苏州市中级人民法院

民事判决书

（2017）苏05民终5910号

上诉人（原审被告）：仲宝妹，女，汉族，1951年11月13日生，住江苏省昆山市。

上诉人（原审第三人）：凌国强，男，汉族，1975年7月3日生，住江苏省昆山市。

上诉人（原审第三人）：凌建华，男，汉族，1949年12月9日生，住江苏省昆山市。

被上诉人（原审原告）：孙启康，男，汉族，1986年8月16日生，住江苏省阜宁县。

委托诉讼代理人：许秀苹。

委托诉讼代理人：王萍萍。

上诉人仲宝妹、凌国强、凌建华因与被上诉人孙启康房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初1179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月21日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

仲宝妹、凌国强、凌建华上诉请求：撤销一审判决，两审诉讼费用由孙启康承担。事实和理由：1.凌建华对房屋买卖事宜不知情；2.仲宝妹与凌建华协议离婚时，约定“一切财产归仲宝妹所有”，该财产不包括房产,且离婚后新建的房屋系林建华出资请人搭建。3.一审判决如果执行，一家五口将无房可住；4.涉案房屋已经由凌建华在装修，一审法院没有考虑。

孙启康辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉请求，维持原判。

孙启康向一审法院起诉请求：仲宝妹继续履行2015年9月1日签订的《房屋买卖合同》，交付房屋，并协助办理过户手续；案件的诉讼费、保全费、律师费由被告承担。

一审法院认定事实：2015年9月1日，仲宝妹作为甲方（出售方）、孙启康作为乙方（买方），昆山理想家园房地产咨询有限公司作为居间方（丙方），三方签订了《昆山市动迁房买卖合同》，该合同载明：1、甲方同意将座落在昆山市巴城镇临湖小区106号1002室、026室（房屋面积85.44平方米，车库面积8.28平方米）出售给乙方。该房屋是动迁安置房，目前无房产证和土地使用权证。交房标准为毛坯。2、甲乙双方协商一致，同意该房产转让总价款为32万元。乙方承担甲方过户给乙方时所产生的所有税费，甲方在过户给乙方时不得索要签字费，甲方在办理产证时费用自付。3、付款方式为现金方式，具体为：签约时支付1万元定金；双方做完律师见证后支付第二笔房款14万元；甲方将该房产实际交付给乙方时支付第三笔房款14万元；乙方在办理过户时支付甲方第四笔房款3万元。4、由于该房产为动迁房，需甲方办理完房产证后才能进行过户，但并不影响买卖的性质，本合同在甲乙双方签字后立即生效。房产实际交付后，乙方享有对该房产的占有使用收益和处分的权利；甲方声明甲方保证该房产产权属真实且房产共有人对出售此房屋无异议。本合同生效之日起若发生与甲方有关的房产产权纠纷或债务等概由甲方清理并承担民事责任，由此给乙方造成的损失由甲方赔偿。5、合同生效后，各方应诚实履行，如有争议协商解决，如协商不成可以向昆山市人民法院提起诉讼。如因合同纠纷诉至法院，违约方应承担守约方其他合理支出费用（包括但不限于诉讼费、律师费、交通费、误工费、财产保全费、执行费等）。6、如任何一方未按照本合同的约定按时履行自己的义务，则每逾期一日向守约方支付总房价款的万分之三作为违约金。逾期超过20日，守约方有权单方解除合同，违约方另向守约方支付总价款的20%作为违约金。7、在政府、动迁公司通知办理房地产权证后，甲方需在接到通知的第一时间向政府、动迁公司递送办理房产证的手续，如甲方在政府、动迁公司通知之后15个工作日还未报送材料，视为甲方拖延申办房产证；甲方领取了房产证后，七天内通知乙丙两方。甲方违反上述义务的视为甲方违约。甲方保证今后有政府发放的可以办理房产过户交易的两证，该房产办理房产证时，如果报送房产证的资料上加上其他人名字，进而影响到本次房屋转让的买卖合同效力或者影响到该房屋过户的，不论乙方是要求继续履行合同接受房产还是不接受房产，甲方作为过错方将承担全部的缔约过失或违约责任。8、双方另专门手写约定条款：甲方在能拿房和办理产证时，需在五个工作日内配合乙丙双方去办理房产交接和过户手续；若双方违约均按房价的双倍赔偿；经三方到拆迁办核实此拆迁安置协议书真实有效。仲宝妹在该合同上甲方处签字，凌国强在甲方代理人处签字，孙启康在乙方签名处签字，丙方加盖了其公司合同专用章。

上述《昆山市动迁房买卖合同》的签订经过了昆山市千灯法律服务所见证。见证过程中，仲宝妹、凌国强持其本人身份证、户口本，仲宝妹提供了其与凌建华的离婚证以及离婚协议书、拆迁补偿协议书及订房单。该离婚证持证人为凌建华，离婚时间为2007年8月29日。离婚协议书内容为：双方因感情不和申请离婚，财产约定为离婚后一切财产归女方仲宝妹所有，双方无住房分割，子女成人不需要抚养，双方无债权债务。

签订上述合同当日，孙启康通过银行转账方式支付了仲宝妹定金及首付款合计15万元，凌国强和仲宝妹均签字确认收到该15万元。2016年1月21日，孙启康再行支付仲宝妹3万元，仲宝妹及凌国强均签字确认收到该3万元，并言明合计收到18万元。

一审另查明：2014年4月5日，仲宝妹（乙方）与昆山市巴城镇古镇建设发展有限公司（甲方）签订了《巴城镇镇区房屋拆迁补偿协议书》，约定，甲方按照城镇规划建设的需要，拟在本镇沈家浜辖区范围内涉及乙方房屋予以收购。乙方房屋座落在巴城湖，房屋所有权人姓名仲宝妹，房屋建筑面积223平方米，主房150.19平方米，双方对拆迁及补偿相关事宜进行了约定。2014年5月7日，仲宝妹与昆山市民安房屋拆迁工程有限公司签订《动迁房安置房订房确认单》，该订房确认单载明：巴城湖仲宝妹，签约日期为2014年4月5日的拆迁协议所涉房屋主房已经拆除，现安置动迁房临湖小区一套106号楼高10层2室，面积85.44平方米，临湖小区车库一只106号楼26室，面积8.28平方米。2016年11月底，仲宝妹已经至拆迁部门拿到了涉案的临湖小区106号楼高10层2室房屋及106号楼26室车库。但仲宝妹未将涉案房屋及车库交付孙启康，引发本案诉讼。

一审审理中，仲宝妹及凌建华均陈述：离婚后，双方及凌国强均居住在凌建华的船上，但分别居住在不同的房间，平时也分别吃饭，忙的时候一起吃饭。凌国强2016年5月结婚前，仲宝妹及凌国强搬至其他地方居住。凌建华陈述，其是在2016年5月1日前知道仲宝妹与凌国强将涉案房屋出售给他人的，其认为涉案房屋的原有被拆迁房屋系其与仲宝妹在婚姻关系存续期间搭建的，房屋没有产权证，拆迁后的房屋应属于两夫妻共有的，其不同意出售该拆迁房屋给孙启康。凌建华还陈述，在得知涉案房屋出售后，其通过凌国强联系了居间方，告知不同意出售涉案房屋，但未得到反馈消息。

一审审理中，一审法院至昆山市巴城镇古镇建设发展有限公司调查本案所涉房屋情况，巴城镇古镇建设发展公司工作人员陈述涉案拆迁房原房子是没有产权证的，原房屋形成时间不太清楚，房子原本是农机厂的，农机厂转制之后她继续住着，后来拆迁的，是由仲宝妹签署的拆迁协议。这个房屋已经交付了，款项也已经结了。

以上事实，由房屋买卖合同、收据两份、银行转账凭单及银行账户明细、见证书、巴城镇镇区房屋拆迁补偿协议书、动迁安置房订房确认单、律师函、快递单、快件签收记录，离婚协议书、离婚证以及一审法院向拆迁部门调取的拆迁协议、订房单及针对拆迁部门就本案所涉房屋调查形成的笔录和双方当事人陈述予以证实。

一审法院认为，孙启康与仲宝妹在昆山理想家园房地产咨询有限公司的居间下签订了《昆山市动迁房买卖合同》，且经过千灯法律服务所的见证，该合同系双方真实意思表示，不违反国家法律规定，属于合法有效合同。孙启康按照合同约定支付了购房款，仲宝妹也应当按照合同约定履行好交房办证义务。双方合同约定了交房办证及支付房款的步骤，仲宝妹已经于2016年11月份拿到了涉案房屋，按照合同约定仲宝妹在能拿房时，需在五个工作日内配合孙启康及居间方去办理房产交接手续。现孙启康要求仲宝妹交付昆山市巴城镇临湖小区106号楼1002室房屋及106号楼26室车库，符合合同约定及法律规定，应当予以支持。同时，按照合同约定，孙启康应在交房时支付14万元购房款，此前孙启康除支付定金及首付款外已经于2016年1月21日支付了仲宝妹3万元，故交房时尚需支付11万元。关于孙启康主张办理过户手续问题，因该房屋目前尚未初始登记，仲宝妹自身无法办理产权登记，过户条件尚不成就，故对孙启康要求办理过户手续的主张不予支持。关于孙启康主张律师费问题，因缺乏实际支出凭据，不予支持。

关于仲宝妹及凌建华陈述涉案房屋系双方共有无法交付问题。一审法院认为，涉案拆迁房原房屋系仲宝妹在农机厂居住使用的房屋，2007年仲宝妹与凌建华离婚时约定一切财产归仲宝妹所有，后续拆迁相关事宜均由仲宝妹一人处理，孙启康基于仲宝妹有权处分的权利外观与仲宝妹签订了房屋买卖合同并经千灯法律服务所见证。仲宝妹在签订《昆山市动迁房买卖合同》时提供了离婚证等资料，该离婚证持证人系凌建华，此时仲宝妹、凌建华、凌国强居住在同一船上，并且凌国强作为仲宝妹与凌建华的儿子全程参与了房屋买卖合同签订及履行过程，凌建华应当知晓涉案房屋买卖事宜。现仲宝妹及凌建华以未取得凌建华同意为由不履行合同无法律依据。一审法院对仲宝妹及凌建华的该抗辩意见不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，一审法院判决：一、仲宝妹于判决生效后十日内将位于昆山市巴城镇临湖小区106号楼1002室房屋及106号楼26室车库（均为施工编号）交付给孙启康。二、孙启康在仲宝妹交房当日，将购房款11万元支付仲宝妹。三、驳回孙启康其余诉讼请求。

二审中，当事人未提交新证据。

对一审法院查明的事实本院予以认定。

本院认为，《昆山市动迁房买卖合同》合法有效，双方应恪守履行。《昆山市动迁房买卖合同》签订时，仲宝妹、凌建华、凌国强居住在同一船上，且仲宝妹、凌国强提供了持证人为凌建华的离婚证，凌建华应当知晓涉案房屋买卖事宜，后凌建华在仲宝妹签订房屋买卖合同将近半年后提出不同意出售涉案房屋，有违诚信，因此，仲宝妹以凌建华知晓售房事宜后不同意出售房屋而不履行合同的上诉理由本院不予支持。关于履行房屋买卖合同会导致仲宝妹一家五口无房可住和涉案房屋已经由凌建华在装修的上诉理由，仲宝妹、凌建华、凌国强未提供证据予以证明，本院碍难支持。

综上所述，仲宝妹、凌建华、凌国强上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6100元，由上诉人仲宝妹、凌建华、凌国强负担。

本判决为终审判决。

审判长  杨恩乾

审判员  黄学辉

审判员  叶刚

二〇一七年九月二十日

书记员  闻艺