苏州市中级人民法院

民事判决书

（2017）苏05民终4240号

上诉人（原审原告、反诉被告）：陈磊，女，1969年11月20日生，汉族，住江苏省昆山市。

委托诉讼代理人：尤宏波。

委托诉讼代理人：黎月嫦。

上诉人（原审原告、反诉被告）：方超，男，1991年12月30日生，汉族，住江苏省昆山市。

委托诉讼代理人：尤宏波。

委托诉讼代理人：黎月嫦。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：昆山舜鑫房产开发有限公司，住所地江苏省昆山市陆家镇光夏路1号。

法定代表人：季剑萍，董事长。

委托诉讼代理人：汤敏。

委托诉讼代理人：骆晓辉。

上诉人陈磊、方超因与被上诉人昆山舜鑫房产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初2655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

陈磊、方超的上诉请求：请求撤销原判，改判昆山舜鑫房产开发有限公司办理交房及过户手续，同时承担逾期交房违约金。事实与理由：1、涉案房屋属于开发商遗留的尾房，双方在《昆山市商品房购销合同》中明确约定房屋价款为889997元。合同签订当天，我方按照销售人员指示，分两个账户向昆山舜鑫房产开发有限公司支付购房款705000元，其中389997元直接汇入其公司账户，另外的315003元则支付到其公司股东金荣的银行账户。昆山舜鑫房产开发有限公司在收到前述款项后，向我方开具了收据，并加盖了公司财务专用章。加上方雪峰之前代昆山舜鑫房产开发有限公司收取的2万元定金，我方合计付款825000元，剩余64997元双方约定在办理公积金贷款后支付。后来昆山舜鑫房产开发有限公司未按照承诺足额开具发票，拖延交房且否认收到435003元购房款，我方无奈向昆山市公安局报案，对方销售人员张辉在接受调查时陈述房屋价款为889997元，中介人员方雪峰陈述已经将825000元支付给了昆山舜鑫房产开发有限公司，同时由于害怕得罪房产商和销售代理商，其陈述房屋价款为132万元。根据我方提供的《昆山市商品房购销合同》、《手机短信截屏记录》公证书、谈话录音及公安机关的调查笔录，我方已经足额支付购房款的事实足以认定。2、涉案房屋的价款为889997元，不仅合同中明确记载，张辉在公安机关的调查笔录以及我方提供的谈话录音均可以证实。原审判决抛开上述证据，仅仅依据方雪峰的证人证言即认定涉案房屋的价款为1325000元明显错误。我方是按照对方销售人员张辉的指示支付的购房款825000元，张辉开具了第一份收据，后其授权方雪峰开具了另外两份收据，并加盖了昆山舜鑫房产开发有限公司的财务专用章，对方主张后两份收据为我方偷开属于歪曲事实及恶意抹黑，既违反常理，又与财务管理制度不符，依法不应当认定。原审法院错误适用民事诉讼证据规则，故意偏袒对方当事人，对于经过公证形成的手机短信记录、合同原件、谈话录音等证据不予采信，而是依据方雪峰、张辉的证人证言错误认定案件事实，导致判决结果有失公平公正。

昆山舜鑫房产开发有限公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。陈磊、方超的上诉请求于法无据，不应当得到支持。请求驳回上诉，维持原判。

陈磊、方超向一审法院起诉请求：一、原审被告协助其办理购买房屋的交房、过户手续；二、原审被告承担逾期交房违约金人民币170519元[以购房款825000元从2015年4月30日以每日万分之八计算违约金暂计算至2015年12月16日（825000*0.0008*226=149160元）；以购房款889997元从2015年12月17日以每日万分之八计算违约金暂计算至起诉之日（889997*0.0008*30=21359元），要求支付至实际交房之日]。本案诉讼费用由原审被告承担。

昆山舜鑫房产开发有限公司向一审法院反诉请求：一、确认双方当事人签订的编号为2015006310的《商品房购销合同》已于2015年11月1日解除；二、陈磊、方超承担违约金26699元。本案反诉费用由陈磊、方超承担。

原审法院经审理查明：2015年3月21日，出卖人昆山舜鑫房产开发有限公司与买受人陈磊、方超签订《商品房购销合同》，约定由买受人陈磊、方超购买昆山舜鑫房产开发有限公司开发的第28幢1单元1101室房产，建筑面积共198.6600平方米，套内面积162.774平方米。合同第四条，计价方式与价款。住宅单价每平方米4480元，金额889996.8元；第六条，付款方式及期限。2015年3月21日支付人民币叁拾捌万玖仟玖佰玖拾柒元（389997元）；2015年4月21日支付人民币伍拾万元整（500000）到位；合同第七条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间,分别处理（不作累加）（1）、逾期在60日之内，自本合同规定的应付期限之第二天至实际全额支付之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。本条的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同第八条，交付期限。出卖人应当在2015年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得昆山市建设局核发的交付备案证书，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条，出卖人逾期交房的违约责任。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价万分之5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之8（该比例应不小于（1）项中的比率）的违约金；第十五条，关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；3、因政府相关部门原因或因买受人原因导致备案资料不全，致使出卖人延期备案的，不受前款约定，出卖人不承担责任。

另查明，陈磊与方超系母子关系。陈磊与方斌系夫妻关系。陈磊系方雪峰的堂嫂。方雪峰从事房产中介人员，其在陆家镇经营昆山市陆家镇五鑫房产信息咨询服务部。陈磊于2014年下半年向方雪峰表示其想买开发商开发的商品房。由于方雪峰与昆山舜鑫房产开发有限公司售楼处的人较熟，后方雪峰为陈磊在昆山舜鑫房产开发有限公司寻找到符合要求的房子。此后，陈磊通过方雪峰与昆山舜鑫房产开发有限公司商谈房子价款，双方谈下的房屋单价为6700元每平方米，总价是133万多一点，后又通过方雪峰与销售人员沟通，最后总价再减去5000元。这样，两原审原告要想买下涉案房屋须支付1325000元。由于原审原告看中的涉案房屋已经被他人预定，故其与开发商双方的购销合同按照4480元的开盘价签订，开发商只能按照4480元的单位开具发票。超过部分的差价，给原审原告预定房子的人。

还查明，昆山舜鑫房产开发有限公司与苏州新优化不动产顾问有限公司于2009年11月8日签订《昆山市陆家镇“博雅景园”项目二期委托代理销售合同》，根据该委托代理销售合同，昆山舜鑫房产开发有限公司将其开发的“博雅景园”项目委托苏州新优化不动产顾问有限公司代理销售，双方约定销售底价为:标准层4000元/平方米（均价）。张辉系苏州新优化不动产顾问有限公司的员工，平时在昆山舜鑫房产开发有限公司售楼处负责为业主办理房产证、土地证，接待业主等业务。金荣于2015年11月21日在陆家镇派出所的询问笔录中陈述系其原来为苏州新优化不动产顾问有限公司的员工，后于2013年时从苏州新优化不动产顾问有限公司辞职。陆家镇博怡轩的保安柴芳笔、物业工作人员张春妹于2015年10月28日在陆家镇派出所的询问笔录均陈述金荣系昆山舜鑫房产开发有限公司的销售人员。方雪峰于2015年11月21日在陆家镇派出所的询问笔录中陈述其由于住在博雅景园和博雅景园的售楼处经理金荣认识。认识后昆山舜鑫房产开发有限公司售楼处最后几涛没有卖掉的房子由其帮助销售。

又查明，2014年9月18日陈磊通过其丈夫方斌向昆山市陆家镇五鑫房产信息咨询服务部交付20000元，该款由方雪峰收取，收款事由为:购博怡轩28号楼1101室房屋。2014年年未陈磊以购博怡轩28号楼1101室房屋又向方雪峰转账支付10万元，方雪峰随后将该10万元支付给了金荣。2015年3月21日，原审原告为购买涉案房屋支付了两笔钱款：一笔是389997元，该笔款项直接转账支付给昆山舜鑫房产开发有限公司；另一笔315003元，是原审原告应方雪峰要求转账支付给金荣的账户内。庭审中，方雪峰陈述其在未经昆山舜鑫房产开发有限公司同意的情况下趁员工张辉前往复印材料的空隙私自拿取昆山舜鑫房产开发有限公司预先盖好印章的收据本，从中向原审原告开具二份收据，一份是10万元的，一份是315003元，两张收据合计415003元。

再查明，昆山舜鑫房产开发有限公司为证据其与原审原告签订《商品房购销合同》中约定的房屋单价和总价是在扣除原审原告与涉案房屋原先预定人差价后的房屋价格，向原审法院提交了三份《昆山市商品房购销合同》。一份是2014年1月11日签订的《昆山市商品房购销合同》,该合同昆山舜鑫房产开发有限公司开发的与涉案房屋类似的房屋的销售价为6962元/平方米。一份是2014年1月22日《昆山市商品房购销合同》，该合同昆山舜鑫房产开发有限公司开发的与涉案房屋类似的房屋的销售价为6692元/平方米。一份是2010年7月6日签订的《昆山市商品房购销合同》，该合同昆山舜鑫房产开发有限公司开发的与涉案房屋类似的房屋的销售价为4977.76元/平方米。昆山舜鑫房产开发有限公司还提供了一份原审原告于2014年11月29日通过方雪峰对外出售其昆山市陆家镇春江佳苑49号楼306室的《房屋买卖成交合同》，该《房屋买卖成交合同》出售的是陈磊、方斌的拆迁安置房，房屋建筑面积为87平方米，成交总价为570000元，出售单位达6551.72元/平方米。

还查明，2015年5月19日，昆山舜鑫房产开发有限公司向原审原告开具了389997元的购房发票。2015年10月30日，昆山舜鑫房产开发有限公司委托江苏竹辉律师事务所汤敏律师向陈磊、方超发出《律师函》一份，载明：根据商品房购销合同、首付款支付证明等材料，你们于2015年3月21日与舜鑫公司签订的《商品房购销合同》，约定你们购买舜鑫公司开发的位于陆家镇南粮××小区××室房产，合同总价为人民币889997元，付款方式及期限为：2015年3月21日支付389997元，次月21日前支付500000元。合同第七条约定，若买受人逾期付款超过60日的，出卖人有权解除合同，买受人应按累计应付款的3%支付违约金。签订合同当天，你方支付了389997元购房款，后未支付余款，现舜鑫公司致函于你们，舜鑫公司解除与你们签订的《商品房购销合同》，望你们在收到本函后十个工作日内，带上身份证、购房合同、首付款发票至售楼处办理解除合同、结算违约金、退还剩余首付款的手续。

后原审原告在接到昆山舜鑫房产开发有限公司发出的律师函后，于2015年12月29日委托江苏六典律师事务所尤宏波律师发出《律师函》一份，载明：原审原告在签约当日已按约定向昆山舜鑫房产开发有限公司支付购房款825000元，双方约定剩余购房款待贵司一周后开具正式发票，委托人通过办理公积金贷款后向昆山舜鑫房产开发有限公司支付，然而昆山舜鑫房产开发有限公司于2015年5月20日给只开具了389997元的购房发票，尚有435003元发票一直没有向委托人开具，原审原告多次催促昆山舜鑫房产开发有限公司开具全额发票并办理正式的交房手续，但昆山舜鑫房产开发有限公司一直进行拖延。原审原告在收到昆山舜鑫房产开发有限公司的发函后，借钱向昆山舜鑫房产开发有限公司支付了剩余购房款，决定采取法律程序维护自己的合法权益。请昆山舜鑫房产开发有限公司在接到本函三日内，立即向原审原告补充开具500000元购房款发票，并协助办理交房、办理过户手续等事宜，同时承担延迟交房的违约金。

庭审中，昆山舜鑫房产开发有限公司称，涉案房屋总价为132.5万元，购销合同上的购房总价889997元仅是房屋整个交易价格的一部分。现昆山舜鑫房产开发有限公司认可已收到原审原告支付389997元的购房首付款及陈磊于2015年12月16日向其转账的64996.8元。

上述事实，有双方签订的《昆山市商品房购销合同》、张辉向方超出具的收取38997元的购房收据、2015年3月21日方雪峰出具的10万元定金收据、2015年3月21日方雪峰出具的315003元房款收据、2014年9月18日方雪峰出具的收据、银行转账凭条、昆山舜鑫房产开发有限公司开具的389997元销售不动产发票、律师函、金荣的派出所询问笔录、张辉的派出所询问笔问、方雪峰的派出所询问笔录、陈磊的派出所询问笔录、辨认笔录、方雪山峰的庭审证言，双方庭审陈述等证据在案佐证。

原审法院认为，陈磊、方超与昆山舜鑫房产开发有限公司签订的《昆山市商品房购销合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反我国法律、法规的强制性规定，是合法有效的，具有法律效力，双方均应依法、依约履行合同，未依约履行合同义务的应当承担相应的违约责任。陈磊、方超通过案外人方雪峰介绍购买昆山舜鑫房产开发有限公司开发的涉案房屋。两原审原告与昆山舜鑫房产开发有限公司购买涉案房屋的前期洽谈、签订合同时交付款项及商谈价格的过程，方雪峰均参与经办，且方雪峰与两原审原告系亲属关系。另根据昆山舜鑫房产开发有限公司提供的2014年1月11日签订的《昆山市商品房购销合同》、2014年1月22日签订的《昆山市商品房购销合同》、2010年7月6日签订的《昆山市商品房购销合同》及陈磊出售其拆迁房的《房屋买卖成交合同》，昆山舜鑫房产开发有限公司与陈磊、方超签订《昆山市商品房购销合同》时，涉案房屋的真实市场价格远高于双方合同约定的价格,在没有其他情况下昆山舜鑫房产开发有限公司绝不可能以合同约定的4480元/平方米在2015年3月21日出售给陈磊、方超。陈磊、方超于2015年3月21日支付389997元、315003元，其中一笔389997元其明知是汇到昆山舜鑫房产开发有限公司账户内，且原审原告已经知道昆山舜鑫房产开发有限公司的账户，其在未经对方明确认可的情况下将315003元款项汇给案外人金荣，该款不能认为是昆山舜鑫房产开发有限公司收取，且从此也可以佐证原审原告是明知涉案房屋存在差价，且该差价是涉案房屋原先预定人收取。根据双方合同约定原审原告于2015年3月21日向昆山舜鑫房产开发有限公司支付389997元,2015年4月21日支付人民币50万元，从该合同约定两原审原告没有必要于当天支付该50万元，且其若能当天支付该款项则该合同约定毫无必要。综上，方雪峰对于本案关于两原审原告与昆山舜鑫房产开发有限公司购买房屋的实际购买价、价款支付、两原审原告如何持有三张收据的陈述原审法院予以采信。根据方雪峰的派出所询问笔录及庭审证词，两原审原告明知其购买涉案房屋的总价为1325000元，且陈磊也知道其向昆山舜鑫房产开发有限公司支付的首付款是389997元，其支付给方雪峰的12万元、转账支付给金荣的315003元均是支付给涉案房屋的原预定人的差价，该435003元两原审原告是知道不包括在其与昆山舜鑫房产开发有限公司签订《昆山市商品房购销合同》约定的购价款内的。但陈磊却违背诚实信用让方雪峰趁昆山舜鑫房产开发有限公司人员不注意的时候拿取盖好公司印章的收据分别以收取定金、收取房款为由向方超开具两张合计415003元的收据，两原审原告此后进一步以该不合法取得的收据为由要求昆山舜鑫房产开发有限公司开具销售不动产发票，昆山舜鑫房产开发有限公司据理反驳，并要求两原审原告依约向其支付剩余购房款。两原审原告至今未能全部支付剩余购房款，构成违约，原审法院对于其诉请予以驳回。

昆山舜鑫房产开发有限公司鉴于两原审原告的严重违约行为于2015年10月30日通过委托律师的形式向其发出律师函，告知解除其与两原审原告签订的《昆山市商品房购销合同，并限其于十个工作日内到昆山舜鑫房产开发有限公司售楼处办理解除合同、结算违约金、退还剩余首付款的手续。该律师函两原审原告已经收取，且其于2015年12月29日通过委托律师向昆山舜鑫房产开发有限公司发律师函的形式主张昆山舜鑫房产开发有限公司补开其不存在的已向昆山舜鑫房产开发有限公司支付50万元的购房款的发票，并要求昆山舜鑫房产开发有限公司协助办理交房、房屋过户手续及延迟交房的违约金。原审法院认为两原审原告不遵守诚实信用原则，未能按合同约定时间支付购房款，且延迟支付购房款的时间已经超过60日，原审被告据此，按照合同约定向两原审原告发出解除合同的通知。该解除合同通知送达两原审原告时即生法律效力，双方签订的《昆山市商品房购销合同》即解除。鉴于原审被告没有提交有效证据证明其该解除合同通知的律师函向原审原告送达的时间，根据两原审原告提交的律师函内容和时间，原审法院确定《昆山市商品房购销合同》于2015年12月解除。《昆山市商品房购销合同》是因两原审原告违约解除的，其应当按合同约定承担相应的违约责任，即按应付而未付款的3%承担违约金15000元（50万元*3%）。昆山舜鑫房产开发有限公司现共收取两原审原告支付的购房款合计454993.80元，扣除其承担的违约金15000元多余的439993.80元,昆山舜鑫房产开发有限公司应当退还。

综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第五十三条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：

一、陈磊、方超与昆山舜鑫房产开发有限公司于2015年3月21日签订的《昆山市商品房购销合同》于2015年12月解除；

二、昆山舜鑫房产开发有限公司向陈磊、方超返还购房款454993.80元；

三、陈磊、方超向昆山舜鑫房产开发有限公司支付违约金15000元;

四、上述第二、第三项判决给付内容相互抵扣后，昆山舜鑫房产开发有限公司向陈磊、方超返还购房款439993.80元（该给付义务限昆山舜鑫房产开发有限公司于本判决生效后十日内履行完毕）；

五、驳回陈磊、方超的全部诉讼请求。

（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行，账号：32×××60）

如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费12700元，由陈磊、方超负担。反诉费6350元，由陈磊、方超负担。

二审查明事实与原审查明的事实一致。

本院认为：涉案的房屋虽然登记在被上诉人昆山舜鑫房产开发有限公司名下，但是实际上已经由案外人购买，只是未办理产权过户登记，上诉人陈磊、方超在购买涉案房屋时，采用更名方式直接与昆山舜鑫房产开发有限公司签订《昆山市商品房购销合同》，其对此是明知和认可的。根据当事人之间的约定内容，陈磊、方超一方既需要向昆山舜鑫房产开发有限公司支付《昆山市商品房购销合同》项下约定的购房款889997元，还需要向原购房人支付房屋差价款435003元，被上诉人昆山舜鑫房产开发有限公司就该事实提供的方雪峰、张辉等人的证人证言具有较高的可信度，且与上诉人陈磊、方超实际向案外人支付415003元的事实相互印证，依法应当予以认定。上诉人陈磊、方超在履行《昆山市商品房购销合同》过程中，至今未将剩余500000元的购房款支付给昆山舜鑫房产开发有限公司，属于违约行为，且逾期付款超过60日，已经满足了合同中约定的出卖人可以解除合同的条件，被上诉人昆山舜鑫房产开发有限公司据此行使合同解除权，并以书面通知了陈磊、方超一方，故原审判决确认双方签订的《昆山市商品房购销合同》已经解除合法有据。上诉人陈磊、方超主张涉案房屋的价款为889997元与事实不符，其二审诉请因缺乏事实及法律依据，本院依法予以驳回。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费12700元，由上诉人陈磊、方超负担。

本判决为终审判决。

审判长  赵东

审判员  叶刚

审判员  杨兵

二〇一七年七月十三日

书记员  孙贞