苏州市中级人民法院

民事判决书

（2017）苏05民终1388号

上诉人（原审原告）：焦庆中，男，1979年5月15日生，汉族，住苏州市吴中区。

上诉人（原审原告）：裴晓晓，女，1982年4月21日生，汉族，住苏州市吴中区。

委托诉讼代理人：刘建明、吾翼彪，代理上述两上诉人。

被上诉人（原审被告）：王洁，男，1987年8月24日生，汉族，住苏州市相城区。

被上诉人（原审被告）：夏芬，女，1987年3月2日生，汉族，住苏州市相城区。

委托诉讼代理人：周林锋，代理上述两被上诉人。

上诉人焦庆中、裴晓晓因与被上诉人王洁、夏芬房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2015）相渭民初字第00736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

焦庆中、裴晓晓的上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：1、王洁、夏芬与案外人彭智签订的房屋买卖合同实质上为借款合同的担保；2、上诉人先于案外人彭智取得涉案房屋的占有，彭智属于非法占有。

王洁、夏芬辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉。

焦庆中、裴晓晓向一审法院起诉请求：焦庆中、裴晓晓与王洁、夏芬签订的编号苏房存相合同201505190118《苏州市存量房买卖合同》合法有效，王洁、夏芬协助办理位于苏州市相城区××镇玉带路××室房屋产权的过户手续，本案诉讼费由王洁、夏芬承担。

一审法院认定事实：焦庆中、裴晓晓及王洁、夏芬均系夫妻关系。2014年6月20日，王洁、夏芬向焦庆中出具借据一份，写明今借到焦庆中人民币30万元整，借期一个月，至2014年7月19日，借款用途生意周转，还款资金来源是回款。同一天，焦庆中通过中国农业银行转账方式汇入王洁账户人民币30万元。双方确认借款到期后，王洁、夏芬仅还款4万元，尚欠26万元。2015年5月7日，王洁、夏芬出具委托书委托案外人杨建发出卖相城区渭塘镇玉带路99号1幢505室房屋，包括签订合同、办理网签、转移登记、领取托管资金等，委托期限至委托事项办理完毕为止。苏州市苏城公证处对上述委托人的委托书出具公证书一份。公证费840元由焦庆中代为支付。2015年5月18日，焦庆中为王洁、夏芬支付到期和超期上述房屋银行贷款本息14263.73元，并为王洁、夏芬提前结清归还剩余房屋贷款461933.7元。2015年5月19日，王洁为出卖人，杨建发为出卖人的委托代理人，焦庆中、裴晓晓为买受人，李奕为房产经纪人，三方在苏州银联房地产经纪有限公司签订编号苏房存相合同201505190118《苏州市存量房买卖合同》一份，约定王洁将位于相城区渭塘镇玉带路99号1幢505室房屋及该房屋占用范围内的国有土地使用权出卖给焦庆中、裴晓晓，房屋建筑面积93.75平方米，房屋价款3万元。合同落款处，出卖人由代理人杨建发签名，买受人由焦庆中、裴晓晓签名，经纪人加盖李奕的私章。当天，焦庆中、裴晓晓代王洁、夏芬交纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加费合计33917.45元。2015年5月20日，焦庆中、裴晓晓为乙方，王洁为甲方，苏州市相城区房产交易管理所为丙方，三方签订《相城区存量房交易资金托管协议》一份，约定乙方将购房款3万元存入托管账户，甲、乙双方分别开设指定银行账户办理结算。协议落款处，甲方由代理人杨建发签名，乙方由焦庆中、裴晓晓签名，丙方加盖存量房资金托管业务专用章。买卖双方同时办理了存量房出售信息挂牌登记手续，挂牌价3万元。苏州市相城地方税务局于当天开具付款方焦庆中、收款方王洁、夏芬的售房款3万元的发票一张，计税价格616680.94元，焦庆中按计税价格交纳契税18500.43元。焦庆中、裴晓晓还代王洁、夏芬交纳房屋维修资金11250元、2014年1月至12月的物业费2024元、装修押金2000元、装修垃圾清运费469元。以上，焦庆中、裴晓晓认为因王洁、夏芬无力归还剩余借款26万元，双方协商同意并订立合同约定以王洁、夏芬位于相城区渭塘镇玉带路99号1幢505室房屋按购买价格719391元转让给焦庆中、裴晓晓，后焦庆中、裴晓晓实际支付房屋价款736197.43元（包括代为归还房屋银行贷款476197.43元和剩余借款26万元），焦庆中、裴晓晓还交纳了各项税费，现焦庆中、裴晓晓要求确认双方签订的《苏州市存量房买卖合同》合法有效及要求王洁、夏芬协助办理该房屋的转移登记，于2015年11月16日诉至法院。

另查，位于相城区渭塘镇玉带路99号1幢505室的房屋由王洁、夏芬于2013年向苏州市渭北置业有限公司购买，购买价款人民币719391元，2015年4月7日核发房屋所有权证，登记所有权人为王洁、夏芬，所有权证编号0430234465、0430234466，建筑面积93.75平方米，2015年4月14日核发国有土地使用证，使用证编号相国用（2015）第07004758号，登记土地使用权人为王洁、夏芬。焦庆中、裴晓晓代王洁、夏芬支付房屋登记费170元、国土证工本费20元。

再查，原审法院于2015年5月26日受理了案外人彭智诉王洁、夏芬房屋买卖合同纠纷一案，该案审理中原审法院依申请通知焦庆中、裴晓晓为第三人，并根据彭智的申请查封了相城区渭塘镇玉带路99号1幢505室。彭智的诉讼请求为判令彭智与王洁、夏芬之间于2014年12月17日签订的相城区渭塘镇玉带路99号1幢505室《房屋买卖合同》有效及要求王洁、夏芬协助办理上述房屋的过户手续。该案查明：2014年12月17日，彭智与王洁、夏芬签订相城区渭塘镇玉带路99号1幢505室《房屋买卖合同》一份，彭智及王洁、夏芬均在房屋买卖合同上签字。房款中，400000元是王洁之前向彭智的借款，300000元是给王洁母亲的，因为还不出借款，所以去中介签了房屋买卖合同。彭智提供2014年12月17日签订的房屋买卖合同、购房款收条、水、电费支付凭据、水电费缴费卡、2015年物业费缴费收据、房屋租赁合同，证明存在房屋买卖合同关系及王洁、夏芬收到款项750000元，对于房款彭智认可刚开始是借款，2014年10月24日借300000元，2014年12月10日又借420000元，后来王洁还不出，所以签了房屋买卖合同。贷款王洁、夏芬归还。房款750000元，等过户后再付30000元。目前房屋由彭智实际占有使用，以彭智的名义出租给他人。王洁、夏芬对彭智提供的证据无异议，认可已将房屋交付彭智。

以上事实，有焦庆中、裴晓晓举证的身份证、结婚证、借据、房产证、土地证、《存量房买卖合同》、委托书、公证书、公证费发票、相城区存量房交易资金托管协议、存量房出售信息挂牌登记表、中国农业银行业务凭证、销售不动产统一发票、税收缴款书、税收缴款书（契税专用）、房屋登记费发票、国土证工本费发票、中国银行小票、专项维修资金收据、物业费收据、押金收据、装修垃圾清运费收据、原审法院调取的彭智与王洁、夏芬房屋买卖合同纠纷一案的庭审笔录及本案庭审笔录等证据证实，予以确认。

庭审中，王洁认可借款中剩余26万元后来作为购房款，双方口头约定房屋交易价格是719391元，超出部分（含焦庆中、裴晓晓垫付部分）同意另行结算多退少补。庭审后，王洁提交情况说明一份，表示其只承认和彭智签订的房屋买卖合同，与焦庆中、裴晓晓签订房屋买卖协议是迫于各种压力，非自愿。但王洁、夏芬就非自愿的主张未向法院提供证据证明。

庭审后，原审法院依法向焦庆中、裴晓晓释明，如审查认为应当履行彭智与王洁、夏芬签订的房屋买卖合同，是否变更诉讼请求，要求王洁、夏芬承担无法继续履行合同的违约责任。焦庆中、裴晓晓明确表示不同意变更诉讼请求，坚持要求确认与王洁、夏芬签订的存量房买卖合同有效并应当继续履行。

一审法院认为，本案所涉的相城区渭塘镇玉带路99号1幢505室房屋存在“一房二卖”的情形，即王洁、夏芬将同一房屋通过签订二份合同先后出卖给不同的买受人。我国物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。虽然在原审法院审理彭智与王洁、夏芬的房屋买卖合同纠纷一案中，彭智举证了于2014年12月17日与王洁、夏芬签订的房屋买卖合同，约定王洁、夏芬将涉案房屋出卖给彭智，但事后并未注销房屋的抵押登记及到不动产登记中心办理不动产转移登记，故该房屋的所有权并未发生变动，其所有权仍为王洁、夏芬所有，王洁、夏芬此后与焦庆中、裴晓晓签订《苏州市存量房买卖合同》，将房屋出卖给焦庆中、裴晓晓，并不当然无效。没有证据显示双方订立《苏州市存量房买卖合同》是为发生的借贷提供担保。签订《苏州市存量房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为合法有效。焦庆中、裴晓晓的该诉讼请求成立，予以支持。王洁庭后提交情况说明称与焦庆中、裴晓晓签订买卖合同非自愿，无证据证明，与本案查明的事实也不相符，对此不予采纳。但鉴于焦庆中、裴晓晓与王洁、夏芬签订《苏州市存量房买卖合同》是在彭智与王洁、夏芬签订房屋买卖合同并且交付房屋之后，焦庆中、裴晓晓再要求王洁、夏芬继续履行买卖合同、协助办理过户登记手续，缺乏事实依据和法律根据，对此不予支持。经释明后，焦庆中、裴晓晓不同意变更诉讼请求，故对此应予驳回。对于王洁、夏芬所涉无法继续履行合同的违约责任，焦庆中、裴晓晓可以另案主张权利。夏芬经本院传票传唤后无正当理由未到庭，视为自动放弃答辩、质证等诉权，应承担相应法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及有关法律规定，判决：一、焦庆中、裴晓晓与王洁、夏芬签订的《苏州市存量房买卖合同》（编号苏房存相合同201505190118，口头约定实际交易价格人民币719391元）合法有效。二、驳回焦庆中、裴晓晓的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取5581元，财产保全费4220元，合计人民币9801元，由王洁、夏芬负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。焦庆中、裴晓晓向本院提交入伙通知书、交房费用一览表、住宅使用说明书、住宅质量保证书、用户通气联系单、水费缴费卡、电费缴费卡、门禁卡、房屋钥匙，证明已取得涉案房屋。王洁、夏芬质证认为，对住宅使用说明书、住宅质量保证书、水费缴费卡对、电费缴费卡真实性没有异议，对入伙通知书一份、交房费用一览表、通气联系单门禁卡、房屋钥匙真实性有异议，不具体关联性，不能证明上诉人所要证明的目的。

二审另查明，苏州市相城区人民法院（2015）相渭民初字第00364号民事判决书认定：彭智与王洁、夏芬间于2014年12月17日签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，并不违反国家法律的强制性规定，合法有效。第三人焦庆中、裴晓晓与王洁签订房屋买卖合同的时间为2015年5月7日，签订合同的时间在彭智与王洁、夏芬签订房屋买卖合同并交付房屋之后。鉴于本案所涉房屋，彭智与王洁、夏芬签订合同在前并已实际交付的事实，相城区渭塘镇玉带路99号1幢505室房屋应为彭智所有。彭智请求判令彭智与王洁、夏芬间于2014年12月17日签订的《房屋买卖合同》有效，判令王洁、夏芬协助彭智办理上述房屋的不动产产权转移登记手续的诉讼请求成立，依法予以支持。遂判决：一、彭智与王洁、夏芬于2014年12月17日签订的《房屋买卖合同》合法有效，相城区渭塘镇玉带路99号1幢505室房屋归彭智所有。二、王洁、夏芬于判决生效之日起三十日内协助彭智将位于相城区渭塘镇玉带路99号1幢505室房屋的不动产产权转移登记至彭智名下。该民事判决已发生法律效力。

本院认为，根据生效判决所确定的事实：彭智与王洁、夏芬于2014年12月17日签订的《房屋买卖合同》合法有效，相城区渭塘镇玉带路99号1幢505室房屋归彭智所有。王洁、夏芬协助彭智将房屋产权登记至彭智名下。该事实为预决之事实，不需要证明，一是因为该事实已为人民法院所查明，客观上无再次证明的必要；二是该事实已为人民法院裁判所认定，该裁判具有法律约束力，这种约束力包括对该事实认定上的不可更改性。因此，上诉人焦庆中、裴晓晓在没有相反证据足以推翻法院发生法律效力的裁判所确认的事实及原审法院已经判令王洁、夏芬协助彭智将房屋产权登记至彭智名下基础上，要求王洁、夏芬协助办理涉案房屋产权的过户手续于法无据，本院不予支持。

综上所述，焦庆中、裴晓晓的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费11162元，由上诉人焦庆中、裴晓晓负担。

本判决为终审判决。

审判长  叶刚

审判员  赵东

审判员  杨兵

二〇一七年六月五日

书记员  吴茂程