苏州市中级人民法院

民事判决书

（2017）苏05民终245号

上诉人（原审被告）：昆山福记置业有限公司，住所地江苏省昆山市开发区车站路399号，统一社会信用代码91320583773750305T。

法定代表人：王振清，该公司负责人。

委托诉讼代理人：吴小轩。

被上诉人（原审原告）：朱文彬，男，1970年11月18日生，汉族，住江苏省海安县。

委托诉讼代理人：王步林。

上诉人昆山福记置业有限公司（以下简称福记公司）因与被上诉人朱文彬房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2016）苏0583民初14711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

福记公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：朱文彬未有实际损失发生，一审法院未审查朱文彬的实际损失，也未调整违约金；福记公司未按期交房是由于消防主管部门增加了原本没有的消防要求，导致设计图纸重新申报、审批，应根据情势变更原则免责；本案判决结果将直接影响到福记公司的“存亡”及社会稳定。

朱文彬辩称，一审法院查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。

朱文彬向一审法院起诉请求：1、福记公司赔偿违约金31752元。2、本案受理费由福记公司承担。

一审法院认定事实：2016年1月11日，朱文彬与昆山福记置业有限公司签订《昆山市商品房购销合同》。合同约定：……第三条买受人所购商品房的基本情况。朱文彬向昆山福记置业有限公司购买的房屋为江苏省昆山市开发区车站路东侧朝阳路南侧永泰花苑小区第2幢1单元1402号房，建筑面积为88.46平方米。……第四条计价方式与价款。合同双方约定按建筑面积计算该商品房价款；住宅单价每平米9156.68元，该商品房总价款为810000元。……第六条付款方式及期限。买受人按下列方式按期付款：首付款250000元整已于2016年1月11日前付清，余款560000元整办理贷款于2016年2月11日付清。……第八条交付期限。出卖人应当在2016年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房取得昆山市建设局核发的交付备案证书。2、款清后交付。……第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之二向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。……附件四：合同补充协议。第一条、对于出卖人所委托的物业管理公司，买受人承诺遵守物业公司的各项管理规定，自甲方通知乙方接收该商品房之日起为物业管理收费日期（不因个人因素延迟交屋而异）。……第六条，全额房款到账后予以交房。同日，被告向原告开具永泰花苑2幢1单元1402室购房首付款250000元的销售不动产统一发票。同月，原告与中国工商银行昆山支行签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定，贷款金额为560000元，贷款用于购买坐落于昆山市开发区车站路××室房屋，建筑面积为88.46平方米。2016年2月1日，中国工商银行昆山支行将原告贷款金额560000元发放至被告账户，原告于2016年3月15日开始还贷。

2016年9月14日，朱文彬与福记公司签订永泰花苑交房确认单，确认福记公司将永泰花苑2幢1402室房屋正式交付给朱文彬使用。同日，双方当事人与昆山卫城物业有限公司三方签订《昆山市前期物业管理服务协议》，合同约定房屋为永泰花苑2幢1402室，建筑面积为88.6平方米。

上述事实，有《昆山市商品房购销合同》、销售不动产统一发票、《个人购房借款/担保合同》、贷款查询信息表、永泰花苑交房确认单、《昆山市前期物业管理服务协议》和当事人一审当庭陈述等证据予以证实。

一审法院认为，朱文彬与福记公司签订的《昆山市商品房购销合同》是双方真实意思表示，合同约定的内容不违反法律法规的强制性规定，依法成立，合法有效，当事人应当按约全面履行。朱文彬按照合同约定于2016年2月11日前向被告付清810000元购房款，福记公司应按照合同约定于2016年2月28日前交付涉案房屋。因福记公司未能按照约定日期交付房屋已构成违约，故朱文彬主张福记公司根据合同约定支付违约金的诉讼请求，予以支持。关于违约金的数额，福记公司于2016年9月14日将涉案房屋延期交付朱文彬，逾期交房共计196天，根据合同约定按朱文彬已交付房价款810000元的万分之二计算，朱文彬主张福记公司应支付违约金为31752元符合法律规定，一审法院予以支持。福记公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃诉讼抗辩权利，由此产生对其不利的法律后果由福记公司自己负担。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：昆山福记置业有限公司于判决生效之日起十日内向朱文彬支付违约金31752元。案件受理费594元，减半收取297元，由昆山福记置业有限公司负担。

二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。

本院认为，双方当事人签订的《昆山市商品房购销合同》合法有效，双方均应恪守。福记公司未按照合同约定的日期交付房屋，构成违约，应当依据合同约定承担违约责任。福记公司认为约定违约金过高的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。至于福记公司认为逾期交付房屋系因消防原因属于情势变更的主张，与法不符，本院不予采信。综上所述，昆山福记置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费594元，由昆山福记置业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长  杨恩乾

代理审判员  黄源榕

代理审判员  柳璐

二〇一七年三月二十二日

书记员  闻艺