苏州市中级人民法院

民事判决书

（2017）苏05民终4674号

上诉人（原审原告、反诉被告）：江金泽，男，1978年10月17日出生，汉族，住苏州市。

委托诉讼代理人：户瑞奇。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：李祯，男，1963年3月7日出生，汉族，住苏州市姑苏区。

委托诉讼代理人：廖洁。

委托诉讼代理人：李婉南。

上诉人江金泽因与被上诉人李祯房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院(2016)苏0508民初5919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月8日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。

江金泽上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判。2、一二审诉讼费用由李祯负担。事实和理由：一、合同没有赋予李祯解除合同的权利，李祯也没有通知江金泽解除合同，江金泽一直在积极行使自己的权利，李祯拒绝履行合同，应承担违约责任。1、合同第八条第3项的约定是整个合同违约责任的一部分。不能基于对该违约责任的约定，认为合同赋予了双方解除合同的权利。该案并没有出现李祯可以单方面解除合同的法定情形，李祯无权单方解除合同。2、李祯自始至终一直拒绝履行合同，但没有明确的解除合同的意思表示，更没有通知江金泽要解除合同。3、江金泽在李祯消极履行合同时，多次通过中介催促李祯办理相关手续，李祯为了逃避履行合同，编造各种理由不与江金泽见面，一审判决认为江金泽对李祯拒绝履行合同没有给予回应或者提出异议，以此认定江金泽以实际行动表明不再履行合同，属于事实认定错误。4、李祯在具备履行合同条件时不履行合同，应当承担违约责任。虽然合同明确约定的交房和付款的时间，但由于不具备交房条件，相关交接一再推迟。交房条件具备后，江金泽提出办理资金托管时李祯并未配合办理相关手续，李祯在与中介聊天过程中，先是提出合同无效，又提出房屋涨价，可见李祯不履行合同的真实原因是房屋涨价。二、一审判决认为合同解除后，上诉人并未遭受与违约金相当金额的实际损失，属于事实认定错误。该地段房价2016年2月已升至每平方米15794元。2017年2月14日开庭时，已飙升至每平方米22420元。合同解除后，上诉人的损失巨大。

李祯辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、江金泽与李祯的合同履行过程当中，李祯在2015年的11月份多次已向江金泽表达了解除合同的意思表示。江金泽的证人在庭审作证时，也明确了该事实。所以李祯是已向江金泽解除了合同。二、江金泽实际是中介房屋，其买房是为了炒房，并非为了居住，在江金泽的证人当中也明确了该事实。三、双方已解除了合同，并没有给江金泽造成损失，即使有损失，也不应当由李祯来承担。

江金泽向一审法院起诉请求：1、判令李祯继续履行房屋买卖合同；2、判令李祯承担违约金16万元；2.本案诉讼费用由李祯负担。

李祯向一审法院提出反诉请求：1.判令解除双方签订的《房屋买卖（居间）合同》；2.判令江金泽支付违约金17万元；3.本案诉讼费用由江金泽负担。审理过程中，李祯将第2项反诉请求中违约金金额变更为16万元。

一审法院认定事实：苏州市总官堂路1160号X幢XX室成套住宅房屋（建筑面积75.40平方米）系李祯在拆迁后购买的定销商品房屋，于2015年5月20日取得房屋所有权登记，于2015年6月9日取得国有土地使用权登记，房屋登记为李祯单独所有。2015年5月29日，李祯（甲方）与从事过房地产中介行业的江金泽（乙方）在房博士公司（丙方）居间介绍下，共同签订《房屋买卖（居间）合同》，约定甲方将上述房屋以总价80万元转让给乙方，乙方于2015年6月1日支付定金2万元。因合同签订时，李祯尚未领取到房屋所有权证和国有土地使用证，双方约定在领证后的2015年10月15日办理资金托管手续。由于当时房屋由承租人使用且租赁合同尚未到期，双方经协商后就房屋、房款的交付问题作了如下约定：合同第五条第4项“甲方承诺于2015年8月1日腾空该房屋，并将房屋钥匙交于乙方”；第八条第2项“甲乙双方约定，于2015年8月1日前乙方支付甲方房款￥200000，甲方当天将房屋交付给乙方装修”；第5项“此房正在租期内，如租客不能及时搬走，甲乙双方协商解决，但最晚不能超过2015年9月30日交房”。关于违约责任，双方在合同第六条第5项约定，任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿；另在第八条第3项约定“乙方将房屋装修后，如甲方违约不卖，则退还乙方装修所有费用，如乙方违约不买，甲方不退还乙方任何装修费用”。上述合同签订后，江金泽向李祯支付了定金2万元。2015年6月，李祯领取了房屋所有权证和国有土地使用证。时至2015年8月1日，李祯未能与房屋内的租客协商一致提前解除租赁合同，故不能向江金泽交付房屋。经中介方沟通后，江金泽也未向李祯支付合同约定的20万元购房款。2015年9月期间，中介方通过微信方式和李祯联系，询问腾房事宜，李祯表示可以在承租人搬走后办理交易手续。2015年10月15日，李祯将房屋内的租赁事宜清理完毕，向中介方提出可以办理交易手续，中介方告知当时江金泽人在外地故未能立即办理。迟延至2015年11月5日，李祯向中介方提出认为对方没有诚意，也没有按合同支付20万元，拖延办理导致房屋空置等损失，并表示可以重新找其他买家。之后，中介方向李祯催促办理交易手续，李祯表示人在外地且因之前的问题不同意配合。2016年12月7日，中介方告知李祯，买受方要求在2017年1月15日之前办理过户手续，否则将追究其法律责任。之后，双方仍未能至房地产交易管理部门办理交易及转移登记手续，江金泽未向李祯支付除定金之外的购房款，李祯也未向江金泽交付房屋。2016年1月15日，李祯通过微信方式告知中介方，房屋已于2015年12月1日出租给他人，且有租户户口迁入。之后，双方再无沟通。江金泽称2016年8月11日向李祯发出催促履行合同的律师函被退回后，于2016年9月诉至一审法院。

一审法院认为，李祯与江金泽于2015年5月29日签订的关于苏州市总官堂路1160号X幢XX室房屋的《房屋买卖（居间）合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当遵照执行。现买卖双方在合同履行过程中产生争议，导致交易未能完成。综合双方当事人的诉辩意见，一审法院就本案的主要争议问题分别确认如下：

1.关于合同中房屋的交付和房款的支付期限应如何确定、双方未按约交房、付款是否应当认定为违约行为的问题。江金泽认为李祯应当于2015年8月1日前腾清房屋经双方验收无误后，自己支付20万元购房款，办理交接手续，如交房时间顺延，则付款时间也顺延。李祯则认为，应当根据合同第八条第2项的规定，由江金泽先付款后再交房，该条第5项的规定的交房最晚期限不影响付款时间的规定，因而江金泽未按规定时间支付房款违约在先。一审法院审查后认为，双方签订合同之时，因尚未领取权属证书且房屋被承租人占有，李祯暂时无法将房屋实体和权属交付给江金泽，故双方当事人在合同中分别确定了办理交易手续和交付房屋的时间。在没有至房地产交易管理机构办理正式的交易手续之前，江金泽先行付款的目的应是明确的，即早日占有使用实体房屋，这在“甲方当天将房屋交付给乙方装修”条款的表述中也可以看出。2015年8月1日付款、交房应系双方分别根据自己的资金安排和租赁合同履行情况共同协商达成的一致意见，合同第五条第4项明确交房时间时并未赋予前置条件，第八条第2项的规定应当理解为同时履行，并无先后顺序。江金泽在李祯未能同时交付房屋的情况下，有权拒绝向其交付购房款。故江金泽在2015年8月1日未向李祯付款的行为不能认定为违约。第八条第5项的规定系单独的条款规定，不能以该条款将交房时间宽限至2015年9月30日就认定应先付款再交房，故该条款不影响江金泽根据第2项条款作出的抗辩，李祯在尚不能交付房屋之时主张对方未交付房款构成违约的观点不能成立。从当事人实际沟通过程也可以看出，双方对购房款的迟延支付也达成了共识。合同中关于房屋的交付期限是明确的，李祯在诉讼中也认可房屋直至2015年10月15日才符合交付条件，因而在此之前，其未按期交付房屋不能归咎于江金泽付款延迟，应当认定为违约行为。但考虑到李祯在房屋符合交付条件后也表示愿意交房，且不影响交易手续的办理，该行为不应认定为拒绝履行合同的根本违约行为。

2.关于双方未能按照合同约定办理交易及权属转移登记手续应归责于哪一方的问题。合同约定于2015年10月15日前办理资金托管手续，根据房地产交易的一般流程，该条款即对至房地产交易管理部门办理合同登记备案等必要手续时间的约定，双方应当在期限届满前准备好各自应当提供的资料和资金。根据江金泽一方提供的微信聊天记录及证人证言等证据可以证明，在2015年9月中旬，中介方曾向李祯表示可以办理手续，李祯要求推迟至交房完成后一并办理。之后，李祯在2015年10月15日从承租人处收回房屋后向中介方表示可以办理手续，该时间虽已在期限将满之时，但仍在合同约定的范围内。当时，江金泽一方并未配合办理，中介方告知的理由为人在外地，应属合理，但其也并未给出合理的宽限时间，直至2015年11月4日才再次通过中介方进行沟通。一审法院认定未能在合同约定的期限办理交易手续系双方共同造成，不应单独归咎于任何一方。办理交易手续是需要双方当事人共同履行的合同义务，在这个过程中，中介方应当分别与双方进行过沟通，但江金泽提供的微信聊天等记录均发生在李祯和中介方，不能全面反映当时双方履行合同的态度和行为，中介方在聊天中反映的买受方意见并无相应证据印证，江金泽也未提供其他证据证明其为按期履行合同所作准备，仅以现有证据主张双方未能按约完成交易过户手续全部归责于李祯，依据并不充分，一审法院不予采信。

3.关于合同应继续履行还是解除的问题。合同签订后，除定金的支付之外，双方均未能按约履行其他条款。在2015年10月15日办理交易手续未成的情况下，李祯在2015年11月7日即向中介方提出要找其他买家，江金泽则在2016年12月7日通过中介限对方在2016年1月15日之前办理相关手续，此后，双方均没有履行合同的积极意思表示，江金泽系房地产中介行业从业人员，应当清楚房地产交易的流程和市场情况，其在2016年1月15日期限届满知晓李祯拒绝履行房屋买卖合同后，未给予回应或提出异议，也未在合理的期限内催告对方履行合同，应当认定双方均以实际行动表明不再履行该份合同。合同第八条第3项的约定赋予了双方在合同履行过程中解除合同的权利，李祯在本案中提出解除合同的反诉请求，一审法院予以支持。而关于江金泽要求继续履行合同的诉讼请求，其明确继续履行系要求李祯交付房屋、办理权属转移登记手续、收取剩余购房款78万元。一审法院审查后认为，买卖标的房屋虽仍登记于李祯名下，符合转让条件，但从本案双方合同履行的情况来看，江金泽在合同签订后仅支付2万元定金，之后因双方共同的责任导致没有能完成合同备案、资金托管及权属转移登记手续，在李祯明确表示不同意履行合同之后，江金泽长达半年多时间未提出异议，也未有支付房款的积极履行合同的意思表示，现其虽愿意按合同约定的价款支付房款，但早已超出合同约定的支付期限，继续按此履行有失公平。在李祯已经行使解除权的情况下且一审法院进行释明后，江金泽坚持继续履行合同的诉讼请求，一审法院不予支持。

4.关于解除合同后双方如何结算的问题。双方合同签订后，除定金之外，并未履行合同的其他部分。现李祯表示愿意向江金泽返还定金2万元，一审法院在本案中一并予以处理。双方各自主张由对方承担相当于合同价款20%的违约责任，一审法院审查后认为，合同第六条第5项的约定系针对导致合同无法履行的根本违约行为而约定，现一审法院认定本案买卖因双方均怠于履行合同而未能完成，不能单独归咎于其中一方，李祯未将房屋交付给江金泽，也未占用江金泽的购房资金，双方未因合同解除遭受与违约金金额相当实际损失，故对于双方根据该条款提出的违约金请求，一审法院均不予支持。

综上所述，一审法院确定李祯与江金泽于2015年5月29日签订的关于苏州市总官堂路1160号X幢XX室房屋的《房屋买卖（居间）合同》解除，李祯向江金泽返还定金2万元，双方超出此范围的诉讼请求，一审法院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条，判决如下：一、解除李祯与江金泽于2015年5月29日签订的关于苏州市总官堂路1160号X幢XX室房屋的《房屋买卖（居间）合同》，李祯于本判决生效后十日内向江金泽返还定金2万元；二、驳回江金泽的全部诉讼请求；三、驳回李祯的其他反诉请求。本诉案件受理费3500元，由江金泽负担；反诉案件受理费6750元，由李祯负担。

二审中，当事人围绕自己的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。江金泽提交下列证据：1、江一常住人口登记信息，江金泽家庭户口簿，江金泽外甥钱江文出生医学证明，江金泽妹妹江海燕名下的房屋产证，江金泽为支付江海燕名下房屋所发生的支付凭证、房屋买卖置换合同，上述证据用以证明江金泽借用江海燕名义买了一套房屋并实际居住，江金泽户口在该房屋内。江金泽购买涉案房屋是为了外甥上学，并非为了炒房。江金泽只是有过房产交易的从业经历，房屋交易之前早已经不做房产中介工作。2、苏锦派出所接警处工作登记表、苏州市房地产市场管理处关于李祯投诉苏州新房博士投资股份有限公司纠纷处理情况。上述证据结合一审时所提交的微信聊天记录，可以证明江金泽为阻碍合同履行前后言行不一，存在撒谎的情况。3、2015年10月9日至2015年10月30日期间中国农业银行银行卡号62×××76明细清单、2015年7月24日至2015年8月6日期间中国工商银行银行卡62×××98明细清单，证明江金泽为履行合同已筹好资金。4、搜房网房价走势图，证明合同的解除给江金泽造成了重大的经济损失。5、涉案房屋不动产产权登记簿，证明该房屋现在仍然存在可以继续履行合同的情况。李祯质证认为，第1组证据跟本案没有关联性，而且江金泽要证明其买房是为了外甥读书，国家政策并未规定外甥的户口是可以跟随舅舅户口的，为了外甥读书而买房的事实显然是不成立的。房屋买卖合同与江海燕名下的产权证，与本案没有直接关联。第2组证据，该组证据真实性没有异议。由李祯进行报警，恰恰说明在2015年末李祯要解除合同的意思表示。中介未经李祯的同意，擅自到物业去开具物业费发票，并将该房屋在房产中心备案不能再买卖，李祯本人对该事实是不认可的。第3组证据，对该组证据真实性没有异议。但即使该户名上2015年的8月1日有30万元的存款，但并不能说明该款是为了履行涉案合同而准备的。如果江金泽准备好首付款，应当及时按照合同的约定向李祯进行支付。因为合同约定就是在8月1日支付20万元。且在江金泽的该银行明细当中在7月份有大额的支出各20万元。结合江金泽的房屋中介业务，有理由认为江金泽还在大量的囤房。从双方的微信记录过程当中可以看出，李祯是在2015年的10月份要向江金泽交房，并且要收房款。江金泽如果当时钱准备好的话，应当也要提供10月份以后的银行凭证。江金泽的账户内有多少钱，并非可认为履行合同的意思表示，应以其实际行动为准。在李祯多次催促之下，江金泽仍未履行合同支付款项，说明江金泽也是有怠于履行合同，不再履行合同的意思表示。第4组证据，房屋报价的真实性无法确认，是从网上打印的，缺乏客观性。根据双方合同履行情况，江金泽并没有该项损失。第5组证据，不动产登记簿，真实性是没有异议，但对江金泽证明目的不认同。双方已经解除合同不应当再履行。该房屋已向他人进行出租，且也迁入户口。

本院对一审法院查明的其他事实予以确认。

本院认为，根据李祯与江金泽签订的房屋买卖合同第八条第2项的约定，江金泽交付首付款同时，李祯应于同日将房屋交付给江金泽装修。根据该项约定，双方首付款交付、房屋交付系同时履行。因在合同订立时涉案房屋尚未取得产权证，同时李祯将涉案房屋出租他人尚未收回，因此双方合同虽约定付款交付、房屋交付时间为2015年8月1日，但同时设置了宽限期，宽限至2015年9月30日。涉案房屋买卖合同约定2015年10月15日办理资金托管手续。2015年10月15日，李祯从承租人处收回房屋，并向中介表示可以办理手续，虽超过合同约定的交房期限，但仍在合同约定的房屋产权变更期限范围内。因此，在2015年10月15日前，双方均无根本违约行为。

2015年10月15日后，双方均怠于履行涉案房屋买卖合同，表现在，李祯向中介表示可以办理手续时，江金泽以人在外地为由，未积极配合办理相关交易手续，对何时办理相关交易手续未给出合理期限。江金泽提供中国农业银行银行卡、中国工商银行银行卡明细清单，反映2015年10月30日，江金泽为购买其他房产支付62万元后，两卡合计不足支付本案应付剩余房款78万元。江金泽并未提供其他2015年10月15日后其具有足够合同履行能力的依据。李祯也以人在外地为由消极对待合同履行。李祯2015年11月7日向中介方提出要找其他买家，江金泽时隔1个月才在2016年12月7日通过中介要求对方在2016年1月15日之前办理相关手续。江金泽本身具有房地产中介从业经历，在其自己提出的2016年1月15日期限届满，知晓李祯拒绝履行合同后并未提出异议，也未在合理期限内催告对方履行，并就支付房款做积极履行的意思表示。江金泽以收集证据，准备诉讼的上诉主张，不属于其未在合理期限内催告对方履行合同的正当理由。因此，一审法院认定本案房屋买卖合同因双方均怠于履行，而未能完成，并无不当。上诉人上诉理由不能成立，予以驳回。

现在江金泽主张继续履行，但已超过合同约定的房款支付期限，继续履行有失公平。李祯主张解除合同，一审判决予以支持，并无不当。因双方均有过错，均怠于履行合同，一审法院对双方违约金请求均不予支持，并据此判决解除双方买卖合同，李祯返还江金泽定金2万元，并无不当。江金泽上诉理由不能成立，予以驳回。

综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费10250元，由上诉人江金泽负担。

本判决为终审判决。

审判长  杨兵

审判员  赵东

审判员  叶刚

二〇一七年八月七日

书记员  姜瑛