苏州市中级人民法院

民事判决书

（2017）苏05民终3927号

上诉人（原审原告）：李正峰，男，1976年8月14日生，汉族，住江阴市。

上诉人（原审原告）：吴俊莲，女，1974年3月16日生，汉族，住江阴市。

上诉人（原审原告）：李翔艺，男，1999年10月21日生，汉族，住江阴市。

上述三上诉人共同委托诉讼代理人：孙建军。

被上诉人（原审被告）：苏州港龙吴中置业有限公司，住所地苏州高新区塔园路369号。

法定代表人：蔡家寿，该公司董事长。

委托诉讼代理人：陈佳，该公司员工。

上诉人李正峰、吴俊莲、李翔艺因与被上诉人苏州港龙吴中置业有限公司（以下简称“港龙公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院(2016)苏0505民初639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

李正峰、吴俊莲、李翔艺上诉请求：请求二审法院依法改判支持李正峰、吴俊莲、李翔艺的一审诉讼请求。事实和理由：一审中我方提交的“李灿签字的购房经过”系本案证据，一审并未采纳是错误的。该份证据中港龙公司承诺房产证应当按照李翔艺占95%、吴俊莲占5%的产权比例办理、购房人通过银行贷款方式支付房款、房屋周围不能有任何设施，上述承诺实质上是双方房屋买卖合同的组成部分，港龙公司并未遵守该约定，我方有权拒绝付款。另，港龙公司于2015年9月30日盖章确认的情况说明已经表明了港龙公司知晓自身错误，其实际上已经同意剩余房款35万元暂时搁置，而港龙公司至今未交付房屋，应支付违约金。

港龙公司辩称，一审法院查明事实清楚，认定事实准确，适用法律正确。“李灿签字的购房经过”签字人李灿确系我公司员工，但授权手续有重大瑕疵，且李灿后来出具的情况说明显示当时是在受到对方诱导、错误提示的情况下，根据民事法律的相关规定，该表示不能够体现当事人的直接意思；即便该购房经过真实属实，我方实际交付的房屋和其承诺的房屋现状确实一致，因通风设施并未建在涉案房屋之内，不属于违章建筑，第三，原审法院认定且李正峰、吴俊莲、李翔艺已承认，截止一审判决作出之日，李正峰、吴俊莲、李翔艺并未付清商品房剩余款项，因此我方可根据双方签订的购房合同拒绝交付房屋，无需承担违约责任。

李正峰、吴俊莲、李翔艺向一审法院起诉请求：1、拆除苏州高新区长江路556号1幢403室门前的附件障碍设施；2、因港龙公司逾期交付约定的房屋，判令港龙公司承担自2015年1月6日起至2015年11月13日的违约金321885元（207万*每日万分之五*311日）；3、诉讼费由港龙公司承担。

一审法院认定事实：2014年4月25日，李正峰、吴俊莲、李翔艺与港龙公司签订了一份《商品房买卖合同》（编号苏新合同201404250131），约定李正峰、吴俊莲、李翔艺向港龙公司购买苏州市长江路556号1幢143室房屋，房屋用途为经营用房，建筑面积52.38平方米，房屋总价为242万元，付款方式为“买受方于2014年4月25日签约时支付首付款人民币122万元整，剩余购房款人民币120万元通过向银行申请按揭贷款方式支付，并于签约当日办结所有银行按揭手续”。该合同第八条第1款约定“出卖方应在2015年1月5日前，将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》并符合本合同约定的商品房交付买受方使用”，该合同第八条第3款第（2）项约定了“如买受方未按照本合同第六条规定付清所有款项，则出卖方有权不交付房屋”。

合同签订后，李正峰、吴俊莲、李翔艺于2014年4月25日当日向港龙公司支付了房款72万元，其后于2014年8月8日又向港龙公司支付了房款15万元，并于当月向银行按揭贷款从而又向港龙公司支付了房款120万元，以上房款共计207万元，李正峰、吴俊莲、李翔艺尚有35万元房款未支付给港龙公司。

另查明，合同约定的房屋建成后，李正峰、吴俊莲、李翔艺前去准备收房，发现房屋外的公共空间处建有一个方形通风设施。根据李正峰、吴俊莲、李翔艺提供的照片显示，该通风设施距离本案诉争房屋约1.8米，高约1.8米，宽约2米，长约2.5米。李正峰、吴俊莲、李翔艺要求收房时遭港龙公司拒绝，港龙公司要求李正峰、吴俊莲、李翔艺支付剩余35万元房款，而李正峰、吴俊莲、李翔艺拒付剩余房款，且要求港龙公司拆除上述通风设施，双方因此产生纠纷。2015年9月30日，李正峰书写了一份购房经过，该购房经过表示港龙公司曾承诺答应“一、将房产证办理为李翔艺占95%，吴俊莲占5%的份额，二、李正峰、吴俊莲、李翔艺要做银行贷款，三、商铺周围不能有任何附件设施（包含配电箱等）”，在该购房经过的左下角，有港龙公司公司当时的销售人员李灿的签字。

又查明，李正峰、吴俊莲、李翔艺还向法庭提交了一份落款时间为2015年9月30日、盖有“苏州港龙吴中置业有限公司合同专用章”的情况说明，该情况说明载明了“兹有港龙城业主吴俊莲和李翔艺于2013年11月17号购买商铺1幢143室，并于2014年4月25号签订了商品房买卖合同，由于首付款不够，经开发商和客户协商先签商品房买卖合同，剩余首付房款于约定的时间2014年10月30号补齐，后客户也陆续补过房款，最终剩余35万元房款未付，客户承诺于交房时一次性付清，但在交房时客户就产证办理发生纠纷，造成客户不愿意付清首付和交房，直至现在还是在处理此问题，特此情况说明，客户并无故意拖欠剩余房款不还之意”。在该情况说明项下，亦有港龙公司公司销售李灿的签字以及李正峰的签字。

再查明，经一审法院释明，李正峰、吴俊莲、李翔艺并未提供证据证明本案诉争经营房屋旁的通风设施系违章建筑，亦未提供证据证明上述通风设施系港龙公司未依照住建部门审批通过的设计图纸施工所建。在庭审中，李正峰、吴俊莲、李翔艺亦表示其根据地役权亦可要求周边不存在任何附件设施，但李正峰、吴俊莲、李翔艺并未提供任何书面合同证明其地役权的存在。

以上事实由《商品房买卖合同》、收据两份、照片两份、购房经过一份、情况说明一份及一审法院庭审笔录等证据予以证实。

一审法院认为，当事人应按照合同的约定全面履行自己的合同义务。李正峰、吴俊莲、李翔艺与港龙公司签订了关于苏州市长江路556号1幢143室房屋的《商品房买卖合同》，理应按约履行。

关于李正峰、吴俊莲、李翔艺要求拆除的附件设施（通风设施），一审法院认为，根据李正峰、吴俊莲、李翔艺自行提供的照片显示，该通风设施建于公共的露天空间中，距离本案诉争房屋亦有1.8米左右，亦不妨碍行人通行，且李正峰、吴俊莲、李翔艺亦无证据证明该通风设施系违章建筑，也无证据证明该通风设施系港龙公司未依照住建部门审批通过的设计图纸施工所建，因此，李正峰、吴俊莲、李翔艺并无权利要求港龙公司拆除该并不与本案诉争房屋直接相连的通风设施。至于李正峰、吴俊莲、李翔艺述称的地役权，鉴于李正峰、吴俊莲、李翔艺亦未提供相应书面合同证明其地役权的存在，故一审法院对于李正峰、吴俊莲、李翔艺的这一述称意见不予采纳。综上，一审法院对于李正峰、吴俊莲、李翔艺要求拆除附件设施的诉求不予支持。

关于李正峰、吴俊莲、李翔艺诉求的逾期交房违约金，一审法院认为，由于李正峰、吴俊莲、李翔艺截至法庭辩论终结前亦未将剩余的35万元房款交付给港龙公司，故根据《商品房买卖合同》第八条第3款第（2）项的约定，港龙公司有权在李正峰、吴俊莲、李翔艺未按约付清房款时拒绝向李正峰、吴俊莲、李翔艺交付房屋，因此，对于李正峰、吴俊莲、李翔艺要求港龙公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院亦不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回李正峰、吴俊莲、李翔艺的全部诉讼请求。一审案件受理费6128元，减半收取3064元，由李正峰、吴俊莲、李翔艺负担。

对一审法院查明的事实本院予以认定。

二审中，港龙公司提交涉案房屋所在工程项目的规划图纸一份，证明李正峰、吴俊莲、李翔艺所称的通风设施是房屋的附属设施，属于工程规划内容。李正峰一方质证称对图纸真实性没有异议，但其在购房时，港龙公司销售大厅的沙盘并未显示房屋前有该通风设施，港龙公司明知该设施的存在，应当提前告知李正峰等人。

本院认为，李正峰、吴俊莲、李翔艺与港龙公司就购买涉案房屋签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同约定“如买受方未按照本合同第六条规定付清所有款项，则出卖方有权不交付房屋”，现李正峰、吴俊莲、李翔艺未付清所有房款，港龙公司有权依据该合同条款拒绝交付房屋。李正峰一方上诉称港龙公司在签订合同前承诺房产证按照李翔艺占95%、吴俊莲占5%的产权比例办理、同意购房人通过银行贷款方式支付房款、房屋周围不能有任何设施，故在港龙公司未实现承诺时李正峰一方有权拒绝支付剩余房款，本院就此认为，即便港龙公司曾作出过上述承诺，双方当事人也并未约定如港龙公司违反该承诺，则李正峰一方可以拒付房款，故李正峰、吴俊莲、李翔艺的该项上诉理由并无依据，本院不予支持。另，关于港龙公司于2015年9月30日盖章确认的情况说明，该情况说明中港龙公司认可因双方正在处理房屋交付产生的纠纷，确认李正峰一方无拖欠剩余购房款之意，但其并无在李正峰一方付清房款前即同意交付房屋之意，故港龙公司仍有权以李正峰一方未付清房款为由拒绝交付房屋，李正峰、吴俊莲、李翔艺认为港龙公司至今未交付房屋，应支付违约金的上诉理由不成立。

综上所述，李正峰、吴俊莲、李翔艺上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6128元，由上诉人李正峰、吴俊莲、李翔艺负担。

本判决为终审判决。

审判长  包刚

代理审判员  王炜

代理审判员  赵俊

二〇一七年八月一日

书记员  杨舒静