北京市第二中级人民法院

民事判决书

（2018）京02民终6090号

上诉人（原审被告、反诉原告）：刘婷婷，女，1981年6月23日出生。

上诉人（原审被告、反诉原告）：刘元华，男，1980年3月22日出生。

二上诉人之委托诉讼代理人：怀向阳。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：常家铭，女，1990年4月8日出生。

委托诉讼代理人：邢雷。

委托诉讼代理人：马岳。

原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。

法定代表人：彭永东，董事长。

委托诉讼代理人：樊耀博，男，该公司法务专员。

上诉人刘婷婷、刘元华因与被上诉人常家铭、原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初8692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘元华及其与上诉人刘婷婷之委托诉讼代理人怀向阳、被上诉人常家铭之委托诉讼代理人邢雷、马岳、原审第三人链家公司之委托诉讼代理人樊耀博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

刘婷婷、刘元华上诉请求：撤销一审判决，改判常家铭向刘婷婷支付违约金69.2万元，驳回常家铭的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实部分提及3月24日链家工作人员要求常家铭提供银行流水证明履约能力。首先，该录音未查实是否是与链家公司负责本次交易的中介人员的通话，其次，即使通话真实，银行流水证明不了履约意向，且在该录音中显示链家公司工作人员向常家铭爱人韩亮表示不签字打不了款的意思，常家铭一方录音中默认了该事实，也可以看出常家铭一方拒绝签字不肯打款的行为；二、关于未支付首付款的原因。首先，根据刘婷婷一方提供的与建委、银行柜台人员的通话记录表明，支付首付款无需签订任何协议，钱款就可以打到建委资金监管的账户。其次，根据之前链家公司工作人员向监管账户打款0.01元，表明了该账户正常。最后，链家公司工作人员声称刘婷婷、刘元华拒收首付款，但未提供证据，所以就上述情况来看，常家铭应承担逾期支付首付款的责任；三、刘婷婷一方在合同履行中，因为常家铭的原因导致银行批贷时间延后，以致刘婷婷一方换房成本加大，为了减少损失提议酌情增加购房款，完全合理；刘婷婷从2017年3月23日到4月12日期间从未明确表示拒绝履行合同，而是一直处于协商状态，常家铭表示同意加价，但具体金额还需另行商议，双方未达成合意。常家铭未按照协议履行付款义务，所以刘婷婷要求解除合同，是合理的；一审法院认定常家铭有履行的意愿，缺乏证据支持；四、一审法院本院认为部分认定链家公司向刘婷婷发出书面催告函，以证明刘婷婷行为不当，但对链家公司向常家铭发出的催告函全然不提，还有根据曾向监管账户打款0.01元的情况，可知常家铭原本可以付款但不履行。

常家铭辩称，同意一审判决，不同意刘婷婷、刘元华的上诉请求。一、刘婷婷、刘元华存在根本违约行为，常家铭没有违约。1．双方完成网签、面签，银行批贷函都下来时，只要刘婷婷、刘元华配合办理过户、签字接收首付款，双方交易即可完成。但刘婷婷违反约定不办理过户、擅自提高房屋交易价格，且两次涨价，并在4月8日明确表示解除合同，给常家铭补偿。刘婷婷、刘元华的行为构成根本违约。2．常家铭主观不存在违约的理由，双方交易到最后，常家铭房子都卖了就是筹款买刘婷婷的房子；客观上常家铭与刘婷婷一方多次面谈要求继续履行合同，但是刘婷婷、刘元华提高交易价格，甚至最后要求解除合同，不签订理房通手续拒收首付款，不按照约定过户。是由于刘婷婷、刘元华的原因导致常家铭无法支付首付款。二、北京市出台的“3·17”新政并未导致买卖合同无法履行，不属于不可抗力，刘婷婷、刘元华在4月8日提出解除合同时也认可自己违约，同意赔偿常家铭的损失。

链家公司述称，同意一审判决，不同意刘婷婷、刘元华的上诉请求。

常家铭向一审法院起诉请求：1．刘婷婷、刘元华返还常家铭已支付的定金20万元及支付利息，利息计算方式为自2016年12月4日至实际返还之日止，以20万元为基数，按同期银行贷款利率计算；2．刘婷婷、刘元华支付常家铭违约金69.2万元；3.诉讼费由刘婷婷、刘元华承担。

刘婷婷、刘元华向一审法院反诉请求：1．常家铭支付刘婷婷、刘元华违约金69.2万元，系合同总价款的20%；2．诉讼费由常家铭承担。

一审法院认定事实：2016年12月14日，经链家公司居间，刘婷婷（出卖人）与常家铭（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：出卖人所售房屋为楼房，坐落为大兴区×××302（以下简称案涉房屋），产权证明所载建筑面积为84.75平方米，该房屋规划设计用途为住宅，该房屋性质为商品房。关于贷款的约定：买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为150万元，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得和未按照前述拟贷款金额足额批准），双方同意买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担期间已发生的及要产生的各项费用。

同日，刘婷婷（甲方，出卖方）、常家铭（乙方，买受方）与链家公司（丙方，居间方）签订《补充协议》，协议约定：第一条，成交价格：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为346万元，此价格为甲方净得价，不含税。第二条，关于房屋交易具体事宜的约定：1、定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分（1）乙方于2016年12月4日将第一笔定金人民币10万元以自行支付的方式支付甲方；（2）乙方于2016年12月10日将第二笔定金10万元以理房通托管的方式支付甲方；2、还款解押，交易房屋有抵押的，甲方应于2016年2月20日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2017年2月28日前办理完毕解除抵押登记手续。4、首付款：（1）乙方于2016年3月27日将第一笔首付款人民币82万元以建委资金监管的方式支付甲方；（2）乙方于2016年3月27日将第二笔首付款人民币93万元以理房通托管的方式支付甲方。5、申请购房贷款：甲乙双方应于乙方资质审核通过后3个工作日内，共同前往贷款机构办理贷款申请手续。6、权属转移登记：甲乙双方同意，在银行批贷后10个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理，乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需按照本协议第四条约定承担违约责任。第四条，违约责任：1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将房屋出售给第三方的；甲方出现上述根本违约情形的，甲方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生制日期十五日内，已相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。4、在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。关于首付款的约定，双方均认可2016年3月27日中2016年应为2017年，刘婷婷、刘元华称约定的时间为2017年3月10日，但未能提供证据证明，常家铭认可约定时间为2017年3月27日。双方还于当日签订了买卖定金协议书、居间服务合同、房屋交易保障合同。刘婷婷于同日出具收据，载明其收到购买人常家铭购买案涉房屋的定金共计20万元。上述协议签订后，双方于2017年1月20日进行了网签备案手续，2017年2月19日进行了面签。2017年3月21日，常家铭的贷款申请获得审批通过。

2017年3月23日，刘元华向常家铭发送微信，内容为：新政出台后，我们一直和链家沟通我们合同的事情，我们之间的合同由于你们的拖延和新政的不可抗力，导致我们购房成本无形中增加了70多万，不知道链家什么情况，我们一直也没有见面，这几天我们家里出了点事，刚才链家又联系我们说明天要交税，好像什么事都没发生似的，新政一出台那天我们就把情况给她们说得很清楚了。既然这样，我觉得直接告诉你们也更好，你们是他们的客户，我们卖房也是他们的客户。如果链家隐瞒不给你们说，我就直接给你们说吧。由于你们面签之后的拖拉不配合和新政的影响，导致我们再买房成本大大增加，这些你们要占一大部分的原因，如果你们能够积极配合，我们什么纠纷都不会存在。现在发生了对于我们来可以说算是天大的事，双方都要承担后果，我们现在买房算二套房，百分之六十的首付和1.1倍利率，我现在希望你们能加20万，当作对我们的补偿。我们会继续履行合同，如果你们觉得不行，那就另说了。

2017年4月1日，链家公司向常家铭、刘婷婷分别发送催告函，内容为：为交易案涉房屋之目的，您委托我公司办理缴税、过户事宜，且您已签署了相关法律文件，包括但不限于与房屋交易相关的任何合同、协议、承诺及确认等。基于我公司工作人员已通过电话、短信或上门拜访等方式多次与您沟通并催促未果，现我公司向您发出本催告函，敬请您于2017年4月11日前，办理如下事宜：1、签署理房通支付服务协议等法律文件；2、办理缴税、过户。

2017年4月9日，刘婷婷给链家公司工作人员发送微信，内容为：王经理，我给他们补偿30万元他们不愿意，咨询一下打官司至少拖个半年一年的，那我现在让一步，他们给我们补30万元，我们可以马上给他们过户，由于我们的房子到8月2日满五唯一，还有一种方式，他们补偿我们40万，我们8月3日给他们过户，他们少缴21万元的个税，相当于他们给我们补偿19万。我们找好房子，5月份他们就可以先住进来，我现在觉得只有这种方式能把双方的损失降低并达到一个平衡点，如果不行那就真的不行了，麻烦你和他们再沟通一下，谢谢！此后，链家公司工作人员回复刘婷婷：客户过来了，说最多给您10万，马上过户。

2017年4月12日，刘婷婷向常家铭、链家公司发出《解除二手房买卖合同通知书》，内容为：通知人与常家铭经链家公司居间磋商，2016年12月4日签订《房屋买卖业务》，根据《合同》补充协议第二条，由于常家铭的违约行为，通知人按照约定通知解除合同，并保留追究常家铭违约责任的行为。请由链家公司转呈常家铭。

一审中，常家铭提交其母亲、丈夫与链家公司工作人员沟通情况的录音，其中3月24日的录音中，链家工作人员要求常家铭提交银行流水以证明其具备履约能力；3月29日的录音中，常家铭一方向链家公司表明其能够立刻履行；4月8日的录音中链家公司工作人员表示刘婷婷、刘元华要求常家铭加钱购买案涉房屋；4月10日的通话录音中链家公司工作人员表明只有签订合同才能支付首付款，支付首付款的日期应当是2017年3月27日，并且陈述未支付首付款系刘婷婷、刘元华拒收导致。关于实际损失部分，常家铭陈述其损失主要包括支付的定金及利息，以及为购买案涉房屋将原有房屋出售导致没有地方居住，贷款已批贷成功以后再购买房屋属于二套房屋，贷款额度和利率方面均有损失。刘婷婷、刘元华陈述其实际损失主要包括为出售房屋进行提前还贷而支付的信用贷款的利息损失以及该利息与公积金贷款之间的差额，并且因为常家铭未按期支付首付款导致其未能实现换房的目的。

一审诉讼期间，刘婷婷（甲方，出售人）、常家铭（乙方，买受人）与链家公司（丙方）于2017年9月4日签订《解约协议书》，内容为：解除甲方通过丙方居间向乙方出售案涉房屋过程中三方分别或共同签署的相关法律文件，合同解除后，相关违约责任以及违约金，由北京市大兴区人民法院依法判决。协议生效后10个工作日内，双方办理网签注销手续。法院判决下发之日起10个工作日内，丙方退还乙方居间服务费保障服务费等共计人民币81420元。

一审法院认为，常家铭与刘婷婷签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定履行各自的合同义务。现双方均同意解除合同，法院不持异议。本案中，刘婷婷于2017年3月23日发送微信表明希望常家铭加价购买案涉房屋。在2017年4月1日链家发出催告函要求履行合同，签订理财通托管协议时并未签订相关合同，且在2017年4月9日向链家工作人员发送微信时表明希望涨价。与此同时，常家铭多次表达自己愿意立刻履行的意愿，在此情况下，链家公司的工作人员明确向常家铭表达在刘婷婷未签订相关协议的前提下无法支付首付款。综上，本案中，违约方系刘婷婷、刘元华一方。关于常家铭要求刘婷婷、刘元华退还定金的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。关于常家铭要求刘婷婷、刘元华依据合同支付违约金的诉讼请求，因常家铭所提供证据证明的其因此受到实际经济损失的数额明显低于该数额，且刘婷婷、刘元华提出约定违约金过高，要求法院予以调整，故根据相关法律规定，参考合同履行情况、当事人的过错程度、常家铭的实际损失等因素综合考虑，法院对违约金数额酌情调整为刘婷婷、刘元华一次性给付常家铭违约金20万元，对于其要求支付利息的诉讼请求，法院不予支持。对于刘婷婷、刘元华的反诉请求，法院不予支持。

据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2018年3月21日判决：一、刘婷婷、刘元华于判决生效后10日内向常家铭返还定金20万元；二、刘婷婷、刘元华于判决生效后10日内向常家铭支付违约金20万元；三、驳回常家铭其他诉讼请求；四、驳回刘婷婷、刘元华全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院二审期间，常家铭提供了新证据，刘婷婷、刘元华及链家公司未提交新证据。常家铭提供两组证据，第一组是2017年4月8日的现场录音，内容为中介公司主持双方进行沟通。用以证明刘婷婷、刘元华提出解除合同时认可自己存在违约行为，同意赔偿常家铭损失，拒绝履行合同；第二组是理房通定金协议，用以证明双方签订的理房通协议约定的金额是10万元，双方已履行完毕，常家铭支付首付款需再行签订理房通协议，因刘婷婷、刘元华未签订新的理房通协议，导致常家铭未能支付首付款。刘婷婷、刘元华认为上述证据不属于庭审后新发现的证据，不属于新证据。对第一组录音证据的真实性无法核实，而且提交的文字资料仅是录音片段，无法还原交流的完整过程，无法证明刘婷婷、刘元华明确表示拒绝履行合同；对第二组证据的真实性认可，不认可证明目的，称首付款是通过理房通、资金监管支付，常家铭有意向履行，完全可以打到可以正常付款的资金监管账户。链家公司认可常家铭提交的新证据。

刘婷婷与常家铭签订《北京市存量房屋买卖合同》的时间应为2016年12月4日，当事人均予以认可，一审判决误写为2016年12月14日，本院予以更正；本院对一审法院认定其他事实予以确认。

本院审理中，本院询问刘元华对法院判决因案涉房屋产生的权利义务一并由刘元华与刘婷婷承担的意见，刘元华表示没问题；针对2017年4月1日链家公司发催告函要求签署理房通支付服务协议的后续情况，刘婷婷、刘元华称签订合同时签署了理房通支付协议，而且之前也根据理房通协议支付了款项，已经签过协议了。

本院认为，结合当事人上诉请求及庭审情况，本案的争议焦点为：刘婷婷、刘元华是否构成违约；常家铭未按照约定付款是否构成违约。

焦点一，刘婷婷、刘元华是否构成违约。买卖合同双方在达成合意之前，可以就交易价格进行磋商，但在合意达成之后，双方均应按照约定履行各自的义务。常家铭与刘婷婷签署的合同已明确就擅自提高房屋交易价格的责任进行了约定，但刘元华、刘婷婷在2017年3月23日、2017年4月9日均表达了提高房屋交易价格的意思，违反了合同约定。同时，从2017年3月21日到4月9日，刘婷婷一方逐渐将常家铭不同意提高交易价格时的结果进行了明确，最开始的“那就另说了”已暗含有不同意履行的意思，到后来“如果不行那就真的不行了”，拒绝按照原协议履行的意思已昭然若揭，甚至发展到2017年4月12日，刘婷婷单方发出解除通知。刘婷婷、刘元华在此期间的行为，已明显违背了与常家铭的约定，构成根本违约。一审法院据此判决刘婷婷、刘元华向常家铭支付20万元违约金，系正确的。

焦点二，常家铭未按照约定付款是否构成违约。合同约定2017年3月23日支付首付款，现有证据表明，在此日期之前，刘元华已表达提高房屋价格的意思，可见刘元华的行为有违诚信。此后，常家铭在链家公司的主持下与刘婷婷、刘元华就合同履行进行了协商，常家铭尽到了积极、善意履行合同的责任，常家铭暂时中止付款具有合理理由。刘婷婷、刘元华在链家公司催告签署理房通支付协议时并未配合办理，其意见是已经签署过相关协议，但是双方之前签署的协议仅针对的是定金10万元，并未指向首付款部分，所以双方应继续签署办理理房通支付协议，否则常家铭无法按照约定支付款项。首付款分为两部分，一部分通过建委资金监管的方式支付、一部分以理房通托管的方式支付，由于支付时间在同一天，所以在刘婷婷、刘元华不配合签订理房通支付协议后，常家铭对刘婷婷、刘元华履行协议的诚意有所怀疑也是正当的，常家铭未支付建委资金监管部分的首付款，亦是有合理的理由。综上，常家铭未按照约定付款不构成违约。所以刘婷婷、刘元华要求常家铭承担违约责任，缺乏依据，不应支持。

综上所述，刘婷婷、刘元华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费14628元，由刘婷婷、刘元华负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长  陈妍

审判员  蒋春燕

审判员  王艳芳

二〇一八年七月十六日

书记员  杨竹