珠海市中级人民法院

民事判决书

（2018）粤04民终122号

上诉人（一审被告）:梁峰淮，男，汉族，1995年6月7日出生，住广东省珠海市香洲区。

上诉人（一审被告）：梁少珍，女，汉族，1958年4月27日出生，住广东省珠海市香洲区。

以上两上诉人共同委托诉讼代理人：梁泽。

被上诉人（一审原告）：郭如心，女，汉族，1990年6月23日出生，住吉林省抚松县。

委托诉讼代理人：占昌狮。

一审第三人：珠海安科房地产代理有限公司。住所地：珠海市港昌路。

法定代表人：黄定杏，董事长。

委托诉讼代理人：莫振财，男，汉族，1984年9月15日出生，住广西贺州市。系该公司员工。

上诉人梁峰淮、梁少珍因与被上诉人郭如心及一审第三人珠海安科房地产代理有限公司（以下简称安科公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院作出的(2017)粤0402民初5815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人梁峰淮、梁少珍的委托诉讼代理人梁泽、被上诉人郭如心及其委托诉讼代理人占昌狮、安科公司的委托诉讼代理人莫振财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

梁峰淮、梁少珍上诉请求：撤销一审民事判决书第一项判决。事实与理由如下：梁峰淮、梁少珍认为，一审认定郭如心及中介均知悉郭如心不具备购房资格而向梁峰淮、梁少珍购房，存在过失，驳回了郭如心要求违约金30万元的请求，该认定是正确的。但一审没有查明郭如心在购房行为中存在违约行为，判决梁峰淮、梁少珍返还30万元定金是错误的。一、郭如心存在违约行为，30万定金不应退还。1、梁峰淮、梁少珍当时的确出让该房产周转资金需要，郭如心在诉状中陈述“被告急需资金，原告也有意购买”也证实，梁峰淮、梁少珍希望郭如心签约后尽快履行。郭如心和其中介朋友从谈买房的第一天开始就称其有途径解决购房限制的问题，后来郭如心获得了珠海市的户口，并且通过新的户口获得了银行的贷款。经梁峰淮、梁少珍了解，银行的同贷书早就下来了，郭如心一直拖着不去领。合同约定的同贷书下来后的相关手续，郭如心都一直拒绝履行。该事实完全可以从银行处查实！正是郭如心未及时领取同贷书并履行合同，导致交易未能完成，其存在严重违约行为。2、梁峰淮、梁少珍没有任何违约和过失行为。郭如心称系梁峰淮、梁少珍收取定金后拖延不办理赎楼和注销抵押登记手续，导致不能按照合同规定的时间过户，等等陈述根本不成立。梁峰淮、梁少珍在合同签订后，在2017年5月28日即在公证处办理了公正手续，委托专人办理还贷和注销抵押等手续。最终因为郭如心的违约而未能办理。二、郭如心存在伪造国家机关公文印章的违法犯罪行为，应将涉及违反犯罪的行为移交公安机关惩处。在一审庭审中，郭如心又称其没有获得珠海市户口，郭如心提交给银行的户口本是伪造的，要求法院将涉嫌违法的行为移交公安部门查处。

综上，梁峰淮、梁少珍认为，郭如心存在违约行为，定金理应不予退还，郭如心还存在违法犯罪行为，应移交公安机关查处！恳请二审法院在查明本案事实的基础上依法改判，并依法移交公安机关查处违法犯罪行为。

郭如心答辩称：一、郭如心不存在违约行为，存在诸多违约行为的是梁峰淮、梁少珍，银行贷款是否批准，也不是导致本次房产交易未能完成的根本原因，根本原因是郭如心因政府限购政策而不具有购房资格。1、郭如心按照合同约定支付定金，并多次向银行申请办理按揭贷款手续，积极履行合同义务，而梁峰淮、梁少珍则以各种理由至今未能履行合同约定的关于赎楼与交房义务：合同生效之日起45日内还清贷款，办妥注销抵押登记手续；于交定金签定合同后次日交付楼房给郭如心使用、装修等，存在诸多明显的违约行为。2、郭如心申请按揭贷款的银行都是梁峰淮、梁少珍指定的，从浦发银行到建设银行，并与梁峰淮、梁少珍存在良好关系。银行最终是否批准郭如心贷款，郭如心不知情，也从未见到梁峰淮、梁少珍所述的同贷书。何况，银行贷款是否批准，不是导致交易未能完成的根本原因，根本原因是郭如心因政府限购政策而不具有购房资格。纵使银行批准了贷款，亦或者郭如心有能力一次性付款，该房产也因郭如心不具有购房资格，而无法办理登记过户手续，交易不能完成。3、如上所述，梁峰淮、梁少珍存在多处违约情形，但郭如心基于早日结案与定纷止讼，就没有提起上诉，但并不能否定梁峰淮、梁少珍存在严重且明显的违约行为，梁峰淮、梁少珍也因此占用郭如心30万大额资金快一年，给郭如心造成较大的经济损失。二、梁峰淮、梁少珍签约即清楚明知郭如心不具有购房资格，存在缔约过失责任，是导致合同不能履行的根本。对此一审法院查明认定的这一核心定案事实，郭如心予以认可，梁峰淮、梁少珍也在一审答辩状、一审庭审与二审上诉状中均认可了这一点，是梁峰淮、梁少珍和郭如心及第三人三方不争的事实。三、（当庭补充）关于是否需要向银行调取相关资料与是否存在伪造行为，被上诉人认为如上所述，银行贷款不是导致本次交易未能完成的根本原因。就算一次性付款也因被上诉人不符合购买政策而无法完成，上诉人向银行申请调取材料没有必要也不影响本案审理。关于伪造上诉人没有提供相关证据，被上诉人没有任何伪造行为，也不是本案审理的范围。

综上所述，一审法院查明认定合同不能履行原因与梁峰淮、梁少珍存在缔约过失等事实清楚，适用法律正确。虽然梁峰淮、梁少珍存在诸多违约行为，但郭如心为早日结案，未追究梁峰淮、梁少珍的违约赔偿责任，也请二审法院依法驳回梁峰淮、梁少珍的上诉请求，维持原判。

安科公司没有发表答辩意见。

郭如心向一审法院起诉请求：1.判令梁峰淮、梁少珍共同返还郭如心定金30万元，并支付郭如心违约金30万元；2.梁峰淮、梁少珍共同承担郭如心实现债权应支付的律师费13.5万元；3.由梁峰淮、梁少珍承担本案全部诉讼费。

一审法院审理查明：2017年4月5日，郭如心和梁峰淮、梁少珍以及安科公司签订了一份二手房买卖合同，该合同主要内容为：“卖方：梁峰淮，梁少珍；买方：郭如心；代理方：珠海安科房地产代理有限公司。经代理方提供服务，买方、卖方、代理方在平等、自愿、协商一致的基础上，就本合同所涉房地产的买卖合代理服务事宜，达成如下协议：第一条【转让标的】，卖方拟转让的房地产座落于：广东省珠海市香洲区；该房地产产权证号为xxxxxx：不动产权第008xxxx，房地产权共有权证号为：不动产权第0082xxxx；该房地产用途为：住宅；建筑面积为：91.2平方米，其中套内建筑面积为：72.73平方米。该房地产土地使用权年限自2008年3月27日至2078年3月27日止。第二条【房地产产权现状】2、该房地产处于抵押状态，卖方承诺于本合同生效之日起45日内还清贷款，办妥注销抵押登记手续。第五条【转让价款】该房地产转让总价款为人民币：叁佰零拾零万零仟零百零拾零元零角零分（小写：￥3000000元）。第十条【付款方式】2、银行抵押付款（2）买卖双方须于2017年5月25日之前向郭如心或者银行指定贷款服务机构提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行或者银行指定贷款服务机构办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准…第十一条【买方逾期付款的违约责任】买方逾期付款的，卖方有权要求买方按下列方式之一承担违约责任：1、要求买方以未付款项为基数，按日万分之五支付违约金，合同继续履行。2、买方逾期付款超过七日的，卖方有权解除合同并要求买方支付该房地产总价款百分之五的违约金。第十二条【房地产交付】卖方应当于2017年5月20日前将该房地产交付买方…第十五条【产权转移登记】买卖双方须在签订本合同60日内，共同向房地产权登记机构申请办理转移登记手续，收件回执由买方持有。该房地产证由买方领取。…第十六条【其他违约责任】买卖双方任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚没或要求对方支付该房地产总价款百分之十的违约金。……第二十条【违约责任】2、因卖方过错或违约，致买卖双方未能办理产权过户手续的，卖方应向买方支付房地产总价款百分之十的违约金。卖方并应承担买方追索其过错或者违约责任所支出的案件受理费、律师费等费用。3、因买方过错或违约，致买卖双方未能办理产权过户手续的，代理方可要求买方支付本合同约定的全部佣金，并可要求买方支付该房地产总价款百分之十的违约金。买方并应承担代理费追索其过错或者违约责任所支出的案件受理费、律师费等费用。因买方过错或违约，致买卖双方未能办理产权过户手续的，买方应向卖方支付房地产总价款百分之十的违约金。买方并应承担卖方追索其过错或者违约责任所支出的案件受理费、律师费等费用。备注（一）房子成交总价为人民币叁佰万元业主实收价；其他一切税费一切杂费由买方支付。（二）买家以银行按揭方式购买；双方约定于5月25日前完成银行按揭手续并出具银行同贷书。（三）卖家有银行按揭款未还；卖家承诺于签订本合同日起45天内完成还贷赎楼手续。（四）双方约定签订和合同日起60天内办完转移变更手续。（五）双方约定除人民币30万元定金外的其他首付款（以银行同贷书为准）双方做资金监管。（六）交定金签订合同后；买家同意提前于次日交付楼房给买方使用、装修等。附加（七）因此房有共同共有人（两个人的产权）因另一位共有人不能到场签本合同；均一切授权由梁少珍代理完成；同具法律效益。”

合同签订后的当天，郭如心向梁少珍转账支付了300000元，梁少珍向郭如心出具了卖方定金收款证明。

一审法院另查明：郭如心非珠海市户籍，其户籍地在吉林省××县，郭如心当庭提供了原件核对。郭如心没有在珠海市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明。

案涉房产珠海市香××区××单元××房的产权人为梁峰淮、梁少珍，建筑面积91.2平方米，已被抵押给中国农业银行珠海南湾支行。梁峰淮、梁少珍提供了一份名为郭如心的常住人口登记卡复印件，显示：郭如心的户籍于2017年1月18日由吉林省××县迁来本市。

2017年6月8日，安科公司出具了一份情况说明，主要内容为：“2017年4月5日，郭如心通过我账户安科房地产代理有限公司居间结算实地查看了梁峰淮、梁少珍所有位于珠海市香××区××单元××房。签订合同时，梁少珍与其女儿郭燕萍来到我公司，梁峰淮因没空未来到现场。买主郭如心户口在吉林省，工作在澳门，且在珠海没有任何社保，对此我公司与梁少珍及其女儿郭燕萍都知情。但是，由于卖方及其女儿郭燕萍急需资金30-60万元，买方郭如心也确有意购买该房屋。于是，三方为了早日成交该房屋买卖，便决定先签订买卖合同，买方支付定金30万给卖方先，具体关于房产过户、按揭等需要的一切资料与手续办理，则三方一致同意通过逐步协商而慢慢办。三方签订《珠海市二手房买卖合同（三方合同）》后，郭如心先后通过银行转账与手机转账方式分别支付定金25万、5万，共30万元到梁少珍账户。2017年4月8日，珠海市楼市调控升级，非本市居民购房需5年个税或社保，郭如心不具有在珠海购房的资格，本房屋买卖合同至今没有履行完毕。”

一审法院再查明，郭如心另主张律师费135000元，并提供了法律服务合同以及金额为30000元的律师费发票。

2016年10月6日，珠海市人民政府发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》，其中规定：对以下类型居民家庭，暂停在全市范围内向其销售建筑面积144平方米及以下的普通住房：…3、无法提供购房之日前在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭。

2017年4月8日，珠海市楼市调控政策升级，规定：无法提供购房之日前在本市连续缴纳5年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，暂停在全市范围内向其销售住房。

一审法院认为：在签订二手房买卖合同时，郭如心不是珠海市户籍，也不能提供在本市连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险的证明，按照本市的调控政策，郭如心不具有购房资格。郭如心、梁峰淮、梁少珍及安科公司对此均是清楚明知的，均存在同等缔约过失。现当事人签订的二手房买卖合同，无法继续履行，郭如心请求梁峰淮、梁少珍返还定金300000元，理据充分，一审法院予以支持。郭如心另请求梁峰淮、梁少珍赔偿违约金300000元、支付律师费135000元，因郭如心本身存在过错，一审法院不予支持。梁峰淮、梁少珍辩称郭如心系本市户籍，具备购房资格，仅提供了常住人口登记卡复印件，未提供原件予以核对，一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条、第九十七条之规定，一审法院判决如下：一、梁峰淮、梁少珍于本判决发生法律效力之日起十日内向郭如心返还定金300000元；二、驳回郭如心的其他诉讼请求。本案受理费5575元，保全费2770元，合计8345元，由郭如心负担4939元，梁峰淮、梁少珍负担3406元。

二审期间，各方当事人均未提交新证据。

经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，上诉人梁峰淮、梁少珍上诉主张被上诉人郭如心系珠海市户口，并非受限购限贷政策影响，而是因其自身违约导致合同未能履行。为此，本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，梁峰淮、梁少珍主张郭如心系珠海市户口，但仅提供了一份常住人口登记卡的复印件，并未提供原件，而郭如心在一审提交了证据证明其户籍地在吉林省××县，且郭如心没有在珠海市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明。同时，依据一审第三人安科公司一审及二审陈述以及梁峰淮、梁少珍一审答辩及上诉状中的自认，梁峰淮、梁少珍明知郭如心不符合珠海购房政策的事实而与之签订房屋买卖合同，其本身亦有过错，因此，合同不能继续履行的原因不可归责于郭如心一方，一审法院判定梁峰淮、梁少珍返还定金300000元，有事实及法律依据，本院予以维持。综上，梁峰淮、梁少珍的上诉请求没有事实及法律依据，依法应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币5800元，由梁峰淮、梁少珍负担。

本判决为终审判决。

审判长  陈发

审判员  朱文春

审判员  杨卫星

二〇一八年六月二十一日

书记员  宾建红