苏州市中级人民法院

民事判决书

（2017）苏05民终1335号

上诉人（原审被告、反诉原告）：马海燕，女，1967年12月14日生，汉族，住江苏省昆山市。

委托诉讼代理人：谭增，男，1967年10月10日生，汉族，住江苏省昆山市。

上诉人（原审被告、反诉原告）：谭增，男，1967年10月10日生，汉族，住江苏省昆山市。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：昆山市城市生态森林公园有限公司,住所地江苏省昆山市玉山镇前进西路1433号。

法定代表人：冯华青，总经理。

委托诉讼代理人：滕锦林。

委托诉讼代理人：余野。

上诉人马海燕、谭增因与被上诉人昆山市城市生态森林公园有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初9789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

马海燕、谭增的上诉请求：请求撤销原判，将本案发回重审或者依法改判。双方于2013年4月1日签订的《商品房购销合同》中约定的付款时间是2014年1月15日，被上诉人昆山市城市生态森林公园有限公司在向法庭提供合同文本时，私自将原来约定付款时间的那一页抽走，属于伪造证据的行为。根据双方合同的约定，昆山市城市生态森林公园有限公司的合同解除权已经消灭。即使根据篡改后的合同约定，昆山市城市生态森林公园有限公司也超过了法律规定的行使合同解除权的期限。2、《商品房购销合同》中约定的土地使用年限为2003年12月5日至2073年12月4日，而本案实际交房的时间是2015年10月15日，与合同约定的使用年限少了12年，严重侵犯了购房者的合法权益，属于严重违约的行为。我方在发现该问题后立即提出异议并要求退房，对方答应解决后才去办理的贷款手续。后来昆山市城市生态森林公园有限公司拒不履行承诺且态度蛮横，我方拒交房款实属无奈之举。另开发商在销售时宣传绿化率达到45%，实际上根本达不到。一审中我方申请调取相关资料，原审法院却未作处理。原审判决有违公平公正，应予撤销。

昆山市城市生态森林公园有限公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据马海燕、谭增在办理公积金贷款时提交的《商品房购销合同》，双方对付款条件协商一致达成变更的事实存在，原审法院判决解除合同合理合法。土地使用年限的问题，法律规定和合同约定都很明确，马海燕、谭增对此问题的理解错误。涉案房屋已经取得预售许可和交付备案证书，证明小区绿化是合格的，对方无权以此为由拒付购房款。

昆山市城市生态森林公园有限公司向一审法院起诉请求：1、解除双方于2013年4月1日签订的《商品房购销合同》、《“森林半岛”项目地下车位使用权出让协议》；2、原审被告支付其违约金109102.08元。本案诉讼费用由原审被告承担。

马海燕、谭增向一审法院反诉请求：1、昆山市城市生态森林公园有限公司将12年土地使用权价格退还给其（土地出让金再分摊到每户的土地使用权面积计算）；2、昆山市城市生态森林公园支付其违约金（以已付房款933776元为基数按每日万分之三标准从2015年10月16日计算至实际支付之日。本案反诉费用由反诉被告承担。

原审法院经审理查明：2013年4月1日，昆山市城市生态森林公园有限公司（出卖人）与马海燕、谭增（买受人）签订《商品房购销合同》一份：约定：一、项目建设依据，出卖人以出让方式取得位于昆山市××××以北地块的土地使用权，该地块土地面积为117189平方米，规划用途为住宅用地，土地使用年限自2003年12月5日至2073年12月4日，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名为森林半岛花园，……三、商品房基本情况，买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第9幢1单元1803号房，建筑面积141.57平方米，套内面积116.482平方米，四、计价方式及价款，住宅单价每平方米9386元，总价款1328776元，……六、付款方式及期限，其他方式详见合同附件，七、买受人逾期付款的违约责任，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的8%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，八、交付期限，出卖人应当在2015年10月15日前，将具备昆山市建设局核发的交付备案证书并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，……。

《商品房购销合同》包含五个附件，附件一为房屋平面图，附件二为公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，附件三为装饰、设备标准，附件四为合同补充协议，附件五为商品房物业管理协议。

附件四有双方的签字盖章，日期同为2013年4月1日，附件四中签字一页载有特别告知：尊敬的客户您好，除《商品房购销合同》以外附有包括本合同补充协议在内的附件五份，为维护您的权益，请在签订《商品房购销合同》和本补充协议前详细查阅《商品房购销合同》及五份附件的详细内容，如有不明可向业务员咨询，双方在签订本补充协议后即视为对五份附件内容已全部认可。附件四的具体内容为：……六、房款支付约定，合同签约当天支付首付款398776元（含认购定金），2014年1月15日前付430000元，2014年1月15日前付500000元（贷款），办理公积金贷款的，自出卖人具备办理公积金贷款条件之日起45天内办理完成，如与合同约定日期不符，可调整合同付款日期，买受人迟延支付房款超过约定时间六个月的，视为合同目的不能实现，出卖人有权解除《商品房购销合同》……九、违约责任约定，1.双方在《商品房购销合同》生效后，任何一方因约定条款以外原因单方面要求解除《商品房购销合同》的，提出解除合同的一方应向另一方支付违约金，违约金为合同总价的8%，2.自出卖人通知买受人办理交房手续之日起60日内，买受人不予办理的，视为买受人严重违约，出卖人有权解除《商品房购销合同》，3.双方必须按《商品房购销合同》及其附件中约定的条款严格执行，如有违约由违约方承担违约责任，4.因一方违约导致另一方按合同及补充协议等约定解除《商品房购销合同》的，违约方仍应按合同总价的8%向守约方支付违约金，十、其他约定，土地使用年限的约定以商品房购销合同中第一条约定的时间为准，不以房屋销售、交房时间为准；合同补充协议和商品房购销合同附件具有同等法律效力，如有其他约定条款与本补充协议不一致的以本补充协议约定的条款为准。

同时，昆山市城市生态森林公园有限公司与马海燕、谭增签订《“森林半岛”项目地下车位使用权出让协议》一份，约定：昆山市城市生态森林公园有限公司向马海燕、谭增出让汽车位编号为068的地下车位使用权，使用期限与商品房土地证明确的使用期限相同，单价70000元/只，签订本协议并一次性支付本协议总额的50%，余款在交房时一次性付清。马海燕、谭增未按本协议约定支付受让金的视为违约，昆山市城市生态森林公园有限公司有权收回“该物业”另行出让给第三方，马海燕、谭增无权要求退还已经支付的受让金并按本协议的总额承担8%的违约金，协议还对其他事项进行了约定。

2014年8月4日，昆山市城市生态森林公园有限公司向昆山市住建局变更了备案的《商品房购销合同》附件四第六条的第二、三笔房款支付时间的内容，变更后的内容为：2014年8月30日前付500000元（贷款），2014年12月30日前付430000元。马海燕、谭增向苏州市住房公积金管理中心昆山分中心申请公积金贷款时提交的《商品房购销合同》附件四第六条的第二、三笔房款支付时间亦为：2014年8月30日前付500000元（贷款），2014年12月30日前付430000元。

马海燕、谭增房款支付的情况为：2013年3月24日支付定金50000元，2013年4月1日支付首付款348776元及车位款35000云，2014年10月14日通过贷款支付500000元。余款未支付。

昆山市城市生态森林公园有限公司于2015年9月30日取得了昆山市住建局核发的森林半岛花园9幢、16幢、28幢、38幢、39幢《昆山市商品房屋交付使用备案证书》。后，昆山市城市生态森林公园有限公司通知马海燕、谭增办理交房手续，由于土地使用年限问题未与昆山市城市生态森林公园有限公司协商解决完毕，马海燕、谭增未办理交房手续及过户手续。

2016年3月2日，昆山市城市生态森林公园有限公司向马海燕、谭增发送《通知》一份，要求：马海燕、谭增于2016年3月20日前至房产公司办理付款及交房手续，逾期未办理相关付款及交房手续的，将根据《商品房购销合同》第七条主张权利。2016年6月8日，江苏六典律师事务所接受昆山市城市生态森林公园有限公司委托向马海燕、谭增发送《律师函》一份，告知：马海燕、谭增拖延、拒绝支付购房余款的行为已经构成违约，且已经具备合同约定的解除条件，《商品房购销合同》于本函发出之日起解除。

原审法院认为：双方当事人于2013年4月1日签订的《商品房购销合同》及五份附件系其真实意思表示，合法有效。

关于付款期限。《商品房购销合同》附件四第六条关于房款支付时间约定为：合同签约当天支付首付款398776元（含认购定金），2014年1月15日前付430000元，2014年1月15日前付500000元（贷款）。昆山市城市生态森林公园有限公司向昆山市住建局变更后的备案合同与马海燕、谭增向苏州市住房公积金管理中心昆山分中心申请公积金贷款时提交的合同中附件四第六条关于房款支付时间一致，故原审法院认定马海燕、谭增已经对于房款支付时间的变更达成了一致的意思表示，即2014年8月30日前付500000元（贷款），2014年12月30日前付430000元。

关于马海燕、谭增是否构成违约。马海燕、谭增理应按照约定于2014年12月30日前支付余款430000元，马海燕、谭增至今未支付。马海燕、谭增辩称，其支付了定金及首付款后才看到合同文本，看到合同文本后才知悉土地使用年限不足70年（土地使用年限自2003年12月5日至2073年12月4日，而交房日期为2015年10月15日），并立即提出异议，但是马海燕、谭增在提出异议后仍签订合同并以支付贷款500000元的方式继续履行了合同，若马海燕、谭增认为昆山市城市生态森林公园有限公司侵犯其知情权，可以选择不签订合同，并凭证据主张权利，故土地使用年限问题现不能成为马海燕、谭增不支付余款的理由。马海燕、谭增逾期支付余款，已经构成违约。

关于昆山市城市生态森林公园有限公司是否有权解除合同。《商品房购销合同》正文约定：买受人逾期支付房款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。《商品房购销合同》附件四第六条约定：买受人迟延支付房款超过约定时间六个月的，视为合同目的不能实现，出卖人有权解除《商品房购销合同》。《商品房购销合同》附件四第六条较《商品房购销合同》正文房款支付时间的宽限期更长，对马海燕、谭增有利，《商品房购销合同》及附件系昆山市城市生态森林公园有限公司提供的格式合同，故《商品房购销合同》附件四第六条内容对双方具有约束力。按照《商品房购销合同》附件四第六条约定，昆山市城市生态森林公园有限公司的解除权并未消灭，昆山市城市生态森林公园有限公司有权解除合同。

关于违约金计算方式。《商品房购销合同》正文约定：出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的8%向出卖人支付违约金。《商品房购销合同》附件四第九条约定：因一方违约导致另一方按合同及补充协议等约定解除《商品房购销合同》的，违约方仍应按合同总价的8%向守约方支付违约金。余款应于2014年12月30日支付，故累计应付款金额与合同总价款一致，即1328776元，故合同约定的违约金为106302.08元，违约金应当以解除合同后造成昆山市城市生态森林公园有限公司的损失为依据，本案合同解除后，昆山市城市生态森林公园有限公司仍然可以另行出售涉案房屋获得收益，昆山市城市生态森林公园有限公司并无明显损失，故合同关于违约金的约定过高，原审法院结合本案的具体情况调整为30000元。

双方于2013年4月1日签订的《“森林半岛”项目地下车位使用权出让协议》系其真实意思表示，合法有效。协议约定：车位款70000元，签订本协议并一次性支付本协议总额的50%，余款在交房时一次性付清，现马海燕、谭增仅支付35000元，但是马海燕、谭增在昆山市城市生态森林公园有限公司通知交房后不前往收房的原因系双方有纠纷未解决，未故意拖延，故马海燕、谭增未支付剩余35000元车位款的行为不应认定为违约。车位使用权的转让系基于马海燕、谭增的业主身份，《“森林半岛”项目地下车位使用权出让协议》应同《商品房购销合同》一并解除。

综上，原审法院对于昆山市城市生态森林公园有限公司要求解除《商品房购销合同》、《“森林半岛”项目地下车位使用权出让协议》的诉请予以支持，马海燕、谭增应支付昆山市城市生态森林公园有限公司违约金30000元。

关于马海燕、谭增的反诉请求，《商品房购销合同》约定：土地使用年限自2003年12月5日至2073年12月4日，同时附件四中补充约定：土地使用年限的约定以商品房购销合同中第一条约定的时间为准，不以房屋销售、交房时间为准。《中华人民共和国物权法》也规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。故就土地使用年限问题，昆山市城市生态森林公园有限公司并不存在违约。现《商品房购销合同》合同解除，马海燕、谭增无权要求昆山市城市生态森林公园有限公司返还土地使用权价格，要求违约金亦没有事实和法律依据。故原审法院对于马海燕、谭增的反诉请求不予支持。

据此，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条及《中华人民共和国物权法》第一百四十九条第一款之规定，判决：

一、双方当事人于2013年4月1日签订的《商品房购销合同》（含附件）、《“森林半岛”项目地下车位使用权出让协议》于本判决生效之日解除。

二、马海燕、谭增支付昆山市城市生态森林公园有限公司违约金30000元，与马海燕、谭增已支付的933776元相折抵，昆山市城市生态森林公园有限公司于本判决生效之日起十日内返还马海燕、谭增903776元。

三、驳回马海燕、谭增的诉讼请求。

如采用转账方式支付，汇入昆山市城市生态森林公园有限公司指定账号或汇入昆山市人民法院，开户行：昆山建行营业部，账号：32×××60。

如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费17388元，由马海燕、谭增负担。反诉案件受理费950元，由马海燕、谭增负担。

二审查明事实与原审查明的事实一致。

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人均应当依约行使合同权利，履行合同义务，若一方拒不履行或不适当履行其义务，则构成违约，需要向守约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中双方在合同补充协议第六条中虽然约定马海燕、谭增应当在2014年1月15日前支付430000元和500000元，但是昆山市城市生态森林公园有限公司向昆山市住建局变更备案的《商品房购销合同》及马海燕、谭增办理公积金贷款时提交的《商品房购销合同》，就付款时间及付款金额的约定一致，均为2014年8月30日前付500000元（贷款），2014年12月30日前付430000元，说明双方当事人经协商一致对之前的条款约定进行了变更。上诉人马海燕、谭增无正当理由，逾期支付购房款超过了六个月，合同中约定的解除条件已经成就，被上诉人昆山市城市生态森林公园有限公司行使合同解除权合法有据，且已经以书面方式通知了马海燕、谭增一方，故原审判决确认双方合同解除符合法律规定。《商品房购销合同》中对涉案房屋的土地使用年限有明确约定，且房地产开发项目周期较长，普通人对此均应当知晓，购房人在签订合同时亦应当充分了解，审慎决定，一旦签订合同即应当依约履行。上诉人马海燕、谭增以涉案房屋土地使用年限不足70年为由，主张昆山市城市生态森林公园有限公司承担违约责任并拒付剩余房款，缺乏事实及法律依据，本院二审碍难支持。涉案小区绿化率是否达标问题，与本案处理结果并无直接关联，本院依法不予理涉。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费18338元，由上诉人马海燕、谭增负担。

本判决为终审判决。

审判长  赵东

审判员  叶刚

审判员  杨兵

二〇一七年七月二十六日

书记员  孙贞