苏州市中级人民法院

民事判决书

（2017）苏05民终6541号

上诉人（原审被告、反诉原告）：张玲。

委托诉讼代理人：吴景贵。

委托诉讼代理人：王加军。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：姚芳。

委托诉讼代理人：徐娟。

委托诉讼代理人：从振。

原审第三人：昆山好人好家房地产经纪有限公司。

上诉人张玲因与被上诉人姚芳、原审第三人昆山好人好家房地产经纪有限公司（以下简称好人好家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初3828号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

张玲上诉请求：撤销一审判决，改判解除双方签订的昆山市房屋买卖合同，张玲没收定金5万元，姚芳承担一二审诉讼费用。事实与理由：一、一审认定姚芳有先履行抗辩权认定事实错误。1、房屋具备办证条件是昆山鹿同置业有限公司已经进行了初始登记并通知张玲，而不是姚芳替张玲缴纳相关交房费用。2、房屋过户的前提条件之一是房屋未设立抵押或已设立抵押消失。张玲于2017年1月20日将房屋贷款提前还清才在当日取得不动产权证。3、中介的陈述颠倒黑白，提交的情况说明前后矛盾。张玲已将房屋办证全权委托给中介处理，并将预售合同和授权委托书交付中介。二、一审认定房屋买卖合同中约定过户当日姚芳将房款余款交付给中介，待双方过户签字后由中介转交张玲，同时办理房屋交接手续属事实认定错误。上述条款只是一次性付款的约定，在需要贷款时并不适用。三、张玲在交易中并未违约，真正违约的是姚芳。1、2016年5月10日，张玲和中介一起去开发商处办理收房入住手续，当天将门卡、钥匙等一并交予中介。2、从2010年6月2日，张玲一直与中介沟通要求办理房产证及支付首付款，未得到答复。姚芳在2016年6月25日才将首付款支付已构成根本违约，张玲有权解除合同。

姚芳辩称：依据双方约定张玲应在2016年6月1日前办理涉案房屋产证。涉案房屋符合交付条件时已具备了办证条件，张玲一直怠于办理产证，姚芳基于不安抗辩权才迟延支付部分首付款，应由姚芳承担全部责任。请求驳回上诉，维持原判。

姚芳向一审法院起诉请求：1、张玲继续履行双方签订的《昆山市房屋买卖合同》，并按照该合同约定立即协助姚芳办理房屋过户、银行审贷等手续；2、张玲向姚芳支付总房款50%的违约金625000元；3、本案诉讼费、保全费由张玲承担。

张玲向一审法院反诉请求：1、解除张玲与姚芳签订的《昆山市房屋买卖合同》，姚芳已支付的购房定金不予返还；2、姚芳支付违约金62.5万元；3、反诉费由姚芳承担。

一审法院认定事实：2014年9月30日，张玲与昆山鹿同置业有限公司签订《昆山市商品房购销合同》，约定张玲购买昆山鹿同置业有限公司开发的昆山市玉山镇观湖壹号花园12号楼1503室，建筑面积91.11平方米，价款796675元，银行贷款55万元，2016年7月31日前办理产证。

2016年3月7日，张玲、姚芳在第三人的居间下，签订《昆山市房屋买卖合同》一份，约定张玲昆山市玉山镇观湖壹号花园12号楼1503室（暂未办理产证）出售给姚芳，建筑面积91.11平方米，价款125万元；本合同签订时，姚芳支付购房定金5万元，张玲同时提供预售合同和授权委托书，由中介代为保管；双方同意于2016年6月1日前，姚芳将首付款40万元支付给张玲，购房定金在付款时冲抵，张玲在姚芳支付首付款同时将房屋钥匙交中介代管，双方同意于产证办理发放当天办理过户手续，在过户当日，姚芳将房款余款支付给中介，待双方过户签字后，由中介转交张玲，同时办理房屋交接手续；贷款部分65万元，由中介代办贷款手续，银行放贷给姚芳后中介协助将房款交付张玲，将房屋钥匙交付姚芳；双方签订合同后，姚芳中途违约或毁约，应书面通知张玲、中介，且购房定金归张玲所有；张玲中途违约或毁约，应书面通知姚芳、中介，并自毁约之日起五天内支付姚芳所付定金两倍数额；交易此房属双方自愿，为小孩上学及张玲工作调动，如双方谁有违反买卖约定则赔偿对方相等于房款总价的50%为违约金；房东售房尾款在房屋交接后一个月内由银行贷款方式发放。

2016年4月10日，姚芳支付张玲首付款20万元（含之前定金）。2016年5月10日，姚芳委托第三人代张玲向开发商昆山鹿同置业有限公司支付交房契税12030.14元、一期补房款5334元、维修基金2293元、远程费控用户预收款100元，共计19757.14元。2016年6月25日，姚芳支付张玲首付款20万元。

2016年10月10日，苏州市人民政府发布《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》。

2017年1月20日，张玲至昆山农村商业银行将贷款提前还清。同日，取得昆山市玉山镇观湖壹号花园12号楼1503室房屋不动产权证。

审理中，第三人昆山好人好家房地产经纪有限公司向一审法院提供情况说明，该公司简述了签订合同及支付首付款20万元的经过。2016年5月10日，姚芳委托第三人代张玲向开发商昆山鹿同置业有限公司支付交房契税、维修基金等，共计19757.14元。当日，昆山鹿同置业有限公司将房屋交付张玲，张玲又将房卡、钥匙交付中介。后因张玲迟迟未将购房合同、房产证交付中介，经中介多次电话、微信联系张玲，张玲均不予回复，鉴于此姚芳一直不敢冒然将剩余首付款20万元支付给张玲，但后来姚芳考虑到合同约定，最终决定委托中介于2016年6月26日将上述款项支付至张玲账户。姚芳在交易过程中并无过错，且张玲意图将房屋以更高价格出售给第三人。

上述事实由《昆山市商品房购销合同》、《昆山市房屋买卖合同》、付款凭证、收据、《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》、提前还贷证明、不动产权证、情况说明及双方当事人在庭审中的陈述予以证实。

一审法院认为：姚芳、张玲之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，应属合法、有效，双方均应恪守。姚芳认为，张玲怠于办理不动产权证，应当继续履行合同；张玲认为，超过合同约定期限支付剩余首付款20万元，应当解除合同。双方实质的争议焦点在于两项义务的先后履行问题，合同约定：姚芳的义务为2016年6月1日前支付首付款40万元，张玲的义务为于产证办理发放当天办理过户手续，合同签订时开发商可以交房并办理产证的时间不确定（在2016年7月31日前），但是根据姚芳于2016年5月10日代张玲向开发商履行交付契税、一期补房款、维修基金、远程费控用户预收款等费用的事实，可以认为房屋已经具备合同约定的办证及过户的条件，从2016年5月10日起至2016年6月1日期间，张玲具备较为充足的履行过户的时间，但是张玲迟延至2017年1月10日办理产证，且未向一审法院说明理由，故根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，姚芳享有先履行抗辩权。因此，一审法院对于姚芳主张张玲继续履行《昆山市房屋买卖合同》，并要求张玲协助办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，予以支持；并对于张玲主张解除合同并且不返还定金的诉讼请求，不予支持。关于违约金，姚芳主张的违约金属于解除合同违约金，故一审法院按照姚芳的申请调整为延期交房、过户违约金，具体酌情确定为：以3000元/月为标准，从2016年5月11日起计算至实际交房并过户之日。同时，对于张玲主张姚芳支付违约金的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，判决：一、张玲于判决生效后十日内协助姚芳办理昆山市玉山镇观湖壹号花园12号楼1503室房屋的过户手续，并交付房屋。二、张玲于判决生效后十日内支付姚芳违约金（以3000元/月为标准，从2016年5月11日起计算至实际交房并过户之日）。三、驳回张玲的全部诉讼请求。本诉案件受理费16050元，减半收取8025元，保全费5000元，总计13025元，由张玲负担。反诉案件受理费5025元，由张玲负担。

二审另查明，姚芳与张玲签订的《昆山市房屋买卖合同》中未约定“在过户当日，姚芳将房款余款支付给中介，待双方过户签字后，由中介转交张玲，同时办理房屋交接手续。”此外，该合同第八条约定：张玲另需好人好家公司办理的手续及费用为办理产证及过户，姚芳另需好人好家公司办理的手续及费用为申请银行贷款及过户产权证。

二审经审理查明的其他事实与一审相一致。二审中，当事人没有提交新证据。

本院认为：本案二审争议焦点在于违约方是哪方。张玲认为姚芳未按约在2016年6月1日前支付首付款，已构成违约；姚芳认为在首付款支付期之前、张玲的房屋可以办证时，张玲怠于办理产权证，其基于不安抗辩权迟延支付部分首付款不构成违约。2016年5月10日姚芳代张玲向昆山鹿同置业有限公司交付了契税、维修基金等费用，张玲也实际于当日接收了房屋并将钥匙交付给好人好家公司。虽然房屋交付确不足以证明房屋已具备办证条件，但是根据好人好家公司出具的情况说明及当庭陈述，在房屋交付后好人好家公司就产权证问题多次联系张玲，张玲均不予回复，故姚芳不敢贸然将剩余首付款支付给张玲。张玲称根据《昆山市房屋买卖合同》第八条，张玲的房屋所有权证应由好人好家公司代为办理，但是其并未证明已将办证资料全部交付给好人好家公司；张玲提交的微信记录也不足以证明因好人好家公司原因未能办理产权证。在无相反证据推翻的情况下，本院对好人好家公司的上述陈述予以采信，认定姚芳有理由认为张玲可能逃避履行合同义务，其暂缓至2017年6月25日支付首付款并无不当。张玲以姚芳逾期付款为由要求解除合同、没收定金及支付违约金没有事实和法律依据，本院不予支持，《昆山市房屋买卖合同》应继续履行。但是，姚芳应同时将剩余房款85万元扣除姚芳代张玲向昆山鹿同置业有限公司支付的19757.14元后的剩余款项830242.86元支付给张玲。一审法院对此未作判决不当，本院予以纠正。

对于姚芳主张的违约金，《昆山市房屋买卖合同》约定双方同意于产证办理当天办理过户手续，银行放贷后好人好家公司协助将房款交付张玲、将钥匙交付姚芳。姚芳未能证明涉案房屋可由张玲办理产证的确切时间，剩余房款也尚未支付，一审法院判决延期交房、过户违约金从2016年5月11日起计算不当，本院改判违约金为以3000元/月为标准，从张玲实际取得不动产权证之日即2017年1月20日起计算至实际交付并过户之日。

综上，一审法院判决张玲支付的违约金不当，本院予以改判，同时判决姚芳于过户时向张玲支付剩余房款。张玲的其他上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初3828号民事判决第一、三项；

二、撤销江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初3828号民事判决第二项及案件受理费负担部分；

三、姚芳于办理房屋过户手续之日向张玲支付房款830242.86元。

四、张玲于本判决生效后十日内支付姚芳违约金（以3000元/月为标准，从2017年1月20日起计算至实际交房并过户之日）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审本诉案件受理费16050元，减半收取8025元，保全费5000元，总计13025元，由张玲负担。反诉案件受理费5025元，由张玲负担。二审案件受理费16050元，由张玲负担15625元，姚芳负担425元。

本判决为终审判决。

审判长  王稚群

审判员  杨兵

审判员  沈维佳

二〇一七年十月十日

书记员  陆晓婷