广州市中级人民法院

民事判决书

（2018）粤01民终8531号

上诉人（原审被告）：徐元铎，男，1978年1月5日出生，汉族，住河南省邓州市。

委托诉讼代理人：张喆。

委托诉讼代理人：梁火琼。

被上诉人（原审原告）：朱洁莹，女，1968年8月1日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。

委托诉讼代理人：刘晓军。

委托诉讼代理人：黄晓雨。

上诉人徐元铎因与被上诉人朱洁莹房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初19832号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

徐元铎上诉请求：1.撤销一审判决并改判驳回朱洁莹全部诉讼请求；2.判令朱洁莹承担一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、案涉商铺至今未交付，且未交付的责任在于朱洁莹，一审判决却错误认定朱洁莹已将案涉商铺实际交付给徐元铎，事实认定错误。朱洁莹未依约履行在先的交付商铺义务，徐元铎有权拒绝朱洁莹支付购房余款的要求。二、一审法院查明事实不清，对合同条款《商铺买卖合同》第四条第二款备注部分理解有误，导致作出错误判决。一审判决未查清银行不予批准贷款的原因在于何者。朱洁莹作为商铺出卖人，对徐元铎办理按揭贷款申请手续负有协助义务。在没有任何证据证实按揭贷款不成是徐元铎责任所致的情况下，按揭贷款不成致使合同约定的按揭付款方式无法履行的风险不应由徐元铎承担，而应由朱洁莹承担。况且，通过按揭方式付款是涉案合同成立的重要基础，如果不能办理按揭，徐元铎受自身经济条件的制约便不会购买涉案商铺。若要求徐元铎一次性支付剩余房款，不但有悖于签约的初衷，而且会极大加重徐元铎的经济负担，对徐元铎明显不公。三、17万元部分购房款已超过两年诉讼时效期间，也应当在朱洁莹主张的84万元房款中予以扣除，而一审判决并未就此予以处理。双方签订的《商铺买卖合同》补充协议书约定，徐元铎应于2012年4月15日前向朱洁莹支付17万元购房款。依据《民法通则》第一百三十五条的规定，朱洁莹要求徐元铎支付购房余款属于债权请求权，依法应受两年诉讼时效的规制。而朱洁莹于2015年2月2日才以通知的形式催告徐元铎付清剩余房款，此时，17万元部分房款的诉讼时效已经过，即使法院认定徐元铎应当支付房款，也应在朱洁莹主张的84万元房款中予以扣除。

朱洁莹辩称，我方不同意徐元铎的上诉请求、事实和理由，我方同意一审判决。徐元铎的上诉请求没有法律依据，请求法庭驳回徐元铎的上诉请求。1.按照合同的约定，付款义务很清晰，徐元铎违反合同约定应当承担违约责任。2.徐元铎称案涉商铺没有交付以及提出的诉讼时效的抗辩，不是事实，在一审中也没有提出诉讼时效的问题，请求二审法院驳回其诉讼请求。

朱洁莹向一审法院起诉请求：1.徐元铎向其支付房价款840000元；2.徐元铎向其支付逾期付款违约金（违约金自2015年2月6日起以840000元为基数，每日按该款万分之六的标准计至实际清付房价款之日止）；3.徐元铎承担全部诉讼费用。

一审法院认定事实：2011年4月18日，朱洁莹（出卖人，合同上载明其委托代理人为广州市万城商业经营管理有限公司，以下简称万城公司）与徐元铎（买受人）签订《商铺买卖合同》，约定买受人所购买商铺为广州市天河区XX大道766号1040号铺，建筑面积11.57平方米，套内建筑面积5.51平方米；按套内建筑面积计价，房价款总额为1680000元；2011年3月14日前支付全部房价款的50%即840000元；余款向银行申请抵押贷款；买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的办理机构办理按揭贷款手续，如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任；如银行实际贷款与买受人的申请贷款额度之间有差额的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的机构）或出卖人电话或书面通知后15天内以现金方式支付该差额部分款项，逾期支付该款项的，则按本合同第五条承担违约责任；如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的办理机构）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，则按本合同第五条承担违约责任；（第五条）买受人如未按本合同规定的时间付款，出卖人有权单方提出和决定解除合同，若出卖人选择继续履行合同的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款的千分之一的标准向出卖人计付违约金；由于出卖人已将本物业在2014年12月30日前的使用权及经营权出租第三方，买受人在此期间的使用权及经营权的收益损失，出卖人以该商铺的房价款总金额作折扣，以补偿买受人就该商铺在2014年12月30日前的使用权及经营权的收益；买受人不得以任何理由在2014年12月30日前干涉第三方使用及经营该商铺。出卖人应当于2011年12月31日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续，买受人未按书面通知的时间办理使用权交接手续的，视为从书面通知的商铺使用权交接日期起该商铺使用权已实际交接，且视为买受人同意该商铺商场管理公司对该商铺进行租赁、经营管理；买受人负有积极配合出卖人办理该商铺使用权交接的义务，并与该商铺商场管理公司签订委托租赁、经营管理的相关合同；如因买受人不配合出卖人办理该商铺交付手续，而影响商场的正常经营，买受人同意在完成该商铺全部交付手续前，买受人已该商铺全部房价款为标准，按每日千分之一向出卖人支付违约金；2011年12月31日前交接使用权的商铺，其使用权及收益权在2014年12月30日之前归出卖人所有，买受人同意不得以与本合同相关的任何理由拒绝办理该商铺使用权交接手续，买受人同意办理该商铺使用权交接手续后不得以任何理由向出卖人索取任何租金及管理费用；2011年12月31日前交付使用的商铺，买受人确认同意商场管理公司可而根据整体经营管理需要对该商铺进行装修，买受人不得以使用权交接时的商铺现状不大符合本合同约定的装修标准为由拒绝办理该商铺使用权交接手续，出卖人对负责商铺的经营管理公司进行监督，由经营管理公司负责于2014年12月30日前按本合同约定的装修标准，将该商铺交付买受人；买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所改变的，应立即书面通知出卖人；出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达；如买受人提供的通讯地址不准确或不能通邮，或自行更改通讯地址又不履行通知义务，造成邮件投递错误、延迟或退回的，所产生的一切责任和后果由买受人承担等内容。合同签订当天，徐元铎支付了840000元给朱洁莹。

2012年1月4日，朱洁莹（出卖人）的委托代理人万城公司与徐元铎（买受人）签订《补充协议书》，约定：买卖双方同意变更房款的支付时间和方式，买受人按以下约定支付购房款：2011年3月14日前支付全部房价款的50%（包含定金）即840000元；2012年4月15日前支付全部房价款的10%，即170000元；房价款670000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；买受人如未按前述约定的时间支付房款的则按买卖合同第五条约定处理等内容。该协议签订后，2012年4月15日前应付的170000元、以银行按揭方式支付的670000元徐元铎至今未付，致成本讼。

关于按揭贷款至今未办理的问题。徐元铎表示，合同签订后，其依据通知到贷款公司办理银行贷款手续，后银行告知其不能贷款；2012年1月4日朱洁莹表示需支付6成首期，所以双方签订了补充协议；协议签订后朱洁莹没有到银行交纳保证金，故银行不会发放贷款；补充协议签订后其并未支付170000元，2012年4月15日前其得到答复称不能办理贷款，故该款就没有再支付给朱洁莹。朱洁莹表示，徐元铎的陈述不属实，双方之间属于二手房买卖，不存在因购房人申请贷款而其需要向银行交纳保证金的问题；由于徐元铎的贷款申请未获得银行批准，其应全额支付房款。

2014年12月20日，万城公司通过中国邮政特快专递的方式按徐元铎位于河南省××穰东××号的户籍地址邮寄了《收铺通知书》给徐元铎，要求徐元铎于2014年12月26日至2014年12月30日，到广州市天河区XX大道766号办理商铺的交付手续。当月26日，该函件被签收；邮政部门开具的妥投证明显示“他人收”。2014年12月20日，万城公司通过中国邮政特快专递的方式按徐元铎在《商铺买卖合同》上预留的位于广州市天河区员村XX路1号之六XX花园1902房的通讯地址邮寄了《收铺通知书》给徐元铎，并在邮件详情单上记载了收件人徐元铎的电话号码“137××××1560、186××××6276”；要求徐元铎于2014年12月26日至2014年12月30日，到广州市天河区XX大道766号办理商铺的交付手续。2015年1月5日，邮件被签收；邮政部门开具的妥投证明显示“他人收”。2015年2月3日，朱洁莹通过中国邮政特快专递的方式按徐元铎在《商铺买卖合同》上预留的位于广州市天河区员村XX路1号之六XX花园1902房的通讯地址邮寄了《关于支付新城766号1040号商铺款项，履行义务等的催收通知函》给徐元铎，要求徐元铎在收函后15个工作日内付清房款840000元。当月5日，该函件被签收；邮政部门开具的妥投证明显示“本人收”。经质证，徐元铎对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，表示其并未收到上述通知；第二份邮件显示2015年1月5日才由他人签收，依据通知书的内容显示收铺时间是2014年12月26日至2014年12月30日，朱洁莹收到通知也超过了收铺时间无法收铺；商铺至今未交付的责任在于朱洁莹。对此，朱洁莹回应称，根据合同约定，邮件发出后第3天即视为有效送达，根据中国邮政快递的规定同城邮寄的当天即可送达，而且快递详情单上已填写了徐元铎的电话号码，有理由相信徐元铎故意迟延签收邮件，应当由其承担相应的责任和后果。

一审审理过程中，一审法院于2017年7月5日会同双方当事人至案涉商铺所在的商场勘察。该商场入口位于天河区××新城××地铁站Ｂ出口的侧面，商场入口左手边为名为互联网超市的便利店，右手边用玻璃和钢柱间隔的商铺，商铺中间有通道，通道被卷闸门隔断并上锁；二楼间隔有9个商铺用卷闸门关闭；二楼其与部位及三楼全层均由案外人“力美健”公司使用；一楼商铺玻璃门张贴有招租的纸张，上面有联系人徐生186××××6276。现场勘查到一楼时，徐元铎承认一楼的招商电话为其电话，但不清楚谁张贴的。勘查至二楼时，现场有名为“桀邦物业管理公司”的工作人员表示“桀邦物业管理公司”受业主代表委托出租二、三楼，并对一楼提供物业管理；一楼玻璃钢柱间隔是由一楼40号铺位业主徐先生（即指徐元铎）在三个月前（即2017年4月份）组织施工的，当时该业主提供合同就进行施工。徐元铎遂表示其受一楼业主委托出租商铺，所以一楼有其招商电话；商场一楼的间隔不是其个人搞的，而是今年（即2017年）4、5月份由“有家百货有限公司”受业主委托施工的的，其仅受公司委托出面协调。朱洁莹的委托代理人现场表示，其通知收楼时，一楼与二楼一直都是间隔有商铺，业主收铺后如何处理其并不清楚。

本案中，徐元铎提供以下证据：1、2011年2月25日、2011年3月11日南方都市报的“新城766”宣传广告各一份（复印件），其中2011年2月25日宣传广告有“打破常规，不到500米麦当劳梅开二度”的宣传内容；2011年3月11日的广告中有“抢到铺你就是下一个幸运儿！错过此次或许再等一个世纪”的内容；同时两份广告均在广告中用竖向小字体注明“本广告仅为要约邀请，买卖双方权利义务以双方签订的商品房买卖合同为准。对本项目及其环境、交通、公共设施的介绍，旨在提供参考信息，并不表示发展商对此做出了任何承诺，最终解释权归发展商所有”，拟证明朱洁莹在销售时有虚假宣传的行为，至今商铺未提供配套设施，未投入经营；2、案外人广州市有家百货有限公司（以下简称有家公司）与案外人汤晓明所签订的《新城766商场商铺租赁合同》二份及汤晓明出具的授权委托书一份，拟证明汤晓明将新城766商场一楼三个商铺出租给有家公司；且由汤晓明委托该公司办理租赁事宜；3、有家公司与案外人汤晓冬所签订的《新城766商场商铺租赁合同》二份及汤晓冬出具的授权委托书一份，拟证明汤晓冬将新城766商场一楼三个商铺出租给有家公司；且由汤晓冬委托该公司办理租赁事宜；4、有家公司与案外人周翠玮签订的《新城766商场商铺租赁合同》、周翠玮出具的授权委托书、不动产查册表、房地产权证、周翠玮的身份证复印件，拟证明周翠玮将其名下的位于新城766商场一楼的商铺出租给有家公司并委托该公司办理租赁事宜；5、有家公司与案外人王维达签订的《新城766商场商铺租赁合同》、王维达出具的授权委托书、房地产权证，拟证明王维达将其名下的位于新城766商场一楼的商铺出租给有家公司并委托该公司办理租赁事宜；徐元铎提供上述证据2-5拟证明新城766商场一楼的装修为有家公司所为，与其无关。经质证，朱洁莹对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。

一审法院认为：朱洁莹与徐元铎签订的《商铺买卖合同》及其补充协议是双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

依照双方的约定，按揭贷款部分若银行不予批准的，徐元铎应当在收到通知后15天内一次性付清余下款项；徐元铎已自认其在2012年4月15日收到通知银行不予批准其贷款申请，依约其应在当天起15日内付清该款；另，依约应在2012年4月15日前支付的170000元亦至今未付，已构成违约，故朱洁莹要求徐元铎支付上述款项合计840000元并支付逾期付款违约金合法有据，予以支持。根据双方约定，徐元铎逾期付款的，需按每日千分之一的标准支付逾期付款违约金给朱洁莹；虽朱洁莹已主动调整为按每日万分之六的标准支付逾期付款违约金，但按此计算得出的违约金仍明显高于徐元铎逾期付款给朱洁莹造成的利息损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。徐元铎抗辩违约金标准过高，综合本案案情，酌情将违约金调整为按银行同期同类基准贷款利率的标准计算。朱洁莹主张自2015年2月6日起计付违约金至实际付款之日止并无不妥，予以照准，但违约金应以不超过本金为限。

朱洁莹在约定的交付时间2014年12月30日前的2014年12月20日已发函通知徐元铎办理收楼手续。该函件系依照合同中载明的徐元铎联系地址邮寄，且邮件详情单也记载了徐元铎的联系电话；根据双方关于邮件发出第3天即视为有效送达的约定，虽该邮件于2015年1月5日才被人签收，亦应当认定朱洁莹已履行了通知义务。徐元铎收函后未到场办理收楼手续，根据双方约定应当认定涉讼商铺已实际交付其使用。另，综合一审法院察看现场时的情况显示，亦足以认定徐元铎已实际接收了涉讼商铺。故现徐元铎再以距该交付日期后3年多的铺位现状不符为由认为商铺不具备交付条件缺乏依据，不予采纳。

徐元铎提供的宣传广告为复印件且未能提供原件供对方核实，对于该部分证据不予采纳。一审法院认为，即使该部分广告为原件，“新城766”宣传广告中已经用竖向小字体注明“本广告仅为要约邀请，买卖双方权利义务以双方签订的商品房买卖合同为准；对本项目及其环境、交通、公共设施的介绍，仅在提供参考信息，并不表示发展商对此做出了任何承诺，最终解释权归发展商所有”、并注明“本文所有资料仅供参考，所有细节均以相关部门最后批文及法律文件为准”；《商铺买卖合同》并未将新城766的宣传广告内容作为合同条款，而且徐元铎在签订合同时是知道《商铺买卖合同》并不包含将新城766的宣传广告内容作为具体合同条款的。因此徐元铎关于朱洁莹销售时存在虚假宣传的抗辩意见不成立，不予采纳。

据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2017年11月24日作出如下判决：徐元铎于判决发生法律效力之日起10日内，支付房款840000元及逾期付款违约金（以840000元为本金，自2015年2月6日起，按中国人民银行规定的银行同期同类基准贷款利率的标准计算至徐元铎实际付款之日止，违约金应以不超过本金为限）给朱洁莹。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费15100元，由徐元铎负担。

二审中，当事人没有提交新证据。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。

二审中，徐元铎表示：1.没有证据证明系因朱洁莹的原因无法办理银行按揭贷款；2.一审中没有针对84万元购房款以及违约金提出诉讼时效的抗辩;3.合同对于按揭贷款和交付房屋没有约定先后履行顺序。

本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：徐元铎应否支付争议的房款及承担逾期付款违约责任。

《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”，第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行”。本案中，双方签订的《补充协议》约定，徐元铎应在2012年4月15日前支付全部房款的10%,即170000元，房价款670000元向银行申请按揭贷款,由贷款银行直接划入朱洁莹指定的银行账号，如徐元铎提出按揭申请后,因徐元铎的原因导致无法办理银行按揭贷款手续不批准徐元铎贷款申请的,徐元铎须在收到银行或朱洁莹电话或书面通知后15天内向朱洁莹一次性全额支付该商铺的全部房价款。现根据案件查明事实，徐元铎申请银行按揭后未获批准，但是没有证据显示未获审批系因双方当事人原因所致，因此，在双方对于上述情况未作明确约定的情形下，徐元铎则应从有利于合同目的实现的方式向朱洁莹履行买受人的主要合同义务，即应一次性向朱洁莹支付争议购房款项，一审法院判令徐元铎向朱洁莹支付欠付购房款及违约金并无当，本院予以维持。至于徐元铎上诉提出购房款诉讼时效的问题，因该款项为物权之对价，故依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条规定，争议的购房款不应适用诉讼时效，徐元铎的该上诉理由缺乏法律依据，本院不予采信。对于案涉房屋的交付问题，一审法院论述详尽，本院不再赘述，徐元铎以房屋未交付作为拒绝支付房款的抗辩理由，缺乏理据，本院亦不予采信。

综上所述，徐元铎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费15100元，由上诉人徐元铎负担。

本判决为终审判决。

审判长  张怡

审判员  李静

审判员  余盾

二〇一八年七月十六日

书记员  袁蕾