苏州市中级人民法院

民事判决书

（2017）苏05民终1358号

上诉人（原审被告）：王旭。

上诉人（原审被告）：王雪。

委托诉讼代理人：江丽春，代理上述两上诉人。

被上诉人（原审原告）：陈爱平。

委托诉讼代理人：李荣武。

上诉人王旭、王雪因与被上诉人陈爱平房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初11449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

上诉人王旭、王雪上诉请求：撤销一审判决，依法改判：1、双方于2016年5月4日签订的《二手房屋买卖合同》已经解除，上诉人无须过户；2、被上诉人向上诉人支付违约金82000元；3、一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：1、本案双方签订的《二手房买卖合同》合法有效，合同约定被上诉人的付款义务在先，上诉人过户义务在后。合同约定尾款的交付方式为银行转账，双方已于2016年4月17日通过微信确认王雪名下尾号为593865的农行银行账户为本次交易的指定收款账户，且被上诉人于2016年5月4日通过该账户支付尾款20000元，双方对于指定该银行账户付款的意思表示清楚。按合同约定，双方应为先付款，后过户。则被上诉人若履行不安抗辩权，依法应先履行通知义务。然被上诉人在2016年6月9日至6月15日，从未联系或通知过上诉人，就直接终止合同履行，构成违约。如果是可同时履行，则在合同履行到期日即2016年6月15日，双方均未履行各自的合同义务，双方均违约。一审法院认定上诉人在回国后应承担主动先行过户义务而判决上诉人违约，事实和适用法律错误。2、被上诉人未能按约先行支付房款，直至付款期及宽限期达到合同解除条件，被上诉人仍未能付款，构成根本违约，上诉人系依法解除合同。被上诉人违约事实清楚，应按照合同约定向上诉人支付违约金82000元。3、根据二手房屋买卖的第7条约定，逾期超过3个月，如果卖方选择终止合同，则按照已付款的20%支付违约金。但一审判决既判决合同继续履行，又判决按已付款20%付违约金，违反合同约定，系错误裁判。

被上诉人陈爱平答辩称：1、上诉人与被上诉人签订的《二手房买卖合同》合法有效。根据被上诉人与中介人员之间的微信记录及中介人员的证人证言，双方应在合同约定的最后期限即2016年6月15日前履行各自义务，因上诉人出国无法在当日办理过户，则应顺延至上诉人回国后办理，但上诉人回国后未通知被上诉人或中介办理过户事宜，构成违约。2、合同对上诉人指定的银行账户没有明确约定，被上诉人已于2016年6月12日提取现金准备支付购房余款，现被上诉人要求继续履行合同于法有据，请求维持原判。

陈爱平向一审法院起诉请求：1.判令王旭、王雪继续履行合同，即将位于昆山市花桥镇可逸兰亭苑6号楼1902室的房屋产权变更登记到陈爱平名下，并交付房屋给陈爱平；2.判令王旭、王雪向陈爱平支付违约金人民币184000元；3.判令王旭、王雪承担本案全部诉讼费用。

一审法院经审理认定事实如下：2016年3月28日，陈爱平与王旭在案外人昆山雅典娜装饰工程有限公司的中介下签订《房地产买卖居间协议》一份，约定由陈爱平购买王旭、王雪位于昆山市花桥镇可逸兰亭苑6号楼1902室房屋，房屋总价款92万元。该份协议中付款方式约定为：签订协议时，陈爱平支付定金5万元；2016年4月支付首付40万元（含定金）；剩余52万元在过户后20天内由陈爱平通过贷款直接支付。当日，陈爱平向王旭、王雪支付定金5万元。

因陈爱平无法尽快办理银行贷款，2016年5月4日，陈爱平（乙方）与王旭、王雪（甲方）又签订《二手房屋买卖合同》一份，对付款方式重新进行了约定。该份合同第四条“付款方式”约定为：“（1）乙方于2016年3月28日向甲方支付房屋定金50000元；（2）乙方于2016年5月4日向甲方支付房屋首付款490000元，包含定金；（3）乙方于2016年6月15日前到昆山交易中心过户，过户前剩余430000元由乙方支付给甲方指定账户。注明：甲方要求2016年5月4日乙方再支付人民币20000元给甲方，具体以到账为准，到账后，后期从尾款扣除，即过户前支付人民币400000元”。合同第五条“交付期限”约定为：“甲方在收到全款后定于6月15号甲方交房给乙方1日内，将该房屋付给乙方，并结清尾款10000元”。合同第七条约定甲方逾期交付房屋的违约责任为“逾期超过3个月，则视为甲方不履行本合同，乙方有权按下列第1种约定，追究甲方的违约责任，（1）终止合同，甲方按乙方累计已付款的20%向乙方支付违约金。乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿；（2）甲方按乙方累计已付款的20%向乙方支付违约金，合同继续履行”。合同签订当日，陈爱平以现金方式支付给王旭、王雪首付款44万元，又通过银行转账向王旭、王雪支付2万元，共计46万元。

庭审中，、王旭、王雪确认：截至目前，陈爱平已付房款为51万元。

另查明：陈爱平称中介方于合同约定的时间多次就房款支付及办理过户等事项与王旭、王雪进行沟通，但因王旭、王雪拒绝履行合同义务导致双方交易无法进行。为此，陈爱平向一审法院提交了中介方工作人员与王旭、王雪联系的微信聊天记录截图并申请案外人昆山雅典娜装饰工程有限公司的两名经办人员（法定代表人王枝、业务员孙兰英）到庭作证。其中，微信聊天记录显示，2016年5月20日王雪称：“美女，你给我问一下买家吧，6月8号是不是肯定能过户，我11号的机票就走了，那我要走了过不了户可不怨我，我早就给你们打好招呼了。”中介方工作人员询问其几天回来，王雪回复不确定。中介方工作人员提出可以先过户，陈爱平的钱到账可以立马给王旭、王雪，但王旭、王雪表示钱不到账不可能过户。中介方工作人员又提出可以与王旭去作公证，过户的时候王旭自己去办理就可以了，但王雪表示其与王旭有矛盾，不可能单独一个人在场办理这个事情。2016年6月2日，王雪问11号之间能否过户，中介方工作人员表示过不了户，陈爱平的理财产品要15号左右才能到账，但过户可以随时进行。王雪表示一直在说11号走之前过户交款。2016年6月23日，中介方工作人员问王雪是否已经回来，王雪回答已经回来了。中介方工作人员继续问什么时候方便过户，王雪回复合同已经过期并告知明天就会收到EMS快递，收到之后再联系。另外，王雪朋友圈截图显示6月13日至6月22日期间有其自称在韩国××地的图片。王旭、王雪对该微信聊天记录认可，但认为王雪是否在国外或其他地方与陈爱平支付购房款并无关联，合同也约定了是转账至指定账户。另外，陈爱平还提交了中介人员与王雪及其妹妹等人在中介处交涉的录音资料，录音的主要内容为王雪回国后与中介人员就是否继续履行合同进行协商。王旭、王雪否认该录音的合法性及证明目的，并称王雪否认答应过回来过户。

案外人昆山雅典娜装饰工程有限公司法人王枝到庭作证陈述：陈爱平、王旭、王雪在2016年3月28日签订的居间协议中确定房款的支付方式是贷款，4月12日我带陈爱平去银行办理贷款审批，因为陈爱平儿子收入证明不合格，无法尽快办理贷款，所以陈爱平说理财在6月9日到期，可以用理财款支付后面的房款，所以后来变更付款方式为一次性现金支付，并于5月4日在我店里签订了房屋买卖合同，当天支付了44万元现金，用于偿还王旭、王雪在农行的房屋贷款，还完贷款后我带王雪去房产交易中心注销了抵押并且办理了网签，网签时预约的过户日期是6月17日，后来王雪跟孙兰英说要去韩国学习，希望陈爱平能在6月8日将房款支付给王雪，同时办理过户。然后陈爱平说理财不确定6月8日一定能取出来，所以还是按照合同约定在6月15日过户并付款，但是王雪不同意，与我们协商，我们店员孙兰英和她协商是否可以办理公证委托，但是王雪说不放心王旭，所以不同意做公证委托。沟通了几次后，双方确定让陈爱平尽量在6月8日把钱提出了，同时在花桥办理过户，王雪也同意了。6月8日早上9点多，陈爱平打电话给我说钱拿不出来，我就跟陈爱平说能不能先借钱，因为房东要出国，而且房价变动很大，陈爱平说打电话借一下，我也给王雪打电话说陈爱平在借钱，让王雪等我电话，孙兰英告诉陈爱平说可以借钱，但是要出8000元手续费，陈爱平问我借钱靠不靠谱，我说可以的，然后我就给王雪打电话，王雪就说我已经上高速，回上海了，不回来了。我就跟陈爱平说房东走了，陈爱平还骂我说我不靠谱，我就说这是三方的事情，现在有可能是因为房屋涨价。后来我们再三给王雪打电话，但是王雪说不回来了，等出国回来再说，我就问她回来是否还继续履行合同，她没有给我明确答复，说回来再说，我就跟陈爱平说可以写个书面协议回来继续过户，我们一直给王雪打电话，但是她说不回来了，也不会签其他合同，以签订的买卖合同为准。后来陈爱平打车从上海赶过来，孙兰英就给王雪打电话，王雪电话都不接了，后来打通了，但是王雪说回来再说，其他什么都不说。我有王雪的微信，有一天我看到她发朋友圈说6月17、18日回国了，我就问了她你回来了吗，她就立马把那条信息删除了，说没有回来。后来我和孙兰英说王雪回来了，孙兰英就在21、22日给王雪打电话问她回来没，什么时候过户，她说我寄了东西给你，收到之后你们就知道了，到了23日我们收到一份律师函，说客户违约要求解除合同。后来，大概在25、26号左右，王雪和她妹妹一起来店里，因为之前我打电话让她过来沟通，沟通内容是我说王雪明明可以过户但是不过户应当是她自己违约，王雪态度很差，后来还吵起来了，最终也没有同意过户，后来我把这个事情反馈给陈爱平，陈爱平就准备起诉了。

案外人昆山雅典娜装饰工程有限公司业务员孙兰英到庭作证陈述：我是做售前的，售后是我们经理王枝做的。双方先签订了一份定金协议（房地产买卖居间合同），这份合同中约定双方是用贷款支付房款，后面签订的二手房买卖合同变更付款方式为现金支付，双方都确认了，合同中约定是6月15日过户，陈爱平有理财产品是6月8日到期，所以我们就约定在6月15日之前过户，签完买卖合同后十几天王雪说要在6月11日之前要过户付款，因为她要出国，我就和陈爱平联系能不能在6月11日凑足钱过户，但是正好在重阳节期间，银行不上班，所以钱没办法提出来，后来我就问陈爱平6月8日能不能到账付款，她说要等到6月8日当天电话通知我，我们也通知了王雪当天来办理过户，所以我们就等陈爱平通知，然后6月8日当天九点，陈爱平电话通知我说理财产品到不了账，我就和陈爱平商量如果王雪出国了就不确定哪天回来的日期，到时候过户会很麻烦，就和陈爱平商量找人给她垫上几十万余款，沟通了半个小时，陈爱平也同意了，我就叫我们经理王枝通知王雪过户，但是王雪已经上高速走了，陈爱平也着急就打车过来了，我们又打电话通知王雪让她过来，但是她说她和家人出去玩了，不回来了。后来我们三个人都给王雪打电话，王雪接通了还是说不回来，我就说让王雪签个合同，约定好等她回来再继续履行合同，但是王雪不同意，说等我出国回来会联系你，然后我们一直跟她打电话，王雪一直不同意，最后说你们再打电话我也不接的，也不会跟你们发短信，就是不提过户的事情。6月11日王雪出国了，她天天在朋友圈发图，到20号的时候我感觉王雪可能回来了，我就问她你是不是回来了，她说回来了，说我们会收到一份律师函，收到律师函后我们也找他们协调过，但是没协调成。当时我也说王雪可以去做公证，委托王旭办理过户，她说与王旭有矛盾，不放心他一个人办理。

对于两名证人的证言，陈爱平表示认可，王旭、王雪则认为中介费由陈爱平出，证人的证言不具备客观性、公正性，不予认可，且如果陈爱平真的凑到钱完全可以在9号后之后联系王雪付款过户，王雪也是等了他们2天，13号才出国的；其次，陈爱平确定可以凑到钱或已经凑到钱，完全可以按照合同约定付款至账户，那么不管王雪是在国内还是国外都可以回来办理过户。

2016年6月12日，陈爱平从中国农业银行取出450000元准备用于支付剩余房款。

又查明：关于王旭、王雪的出国时间、回国时间及出国前后与陈爱平、中介的沟通情况，庭审中，王雪本人陈述：通过微信和中介说过将在6月11日出国，具体出去多久没有说，记得后来去过店里和中介说6月20日左右回来。实际出国时间的6月13日上午7、8点从浦东机场到济州岛，回国时间是6月20日11点从济州岛到浦东机场。在6月8日当天未能完成支付剩余房款、办理过户手续后，王雪要求中介在6月11日前让陈爱平将余款付清并办理过户，但中介说陈爱平没钱，王雪表示没钱就按照合同说话。在6月20日王雪回国后，其并未主动告知中介或陈爱平已回国，也未催促陈爱平或中介支付剩余房款、办理过户手续。

2016年6月22日，王旭、王雪制作了律师函，内容为告知陈爱平因王旭、王雪在2016年6月15日之前多次要求陈爱平到昆山房产交易中心办理过户手续，但陈爱平迟迟不予配合，陈爱平逾期履行过户的行为已经构成了根本违约，故王旭、王雪通知陈爱平解除双方之间的房屋买卖合同。次日，王旭、王雪通过快递将该律师函寄出，收件人分别为中介方昆山雅典娜装饰工程有限公司、陈爱平。该快递于2016年6月24日投递完成。庭审中，陈爱平对律师函真实性认可，但该律师函系王旭、王雪擅自终止合同履行的行为，无任何法律依据。庭审中，王旭、王雪明确表示要求解除合同。

以上事实有《二手房买卖合同》、《房地产买卖居间协议》、房产证、土地证、专用收据、微信通讯记录截图、录音光盘及文字整理稿、借记卡及账户明细清单、律师函、快递面单、投递记录查询、证人证言以及当事人的陈述予以证实。

一审法院认为，陈爱平和王旭、王雪签订的《二手房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护。合同约定“乙方于2016年6月15日前到昆山交易中心过户，过户前剩余430000元由乙方支付给甲方指定账户”，根据王旭、王雪与中介工作人员之间的微信通讯记录截图以及中介昆山雅典娜装饰工程有限公司经办人员的证人证言，陈爱平、王旭、王雪在6月8日未能完成支付剩余房款、办理过户手续之后，双方仍在合同约定的最后期限6月15日前各自履行合同义务。但王旭、王雪因私出国，导致双方在6月15日前无法办理过户手续，相应事宜本可顺延到王雪回国后办理。但王雪并未向陈爱平或中介告知准确的出国时间及回国时间，回国后也未及时联系陈爱平或中介继续办理相应事宜，而是在6月23日向陈爱平及中介发出要求解除合同的律师函。庭审中，王旭、王雪亦明确表示不再继续履行合同。据此，一审法院能够确认王旭、王雪未按约履行过户义务，构成违约，应当承担相应的违约责任。对于王旭、王雪辩称的应由陈爱平先行向王旭、王雪指定账户支付剩余房款410000元而后王旭、王雪再履行过户义务，实际上合同中并未对王旭、王雪指定账户进行明确约定，陈爱平将剩余房款取现准备现金方式支付并无不当，故一审法院对王旭、王雪的该项辩称不予采信。现陈爱平要求王旭、王雪继续履行合同交付涉案房屋、办理过户手续，陈爱平已将剩余房款410000元提存至一审法院，合同具备继续履行的条件，故一审法院对此予以支持。关于陈爱平主张王旭、王雪按合同约定的总价款20%支付违约金184000元，一审法院认为，陈爱平、王旭、王雪双方签订的《二手房屋买卖合同》中已经明确约定了违约金的计算方式为已付款的20%，陈爱平的该项主张不符合合同约定，故一审法院依法将违约金调整为已付款510000元的20%，即102000元。

为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，一审法院判决：一、陈爱平和王旭、王雪双方于2016年5月4日签订的《二手房屋买卖合同》继续履行，王旭、王雪于判决生效后十日内协助将位于昆山市花桥镇可逸兰亭苑6号楼1902室房屋（房屋所有权证号为：昆房权证花桥字第××）交付陈爱平并将产证过户至陈爱平名下，过户时产生的税、费均由陈爱平承担。二、陈爱平支付王旭、王雪购房余款410000元；王旭、王雪支付陈爱平违约金102000元。案件受理费13000元，减半收取6500元，财产保全费5000元，两项合计11500元，由陈爱平负担925元，由王旭、王雪负担10575元。

二审另查明：陈爱平和王旭、王雪签订的《二手房屋买卖合同》第五条约定的交房期限为：甲方（王旭、王雪）在收到全款后定于6月15日交房给乙方（陈爱平），并结清尾款10000元。

该合同第七条对甲方逾期交房的违约责任为：甲方如未按本合同第五条规定的期限将房屋交给乙方使用，乙方有权按已交付的房款向甲方追究违约利息。1、按本合同规定的交付期限的第二天至实际交付之日止，月利息在1个月内按2%利率计算；自第三个月起，月利息则按3%利率计算。2、逾期超过3个月，则视为甲方不履行合同，乙方有权按下列第（1）中约定，追究甲方的违约责任。（1）、终止合同，甲方按乙方累计已付款的20%向乙方支付违约金。乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。(2)[略]。

二审查明的其他事实与一审查明事实相一致。

二审争议焦点：王旭、王雪是否违约及应承担的违约责任。

本院认为，陈爱平和王旭、王雪签订的《二手房屋买卖合同》合法有效，双方均应恪守履行。在该合同的履行过程中，王雪要求将付款时间提起至2016年6月8日，陈爱平最后也表示同意并准备付款，王雪以因私出国为由未办理手续，则应视为双方仍按《二手房屋买卖合同》履行。王旭、王雪未在合同约定的过户时间办理过户手续，是以自己的行为表明不履行合同义务。而陈爱平于2016年6月12日从银行取款450000元，两相比较，陈爱平积极履约的意思表示明显，基于王旭、王雪未能如期办理过户的不安，未在2016年6月15日支付购房款430000元系事出有因。一审综合以上事实及证人证言，认定王旭、王雪构成违约，并无不当。

《二手房屋买卖合同》约定，王旭、王雪逾期交房，陈爱平可以选择继续履行或终止合同，就两种情形分别约定了不同的违约责任。现陈爱平诉请合同继续履行，则陈爱平可要求王旭、王雪按合同第七条第1款支付违约金，一审按合同第七条第2款第2项即判决王旭、王雪承担在合同终止情形下、支付已付房款20%的违约金不当，本院予以纠正。鉴于合同约定王旭、王雪在收到全款后交房，而陈爱平未付清房款也有一定过错，且王旭、王雪已作出其未违约及违约金过高的抗辩，本院酌情调整王旭、王雪应承担的违约金为4万元。

综上，王旭、王雪的上诉请求部分成立，本院予以采纳。一审判决认定事实清楚，但实体处理不当，本院予以纠正，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初11449号民事判决第一项。

二、变更江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初11449号民事判决第二项为：陈爱平支付王旭、王雪购房余款410000元，王旭、王雪支付陈爱平违约金40000元，均于本判决生效之日起十日内履行完毕。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照中华人民共和国民事诉讼法第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费13000元，减半收取6500元，财产保全费5000元，合计11500元，由陈爱平负担3180元，王旭、王雪负担8320元。二审案件受理费13000元，由陈爱平负担1350元，王旭、王雪负担11650元。

本判决为终审判决。

审判长  曾雪蓉

审判员  沈维佳

审判员  黄学辉

二〇一七年六月一日

书记员  黄婷