苏州市中级人民法院

民事判决书

（2017）苏05民终1813号

上诉人（原审原告，反诉被告）：徐福忠。

被上诉人（原审被告，反诉原告）：苏州嘉得宝置业有限公司。

委托诉讼代理人：顾小红。

上诉人徐福忠因与被上诉人苏州嘉得宝置业有限公司（以下简称嘉得宝公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2016）苏0509民初字12116号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

上诉人徐福忠上诉请求：1、请求二审法院依法改判，支持上诉人的全部诉讼请求。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人徐福忠及徐舸与被上诉人在2014年8月30日签订的商品房买卖合同，因涉及徐福忠的儿子徐舸是未成年人，导致银行贷款审核未通过，无法按揭购房。2015年11月1日上诉人不得已更改了购房主体，变更为徐福忠，重新签订了商品房买卖合同，才办理了按揭贷款，完成了交易。2016年8月2日被上诉人交房时无中生有要求上诉人支付逾期付款违约金，致使上诉人无法及时收房，遭受损失。

被上诉人嘉得宝公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，服从原审判决。

原审原告徐福忠向一审法院起诉请求：判令原审被告承担逾期交付房屋的违约责任（自2016年7月1日起至实际交付房屋之日止，按合同约定万分之一/日计算），判令本案诉讼费用由原审被告承担。

原审反诉原告嘉得宝公司向一审法院反诉请求：请求判令原审反诉被告支付逾期付款违约金14871元，本案诉讼费用由反诉被告承担。庭审中，原审反诉原告变更诉讼请求为要求原审反诉被告支付逾期付款违约金14785元。

一审法院认定事实：2014年8月30日，徐福忠及其未成年儿子徐舸共同作为买受人与嘉得宝公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》（合同编号：Y2014010744）,约定买受人购买出卖人开发的嘉乐城A6地块普通住宅项目第10幢1单元902号房，商品房总价款为533005元，付款方式及期限为买受人应在2014年8月30日前支付160005元，余款373000元申请银行贷款，并在一月内办妥支付给出卖人，如买受人原因导致贷款不能或贷款不足，买受人应在本合同签订之日后二月内付清余款，逾期承担违约责任。合同约定买受人逾期付款的违约责任为：买受人如未按本合同规定的时间付款，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；出卖人逾期交房的违约责任为：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同约定交付期限为出卖人应当在2016年6月30日前将竣工证明文件报房产管理部门备案并取得《商品房交付使用通知书》的商品房交付买受人使用。签订合同当天，徐福忠支付了购房首付款160005元。嘉得宝公司于次日开具了相应发票。

后徐福忠未按约办理按揭贷款，于2015年4月25日向嘉得宝公司提出申请，因母亲病情复发，家庭困难，无力承担房屋贷款，请求解除合同、返还首付款(解除合同按照贷款不能处理)。嘉得宝公司未予同意，双方协商未成。2015年9月10日，嘉得宝公司委托江苏震宇震律师事务所发《律师函》，要求徐福忠支付购房余款，并承担逾期付款的违约责任。

2015年11月1日，徐福忠一人作为买受人与嘉得宝公司作为出卖人就同一商品房签订了《商品房买卖合同》，合同编号、合同价款、付款期限、交房期限、违约责任等其他合同条款均未变更。徐福忠于2015年11月15日又支付了购房款153000元，嘉得宝公司开具了相应发票。余款220000元，徐福忠办理了按揭贷款，于2015年12月15日支付至嘉得宝公司。至此，徐福忠全额履行了支付购房款533005元的义务。

2016年8月2日，嘉得宝公司向徐福忠发《入户通知书》，通知徐福忠自2016年8月3日起可办理交付手续。徐福忠收到通知后至嘉得宝公司办理交房手续，嘉得宝公司要求徐福忠同时支付逾期付款违约金，徐福忠拒绝，故嘉得宝公司拒绝交房，双方产生纠纷，致本案讼争。

庭审中，一审法院为避免双方损失扩大，要求双方于庭审当日办理交房手续，双方表示同意，并于当天办理完毕交房手续，嘉得宝公司支付了自2016年6月30日至2016年8月2日止的逾期交房违约金1759元。

以上事实，有徐福忠提交的商品房买卖合同二份、发票二份、还贷清单、入户通知书，嘉得宝公司提交的商品房买卖合同、申请、律师函及原审原、被告双方的庭审陈述等证据予以证实。

一审法院认为，徐福忠与嘉得宝公司之间关于嘉乐城A6地块普通住宅项目第10幢1单元902号房的商品房买卖合同关系合法有效。虽然徐福忠与嘉得宝公司于2015年11月1日签订了商品房买卖合同，但实质上仅是对双方于2014年8月30日签订的商品房买卖合同的主体撤销了徐福忠的儿子徐舸，其余条款包括合同编号、合同价款、付款期限、交房期限、违约责任均未作变更，且付款期限早于2015年11月1日，故一审法院认定2015年11月1日双方并未重新签订合同，只是对原合同主体的变更。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。结合合同条款及徐福忠的付款进度，徐福忠确实存在逾期付款的违约情形，家庭困难不是解除合同的法定理由，徐福忠也未举证证实最初贷款不能系由嘉得宝公司造成，故徐福忠应当承担逾期付款的违约责任，嘉得宝主张的逾期付款违约金14785元未超过按合同约定计算的金额，一审法院予以支持。关于徐福忠主张交付房屋的诉讼请求，在审理过程中双方已办理完毕交房手续，故不再理涉。关于嘉得宝公司逾期交房的违约责任，自2016年6月30日至2016年8月2日期间的违约责任，双方已结算并履行完毕，故不再理涉。自2016年8月3日至2016年10月19日期间计78天，嘉得宝公司主张同时履行抗辩权，因徐福忠拒绝支付逾期付款违约金故拒绝交房，一审法院认为根据合同法第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。本案中，徐福忠已全额履行付款义务，其有权要求嘉得宝公司交付房屋，虽然经一审法院认定徐福忠存在逾期付款违约情形，应向嘉得宝公司支付逾期付款违约金，但是该付款义务与交付房屋的履行要求并不对应，不符合“相应的履行要求”的适用条件，故嘉得宝公司不得以徐福忠不履行支付逾期付款违约金为由而拒绝徐福忠交付房屋的履行要求，因此嘉得宝公司应承担2016年8月3日至2016年10月19日期间逾期交房的违约责任，应向徐福忠支付逾期交房违约金4157元。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百二十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、原审被告苏州嘉得宝置业有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原审原告徐福忠逾期交房违约金4157元。二、原审原告徐福忠应于本判决生效之日起十日内给付原审被告苏州嘉得宝置业有限公司逾期付款违约金14785元。三、上述一、二项互相折抵，原审原告徐福忠应于本判决生效之日起十日内给付原审被告苏州嘉得宝置业有限公司10628元。四、驳回原审原告徐福忠的其他诉讼请求。如果徐福忠未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取50元，由原审被告苏州嘉得宝置业有限公司负担。反诉案件受理费86元，由原审原告徐福忠负担。

二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的请求所依据的事实有责任提供依据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，虽然徐福忠与嘉得宝公司于2015年11月1日签订了商品房买卖合同，但实质上仅是对双方于2014年8月30日签订的商品房买卖合同的主体撤销了徐福忠的儿子徐舸，其余条款包括合同编号、合同价款、付款期限、交房期限、违约责任均未作变更，且约定的付款期限早于2015年11月1日，故双方并未重新签订新的商品房买卖合同，只是双方协商对原合同主体的变更，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。徐福忠未按照合同的约定支付进度款，确实存在逾期付款的违约情形，徐福忠未能举证证明最初按揭贷款审核不通过系由嘉得宝公司造成的，故徐福忠应当承担相应的逾期付款违约责任。

综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费274元，由上诉人徐福忠负担。

本判决为终审判决。

审判长  黄文杰

审判员  郑雄

审判员  周红

二〇一七年七月二十五日

书记员  陈闵悦