无锡市中级人民法院

民事判决书

（2018）苏02民终1421号

上诉人（原审被告）：沈颖玲，女，1969年3月5日出生，汉族，住无锡市梁溪区。

委托诉讼代理人：吴飞。

被上诉人（原审原告）：袁嘉栋，男，1983年1月31日出生，汉族，住无锡市惠山区。

委托诉讼代理人:施弘毅。

上诉人沈颖玲因与被上诉人袁嘉栋房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2017）苏0206民初2472号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年3月27日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

沈颖玲向本院提出上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：1、一审法院依申请调取的证据未经庭审质证，程序违法，主要是一审法院调取的袁嘉栋购买无锡市惠山区绿地世纪城488号房屋的情况，该证据对诉争违约金金额认定至关重要，在合同约定仅交付3万元定金和袁嘉栋购买其他房屋的事实可以说明其不存在471000元的损失。一审法院未就该证据听取沈颖玲的意见，导致沈颖玲丧失就该证据阐明证明力及关联性的机会，导致判决结果不利于沈颖玲。一审法院载明的袁嘉栋与案外人就无锡市惠山区理想城市花园815-101室房屋买卖情况，在两次庭审中均未提及，该情况反映袁嘉栋在与沈颖玲签订两份涉案合同中隐瞒了其在无锡有其他房产的事实情况，严重欺瞒并误导沈颖玲。一审查明的事实确实对沈颖玲有利，对袁嘉栋不利，但沈颖玲却因该证据情况未质证且未知晓，丧失了一审抗辩权利。2、一审认定事实不清，涉案合同属于可撤销合同或无效合同，袁嘉栋另有房产，且要通过出卖其他房产才能支付本案的房款，从而严重影响沈颖玲获得房款，实现合同目的。沈颖玲将涉案房屋过户给第三方的时间是在2017年5月2日，而袁嘉栋依据涉案合同约定的支付首付款140万元的截止时间为2017年4月28日前，袁嘉栋显然没有在约定期限前支付首付款，违约在先。合同履行过程中，一审法院未查明合同履行细节，如隐瞒另有房产及变更房款支付时间等，可以证明袁嘉栋在不具备支付首付款的条件下，与沈颖玲签订两份买卖合同，并且在第二份合同签订时，双方均明知若4月28日前不能支付首付款的话，沈颖玲有权在4月28日起解除合同，不再履行，而无需另行告知。3、沈颖玲与案外人签订的房屋买卖合同并不意味着涉案合同就无法履行，或必然存在一房二卖或根本违约的情况，若袁嘉栋先行履行房屋买卖合同，即在2017年4月28日前支付140万元房款，则沈颖玲无需与案外人另行履行案外合同，正因为袁嘉栋未支付上述房款，导致沈颖玲的合同目的无法实现，从而迫使沈颖玲将房屋过户给案外人。4、一审判定的违约金没有事实依据。首先，涉案合同中的约定价格为314万元，而沈颖玲出售房屋给案外人的净价仅为320万元，房屋差额仅6万元，而袁嘉栋主张的违约金为314万元的15%，显然超出了双方在签订买卖合同时能够预期的收益或预期的损失。其次，沈颖玲在一审时已就袁嘉栋可能存在的损失申请一审法院进行核实，核实表明袁嘉栋并不存在所谓的重大损失。在沈颖玲完成初步举证后，袁嘉栋应就其主张的损失提供相应的依据。合同法及相关房屋买卖合同的司法解释均规定违约金的金额应当以实际损失为基础，涉案房屋的定金仅为3万元，而违约金则约定为15%，而合同法规定定金与违约金不可兼得，在法理上可以认为定金与违约金的作用是一致，而本案中两者差距数十倍，显然与违约金以补偿赔偿为原则的立法本意相冲突。5、一审应依据合同法司法解释的相关规定对违约金进行相应调整，应当依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，在双方均存在履约瑕疵的情况下，以合同格式条款做惩罚性裁决，要求沈颖玲承担巨额违约金，不利于维护市场交易的公平公允，也不利于促进房产交易的合理流通。

袁嘉栋二审辩称：1、一审程序合法，一审中法官明确告知双方部分补充证据以书面形式提交，双方可以提供书面质证意见。沈颖玲对此告知表示了确认，且其所谓的法院依申请调取的证据是指袁嘉栋在沈颖玲根本违约后购买的其他房屋的产权登记记录，该证据与本案并无关联性，不足以证明沈颖玲不构成违约或违约金偏高，一审法院采用书面质证形式能够提高诉讼效率。2、关于涉案合同效力，沈颖玲提出袁嘉栋在签约时隐瞒相关事实，导致合同显失公平，涉案合同为无效合同或可撤销合同的理由与事实不符，袁嘉栋在无锡另有房产，应更有利于沈颖玲获得房款，事实上袁嘉栋也积极卖房筹款付房款。3、关于沈颖玲违约行为的认定，其主张将房屋过户给第三人的时间是2017年5月2日，是袁嘉栋没有按照约定日期付款所致，事实上沈颖玲在2017年4月2日就与第三人签订了房屋买卖合同，2017年5月2日只是产权登记日期，其根本违约行为的起点远早于双方约定的付款日期及沈颖玲将房屋过户给第三人的日期。袁嘉栋之所以终止付款是因为在付款日期前在惠山区不动产登记中心偶然遇到沈颖玲，发现其正在将房屋过户给第三人，在此情形下袁嘉栋不可能继续付款，否则会产生巨大的风险。4、关于违约金数额，一审判决确定的违约金数额公平合理，沈颖玲不能以其获利不多主张违约金偏高，违约金本身带有惩罚性质，沈颖玲的行为属于根本违约，双方在合同中明确约定了违约金的计算方法，一审判决体现了对双方意思自治的尊重。一审中沈颖玲从未提出违约金数额偏高，也未提交任何证据证明违约金数额偏高，表明其放弃了举证权利，双方约定违约金为合同总价的15%，符合市场交易惯例，也符合法院裁判惯例。5、关于法律适用，沈颖玲提出本案适用法律错误，但理由不充分，也与事实不符。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。

袁嘉栋向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令沈颖玲向袁嘉栋支付违约金471000元；2、判令由沈颖玲承担本案诉讼费、保全费。事实与理由：双方于2017年3月24日签订二手房买卖合同，约定沈颖玲将其位于无锡市惠山区房屋出售给袁嘉栋，总价312万元，签约当日支付定金3万元；后沈颖玲反悔提高房价至314万元，双方又于2017年4月1日重新签订合同。袁嘉栋按约于2017年4月28日前与沈颖联系办理首付款支付、贷款等手续，但遭沈颖玲拒绝。沈颖玲又与他人签订了一房二卖合同，且该房屋已于2017年5月2日完成所有权过户手续。沈颖玲的行为已构成根本违约，应当承担违约责任，且给袁嘉栋造成巨大损失，故请求判如所请。

沈颖玲一审辩称：本案合同系中介与袁嘉栋恶意串通，在隐瞒重大事实的基础上订立的，还可能已涉嫌合同诈骗；另外袁嘉栋根本没有履行合同的能力，并利用了沈颖玲急于筹集资金的心理而签订合同；后袁嘉栋又与中介故意拖延付款期限，诱导沈颖玲违约，且中介至今恶意占有定金，故案涉合同是无效合同或可撤销合同。基于袁嘉栋未能提交其有合同履行能力及因合同解除致其实际损失的相关证据，故即使合同有效且有约定违约金，也应当体现补偿性，请求对双方合同约定过高的违约金进行调整，根据本案情况，宜将违约金调整为3万元。请求法院查明事实，依法作出判决。

一审法院经审理查明：2017年3月24日，沈颖玲与袁嘉栋经无锡融宝房产经纪有限公司（以下简称融宝公司）居间介绍签订了房屋买卖居间合同（合同编号为M-17-0324），合同约定沈颖玲为出售方即甲方，袁嘉栋为买受方即乙方，融宝公司为居间方即丙方；甲方将其坐落于无锡市惠山区房屋（权利人沈颖玲，房屋建筑面积303.85平方米）出卖给乙方，该房屋有抵押，二次贷款，未在出租；房屋交易价格为净价312万元；乙方于2017年3月24日支付3万元作为购买该房屋的定金，定金自动转为房款；乙方于过户当日支付甲方118万元为购房款；乙方委托丙方办理190万元贷款，实际贷款金额和年限以最终银行审批为准。本合同签订之日，甲方须提供房屋所有权证及国有土地使用权证交丙方保管。违约责任：甲乙双方任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付合同确认房屋交易成交价的15%作为违约金；双方还对房屋交易税费、房屋交付、居间佣金、纠纷处理方式等事项进行了约定。合同签订后，即2017年3月24日，袁嘉栋依约支付3万元，作为其购买奥林匹克花园428号房屋的定金，但定金收款人为融宝公司的工作人员周健，沈颖玲作为见证方在定金收条上签名。

同年4月1日，沈颖玲与袁嘉栋又在融宝公司居间介绍下签订了第二份房屋买卖居间合同（合同编号仍为M-17-0324），该房屋总价款及付款方式重新作出约定：房屋交易成交价为净价314万元；乙方于2017年3月24日支付3万元作为购房定金，定金自动转为房款；乙方于2017年4月28日前支付甲方140万元作为购房款；乙方委托丙方办理170万元贷款，实际贷款金额和年限以最终银行审批为准。本合同签订之日，甲方须提供房屋权属证明交与丙方，于过户当日腾空房屋，交房屋钥匙于乙方。关于违约责任等其他约定与原合同内容一致。合同另附其他事项约定：乙方保证符合无锡购房条件，符合第二次商业贷款条件；。经协商一致，甲方净到手312万元整，乙方贷款金额超出部分，待甲方收到银行按揭贷款当日，一次性归还给乙方。特别提示：丙方严禁员工提供任何形式的书面承诺或收款白条；丙方收取的费用均出具专用收据或发票；严禁公司员工个人代收房款、定金、房租、押金等非公司应收款项；因违反上述条款产生的纠纷，丙方免责。

关于为何签订两份房屋买卖合同，袁嘉栋陈述为：第一份合同签订后，由于沈颖玲外有借款、经济困难，故双方协商后，于2017年4月1日在中介签订了第二份合同，该合同变更了房屋总价及首付款支付期。沈颖玲陈述为：2017年3月24日签了卖房协议后，因其买别墅的借款140万元已到期，急需卖房还款，故在袁嘉栋承诺能首付140万元情况下，其以312万元的低价与袁嘉栋签了卖房协议，但中介坚持按惯例将首付款支付期写成“过户当日”，袁嘉栋亦口头承诺首付款于2017年3月底付。同年3月28日，其经询问中介业务员才知晓袁嘉栋要将其名下房屋出卖、过户后才有钱，现在根本无法支付首付款；同年4月1日，袁嘉栋约其同至中介，袁嘉栋提出终止合同，其当时也同意终止；但中介反复做其工作，袁嘉栋也同意重新签协议，并加2万元即314万元，中介仅收1.5万元中介费，在此情况下，为了明确首付款支付期限，其才无奈同意签订补充协议，但袁嘉栋的首付款支付日期要到2017年4月28日，之前不可能有钱付首付款，其只能做同意的意思表示。

2017年4月2日，出售方沈颖玲（甲方）与购买方周某某（乙方）在无锡市博邦房地产经纪有限公司（丙方）居间下签订了无锡市房屋转让协议，协议约定：甲方将坐落于无锡市惠山区房屋出卖给乙方，该房屋有抵押权，抵押数额140万元；房屋价款净价320万元，签订协议时乙方支付定金10万元给甲方，该定金暂存于丙方，定金可冲抵购房款；乙方应于产监处收取全部产权转移登记手续当日支付首期付款170万元（其中5万元暂存于丙方），余款140万元甲方同意乙方通过银行贷款方式支付；甲乙双方还约定于2017年4月25日前办理产权转让手续。一审中，沈颖玲陈述并确认案涉房屋已于2017年5月2日转移过户至周某某名下。

另查明：2017年3月24日，袁嘉栋（出售方）与王晓燕（买受方）在融宝公司居间下签订了房屋买卖居间合同，合同约定：袁嘉栋将其产权所有的无锡市惠山区房屋出卖给王晓燕，房屋面积155.38平方米，房屋交易成交价185万元，2017年3月24日王晓燕支付定金3万元给袁嘉栋，王晓燕于袁嘉栋还款当日支付首付款87万元，余款由王晓燕委托融宝公司办理银行贷款93万元。一审中，袁嘉栋陈述并确认该房屋已于2017年5月2日转移过户至王晓燕名下。

一审中，沈颖玲申请法院调取袁嘉栋已经购房的证据材料。后法院依职权调取了无锡市房屋登记簿证明，查得袁嘉栋已购买坐落于无锡市惠山区房屋，并于2017年9月20日办理了该房屋的产权登记；该房屋产价310万元，面积313.75平方米。对此，袁嘉栋发表了质证意见：对证据的真实性不持异议，但与本案无关联性；本案双方房屋买卖合同订立于2017年3月24日，至今已半年之久，此间无锡房价大幅走高，房贷利率大幅提升，故登记簿中记载的产价不能等同于市场价，现沈颖玲的违约行为已使其孩子入学受到影响，使其遭受损失，况且其是在沈颖玲违约半年后购买其他房屋，是正常的市场交易行为，综上，该证据并不足以证明其没有损失或损失不大。对此，袁嘉栋还提交了沈颖玲作为估价委托人的房地产估价报告复印件，该份报告由江苏中大土地房地产评估有限公司于2017年4月24日出具，估价报告载明沈颖玲所有的位于无锡市惠山区住宅房屋的抵押价值为455.78万元，以此证明案涉房屋抵押时在价值时点的市场价值。

一审中，沈颖玲抗辩称：2017年4月2日，其曾与袁嘉栋电话联系，双方就解除合同达成一致，之后其还向袁嘉栋推荐过其他房源，但均被袁嘉栋以各种理由推却，故其认为袁嘉栋根本没有购房能力及购房意愿，但沈颖玲并未针对其抗辩提供相应证据。袁嘉栋对沈颖玲提出的双方就解除合同已达成一致的抗辩不予认可，称其虽曾拒绝过沈颖玲为其另寻房源购房的提议，但双方并未解除合同，其还在2017年4月28日得知沈颖玲又与他人签订房屋买卖合同，且已在办理产权过户手续，鉴于此其不可能再支付首付款，沈颖玲一房二卖的行为是根本违约。

以上事实，有房屋买卖居间合同、定金收条、房产证、房产销售发票、微信、短信聊天记录、房屋转让协议、银行对账信息、房屋登记簿证明、房地产估价报告等证据及一审庭审笔录在卷佐证。

一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，沈颖玲与袁嘉栋签订的房产买卖居间合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。本案双方的争议焦点是违约责任及违约金是否应当调整的问题。在合同履行过程中，作为出卖方的沈颖玲就同一房产已经先行与袁嘉栋签订了买卖合同，且在袁嘉栋已依约支付3万元定金的情况下，又于该买卖合同签订的次日与他人签订无锡市房屋转让协议，沈颖玲一房二卖的行为，已构成根本性违约；沈颖玲虽抗辩其在签订后份买卖合同时已与袁嘉栋解除了前份合同，但其提供的证据并不能证明其辩解，故法院对该项抗辩意见不予采信，对于袁嘉栋要求沈颖玲支付违约金的诉请，法院予以支持。关于违约金数额，沈颖玲认为合同约定的房屋交易成交价的15%标准过高，请求将违约金予以调整至3万元。对此，法院认为，违约金兼具补偿性和惩罚性。违约金是否过高应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素进行判定。本案中，袁嘉栋按照合同约定支付了定金，但沈颖玲却未经袁嘉栋同意，在签订房屋买卖合同的次日，又将该房屋出售给他人且办理了该房屋的过户手续，沈颖玲主观上存在明显过错；现该房屋已变更登记至他人名下，致使袁嘉栋无法取得该房屋所有权，导致其订立合同的目的落空，对此沈颖玲的行为已构成根本性违约，袁嘉栋要求沈颖玲按照合同确认房屋交易成交价的15%承担违约责任，符合双方合同约定。沈颖玲主张袁嘉栋已经另行购买房产，其没有损失或损失不大，对此，法院认为，袁嘉栋另行购买的房产的面积、地段等与涉案房屋均有不同，价格上不具有可比性，不能据此认定袁嘉栋没有损失或损失不大。沈颖玲还提出其另行出售涉案房屋，没有获取巨额的额外利益，亦应对违约金进行调低，但其是否获取额外利益并非调整违约金的合理事由。沈颖玲另抗辩称中介与袁嘉栋恶意串通，隐瞒重大事实，无相应证据，法院不予采信。综上，法院对沈颖玲要求调整违约金的抗辩主张不予支持。

综上，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，作出判决：沈颖玲于判决生效之日起十日内支付袁嘉栋违约金471000元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8366元，财产保全费3020元，合计11386元，由沈颖玲负担。该款已由袁嘉栋预交，法院不再退还，沈颖玲应于判决生效后十日内一并支付给袁嘉栋。

二审中，双方均未提供新证据，对一审法院查明的事实无异议，本院予以确认。

本案的争议焦点为：涉案房屋买卖合同的效力如何认定，合同未能继续履行的违约责任应如何认定，违约金数额是否应予调整。

本院认为：沈颖玲与袁嘉栋签订的房屋买卖居间合同系双方的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应为合法有效。沈颖玲提出合同中载明袁嘉栋无其他房产，但事实上袁嘉栋另有房产，因此，沈颖玲认为袁嘉栋隐瞒重大事实或者袁嘉栋与融宝公司串通损害其利益，要求确认合同无效或撤销合同。本院经审查认为，合同中载明的该情节虽与事实不符，但并不影响合同的履行，也没有证据证明袁嘉栋与融宝公司存在恶意串通损害沈颖玲的利益，而且，双方在对房屋买卖事宜交涉过程中，沈颖玲从未对此提出质疑，因此，沈颖玲仅以该理由要求确认合同无效或撤销房屋买卖居间合同不符合法律规定，本院不予采纳。

关于违约责任，沈颖玲在2017年4月1日与袁嘉栋第二次签订房屋买卖居间合同后，于次日2017年4月2日即与第三方就同一房屋签订房屋转让协议，违约情节明显。虽然沈颖玲辩称其目的系为自己提供保障，也可以选择与袁嘉栋履行合同，并不必然构成根本违约，本院认为，沈颖玲与两个受让人签订同一标的的买卖合同，必然对其中一方无法履行构成违约，其“一房二卖”行为显然违反了诚实信用的交易原则，也为法律所禁止。而且，事实上沈颖玲也将房屋卖给了第三方，故一审认定其对袁嘉栋构成根本违约并无不当，本院予以确认。合同约定支付首付款的时间为2017年4月28日前，该时间应包含当天，而在该天沈颖玲与第三方至房管部门办理产权过户手续，其行为已明确表示不向袁嘉栋履行合同，而此前袁嘉栋并未作出不履行付款义务的意思表示，在得知沈颖玲将房屋过户给第三方时才未履行付款义务，其行使不安抗辩权符合法律规定。因此，沈颖玲主张付款时间应为2017年4月27日，并认为袁嘉栋未履行付款义务构成违约的意见缺乏事实与法律依据，本院不予采信。关于沈颖玲提出袁嘉栋不具备付款能力的问题，本院经审查认为，合同约定的履行期限尚未届满时，无法认定袁嘉栋构成违约，即使沈颖玲认为袁嘉栋可能构成预期违约，也应当按照法律规定进行催告，或者要求袁嘉栋提供履约担保，但沈颖玲并未进行该程序，现有证据也不足以证明袁嘉栋不具备履行能力，因此，沈颖玲提出的该意见缺乏依据，本院不予采信。

关于违约金数额，合同约定的违约金条款对双方当事人具有约束力，守约方按照约定向违约方主张违约金无需举证，如约定的违约金过分高于实际损失的，违约方可以请求调整，但实际损失如何认定，应当结合案件的具体情况而定。本案中，袁嘉栋主张的损失主张包括房价上涨、房贷利率提升、孩子入学影响等，沈颖玲则是以袁嘉栋另行购买的房屋价格为参照。本院认为，房屋买卖合同纠纷中，实际损失一般以买卖标的物的价格浮动作为计算损失的依据较为合理，一种情况是交易价格低于市场价，对于买受人而言，该价格差可以作为损失；另一种情况是交易完成后的一定期限内，因房地产价格上涨产生的溢价也可以作为损失。本案中，沈颖玲与袁嘉栋签订的房屋买卖居间合同约定的价格为314万元，而沈颖玲委托评估的报告中载明以2017年4月21日为基准日的评估价为455.78万元，即使考虑评估中的其他因素，涉案房屋当时的市场价也远高于合同约定的成交价，价格差超出了合同约定的交易成交价15%的违约金。另外，结合袁嘉栋提出的后期购房贷款利率提升、孩子入学影响等情节，并综合考虑当事人的过错程度等因素，一审法院对违约金计算标准未予调整并无不当。至于沈颖玲在交易中是否获益、袁嘉栋另行购买房屋的价格等均不能作为认定实际损失的依据。

综上，沈颖玲的上诉意见缺乏依据，本院不予支持；一审判决正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费8366元，由上诉人沈颖玲负担。

本判决为终审判决。

审判长  吕杰明

审判员  王静静

审判员  景鑫

二〇一八年六月二十日

书记员  陆焱琳