由，向一审法院提起诉讼，要求确认2016年3月7日签订的房屋买卖合同有效，请求判令王卫江、俞瑛履行合同义务，协助其办理涉讼房屋产权变更登记手续，并支付逾期办理产权变更登记违约金67000元。在该案审理中查明，双方于2016年3月11日签订存量房交易资金监管协议，约定陈燕春将购房款645000元存入监管账号。陈燕春于2016年3月18日将自有资金39.5万元存入苏州市吴中区房产交易中心资金托管账号，并于2016年4月22日向中国银行股份有限公司申请贷款25万元，该贷款已于2016年4月25日发放，并存入上述资金托管账户，后苏州市吴中区房产交易中心向陈燕春出具苏州市存量房交易资金监管存款凭证，其中显示监管资金645000元，已全额到账。2016年7月27日，一审法院作出（2016）苏0506民初4220号民事判决，该判决明确：一、陈燕春与王卫江、俞瑛于2016年3月7日签订的吴县市西塘南巷12幢605室房屋买卖合同有效。二、王卫江、俞瑛于本判决生效之日起十日内协助陈燕春将吴县市西塘南巷12幢605室房屋过户至原告陈燕春名下，过户费用由陈燕春负担。三、王卫江、俞瑛于本判决生效之日起十日内按每日100.5元的标准向陈燕春支付自2016年6月20日起至实际办理房屋权属登记申请之日止的违约金。案件受理费减半收取人民币5250元，由王卫江、俞瑛负担。该判决已发生法律效力。2016年8月29日，涉讼房屋产权变更登记至陈燕春名下。2016年9月14日，王卫江、俞瑛领取了托管资金。2016年9月18日，涉讼房屋处于无人居住状态，双方在中介人员胡大汗组织下进行房屋交接，但陈燕春以房屋封闭阳台、浴霸被拆除，房屋内部分锁门框、室内家具、原装修被破坏，浴室内部分电线被剪掉等，认为该房屋状态已不符合合同约定，拒绝收房，双方交接未成。

本案在审理中，一审法院于2016年11月28日组织双方至涉讼房屋进行了现场查看，中介胡大汗亦到场见证。经查看确认：房屋内灯具能正常使用、合同所涉电器、家具均在现场、阳台处仅存有防盗栅栏、室内电路插座孔中有的塞有塑料泡沫、部分家具有破损、1台空调存在运行障碍、浴室内装有浴霸，但无相应取暖灯炮。当日，一审法院就签订合同时房屋阳台是否封闭、电路插座孔是否塞有塑料泡沫等向胡大汗进行了询问，其陈述最初带陈燕春看房时的经办人表示不记得当时的阳台状态了，当时只是看房屋大体状况，没有查看插座孔、家具破旧处等。在一审法院主持下，当日，双方进行了房屋（含车库、物品）的交接，同时，双方明确，陈燕春交付至中介的交房押金10000元由陈燕春领取，此款用以抵付本院（2016）苏0506民初4220号民事判决所确定的王卫江、俞瑛应支付的案件受理费及违约金，双方就该判决事项再无纠葛。

以上事实，由陈燕春提供的房屋买卖合同、存量房交易资金监管协议、资金监管存款凭证、（2016）苏州市不动产权第6034298号不动产产权证、照片、（2016）苏0506民初4220号民事判决、王卫江、俞瑛提供的证明及本案庭审笔录、现场查看笔录等证据予以证明。

对于本案争议，一审法院分析如下：

一、房屋交付时间、未能自行交付的责任。

一审法院认为，双方于2016年3月7日签订的房屋买卖合同及经备案编号为苏州房存吴中合同201603110477的苏州市存量房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应恪守。对于交房时间，依据2016年3月7日房屋买卖合同，王卫江、俞瑛应在领清房款当天交付房屋，而苏州房存吴中合同201603110477的苏州市存量房买卖合同约定在陈燕春付清房款之日起30日内交房，对交房时间两份合同存在冲突，依据双方约定，两份合同所涉事项发生冲突时应以2016年3月7日所签订的房屋买卖合同为准，即涉讼房屋王卫江、俞瑛应在2016年9月14日交付给陈燕春，逾期七日王卫江、俞瑛则应依合同约定承担逾期交房违约责任。本案中，（2016）苏0506民初4220号民事判决作出后，陈燕春于2016年8月29日领取了涉讼房屋的不动产权证，王卫江、俞瑛亦于2016年9月14日领取了陈燕春交付的托管资金，依据2016年3月7日签订的房屋买卖合同约定，王卫江、俞瑛理应在2016年9月14日将房屋交付陈燕春，逾期七天王卫江、俞瑛应承担违约交房责任。事实上，双方在中介人员见证下，确于当月18日进行了房屋交接，此时房屋处于无人居住状态，因陈燕春坚持认为所交付房屋状况不符合同约定而未能完成交付。涉讼房屋王卫江、俞瑛取得产权证时间为1998年1月21日，该房屋应在此时间点前建造，出售时该房屋内仍有人居住，此房屋应是建造时间较久，居住较久之二手房屋，房屋内物品、设施存在自然毁损、破旧之可能。再依据一审法院现场查看的事实，结合中介人员陈述，一审法院能确认房屋电路能正常使用，合同所涉物品均存在，能确认阳台未封闭仅存在防盗栅栏、有部分电线线路断开、浴室浴霸不能正常使用、部分家具存在破损、空调存在一定的开启障碍、部分插座插孔内存在塑料泡沫等事实，但不能认定毁损或故障系王卫江、俞瑛在2016年3月7日签订房屋买卖合同后人为进行损坏，不能确认此状态在2016年9月18日双方进行房屋交付时不符合合同约定。综上，一审法院认为，双方未能2016年9月18日进行房屋交付责任在陈燕春，此交付时间自2016年9月14日未逾七日，王卫江、俞瑛不应承担违约责任。

二、陈燕春是否有权自2016年4月25日向王卫江、俞瑛主张租房租金。

一审法院认为，陈燕春作为涉讼房屋的买受人，在租金事实存在且符合租金转移交付条件时才可以主张该权利。本案中，双方约定租金自王卫江、俞瑛领清房款当天后归陈燕春。事实上，陈燕春交付的交房押金10000元，王卫江、俞瑛一直未领取，且陈燕春亦未提供证据证明在2016年9月14日王卫江、俞瑛领取大部分房款时房屋处于出租状态，确实存在1700元/月的租金收入。故陈燕春要求王卫江、俞瑛自2016年4月25日托管资金全部到位时支付其房屋租金，缺乏证据和依据，一审法院不予支持。

综上，一审法院认为，依法成立的合同对双方均具有约束力，双方均应全面履行合同义务。涉讼房屋未能依约交付责任在陈燕春，其要求王卫江、俞瑛支付交房违约金、房屋租金的诉讼请求一审法院不予支持，且在诉讼过程中其已接收涉讼房屋、车库、物品，仍坚持主张王卫江、俞瑛履行交付义务，缺乏事实依据。故，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决：驳回陈燕春的全部诉讼请求。案件受理费减半收取人民币5250元，由陈燕春负担。

二审中，当事人未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院一致。

本院认为，陈燕春与王卫江、俞瑛于2016年3月7日签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。该房屋买卖合同约定双方于2016年3月16日前办理房屋资金托管及过户相关手续，待房屋过户抵押事宜办理完毕，该房屋资金托管房款由房管部门转入王卫江、俞瑛账户，王卫江、俞瑛于领清房款当天腾空该房屋并将该房屋钥匙交于陈燕春。陈燕春上诉认为王卫江、俞瑛应于2016年4月25日交付涉案房屋，但合同约定房屋交付应在王卫江、俞瑛领清房款之日，而房款应在办理完过户手续后才能转入王卫江、俞瑛账户。因王卫江、俞瑛未配合办理过户手续陈燕春起诉至一审法院，一审法院已据此判决王卫江、俞瑛配合办理过户手续并赔偿陈燕春违约损失，故相应交房时间应自王卫江、俞瑛实际领清房款之日，陈燕春有关涉案房屋应于2016年4月25日交付的主张缺乏依据，本院对此不予采信。

双方于2016年9月18日在中介人员见证下进行房屋交接，因陈燕春坚持认为房屋不符合合同约定而未能完成交付，但涉案房屋是建造时间较久，居住较久之二手房屋，房屋内物品、设施存在自然毁损、破旧之可能。一审法院综合现场勘查情况以及中介人员的陈述认定涉案房屋存在的毁损或故障不能确认系王卫江、俞瑛在签订涉案购房合同后进行的认为损坏，并据此认定双方未能2016年9月18日进行房屋交付责任在陈燕春方并无不当。王卫江、俞瑛于2016年9月18日与陈燕春进行房屋交接，距2016年9月14日未逾期超过七天，一审据此判决王卫江、俞瑛不承担违约责任并无不当。

综上所述，陈燕春的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1881元，由上诉人陈燕春负担，上诉人陈燕春多预缴的上诉费3369元本院予以退还。

本判决为终审判决。

审判长  陈斌

审判员  顾平

审判员  杨兵

二〇一七年三月二十日

书记员  韩泽滔