北京市第一中级人民法院

民事判决书

（2017）京01民初129号

原告：黄文贵，男，1970年6月5日出生，汉族，无业，户籍所在地福建省莆田市秀屿区。

委托诉讼代理人：王一伟，北京市金格律师事务所律师。

被告：北京宁科置业有限责任公司，住所地北京市昌平区北七家镇定泗路北侧雅安商厦C号二层。

法定代表人：欧阳兵，董事长。

委托诉讼代理人：康壮，北京市京师律师事务所律师。

委托诉讼代理人：彭彦斌，北京市京师律师事务所律师。

第三人：唐美兰，女，1976年4月8日出生，汉族，无业，户籍所在地福建省莆田市秀屿区。

委托诉讼代理人：李金凤，北京市中银（沈阳）律师事务所律师。

原告黄文贵与被告北京宁科置业有限责任公司（以下简称宁科置业公司）、第三人唐美兰房屋买卖合同纠纷一案,本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄文贵之委托诉讼代理人王一伟，被告宁科置业公司之委托诉讼代理人康壮、彭彦斌，第三人唐美兰之委托诉讼代理人李金凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告黄文贵向本院提出诉讼请求：1、判令宁科置业公司立即归还保证金1600万元并按照中国人民银行同期贷款利率支付利息（自2014年1月1日起至实际返还之日止）；2、判令宁科置业公司赔偿黄文贵实际损失5008万元（按照2016年6月30日房屋交付截止日该项目房屋市场平均价格27000元平方米减去约定价格19000元平方米乘以8260平方米，再减去1600万元）；3、诉讼费全部由宁科置业公司承担。

事实与理由：2013年11月25日，唐美兰与宁科置业公司签订《【TBD云集中心】项目定制开发协议1号楼3－11层》（以下简称《定制开发协议》），协议约定了定制开发商品房事宜。具体包括：定制开发商品房房屋的建设依据；定制开发商品房基本情况（包括具体位置、用途、交付标准等）；房屋单价19000元平方米，定制建筑面积共8260平方米，总价款15694万元；合同保证金1570万元及支付方式；签订预售合同等事项；房屋交付时间为2016年6月30日前；面积差异处理；房屋质量约定；保修责任；产权登记；违约责任及通知与送达等条款。唐美兰严格按照协议约定履行了义务，支付了1570万元保证金；并按照宁科置业公司“凑足整数”的要求，多交纳了30万元保证金，共计1600万元。但协议约定的房屋交付截止时间（即2016年6月30日）至今，宁科置业公司未按协议履行义务，包括在唐美兰多次要求签订《商品房预售合同》的情况下仍拒绝签订；对唐美兰要求依协议约定交付房屋的请求，也一再拒绝。唐美兰甚至为此委托律师发函催告宁科置业公司全面履约，但宁科置业公司均置之不理。鉴于宁科置业公司的行为已表明不履行协议约定的义务，构成根本违约。唐美兰作为守约方，依法享有合同解除的权利。唐美兰遂于2016年10月6日发函通知宁科置业公司解除上述协议。同时通知宁科置业公司于上述协议解除生效的同时，把依解除协议获得的所有债权转让给黄文贵。黄文贵认为，涉案协议约定了签订预售合同的主要条款。同时基于诚实信用原则，依法生效的预约合同应当履行。而宁科置业公司拒绝履行协议，构成根本违约。唐美兰依法行使了合同解除的权利，获得守约方对违约方享有的合同债权。唐美兰又依法通知宁科置业公司，将债权转让给黄文贵。上述债权包括但不限于：1、返还保证金1600万元；2、赔偿实际损失5008万元。唐美兰的《协议解除及债权转让通知书》已依法送达宁科置业公司并生效，黄文贵即享有解除协议获得的所有债权。但经与宁科置业公司联系和催告，宁科置业公司一直不予答复和履行。黄文贵现提起诉讼，望判如所请，维护黄文贵的合法权益。

被告宁科置业公司辩称：同意返还第三人保证金1600万元，不同意黄文贵的其他诉讼请求。《定制开发协议》签订后，宁科置业公司履行了合同义务，先后取得了各项证书。唐美兰因不符合中关村科技园区昌平园重点功能区云集项目购房单位资格审查要求，合同无法继续履行。宁科置业公司依据约定发函告知了唐美兰此情况。宁科置业公司认为因不可归责于任何一方的不可抗力因素，导致合同目的不能实现。唐美兰向宁科置业公司发送的《协议解除及债权转让通知书》，随后宁科置业公司向唐美兰回复告知函同意解除协议。黄文贵和唐美兰签订的《债权转让协议》无效。宁科置业公司认为《定制开发协议》是预约合同，预约合同的赔偿范围仅限于信赖利益损失。宁科置业公司没有发现对方有实际损失的证据。因此，黄文贵的请求权基础不成立。

第三人唐美兰述称：同意黄文贵的诉讼请求。

本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2013年11月25日，宁科置业公司（甲方）与唐美兰（乙方）签订《定制开发协议》，合同约定：鉴于乙方委托甲方在甲方拥有开发建设权的【云集园】项目上定制开发办公业态产品，甲方接受乙方委托按乙方的定制要求，以双方协商的标准进行定制开发。第二条定制开发商品房基本情况：该商品房建筑层数为13层，其中地上11层，地下2层。该商品房为项目中的1#楼第3、4、5、6、7、8、9、10、11层共9个楼层。该房号为暂定编号，最终以公安行政管理部门审核的房号为准。第四条保证金及支付：双方同意，该房屋的定制价款按建筑面积计价，单价为人民币（19000.00）元平方米，预计的建筑面积约为8260平方米，预计的成交总价款约为人民币（156940000.00）元。因甲方应按照乙方特殊的定制要求开发建设本协议约定的商品房，乙方同意向甲方交纳保证金以保证乙方能按本协议约定的条款与甲方签订《北京市商品房预售合同》（下称“预售合同”）。乙方应向甲方支付定制开发款的10%即（15700000.00元）作为保证金。后双方经协商变更保证金数额为1600万元。唐美兰已实际支付上述保证金（2013年11月29日支付保证金2000000元、2013年11月30日支付保证金6000000元、2013年12月27日支付保证金3000000元、2013年12月31日支付保证金5000000元）。第五条关于预售合同：1、乙方同意，在甲方发出书面签约通知15日内与甲方签订与定制开发房屋相对应的预售合同及其附件和补充协议，并配合办理相关手续。预售合同签署后，乙方须按照预售合同的约定向甲方支付该房屋房价款。2、预售合同签署生效时，乙方交付的保证金冲抵房屋价款。剩余价款的支付按双方签署的预售合同的相关约定执行。第七条交付时间与条件：1、甲方应当在2016年6月30日前取得该商品房的规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书并按预售合同约定向乙方交付该商品房。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期，并无需承担逾期交房责任：（1）遭遇不可抗力及突发性公共事件（包括但不限于北京市启动一级卫生防疫措施的流行性疾病、政府部门进行与本项目关联的市政干线工程发生突然事件、影响本项目的其他突发自然灾害、事故灾难、公共卫生事件和社会安全事件等），且甲方在发生之日起30日内告知乙方的；（2）因法律法规、政府命令、政策变动限制的。第十四条违约责任：1、协议一方如违反本协议约定应承担违约责任，造成对方损失的，违约一方还应赔偿其实际损失。2、双方同意关于甲方逾期交房、乙方逾期付款违约责任按照《商品房预售合同》中的相关约定执行。第十五条协议的终止：1、甲、乙双方签订商品房预售合同之日，本协议终止，保证金转为购房款。2、……如任何一方拒绝按照本协议约定与另一方签订商品房预售合同……本协议终止。第十六条不可抗力和意外事件：因不可抗力或意外事件不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力或意外事件的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力或意外事件不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力或意外事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。不可抗力和意外事件包括但不限于：地震、洪水等自然灾害、火灾、爆炸、非典型性肺炎及其他北京市启动一级卫生防疫措施的流行性疾病等突发事件以及战争、暴乱；政府或政策发生新的变动，法律法规变化；政府主管机关原因（包括但不限于规划、建设、文物、环保、国土、林业、水利、电力等主管部门）、或市政配套的批准与施工延误（例如政府部门进行与本项目关联的市政干线工程发生突然事件）等。第十七条通知与送达：甲乙双方确认有关通知的送达形式为当面签收和邮寄送达（包括挂号信或特快专递）。采取当面签收方式的，以签收日期为送达日期；采取邮寄方式的，自按照本主合同所记载的送达地址寄出通知之日起3日视为收到有关通知书，通知发出日期以寄出局邮戳或以快递公司签认为准。如任何一方拒绝签收、地址发生变化未及时通知另一方导致邮局无法邮递或通知不能按时送达、或因其他不可归责于对方原因而无法签收的，均视为已经送达。第十八条其他约定：1、乙方知晓并确认本协议是甲方根据乙方要求标准进行的商品房定制开发，而非商品房预售行为。

2016年10月5日，唐美兰、林荔敏作为甲方（债权出让方），黄文贵作为乙方（债权受让方）签订《债权转让协议》，约定：“……2、甲方拥有与宁科置业公司签订的《【TBD云集中心】项目定制开发协议》相关合同权利；因宁科置业公司不履行合同，单方违约，甲方发函解除合同，拥有合同解除后的相关债权。3、双方一致同意甲方将其拥有的宁科置业公司所有合同权利包括协议解除后的所有权利转让给乙方，经双方友好协商，达成约定如下：第一条债权转让标的：本协议项下甲方向乙方转让的债权为甲方拥有的《【TBD云集中心】项目定制开发协议》项下所有权利，包括但不限于解除合同后要求北京宁科置业有限公司退还保证金1600万元、赔偿损失等所有与协议有关的权利，并有权由乙方以自己的名义向法院提起诉讼。第二条债权转让价款及支付：本协议债权转让价款为拖欠乙方借款及应付利息，即甲方以本协议转让的债权作为偿还乙方借款本息的对价。第三条债权转让生效：本协议一式二份，各执一份。本协议签订之日，债权转让生效，即本协议第二条所列债权自本协议签订之日由乙方享有。”经询问，林荔敏表示不申请作为第三人进入本案诉讼，其意见与唐美兰一致。

同日，唐美兰向宁科置业公司作出《协议解除及债权转让通知书》，内容为：“贵司与本人于2013年11月25日签订了《【TBD云集中心】项目定制开发协议》，本人严格按照协议约定履行了义务，但贵司并没有按照协议约定全面履行义务。本人为此多次要求贵司继续履行包括签订《商品房预售合同》等协议约定的义务。本人认为，贵司至今没能继续履行协议约定的义务，包括在本人多次要求签订《商品房预售合同》的情况下仍拒绝签订，对本人要求依协议约定交房的请求也一再拒绝。贵司的行为已构成根本违约。基于此，本人现正式通知贵司解除上述协议，并请贵司在收到本通知书之日起三日内全额返还保证金1600万元，并承担全部违约责任，包括但不限于：1、双倍返还保证金3200万元；2、赔偿损失6608万元。以上款项暂按9808万元计。另，本人在此郑重通知贵司：本人对于上述协议解除生效的同时，把依解除协议获得的所有债权转让给黄文贵先生。请贵司接到本通知书即与黄文贵先生联系。”

后，宁科置业公司向唐美兰作出《告知函》，内容为：“贵方与我方于2013年11月25日订立《【TBD云集中心】项目定制开发协议》，协议签订后我方按照协议约定，积极全面的履行定制开发义务并取得了相应成果。2014年底，我方惊悉昌平区政府出台了相关文件对购买TBD云集中心物业的企业之主体资格做出了规定和要求。后我方多次与您进行沟通，为使《定制开发协议》得以顺利履行，我方建议您变更购买主体以满足昌平区政府的要求，但由于您始终未能将购买主体变更为符合昌平区政府要求的企业，故贵我双方一直未能签订相关商品房买卖合同……鉴于您本人于2016年10月5日发送我方的《协议解除及债权转让通知书》提出解除协议并予以赔偿的要求，考虑到实际情况，我方同意您提出的解除《定制开发协议》的要求，对于具体的赔偿事宜，我方将本着最大诚意与您进行沟通协商。”诉讼中，双方均确认《定制开发协议》已解除。

另，宁科置业公司陈述涉案房屋已售予案外人。

本院认为，本案主要争议焦点为：一、唐美兰与黄文贵之间的债权转让是否成立；二、《定制开发协议》的合同性质；三、《定制开发协议》解除后，赔偿损失范围的认定。本院结合双方在法庭辩论终结前所提交的证据材料及已查事实，分别论述如下：

一、唐美兰与黄文贵之间的债权转让成立。理由如下：首先，唐美兰与黄文贵订立的《债权转让协议》中明确约定了债权转让的标的，即唐美兰拥有的《定制开发协议》项下所有权利，上述债权真实存在且并未消灭。因此，涉案债权转让存在合法有效的债权。其次，《债权转让协议》中约定的内容并不违反法律、行政法规的强制性规定。债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，主债权转让时，违约金请求权、损害赔偿请求权等不专属于债权人自身的从权利一并转让。《债权转让协议》中约定债权转让包括但不限于解除合同后要求宁科置业公司退还保证金1600万元、赔偿损失等所有与协议有关的权利。因此，涉案债权具备可转让性。第三，唐美兰、黄文贵及案外人林荔敏对于上述债权转让已达成一致的意思表示。在《定制开发协议》解除后，唐美兰已将债权转让事宜通知了宁科置业公司并于本案诉讼中再次明确该意思表示。综合以上，唐美兰与黄文贵之间的债权转让成立。

二、《定制开发协议》系预约合同。理由如下：首先，《定制开发协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。本案中，《定制开发协议》虽然具备了当事人的名称、商品房的基本状况、交付使用条件及时间、产权登记等内容，但是对于供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任以及公共配套建筑的产权归属等内容未进行约定。特别是，协议未对购房款的支付方式及期限进行明确约定。《定制开发协议》仅约定：“在双方正式签订《商品房预售合同》后，唐美兰须按照预售合同的约定向宁科置业公司支付购房款”。唐美兰依据协议支付的1600万元系保证金而非购房款。因此，《定制开发协议》对于合同主要条款的约定是不完备的，不应将其认定为《商品房预售合同》。

其次，当事人签订的预购书、购房意向书等协议已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容的，可以认定为房屋买卖合同，但当事人另有约定的除外。本案中，《定制开发协议》第五条约定“乙方同意，在甲方发出书面签约通知15日内与甲方签订与定制开发房屋相对应得预售合同……剩余价款的支付按双方签署的预售合同的相关约定执行”，第八条约定“……实测面积与商品房预售合同载明的预测面积发生误差的，双方按商品房预售合同约定的方式处理。”第十五条约定“甲、乙双方签订商品房预售合同之日，本协议终止……如任何一方拒绝按照本协议约定与另一方签订商品房预售合同……本协议终止。”除此之外，双方在第十八条进一步约定“乙方知晓并确认本协议是甲方根据乙方要求标准进行的商品房定制开发，而非商品房预售行为”并对该条款进行了特殊标记。综上所述，依据双方当事人的意思表示可以认定《定制开发协议》的合同目的系为将来订立预售合同，符合预约合同的相关实质要件。

第三，关于《定制开发协议》解除的原因。宁科置业公司陈述其已将涉案房屋售予案外人，致使合同目的不能实现，已构成违约，其应承担相应的违约责任。

三、关于《定制开发协议》解除后，赔偿损失范围的认定。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。当事人签订预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，《定制开发协议》系预约合同，因宁科置业公司原因导致本约合同未能订立。因此，黄文贵要求宁科置业公司返还1600万元保证金及相应利息，具备事实及法律依据，本院予以支持。预约合同的损害赔偿应以信赖利益为限，黄文贵要求赔偿实际损失5008万元，已超出预约合同信赖利益保护的范围，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第八十一条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下：

一、北京宁科置业有限责任公司于本判决生效后七日内返还黄文贵保证金1600万元并支付利息（以1600万元为基数，自2014年1月1日起至实际给付之日止,按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）；

二、驳回黄文贵的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费372200元，由黄文贵负担256818元（已交纳），由北京宁科置业有限责任公司负担115382元（本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市高级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。

审判长  张磊

审判员  王爱红

审判员  柳适思

二〇一八年五月三十日

书记员  刘芳芳