苏州市中级人民法院

民事判决书

（2017）苏05民终6392号

上诉人（原审被告）：冯正韵，女，1968年7月11日生，汉族，户籍地南通市崇川区。

委托诉讼代理人：汪彧杲。

上诉人（原审被告）：王开亮，男，1965年12月1日生，汉族，户籍地南通市崇川区。

委托诉讼代理人：吴志斌。

被上诉人（原审原告）：秦文丞，男，1984年12月19日生，汉族，住苏州市虎丘区。

被上诉人（原审原告）：陈蓉蓉，女，1985年5月3日生，汉族，住苏州市虎丘区。

被上诉人（原审原告）：秦昌扬，男，1957年2月21日生，汉族，住射阳县。

共同委托诉讼代理人：陈杰，代理上述三被上诉人。

共同委托诉讼代理人：陈当澳，代理上述三被上诉人。

上诉人冯正韵、王开亮因与被上诉人秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2016）苏0591民初692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

冯正韵、王开亮上诉请求：二审法院撤销原审判决并。事实和理由：一、服务协议和补偿协议对合同价款支付的条件、支付的金额、支付方式、支付时间约定明确，一审判决将约定明确的合同条款解读为约定不明是错误的。房屋价款342万元应在申请房屋权属转移登记前缴入指定的房产交易资金托管账户。双方在合同中以补偿协议的方式约定了具体的支付方式，明确了付款时间节点，特别是针对装修补偿部分的付款作了明确的约定。从现有合同来看，双方并未有任何对于以贷款方式付款的任何约定。二、一审判决有关申请办理权属转移登记系实施行为而非对行为效果的约定以及2016年1月6日才办理挂牌，在1月7日完成登记客观上存在障碍的认定是错误的。房屋价款应在申请房屋权属转移登记前缴纳指定的房产交易资金托管账户的约定表明秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬的付款义务是先履行义务，冯正韵、王开亮办理申请房屋权属转移登记义务为后履行义务。三、一审判决有关意向金协议的认定有误。张某在第一次庭审时明确秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬提供的意向金协议其在到庭前从未见过，也未被告知过。意向金协议的签订时间为2015年10月24日，即服务协议签订时间，但在服务协议签订时明确在支付方式上排除了贷款支付。事实上，中介张某在电话中明确知道我方秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬新区的房子卖了等着拿钱，办理申请房屋产权转移登记前肯定全款一次性到位。秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬并未提供其他证据不强意向金协议，未提供意向金协议前后编号的意向金协议以证明协议签订时间，未提供2万元意向金的收款收据，未提供中介方的财务凭证。即便意向金协议是真实的，也仅仅是秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬与中介方的约定，不产生对冯正韵、王开亮的约束力。四、一审判决混淆判断当事人的意思表示。2016年1月7日的短信记录根本未提及付款方式修改的意见，冯正韵、王开亮根本不可能对未改变的事项提出任何异议。五、一审判决错误认定冯正韵、王开亮违约。2016年1月7日去办理登记手续是三方依据合同约定的登记时间，秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬应该在登记前按合同准备好房款。六、一审程序错误。对于冯正韵、王开亮提供的录音材料张某至今未进行核实，该录音材料可以当天播放供查证。综上，本案双方对于付款的节点、付款的金额是明确约定的，秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬未能在2016年1月7日按合同约定履行合同约定的付款义务，反而提出要以贷款方式付款，明显是意图单方面变更合同，冯正韵、王开亮对此不予同意，致使合同未能履行的过错归属于秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬。

秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬向一审法院起诉请求：判令冯正韵、王开亮继续履行双方及居间方在2015年10月24日签订的编号为SZ0000883号的《房屋买卖服务协议》，并由冯正韵、王开亮承担本案诉讼费。诉讼中，秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬明确继续履行合同包含确认合同有效以及冯正韵、王开亮协助将房屋过户至秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬名下。

一审法院认定事实：位于苏州工业园区玲珑湾花园6幢604室的房屋产权登记人为冯正韵、王开亮,该房屋查询无抵押贷款。

2015年10月24日，秦文丞（买方）与万科物业（受托方）签订《意向金协议》，由秦文丞购买位于苏州工业园区玲珑湾花园6幢604室的房屋，意向购买价为362万元，签约及过户时支付房款情况未约定，贷款情况确定为商业贷款。其他部分确定房屋满五年不唯一，学区未使用，确定交房时该房屋内无户口，裸房出售（不包含空调）。买方为表购房诚意，在当日支付意向金2万元，本合同自签署后约定的有效期至2015年10月27日上午12点，有效期内买方不得取消委托。有效期内买方授权受托方在卖方签署《收取定金确认单》后同意买方上述购买条件时以买方委托人身份将上述意向金交付卖方，同时物业交易双方应于达成一致意向之日起5日内依受托方之安排至受托方签约中心，由受托方人员签订房屋买卖合同，受托方同时协助买卖双方办理产权转移、交割手续。协议另对双方权利义务有约定。该协议下方，买方处秦文丞签字并注明身份证号码、受托方处加盖万科物业印章、承办人由耿小明签字并注明电话号码。冯正韵、王开亮辩称，对于该意向协议真实性不能确认，签约过程中从未见过该协议。

2015年10月24日，冯正韵、王开亮（出卖方、甲方）与秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬（乙方）在万科物业的居间下签订《房屋买卖服务协议》，约定出卖人将讼争房屋出售给买受人，房屋面积143.97平方米，总价款342万元。该房屋在签约时无抵押权设定，也未出租给他人。合同第四条字体加粗，约定房屋价款应当在申请房屋权属转移登记前缴入指定的房产交易资金托管账户，房屋权属核准转移后，出卖方按照房产交易资金托管有关规定领取房款。房屋价款支付方式部分，双方约定为下列第[3]款：其中[1]、不贷款支付；[2]、贷款支付；[3]、其他方式，详见补偿协议。买受人逾期付款不超过30天的，自付款期限到期后第二天至买受方逾期房屋价款实际给出卖方或缴入规定资金托管账户之日止，每逾期一天按照万分之一支付违约金，合同继续履行；超过30天的出卖方有权解除合同，自解除通知送达之日起7日内买受方将房屋退还给出卖方并按照房屋价款的20%支付违约金。买受方要求合同继续履行的，经出卖方同意，自逾期第二日至出卖方收到逾期房款之日按照每日万分之一支付违约金。协议第五条第二款约定，如合同约定贷款方式付款，在2015年2月15日前，因当事人一方原因未能订立存量房款合同并导致存量房买卖合同不能继续履行的，对方可请求解除合同和赔偿损失。房屋交付时间约定为领证领款当天。出卖人逾期交房的，不超过30天的，自约定交付房屋之日起第二天至房屋实际交付之日，每逾期一天，出卖方按照房屋价款的每日万分之一支付违约金，合同继续履行；逾期超过30天的，买受方有权解除合同，自买受方解除合同通知书送达之日起7日内出卖方将已售房屋价款如数退还给买受方，并按照房屋价款20%支付违约金。出卖方要求继续履行合同的，经买受方同意，自本合同约定房屋及附属物品交付期限的第二天起至实际交付之日，每逾期一天按照房屋的价款的万分之一支付违约金，合同继续履行。买卖双方于2016年1月7日前共同向房屋权属登记机构申请办理房屋权属转移登记，如因一方责任致使规定期限内未能完成房屋权属转移登记的，责任方应当按照逾期时间承担以下违约责任，造成损失的需要赔偿：1、属于出卖方责任的，逾期不超过30天的，按照每日万分之一支付违约金；超过30天的，买受方有权退房，自买受方退房通知到达之日起7日内出卖方将已收房款如数退还，并按照房屋价款的20%支付违约金。出卖方要求不退房的，经买受方同意，自本条约定的办理房屋权属登记申请期限的第二天至实际办理之日，按照每天万分之一支付违约金，合同继续履行。属于买受方责任的，逾期不超过30天，自权属转移登记之日第二天至实际办理权属转移登记申请之日按照每天万分之一支付违约金；逾期超过30天的，出卖方有权解除合同，自出卖方解除合同通知到达之日7日内买受方将房屋退还，并按照房屋价款的20%支付违约金。买受方要求继续履行的，经出卖方同意，自本约定办理房屋权属转移登记申请第二日至实际办理房屋权属转移登记之日，按照每天万分之一支付违约金，合同继续履行。中介费约定双方各自支付36200元。合同另对其余权利义务有约定。该合同下方，秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬签字、冯正韵签字并代王开亮签字、居间方由万科物业加盖公章。签订协议当时，冯正韵出具有《声明》，确认因爱人王开亮工作繁忙不能签订上述协议，本人保证王开亮知晓并同意本人代为签约，相关文件本人均予以承认，因委托人未能实施上述行为导致协议无效或被撤销的，本人承担相关责任。诉讼中，王开亮确认对于冯正韵的签约买卖行为知晓并确认。

同日，双方签订一份《补偿协议》，内容为：买卖双方2015年10月24日签订关于玲珑湾花园6幢604室房产的存量房房屋买卖服务协议，成交价款为342万元，未含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备，现经双方友好协商，就此达成以下协议：l、买受方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿出卖方人民币200000元，其中签订本协议当日买受方支付定金人民币100000元，于买卖双方签订本合同当日买受方支付至万科物业。待万科物业制作完存量房出售信息挂牌登记表后且取得房屋所有权证原件和该房屋国有土地使用权证原件后一个工作日内支付给出卖方。办理产权转移登记当日（2016年1月7日）买受方将房屋补偿款人民币50000元整支付给出卖方，办理产权转移登记当日（2016年1月7日前），买受方将剩余房屋补偿款50000元无息暂存于万科物业，待办理完物业交接交房当日，转交出卖方。物业服务协议约定的成交价为人民币342万元存入房管局指定的资金监管账户。2、买受方在此确认其于签订买卖服务协议前已对该房地产进行初步验看，双方在此同意出卖方将该房地产连同现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备按现状交付买受方即可，但是出卖方必须保证房地产内的管道畅通以及该房地产附属设施设备的正常使用。3、双方确定出卖方转让上述房地产的标的为成交价和补偿费用的综合，两者不可分离，合计362万元整。4、出卖方承诺该房屋未有任何人员占用星湾学区地段学位资格，否则按违约处理。5、本协议为买卖服务协议的有效组成部分，双方保证本协议已经签订即不可撤销。6、双方同意本协议的违约责任适用买卖服务协议有关规定。该协议下方，双方均签字。当日，冯正韵出具《定金收条》，确认收到秦文丞购买上述房屋的定金10万元。

2015年12月12日，双方与居间方协商交易事宜。秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬提交部分录音材料，其中居间方的观点包括：1、出卖方怕其余中介那边签下独家委托协议赔付中介费，要求10万元先放公司；2、我们合同上就是1月7号之前去过户、去资金监管，因为这之前肯定要挂牌和做网签……卖方说12月下旬独家委托到期，到期之后要和卖家确认就挂牌，之后定金转给卖家。可以给卖家写个保证书，独家到期后就去挂牌、做网签……王开亮的观点为：1、房屋本身存在缺陷，双方交易比较匆忙；2、房屋价格上涨，不愿意按照原价出售；3、合同存在漏洞，即便己方违约，出售房屋后的差价不止20万。王开亮、冯正韵的答辩意见为：该录音恰恰证实2015年10月24日双方签订服务协议和补偿协议时对于全款卖房及过户前一次性支付是明知的，理由为：1、双方将原服务协议交房时间由“领款交房当日”调整为“2016年4月30日”，并另签订了过户交房之日至2016年4月30日的租房协议，并同意在网签协议中予以修改。2、秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬在录音中说“所以当时的房价，我记得还是在2万2到2万4左右，而且那个时候我的预算也是够的，但是很可惜呢，我新区那边一套房子那个时候还没有开始卖，那么一直等到6月份左右，我开始卖，在卖的过程中我和小耿一直保持联系，我说你帮我看着这边的房子，只要我这边的流程，那边的合同一签，我这边基本上就可以确定下时间。”“中间过程是这样的，小耿这边一直在催促我，新区那边的房子手续什么时候能走完？我为了配合这个合同上约定的时间，我前前后后为我那个房子的买家我支付了1500元贷款加速，后面在他过户原本需要13个工作日，我支付了2400元，让他过户流程加速，其实原本我的钱大概是在12月23号到24号能够到位，这边的流程就可以走起”；“现在时间已经约束的非常清楚，2016年1月7号，如果我不能够在1月7号以前启动，就是说我条件不成熟，我是需要付违约金的。不是你付违约金，是我这边付违约金，所以我为了符合这个合同协议上面规定的这个条款，我这边已经付了很多很多，工作也好，努力也好，金钱也好，就是已经在配合这个东西；”“如果是当时我拿到他30%的预付款，协议也签了，我再违约，我应该承担什么样的责任，我知道的，对吧。”

2015年12月25日，秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬委托上海必和律师事务所向冯正韵、王开亮邮寄《律师函》，告知对方，根据约定双方必须在2016年1月7日前共同向房屋权属登记机构申请办理房屋权属转移登记，现己方已具备一切条件，经与居间方多次沟通，居间方也通知对方配合办理过户事宜，但对方以房屋市场价格比合同订立时要高为由至今未配合办理过户。现通知对方按照合同约定履行，配合办理房屋过户、交房等手续，要求对方3日内与秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬或律师联系。冯正韵、王开亮确认于2015年12月30日收到该函件，但表示对于函件的内容不予认可。2016年1月14日，秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬委托江苏新苏律师事务所向冯正韵、王开亮发函，告知己方已经具备办理过户的所有条件并要求冯正韵、王开亮在收函后2日内配合办理合同约定的申请权属转移登记手续，并妥善履行其他所有的卖方义务，否则将提起起诉要求继续履行并追究违约责任。冯正韵、王开亮确认于2016年1月17日收到该函，但表示对于函件的内容不予认可。

诉讼中，秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬提交中介人员与冯正韵、王开亮联系的部分短信（王开亮，简称王，居间方简称中介），冯正韵、王开亮对短信予以确认。短信内容包括：（1）、2015年12月31日。中介：好的，等你确定好过户时间我再挂牌，做网签合同；跟客户沟通了，客户会和您签订一个租赁协议，以每月1元租金租给您，这样更正式；租期到2016年4月30日。王：你起草好，挂牌前签好。2016年1月4日。中介：租赁合同买方昨天已经从上海寄出来，明天可以拿到，拿到后我寄给你。王：明天下午2点到你公司核对相关程序及租赁合同，如没有问题七号下午办理相关手续，告诉我准备工作有哪些。中介告之所需材料。2016年1月7日。王：我下午一点左右从南通出发，三点多到交易中心，之前请你做好，同意裸房交付，同意追诉权的书面承诺，五万元付款到账，我到了后复查合同草稿细节，三方一致同意后再下载网签合同，拜托你；我在开大会，信息吧。中介：我把买方这边的意思大概说一下：1、关于网签合同需要修改的第7、8条房屋交付和交房违约责任等条款买方同意修改；2、裸房交付按合同执行；3、买方说关于追诉权的书面承诺，卖方有权利追诉，不需要买方书面承诺；4、玲珑湾花园6幢604室买方已经按合同2016年1月7日（今天一家人到我们公司）准备过户，逾期的话将按合同执行。买方的意思是今天按照合同执行过户，只有今天有时间，逾期按买卖合同追究法律责任；王：好的，我三点到。中介：网签合同按昨天确定修改的改好后打印出来，同意回复一下，下午过户需要你和你老婆一起来……；王：不同意马上打印，请告知下午集中的地点，我会按照合同约定的要求履行，请对方也按照合同做好准备，我也只有今天有时间。……王：昨天我已经做好所有的准备，你已复检没问题了，上午你复检他们的准备，五万元到我账户，我尽量提前到。中介：买方的首付款和材料准备好了，五万差额款买方说下午见面时转账给你。王：请他按合同约定准备，其他的好说的。中介：是按合同准备的。当日下午15：40，中介：买方一家人今天已经等了一天了，从早上九点就到了，首付款都准备到位了，今天希望能与你们进行资金托管手续，都是请了假都来的，而且合同有约定在2月15日前放款至资金托管账户，买方希望你能履约。王（17：14）：合同约定不贷款，我不可能再用我的房子抵押给银行，请他准备按合同约定的事项准备好全款，他已违约。

讼争房屋于2016年1月6日办理挂牌、出卖方银行卡开户，中介当日出具书面证明，除了网签外，其余卖方手续已齐备。双方另签订租赁协议，约定房屋以每月1元的租金价格由冯正韵、王开亮居住至2016年4月30日。另核实，网签协议中关于贷款支付的条款为第四条。

关于交易的过程。冯正韵、王开亮在书面答辩意见中陈述为：2015年10月24日上午8点，张某打电话告诉自己说上海有客户带50万元现金看房，看中当天先付50万。目前房价约360万，别的中介费1%，万科收取0.5%。上午10：00，张某即带买方来看房，11：30，张某打电话卖方说买方同意360万元买房，因为万科必须1%中介费，另外0.5%买方同意出，卖方把报价调整为362万，中介费调整为1%可否。王开亮表示只要买方同意即可，但签定合同时要付50万，余款在过户时结清。另外因为过度需要，自己要租这个房子到2016年年底。12：00，张某电话说对方是做生意的，今天50万没带来，只有20万，租房到明年年底有困难，对方同意春节后交房，因为对方在卖新区的房屋正在办理手续，拿到房款后这套过户会全款进入托管账户，对方过户时间想放在元旦后。王开亮表示想对方在下周六、周日或今天下午4：30面谈。张某表示下周对方有生意，草签协议由冯正韵代表即可，有问题可以协商。王开亮说不和炒房人打交道，张某表示买家是为了小孩上学，在上海做生意临时没有这么多钱，苏州买方没问题，老头（秦昌扬）是写书法的有钱，过户前肯定全款到账，卖家拿到全款是在过户后13个工作日，如果加快4天即可，这个钱存入政府托管账户无风险。王开亮表示同意。中午冯正韵将合同初稿拍照发给王开亮，王开亮问2月15日的意思，张某说就是对方怕新区卖房有变化，卖不掉要考虑用新区房屋贷款，反正可以住到春节后。事后王开亮发现中介报价是368万，中介费另付。2015年11月21日，王开亮看中一套过渡房并电话张某，张某说买方12月10日可以资金到位，随后短信卖方说可以提前过户，买方自己的房子已经完全过户等着拿钱。之后王开亮签署购买过渡房的合同并借款一次性支付，且按照二套房缴纳税款，对自己造成重大损失。出庭证人张某表示，自己并未讲过秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬在新区卖房、秦昌扬有钱可以保证冯正韵、王开亮按时拿钱等话；秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬诉称新区房屋出售的全部价款不够支付本案全部房款。

秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬为证明交易中约定贷款买房，提交以下证据：（1）、杨亮亮的书面证言，内容为：我为苏州玲珑湾万科租售中心店长。2016年1月7日，秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬到我中心，在我方协助下，买方赴银行开具贷款所需材料（银行流水和征信报告）、首付款准备齐全，下午3时卖方到达我中心，卖方在租售中心提出，要求买方出具房款342万、5万补偿款和5万尾款，总计352万，方可同意签署网签协议，不接受合同约定的以贷款形式支付房款，对合同存在异议，当日双方未进行网签及房屋权属转移申请手续。（2）、申请证人张某出庭作证。张某证言如下：杨亮亮是我公司领导，本起房屋买卖我全程参与，时间应该是2015年10月23或24号前。当时我打电话给房东王开亮，问房子能否给人看，他说可以，家里有人。当时王开亮过来签的合同，冯正韵的字是王开亮代签的，但冯正韵也同意。因为王开亮之前还和其余中介签订了独家销售协议，为避免产生赔偿要等该协议到期终止，所以约定房屋过户时间为2016年1月7日。秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬购买房屋时明确表示是要贷款的，冯正韵、王开亮当时打电话表示同意，说不着急用钱，而且按照正常流程，贷款在13天左右即可以下放。之后因为房屋价格上涨，卖方想加价买方不肯，所以交易就停下来。2016年1月7日卖方是要过来办手续，但要求一次性付款，因为他认为合同并未约定一定要秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬贷款，所以要求一次性付款，因为买方贷款材料已经全部准备好，当天要去房管局做网签合同，卖方所以不肯做网签协议，最终网签协议未能签署。王开亮、冯正韵辩称：之前确实提过涨价，但是之后再没提过。网签当天自己也去过，但秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬要求将合同中在1月7日前将342万的款项放入监管账户改为贷款，因为网签协议与原协议相违背，故此拒绝签字。

冯正韵、王开亮为证明自己的观点，提交2016年1月14日与张某的录音材料。张某确认事项包括：1、买方是自己的同事联系，买方未讲不想买房子；2、没进入合同的，公司不会做任何承诺，也不会做书面确认，按照合同来，张某会配合实事求是，在法律方面予以配合，具体已经移交公司法务；3、作为业务员是无权证明或书面承诺任何事情，之前写的书面承诺已经被公司处罚。王开亮在通话中陈述以下内容：1、2016年11月21日自己看中房屋时，张某说买方新区的房子在12月10日能拿到钱，结果拖到12月23日；2、1月7日三方均到场，当时说过户前肯定全额房款到监管账户，但是对方342万元没有准备好。如果现在还有342万则还可以去挂牌；3、没有说拿我的房子去抵押然后贷款；4、要求张某告诉买方，在2月6日前全额房款正常则正常履行合同，过了期限己方有权解除合同。张某未对上述信息正面回复，表示由公司法务负责，但愿意将上述意见转述给买方。对上述录音，秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬表示无法确认，张某出庭表示不能确认，且己方未对冯正韵、王开亮的意见予以确认。

关于协议第五条第二款约定的“如果合同约定买受方以贷款方式付款，在2015年2月15日前……“，王开亮、冯正韵在补充答辩意见中解释为，当时冯正韵签约时将合同条款拍成照片发给王开亮，王开亮打电话给张某，问2月15日什么意思，张某说买方讲怕新区房子买卖有变化，如果卖不掉，他们就考虑用新区房子贷款，反正让你住到春节后，你不要担心。春节前办好手续，春节后交房。

诉讼中，王开亮、冯正韵提出以下观点：1、己方一直积极履行义务。冯正韵、王开亮据此提交其与万科物业中介人员张某的短信，为2016年1月5日王开亮询问张某房屋过户需要准备的材料，并表示如无问题在7日下午办理相关手续；以及己方于2016年1月6日应中介方要求在银行开设银行卡复印件。2、己方因为在相关时间需要另行购房，存在资金需求，印证是要求秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬一次性支付资金，冯正韵、王开亮据此提交其在苏州盛域不动产经纪有限公司居间下于2015年11月28日以210万元另行购买苏州工业园区月亮湾3号美颂花园8幢603室的房屋买卖合同、2015年11月30日交付17万元的定金收据、2016年1月14日转账50万元的转账记录复印件等。3、己方在交易中是一直和万科的张某联系的，秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬联系的人员是万科的耿小明，但张某缺乏经纪人员资质，且有隐瞒欺诈等不正当手段承揽业务诱骗消费者之嫌。4、违约行为在于秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬。冯正韵、王开亮提交在2016年1月9日向秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬发送的函，内容为己方在2016年1月7日到场三方协商办理房屋权属转移登记前的共同复核活动，安放确认冯正韵、王开亮按照协议及补偿协议完成准备工作，因秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬未按约完成，导致权属转移登记无法完成，秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬构成违约。上述函件同时抄送万科物业，秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬表示未收到该函，冯正韵、王开亮未能提交向秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬送达该函的凭据；出庭证人张某确认己方收到该函。

诉讼中，秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬于2017年4月12日自愿将合同约定的房屋尾款352万元打入法院，并同意法院在支持秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬诉请的情况下将该款直接判决秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬给付冯正韵、王开亮。秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬另申请对讼争房屋依法查封。

苏州工业园区二手房交易流程经核实为挂牌、网签、资金托管、纳税、不动产登记、领取权属证书。

上述事实，有房屋买卖服务协议、意向金协议、律师函及邮寄凭证、录音材料等以及当事人的庭审陈述等在卷佐证。

一审法院认为：双方签订的《房屋买卖服务协议》及补偿协议为双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法、有效。王开亮在合同上的签字虽为冯正韵代签，但冯正韵、王开亮为夫妻，王开亮确认签约时冯正韵已将合同拍照发送自己，己方对此未持异议，王开亮另参与款项收取及交易磋商，其庭审也确认知晓并认可整个交易，故王开亮也受到该合同条款的约束。依法成立的合同对当事人有约束力，各方应当根据诚实信用原则履行合同义务。

根据约定，“房屋价款应当在申请房屋权属转移登记前缴入指定的房产交易资金托管账户，房屋权属核准转移后，出卖方按房产交易资金托管有关规定领取房款”、“买卖双方在2016年１月７日前共同向房屋权属登记机构申请办理房屋权属转移登记”。根据交易习惯，房屋权属转移登记始于挂牌、网签，终于权属变更登记及领取房款，故“申请房屋权属转移登记”为前后衔接的系列行为，房屋产权在客观上能否最终变更登记取决于多种因素，当事人在签约时无法准确预料，故“申请办理权属转移登记”系对实施行为而非行为效果的约定，这也更加符合当事人的主观预期及磋商范围，且冯正韵、王开亮在2016年1月6日才办理挂牌，在1月7日完成登记客观上存在障碍。

房屋买卖中，款项支付的方式包括贷款支付或以自有资金而不贷款支付，此为非此即彼的两种方式，但本案双方在合同中对该两种方式均不予选择。因双方仍按约部分履行了合同，故应结合其余证据、双方陈述以及交易习惯综合判断。双方虽约定房屋价款在申请产权转移登记前缴入托管账户，但并未约定存入的为全部款项或者首付款，综合现有证据及庭审陈述，一审法院认为：首先，秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬提交的《意向金协议》显示需要商业贷款，中介及证人对此均予以确认且表示告知过冯正韵、王开亮，并无证据表明中介与双方哪一方恶意串通；而冯正韵、王开亮所陈述的秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬全款支付等细节并未得到中介方及秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬的认可，故冯正韵、王开亮也不能证实双方对秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬在过户前将全部房款存入托管账户有约定。其次，合同约定贷款付款的，在2015年（合理推断为2016年）2月15日前未签订存量房合同可以追究责任，冯正韵、王开亮解释为签约当时秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬提出如新区房屋卖不掉就抵押贷款，也可以印证在2016年1月7日前不必然能以自有款项支付全部房款，双方对此也应当明知。双方在过户前中，围绕房屋价格上涨、租赁期限等事项进行沟通，冯正韵、王开亮在2016年1月7日从南通赶赴苏州准备签署网签协议时，中介向其表述之前网签协议中买方希望更改的条款，王开亮回复“好的”，可以印证其对于网签协议的内容已经有了初步了解，其仍未对付款方式提出异议。再次，合同双方均可以催告对方履行，但应给予必要的准备时间。秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬在2015年签约后即发函催促冯正韵、王开亮履行合同，如双方及时、按约履行，也不排除全部款项（包括以贷款形式取得房款）在2016年1月7日前能够进入资金托管账户，故冯正韵、王开亮怠于履行合同义务，责任不能归于秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬。

综上，秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬诉请继续履行合同及将房屋过户至己方名下符合法律规定，一审法院予以支持。秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬诉请取得房屋，应当支付相应对价，现秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬自愿向法院提存相关款项代为履行并同意法院判决给付，一审法院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬与冯正韵、王开亮于2015年10月24日签订的《房屋买卖服务协议》（编号SZ0000883）及补偿协议合法、有效，冯正韵、王开亮继续履行该协议，于本判决生效之日起10日内协助秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬将苏州工业园区玲珑湾花园6幢604室过户至秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬名下。二、秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬于本判决生效之日起10日内支付冯正韵、王开亮购房款352万元。案件受理费收取35670元，保全费5000元，合计40670元，由王开亮、冯正韵负担。此款已由秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬预交，一审法院均不予退还，由王开亮、冯正韵在本判决生效之日起10日内给付秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬。

二审中，冯正韵、王开亮提交了2015年11月3日至2016年1月14日与中介张某的短信记录。秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬质证认为真实性无法核实，但根据该短信记录可以证明对方在11月份提出要求涨价，对方可以尽早办理过户。

二审中，冯正韵、王开亮陈述在合同履行过程中其确实主张过原合同未对涨价风险进行约定，提出涨价风险各承担一半，但在2015年12月12日交流完后，秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬做出让步同意其无偿租到2016年4月底，故其未再提出涨价风险各承担一半的要求。秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬陈述冯正韵、王开亮未再提涨价，但之后冯正韵、王开亮以网签要求一次性把款项付掉，怠于签订网签合同设定托管账户让其无法继续履行合同，交付房款。秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬还陈述其在提起本案诉讼时有首付款140万元。

一审中，双方明确就涉案房屋买卖的中介事宜，秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬是与耿小明联系，冯正韵、王开亮是与张某联系。张某在一审庭审作证时对于意向性协议表示需要向同事核实，是同事写的。

二审经审理查明的其余事实与一审法院一致。

本院认为，冯正韵、王开亮与秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬于2015年10月24日签订的房屋买卖服务协议、补偿协议系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。房屋买卖服务协议明确约定房屋价款为342万元，房屋价款应当在申请房屋权属转移登记前缴入指定的房产交易资金托管账户，房款支付方式约定为详见补偿协议。补偿协议明确房屋买卖服务协议中约定的成交价342万元未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备，双方确定房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备由秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬补偿20万元给冯正韵、王开亮并确定了该款项的支付时间。补偿协议再次明确服务协议约定的成交价342万元存入房管局指定的资金监管账户。根据上述约定可知涉案的房屋价款342万元应于申请办理房屋权属转移登记前缴入指定的房产交易资金托管账户，房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备补偿款20万元则通过中介方直接交付。房屋买卖服务协议约定双方于2016年1月7日前共同向房屋权属登记机构申请办理房屋权属转移登记，现涉案房屋于2016年1月6日办理了挂牌手续，王开亮办理了托管资金挂钩银行卡开户手续，双方于2016年1月7日至中介方协商后续权属转移登记事宜，因冯正韵、王开亮对于网签协议中房款支付方式变更为贷款支付提出异议导致双方未能签订网签合同，未能办理后续权属转移登记事宜。

双方对于涉案房屋买卖的房款支付方式发生争议，冯正韵、王开亮认为双方约定的房款支付方式系办理房屋权属转移登记前全款足额支付至托管账户，秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬则认为房款可通过贷款方式支付。本院综合双方房屋买卖服务协议、补偿协议约定以及双方陈述、交易习惯作如下认定：首先、房屋买卖服务协议中房屋价款支付方式中有贷款支付选项，但该选项被中介方删除，而补偿协议中亦未约定贷款支付，未明确首付款金额及支付时间，未明确贷款相关事宜。补偿协议对于房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备补偿款作了明确约定，且该补偿款与购房款342万元无关，房屋买卖服务协议删除不贷款支付条款应与涉案房屋购房总价款包含了购房款及房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备补偿款有关。其次，房屋买卖服务协议明确约定双方于2016年1月7日前办理房屋权属转移登记手续，该约定与房屋买卖服务协议有关如本合同约定买受方以贷款方式付款在2015（合理推断为2016年）年2月15日前未签订存量房合同的责任的相关约定在时间上相冲突，且该条款约定的前提是“如”约定以贷款方式付款，但房屋买卖服务协议以及补偿协议中均未明确约定以贷款方式支付房款，故该条款不足以认定双方系以贷款方式支付房款。冯正韵、王开亮对于如合同约定买受方以贷款方式付款的解释是签约当时秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬提出如新区房屋卖不掉就用新区房屋贷款，而非就涉案房屋进行二手房买卖抵押贷款，冯正韵、王开亮的解释亦不足以认定冯正韵、王开亮同意秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬以贷款方式支付房款。再次，秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬提供了意向金协议，但就涉案房屋买卖的中介事宜，秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬是与耿小明联系，冯正韵、王开亮是与张某联系，对于该意向金协议，张某在一审作证时表示要和同事核实，该情况表明张某作为冯正韵、王开亮的中介服务方对于意向金协议一事并不是很清楚，故即便意向金协议是真实的，在秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬未举证证明已就意向金协议内容告知冯正韵、王开亮的情况下，该意向金协议对于冯正韵、王开亮不具有约束力。最后，中介方于2016年1月7日和王开亮的短信记录中载明的网签合同修改内容为第7、8条房屋交付和交房违约责任条款，并未明确涉及房款支付条款，且根据中介方确认的网签合同草稿，购房款支付条款在合同第4条，故上述短信记录不足以证明冯正韵、王开亮对于网签合同有房款支付方式系了解且未提出异议，事实上当日双方未能签订网签合同、办理权属转移登记事宜的原因就是冯正韵、王开亮对于网签合同有关房款支付方式提出异议，明确要求秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬将购房款足额支付至资金托管账户。综上，本院认定涉案房屋购房款342万元应于2016年1月7日支付至资金托管账户，秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬要求按照贷款方式支付购房款不符合双方之间的约定。

秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬未按照约定于2016年1月7日将购房款342万元支付至资金托管账户系违约行为。秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬于2016年1月14日向冯正韵、王开亮发送律师函，但秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬未举证证明其已经备齐342万元购房款。后秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬于2016年1月22日起诉要求冯正韵、王开亮继续履行合同，但秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬在起诉时仍未备齐342万元购房款，冯正韵、王开亮答辩明确要求驳回秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬的诉讼请求，该情况表明冯正韵、王开亮不同意继续履行合同，故本院对秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬的诉讼请求不予支持。

综上所述，王开亮、冯正韵的上诉请求成立，本院对此予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：

一、撤销苏州工业园区人民法院（2016）苏0591民初692号民事判决；

二、秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬与冯正韵、王开亮于2015年10月24日签订的《房屋买卖服务协议》（编号SZ0000883）及补偿协议合法、有效；

三、驳回秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬其他诉讼请求。

一审案件受理费收取35670元，保全费5000元，合计40670元，由秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬负担。二审案件受理费35670元，由秦文丞、陈蓉蓉、秦昌扬负担。

本判决为终审判决。

审判长  陈斌

审判员  顾平

审判员  赵东

二〇一七年八月二十八日

书记员  韩泽滔