苏州市中级人民法院

民事判决书

（2016）苏05民终2939号

上诉人(原审原告)赵春华。

委托代理人任飞。

委托代理人王东。

被上诉人(原审被告)陆雪生。

被上诉人(原审被告)陆坐珍。

被上诉人(原审被告)陆向林。

三被上诉人委托代理人郗玉柱。

原审第三人陆勤珍。

上诉人赵春华因房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2015）昆张民初字第00211号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：原审被告陆雪生、陆坐珍是陆大奎父母、原审被告陆向林是陆大奎与前妻朱桂珍所生。陆大奎与前妻朱桂珍于1980年9月1日在昆山市张浦镇人民政府登记结婚，于1998年1月2日经原审法院（1997）昆民初字第1306号民事判决书判决离婚。陆大奎与第三人陆勤珍于2011年7月13日登记结婚，婚后未生育子女。

位于昆山市张浦镇大直村泾上村（3）小直13号的老宅系由原审被告陆雪生、陆坐珍、陆大奎、朱桂珍共同于1988年拆除原老屋后，在原地翻建了楼房及平台，1998年进行确权，陆大奎于2001年5月16日取得村镇房屋所有权证，共有人空白，房屋状况：7间，建筑面积215.40㎡。在《昆山市村镇私有房屋所有权登记申请表》中注明共有人朱桂珍。

朱桂珍于2010年9月25日起诉陆大奎、陆雪生、陆坐珍分家析产，经原审法院调解，当事人达成协议，原审法院于2010年12月6日作出（2010）昆民初字第3371号民事调解书，朱桂珍对坐落于昆山市张浦镇大直村泾上村（3）小直村13号房屋所有权享有四分之一的份额，若日后该房屋拆迁，则朱桂珍按照同等份额享有或承担因拆迁产生的权利义务。

2011年1月15日，陆大奎作为被动迁人（乙方）与拆迁人昆山市浦新房屋拆迁有限公司（甲方）签订《张浦镇区域内房屋动迁补偿协议书》（表一），约定乙方将坐落于昆山市张浦镇大直村泾上三组，建筑面积230.82㎡的房屋交甲方拆迁，甲方补偿乙方436084元。陆大奎、朱桂珍、陆雪生、陆坐珍在该协议书上签字。

同日，陆大奎（朱桂珍）作为被动迁人（乙方）与拆迁人昆山市浦新房屋拆迁有限公司（甲方）签订《张浦镇区域内动迁房屋安置协议书》（表二），约定朱桂珍安置房为心泊家园B-8号楼703室（建筑面积93.26㎡）及B-8号楼29号车库，甲方和乙方原审被告产权交换，乙方实际应支付甲方102947元。

同日，陆大奎作为被动迁人（乙方）与拆迁人昆山市浦新房屋拆迁有限公司（甲方）签订《张浦镇区域内动迁房屋安置协议书》（表二），约定陆大奎安置房为枫情佳苑20幢202室（建筑面积124.02㎡）及13号车库（建筑面积11.90㎡）及心泊家园A-11幢603室（建筑面积82.33㎡）及D2/42车位，甲方和乙方原审被告产权交换，乙方实际应支付甲方43119元。

2011年5月11日，陆大奎（甲方）与原审原告赵春华（乙方）、昆山北辰房产咨询有限公司（中介方）签订《昆山北辰房产房屋买卖合同》一份，约定：甲方将坐落于昆山市张浦镇心泊家园A-11幢603室的房屋出售给乙方，房屋建筑面积82.33平方米（附车位A-11D2/42号），房屋所有权证待办、国有土地权证待办。甲方出售房屋已征得房屋共有人（承租人）的同意，并为此承担相应的法律责任；乙方对上述房屋已经充分了解，愿意购买上述房屋。房屋成交价423000元，约定甲方在办理产证费用自负，乙方在产权证过户的费用自负。第九条其他约定事项：1、该房为期房，交房及办证时间以动迁办为准；2、该房以套房含车位在内包括总的成交价内；3、从签订合同后该房全额付款423000元，有乙方直接支付甲方房款；4、中介方协助双方办理产权证过户手续；5、从签订本合同后双方都必须遵守承诺，如有违约主按该房付款双倍赔偿违约金；6、该房按合同当时现行价，以后市场不管涨或跌价不得变化；7、乙方如该房转让甲方必须义务签字；8、甲方签字按印后表示该房共有人同意出售。补充：购买方赵春华不得以陆大奎房屋没有产权二证，推翻该合同，赵春华对该房情况已了解确认。陆大奎和赵春华签字捺手印，中介方盖章并由经办人周士兴签字。

同日，陆大奎和赵春华签订《承诺书》一份，载明：“买进方赵春华不得以陆大奎该房屋没有房产证、土地证推翻该合同，赵春华对该房情况已了解确认。”

同日，陆大奎和赵春华签订《确认委托协议》一份，载明：“兹由陆大奎与赵春华自愿协商确认后而定，买卖该房而定事宜作如下确认，经双方自愿委托蓬朗北辰房产签订买卖正式合同。一、有陆大奎出售一套张浦小高层A-11.603室含车位D2/42出售给蓬朗赵春华，该房含车位在内总成交价为423000元正，为期房出售，约在两年以后交房，双方表示愿意认定。二、双方对该房确认后，有赵春华一次性付款为423000元正，到该房交房时不管市场价涨或跌一概不变价，正常履行交房及产证为要。三、该卖方陆大奎收到该房款后，必须保证正常履行合同条款，而中途不得任何理由变卖或反悔，否则按该房付款双倍赔偿违约金。四、卖方赵春华付款后，如中途转让必须有陆大奎义务签字，有陆大奎表示同意。特此协议。”该委托协议由陆大奎和赵春华签字捺手印，中介方经办人周士兴签字。

当日，中介方由周士兴开具《昆山北辰房产咨询有限公司收据》一份，载明“交款单位：赵春华，收款方式：现金，人民币（大写）肆拾贰万叁仟元整，423000元正，收款事由：交张浦心泊家园A-11幢603室房款”，陆大奎签字并注明“已收款肆拾贰万叁仟元整”。

涉案房屋已取得昆房证明（初）第B0221670029号初始登记证明，公安编号昆山市张浦镇心泊梅花苑11号楼603室，建筑面积82.30平方米。

另查明，陆大奎于2015年2月6日死亡，其第一顺序法定继承人为原审被告陆雪生、陆坐珍、陆向林、第三人陆勤珍。

原审原告要求原审被告交房并协助办理涉案房屋的过户手续未果，故引起本案诉讼。

庭审中，第三人陆勤珍提交本人银行查询单，证明于2009年11月5日转给原审原告赵春华30000元，是还给原审原告的利息。对此原审原告予以认可，但认为与本案无关。

以上事实有户口注销证明、房屋所有权证存根、建房证明书、张浦镇区域内房屋动迁补偿协议书（表一）、张浦镇区域内动迁房屋安置协议书（表二）、昆山北辰房产房屋买卖合同、确认委托协议、付款凭单、收据、初始登记证明、（1997）昆民初字第1306号民事判决书、（2010）昆民初字第3371号民事调解书、（朱桂珍）张浦镇区域内动迁房屋安置协议书（表二）、调查笔录、原审原被告在庭审中的陈述予以证实，原审法院予以确认。

原审原告赵春华诉称：原审原告与原审被告陆雪生、陆坐珍的儿子，原审被告陆向林的父亲陆大奎于2011年5月11日通过中介昆山北辰房产咨询有限公司签订一份房屋买卖合同，约定陆大奎将坐落于昆山市张浦镇心泊家园A-11幢603室的房屋（期房）以人民币423000元出售给了原审原告，并于当日原审原告向陆大奎支付了全部购房款，双方各自的权利与义务在合同中都有明确约定。现该房可以交房了，但由于陆大奎已过世，原审被告以不知此事为由拒绝配合原审原告办理产权过户手续，为维护原审原告合法权益，故诉至法院，要求：1、判令房屋所有权归原审原告所有；2、判原审被告陆雪生、陆坐珍、陆向林配合原审原告办理房屋所有权证过户手续；3、本案诉讼费由原审被告承担。庭审中，经原审法院释明，原审原告将诉讼请求变更为：1、要求原审被告及第三人在继承遗产范围内退还购房款423000元；2、诉讼费由原审被告承担。

原审法院认为，由于农村房屋、土地的特殊性，其产权登记与实际所有常常存在悖离，即农村宅基地使用权系家庭共有，而房屋所有权证上登记的所有权人往往并非唯一的所有权人。本案中，原审被告陆雪生、陆坐珍与陆大奎、前妻朱桂珍共同对老宅进行翻建，故拆迁前老宅是陆大奎、朱桂珍、陆雪生、陆坐珍共同所有，其中朱桂珍已经通过分家析产诉讼，并取得了一套安置房，故剩余的两套安置房应属于陆大奎、陆雪生、陆坐珍三人共同所有。民事活动应当遵循自愿、平等原则。本案中，原审原告一开始陈述：“在卖房之前借款60万元，后来只还过一次3万元，剩下57万元就是用房屋来抵423000元，抵了房屋后双方的债权债务就全部结清。”随后又陈述：“在2011年5月11日之前的债权债务已经结清，陆大奎还要问我借钱，我问他有无抵押，他就用该涉案房屋做抵押，所以签订了买卖协议，我就给他423000元现金。”第一种陈述是债务到期后的以物抵债，第二种陈述是债务未到期以房屋作为担保，具有流抵押条款性质。这两种陈述前后矛盾，但均证实了原审原告赵春华与陆大奎之间不存在房屋买卖的真实合意。作为陆大奎的继承人，即原审被告及第三人不同意继续履行房屋买卖合同，因此，双方之间于2011年5月11日签订的《昆山北辰房产房屋买卖合同》无效。原审原告陈述支付购房款423000元的经过前后矛盾，且原审原告也未提交相应的付款凭证予以佐证。原审法院之前向中介经办人周士兴调查，周士兴陈述，签订合同时他、赵春华、陆大奎三人在场，付款时他不在旁边，赵春华是在隔壁的点钞机上付款给陆大奎的，但周士兴出庭作证前不肯签订证人诚信作证保证书，故原审法院对周士兴的证言不予认定。因此，原审法院对原审原告已交付陆大奎423000元购房款的事实无法认定，故对原审原告要求返还购房款的诉请不予支持。

为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国继承法》第十条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条,《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十条、第一百一十九条、第一百二十条之规定，原审法院判决如下：驳回原审原告赵春华的全部诉讼请求。案件受理费7646元，由原审原告赵春华负担。

上诉人赵春华不服原审判决，向本院提起上诉称：

上诉人与陆大奎房屋买卖是双方真实意思表示，经中介公司居间签订买卖合同等。因陆大奎身故房屋买卖合同无法履行，被上诉人应在继承遗产房屋内返还购房款。上诉人付款行为真实，有付款凭证等证据材料证实，陆大奎签字确认。中介公司加盖财务专用章足以证明款项支付的事实。周士兴的证言对于查清案件事实有重大影响。

综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，程序违法。请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。

被上诉人陆雪生、陆坐珍、陆向林二审辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院维持原判。

原审第三人陆勤珍二审未发表意见。

二审查明的事实与原审查明的事实相一致。

本院认为，根据上诉人一审时陈述：“在卖房之前借款60万元，后来只还过一次3万元，剩下57万元就是用房屋来抵423000元，抵了房屋后双方的债权债务就全部结清。”以及上诉人陈述：“在2011年5月11日之前的债权债务已经结清，陆大奎还要问我借钱，我问他有无抵押，他就用该涉案房屋做抵押，所以签订了买卖协议，我就给他423000元现金。”证实上诉人与陆大奎之间并无真实的房屋买卖意思表示，据此上诉人认为向陆大奎支付了购房款无事实依据。上诉人提供的收据并不能证实其向陆大奎支付了购房款。周士兴出庭作证前不肯签订证人诚信作证保证书，原审法院对周士兴的证言不予采信正确。

综上所述，上诉人赵春华的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审法院判决并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7646元，由上诉人赵春华负担。

本判决为终审判决。

审判长  杨恩乾

代理审判员  黄学辉

代理审判员  沈维佳

二〇一六年六月二十一日

书记员  毛莉莉