张文苹、杨华房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

2018-12-16 16:06:29 常熟郭庆荣律师网

成都市中级人民法院

民事判决书

2018)川01民终6386

上诉人(原审被告):张文苹,男,197541日出生,汉族,住四川省成都市武侯区。

上诉人(原审被告)杨华,女,197896日出生,汉族,住四川省成都市武侯区。

二上诉人共同委托诉讼代理人:蔡军。

二上诉人共同委托诉讼代理人:曹文娟。

被上诉人(原审原告):李芸,女,1986118日出生,汉族,住四川省成都市武侯区。

委托诉讼代理人:卢辰,男,1987616日出生,汉族,住四川省成都市武侯区,系李芸之夫。

委托诉讼代理人:刘若薇。

原审第三人:中国建设银行股份有限公司成都第三支行。住所地:四川省成都市红星路二段118号。

负责人:王兴宁,职务不详。

上诉人张文苹、杨华因与被上诉人李芸、原审第三人中国建设银行股份有限公司成都第三支行(以下简称建行成都三支行)房屋买卖合同纠纷一案,不服成都市武侯区人民法院(2017)川0107民初3880号民事判决,向本院提起上诉。本院于201842日立案后,依法组成合议庭审理了本案。上诉人张文苹、杨华及其共同委托诉讼代理人蔡军、曹文娟,被上诉人李芸的委托诉讼代理人卢辰、刘若薇到庭参加诉讼。原审第三人建行成都三支行经本院合法传唤,无正当理由未到庭参加诉讼,本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。

张文苹、杨华共同上诉请求:撤销一审判决,依法改判驳回李芸的全部诉讼请求。

事实和理由:一、一审法院认定事实不清。1、在提前结按上,张文苹、杨华不存在违约行为。根据《补充协议》的约定,张文苹、杨华应在2017215日前还清按揭款,之后,双方又签订了两份补充协议,对结按时间有新的约定,应以2017330日的约定为准。2、根据2017323日的《补充协议》,约定张文苹、杨华应于2017323日前还清按揭款。而张文苹、杨华未能在该约定期限完成还款结按手续,责任不在张文苹、杨华,也不构成违约。事实上,张文苹、杨华已于201612月就将案涉房屋办理过户手续的全部授权材料经公证交给中介方,即张文苹、杨华无须亲自出面也不影响结按等手续的办理,但中介方未在2017323日前查询案涉房屋的具体情况,未能提前告知张文苹、杨华需准备的按揭还款金额,致使因为相差近2万元未能完成结按还款,该后果是因中介方四川链家房地产经纪有限公司未履职造成的,不构成张文苹、杨华违约。

二、2017323日,案涉房屋因资金不足未能还款结按后,张文苹、杨华在2017330日重新向贷款银行申请提前还款,银行安排的还款时间为2017823日。之后,案涉买卖双方于2017330日签订补充协议,对结按、过户等手续的交易流程重新进行约定;201743日,李芸在该补充协议上签字,同意将中介方托管的定金25000元交付给张文苹、杨华,但至今该定金未实际支付给张文苹、杨华。因此,尽管张文苹、杨华觉得案涉房屋售价太低蒙受欺骗,但并未因此而不愿继续履行合同,在2017323日结按未完成后,重新预约结按时间,积极履约。一审法院认定张文苹、杨华违约,与事实不符。

三、一审法院对违约金的数额认定错误。20161211日的补充协议中约定:“甲乙双方签订了本合同后不能存在主观违约。如甲方违约,甲方退还乙方定金30000元,并赔偿乙方30000元违约金;如乙方原因违约,甲方有权不退还乙方定金30000元”,“如本协议与《买卖合同》、《存量房买卖经纪服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》约定不一致的,均以本协议为准。”因此,即使张文苹、杨华未能提前结按构成违约,违约金的数额也应以30000元为限。

四、一审程序严重违法,具体表现在:1、违反“不告不理”原则,一审判决结果与李芸提出的诉讼请求不相符,特别是违约金的计算截止时间,李芸起诉主张的是截止提交诉状之日,而一审法院判决的是还清银行贷款之日止。2、一审中,李芸提交的录音证据未组织双方进行质证,但一审法院却将此作为认定事实的依据;且对张文苹、杨华提交的证据至今未组织质证。3、一审法院违反了中止审理的程序规定。201711月,张文苹、杨华向一审法院提起诉讼,请求变更案涉房屋的出售价款,并将立案材料于201826日提交一审法院,但一审法院却于201829日宣判送达一审判决书,文书落款列明时间则为25日。4、案涉合同是双方及中介方共同签署,中介方也是买卖双方履约的安排者、协调者,一审法院遗漏了中介方作为本案当事人。

李芸辩称,1、李芸已按照双方约定履行了作为买方的义务,将定金3万元支付给中介方,并向约定的第三方托管机构支付了首付款,至于中介方为何未向张文苹、杨华支付,李芸并不知情。2、根据张文苹、杨华自己的陈述也可知,合同履行的障碍在于卖方未还清贷款解除抵押,而该履行义务主体是张文苹、杨华。即使存在中介方原因导致的资金筹措不到位,张文苹、杨华也应及时通过其他方式还款结按。而张文苹、杨华逾期未履行该义务,当然构成违约,不能因中介方的原因而免除出卖人的违约责任。3、一审法院不存在违反“不告不理”原则的程序问题。一审中,由李芸提出书面申请,经建行成都三支行同意,一审法院判令若张文苹、杨华未在判决生效后按期向银行还款解除抵押,则由李芸代为偿还按揭贷款的方式继续履行案涉二手房买卖合同,此费用在应支付给张文苹、杨华的剩余房款中予以扣除,该判项并未超过李芸在一审中提出的诉讼请求。全国多地法院均有类似判例以减轻二手房买卖纠纷中执行的难度。4、一审审理不存在未依法质证的问题。张文苹、杨华提交的证据,是在一审开庭之后4个月、8个月才递交,且并非特殊原因新出现,也与案件事实无关,一审法院没有审理的义务。5、张文苹、杨华在一审中未依法提起反诉,而在本案宣判前一天就同一事实另案起诉,是滥用诉权,试图以不必要的诉讼程序拖延本案的审理,以达到一房多卖的目的。本案已对合同的有效性进行了认定,并不存在依照民事诉讼法第一百五十条的规定应当中止审理的法定事由。6、案涉纠纷中,李芸并未要求中介方承担任何责任,张文苹、杨华也未在一审中要求追加中介方作为当事人,本案不存在遗漏中介方作为必要诉讼当事人的程序问题。综上,原判认定事实清楚,审判程序合法,适用法律正确,请求驳回上诉,维持原判。

建行成都三支行未到庭应诉,但提交书面情况说明一份,述称:1、本案系李芸与张文苹、杨华之间因房屋买卖合同发生的纠纷,建行成都三支行对该合同不知情,也不对此承担任何责任。建行成都三支行与张文苹、杨华之间存在借款合同关系和抵押担保合同关系,建行成都三支行对案涉房屋享有抵押权,有权对案涉房屋处置所得款项优先受偿。请求二审法院在查清事实的基础上依法裁决,依法保护建行成都三支行作为抵押权人的合法权益。2、一审判决结果第二项,判令建行成都三支行在收到案涉房屋的贷款余额后,三日内应解除抵押,该项判决不具有实际操作性,不符合实际情况。根据建行成都三支行内部申请解除抵押的审批流程,最快也需两星期,望二审法院对此予以纠正。

李芸向一审法院起诉请求:判令一、张文苹、杨华向建行成都三支行偿还成都市武侯区的房产的抵押贷款51万元,建行成都三支行解除抵押后,李芸、张文苹、杨华继续履行双方签订的《成都市存量房屋买卖合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》,并协助李芸办理该诉争房产的过户手续;二、张文苹、杨华立即向李芸交付该诉争房产;三、张文苹、杨华按《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》约定的千分之五每日的标准向李芸支付逾期违约金肆拾万元整(截至具状之日止);四、本案诉讼费用、保全费用、保全担保费用由张文苹、杨华承担。

一审法院认定事实:20161211日,李芸(乙方)与张文苹、杨华(甲方)签订了《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及相关房屋交易法律文件。合同约定,乙方购买张文苹、杨华甲方位于成都市武侯区房屋,房屋价格1170000元,家电、装修及配套设施80000元,总价1250000元。甲方在收齐房款3日内,将房屋交付给乙方。

《补充协议》约定,乙方(李芸)在签订合同当日支付定金30000元,乙方在过户递件前将首付款410000元存入理房通资金托管账户,待乙方取得产权证书后再进行理房通资金托管解冻将该笔首付款支付给甲方(张文苹、杨华)。若涉案房屋目前为抵押状态,则甲方应在2017215日之前到原借款机构办理完成解除抵押手续、承担相关费用,并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证。甲乙双方任何一方逾期履行还款解押手续的,每逾期1日,违约方应按日计算向守约方支付该房屋成交总价5‰的违约金,逾期超过15日的,守约方有权单方面解除合同,违约方须向收约方支付该房屋总价10%的违约金。

后,因银行预约的提前结按还款时间是2017215日之后,李芸与张文苹、杨华于2017319日签订了《关于合同(编号MM3183172)的补充协议》。该协议约定,张文苹、杨华提前还款结按的时间是2017323日,若因张文苹、杨华原因(包括但不限于资料不齐全、人不到场等)导致房屋在2017323日房屋尾款结按未进行,张文苹、杨华承担违约责任,李芸有权选择继续履行合同还是解除合同。

上述合同和补充协议签订后,李芸于同日向张文苹、杨华张文苹支付了定金30000元,又于2017320日向成都市存量房屋交易资金监管专用账户支付了34万元房款。但张文苹、杨华在补充协议及2017319日签订了关于合同(编号MM3183172)的补充协议后,依旧未在2017323日按时履行完成银行结按手续。

2017年325日,李芸向张文苹、杨华致以《履约通知书》,称张文苹、杨华应在2017323日办理银行按揭手续,但张文苹、杨华却拒绝办理还款手续,且经过多次协商,张文苹、杨华都不积极配合,现要求张文苹、杨华在2017411日前按照合同约定办理按揭还款及过户手续。张文苹、杨华张文苹于2017325日、26日以短信的方式明确向李芸表示,因价格的原因不愿意再出售房屋。李芸诉至一审法院。

至本案庭审时止,涉案房产仍处于抵押状态。抵押权人为建行成都三支行。

一审法院认定上述事实采信了如下证据:《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及相关法律房屋交易文件、定金收据,转账汇款回单、《履约通知书》、《关于合同(编号MM3183172)的补充协议》、短信记录、语音记录、庭审笔录以及各方当事人的陈述。

一审法院认为,李芸与张文苹、杨华关于房屋买卖所签订的合同及相关协议是双方当事人真实意思表示,其内容不违反法律行政法规的强制性规定,合法有效,双方当事人均应本着诚实信用的原则按照合同约定履行义务。张文苹、杨华辩称其一直在积极履行合同,没有按时还清银行结按的责任不在张文苹、杨华的理由不予成立,一审法院不予支持。其在合同签订后要求提高房屋价款的行为违反合同的基本精神,构成根本性违约。张文苹、杨华作为出卖人协助买受人李芸办理过户并取得房屋买卖所有权,在李芸支付完约定的房屋价款后向其交付房屋是其义务。故本案中李芸请求张文苹、杨华继续履行双方关于房屋买卖所签订的合同,协助办理房屋过户登记手续,交付涉案房屋符合双方合同约定及法律规定、理由成立,一审法院予以支持。李芸为诉讼支付的前期保全担保费用3537.74元,未在合同中约定,一审法院不予支持。

建行成都三支行是张文苹、杨华办理涉案房屋按揭贷款银行,李芸承诺代张文苹、杨华还清建行成都三支行银行结按款,有利于合同继续履行,一审法院予以支持。

李芸和张文苹、杨华在合同中还约定了违约金,张文苹、杨华在2017215日没有还银行结按的原因在于建行成都三支行约定的银行结按时间是2017322日。后原张文苹、杨华双方协商一致同意张文苹、杨华在2017323日还清银行结按,张文苹、杨华没有按时还清银行结按款,构成违约,违约日期从2017324日起计算。因此,李芸的违约金请求,一审法院予以部分支持。

据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定,一审法院判决:一、张文苹、杨华应在判决发生法律效力之日起十五日内向建行成都三支行清偿涉案房产的抵押债务,逾期未清偿的,可由李芸在十日内代为清偿(具体金额以银行结算系统为准);二、建行成都三支行收到涉案房屋的贷款余额后,三日内解除对成都市武侯区房屋的抵押;三、李芸于判决发生法律效力之日起十五日内将购房款1250000元支付给张文苹、杨华(扣除房屋定金30000元及李芸代张文苹、杨华支付的建行成都三支行的贷款余额);四、在建行成都三支行解除对成都市武侯区房屋的抵押后十日内,张文苹、杨华将登记其名下的位于成都市武侯区房屋,过户至李芸名下;五、张文苹、杨华在李芸支付完成都市武侯区房屋购房款后三日内将该房屋腾空交付给李芸;六、张文苹、杨华于判决发生法律效力之日起三十日内向李芸支付逾期办理银行结按的违约金(违约金计算从2017324日起以合同总价千分之五每日的标准至实际还清建行成都三支行银行贷款为止);七、驳回李芸的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19650元,减半收取9825元,由张文苹、杨华负担。财产保全费5000元,由张文苹、杨华负担。

二审中,张文苹、杨华提交以下新证据:

1、2017331日,张文苹、杨华与中介方工作人员白维伟的通话录音,拟证明:因中介方提供的还款结按的资金筹措渠道不透明,张文苹、杨华表示只接受贷款银行安排的还款时间,并承诺继续履行合同;

2、2017331日,张文苹、杨华与中介方工作人员白维伟的微信聊天记录,拟证明:在案涉2017330日的补充协议签订后,张文苹、杨华重新向银行申请提前结按,银行安排的还款时间为20178月;

3、2017918日,张文苹收到的来自成都市房管局的短信息,内容为:“您签订的存量房网签买卖合同约定时限已过期,导致房屋交易失败,房屋交易监管资金及利息将在2个工作日内划转到买方账户,请注意查收。”拟证明:案涉房屋买卖交易失败,李芸的首付款未支付,张文苹、杨华未收到李芸支付的任何资金(包括购房定金)。

经质证,李芸认为,对证据12的三性均不认可,不能核实所称中介方工作人员的身份;且即使通话、微信内容属实,也仅能说明张文苹、杨华与中介方沟通委托还款结按的渠道及成本,但结按、解除抵押是出卖人的义务,不能因中介方的某项服务不能满足出卖人的成本要求而拒绝履行买卖双方的合同义务;对证据3的真实性无异议,由于张文苹、杨华不能按约定还款结按、解除抵押,超过第三方平台的资金托管时间,导致已支付的34万元首付款确实已退回李芸账户,并非李芸未按约定付款,不能达到张文苹、杨华的证明目的。

经审查,本院认为,张文苹、杨华提交的证据12,在中介方工作人员未到庭作证的情况下,通话录音及微信记录的真实性不能确认;即使证据内容属实,也仅能证明张文苹、杨华与中介方之间沟通还款结按的资金筹措渠道的事实,不论双方是否达成一致,均不影响本案中张文苹、杨华应按约定还款结按、解除抵押的义务承担,因此,该事实与本案中张文苹、杨华是否构成违约的认定之间不具有关联性,本院对证据12不予采信。证据3的真实性能够确认,对其关联性及证明力本院在其后予以阐述。

李芸提交以下新证据:

1、四川省成都市中大公证处于20171213日作出的(2017)川中证字第11908号公证书,拟证明:张文苹、杨华在一审庭审结束后,将案涉房屋另行委托给中介方“安居客”对外出***,试图一房二卖;

2、四川省成都市中大公证处于20171213日作出的(2017)川中证字第11909号公证书,拟证明:李芸在发现张文苹、杨华试图一房二卖的违约行为后,向中介方发出律师函,要求中介方撤销就案涉房屋发布在网上的出***信息;

3、20171212日、13日的微信聊天记录、20171213日中国邮政签收回执短信息、公证费及邮费******,拟证明:“安居客”的工作人员已收到11909号律师函,李芸因案涉纠纷所支出的成本;

4、(2018)川0107民初1507号案件传票、应诉通知书、起诉状副本,拟证明:张文苹、杨华在本案一审庭审结束后,以提起不必要诉讼的方式来拖延本案的审理;

5、网页新闻,拟证明:成都多家银行房贷利率上调,二手房交易价格大幅上涨;

6、中国银行个人二手住房贷款合同,拟证明:李芸已于20173月通过银行贷款审批,不存在任何违约情形。

经质证,张文苹、杨华对上述证据的三性均不认可,主要理由是:中介公司之间存在抄袭信息的情况,安居客网站上的信息并不必然证明是张文苹、杨华委托发布的,且案涉房屋因本案诉讼已经被李芸申请查封,客观上也不可能再行出卖;张文苹、杨华另行起诉是依法行使诉讼权利,不存在滥用诉权的问题;银行贷款利率是否上调,以及李芸的贷款审批材料,都是尚未发生的损失,不能证明李芸因案涉纠纷受到的实际损失。

经审查,本院认为,李芸提交的证据3中安居客工作人员的身份虽不能确认,但证据123中除微信记录之外的其余证据真实性能够核实,本院对此予以确认;但是,李芸在本案中主张的违约金,系针对张文苹、杨华逾期还款结按、解除抵押的违约行为,而张文苹、杨华在一审庭审结束后是否将案涉房屋另行出售的事实,并非本案中李芸所主张违约金的事实依据,故与本案不具有关联性,本院对此不予采信。证据4的真实性本院予以确认,本案应否中止审理,在其后予以阐述。证据5不符合证据形式,依法不予采信。证据6未载明合同签订时间等信息,真实性不能确认,本院对此不予采信。

双方未提交其他的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致,对此,本院予以确认。

本院认为,本案二审的主要争议焦点有四个,现评判如下:

一、本案应否中止审理。

张文苹、杨华向本院申请对本案中止审理,理由是张文苹、杨华向一审法院另行提起诉讼,即(2018)川0107民初1507号案件,请求变更案涉房屋的出售价格,该案的判决结果将直接影响对本案的处理。对此,本院认为,张文苹、杨华提起的另案诉讼,虽是基于显失公平提出,但并未主张撤销合同,而是主张变更原约定的价款,因此,张文苹、杨华的诉请不论成立与否,并不是认定案涉合同能否继续履行的必要前提,即,案涉房屋的出售价格是否变更,并不会影响张文苹、杨华应否向李芸承担协助过户、交付房屋以及承担违约责任的认定。因此,本案的审理并不必须以该变更价款案件的审理结果为依据,张文苹、杨华主张本案应当中止审理,不符合法律规定,本院不予支持。

二、本案是否遗漏必要诉讼当事人。

案涉《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》中,四川链家房地产经纪有限公司系居间方,并非房屋买卖合同的相对人。而本案系李芸基于与张文苹、杨华之间的房屋买卖合同关系提起诉讼,案涉双方与中介方之间的居间合同关系,与本案并非同一法律关系,因此,四川链家房地产经纪有限公司并非本案的必要诉讼参加人。张文苹、杨华上诉认为系因四川链家房地产经纪有限公司未履行应尽职责才导致结按还款迟延的问题,可依法另行主张权利。

三、案涉合同应否继续履行,进而李芸要求张文苹、杨华还款结按及解除抵押、交付房屋、协助办理过户手续的主张能否成立。

本院认为,案涉房屋买卖合同及补充协议合法有效,双方均应按约定全面履行各自的权利和义务。张文苹、杨华作为出卖人,负有向买受人李芸交付房屋、协助办理产权过户手续的义务。本案中,李芸已按约支付定金及购房首付款,履行了作为买受人的义务,其要求张文苹、杨华履行作为出卖人的对等义务,符合合同约定,应予支持。由于案涉房屋上目前设置有抵押权尚未解除,李芸主张办理过户手续存在履行障碍,但在李芸愿意代为清偿案涉房屋抵押债务的情况下,建行成都三支行的抵押权不受侵害,且有利于案涉房屋买卖合同的继续履行,一审法院据此认定张文苹、杨华应向李芸交付房屋以及协助李芸办理房屋产权过户手续,并无不当,本院予以维持。

关于张文苹、杨华上诉认为一审法院违反“不告不理”原则,判决结果超过李芸诉讼请求的问题。经查,本案中,李芸的诉讼请求是要求张文苹、杨华向建行成都三支行偿还抵押贷款并解除抵押,以及交付房屋、办理过户手续和承担违约责任。故,李芸的诉请基础是合同继续履行。而一审判决中关于“张文苹、杨华未按生效判决确定的期限清偿抵押债务时,可由李芸代为清偿”的判项内容,是对案涉合同如何继续履行的细化,更有利于各方当事人明确自己的义务,并未超出李芸的诉请范畴。故,不属于违反“不告不理”原则、判超所请的程序违法情形。对张文苹、杨华关于一审审理程序违法的上诉主张,本院不予支持。

四、张文苹、杨华应否向李芸支付违约金,以及一审判决认定的违约金数额是否恰当。

庭审已查明,双方在20161211日签订的《补充协议》中约定,张文苹、杨华应于2017215日前到原借款机构办理完成解除抵押手续;后,因银行预约的提前结按还款时间是2017215日之后,双方于2017319日签订《关于合同(编号MM3183172)的补充协议》,将张文苹、杨华需提前还款结按的时间变更为2017323日之前。但张文苹、杨华未能在该约定期限还款结按及解除抵押。上述事实能够证明张文苹、杨华存在逾期还款结按及解除抵押的违约行为,应按约定承担相应的违约责任。

张文苹、杨华上诉认为其不应承担违约责任,主要理由有三:一是2017323日前未能完成银行结按手续,是因中介方未履行资金筹措数额的通知义务所致,并非张文苹、杨华故意违约;二是双方于2017330日另行签订补充协议,对结按时间进行了变更约定,银行据此重新安排的提前结按时间为2017823日,因此在李芸提起本案诉讼时,约定的结按期限尚未到期,不能视为张文苹、杨华违约;三是双方于201743日另行签订补充协议,约定李芸同意将托管在中介方处的定金25000元交付张文苹、杨华,但张文苹、杨华至今未收到该定金。对此,本院认为,案涉房屋在出售时处于抵押状态,根据约定,张文苹、杨华负有向借款机构办理完成解除抵押手续及承担相关费用的义务;而解除抵押手续,需以张文苹、杨华还清贷款债务为前提,因此,筹措还债资金亦属于张文苹、杨华的义务。而张文苹、杨华与中介方之间沟通还款结按的资金筹措渠道的事实,不论是否达成一致,均不影响本案中张文苹、杨华应按约定还款结按、解除抵押的义务承担,故,不构成张文苹、杨华免责的抗辩理由。关于2017330日的补充协议,经查,该协议中有李芸签字,但无杨华签字;对此,李芸称杨华当时明确表示不愿意继续出卖房屋,故未签字。本院认为,在张文苹、杨华未于2017323日前还款结按的情况下,为推进合同的履行,双方再次签订补充协议对还款结按时间进行约定,符合常理。但是,杨华对于其未在该份补充协议中签字的原因,未作出合理解释;而结合一审中张文苹于2017325日、26日向李芸丈夫卢辰发送的短信息中关于房屋售价过低、不愿意继续出售的内容,李芸有理由认为杨华拒绝在2017330日补充协议中签字的行为是不愿继续履行合同的意思表示,在此情况下,李芸于2017420日提起本案诉讼,而杨华在诉讼过程中即使对该份补充协议予以追认,也不能视为双方之间对于重新约定还款结按时间达成一致,故,张文苹、杨华认为应以2017330日的补充协议作为还款结按期限的主张不成立,本院不予支持。更何况,张文苹、杨华至今未还款结按,其主张自己一直积极履约,缺乏事实依据。关于张文苹、杨华是否收到25000元定金的问题。按照约定,李芸已将该笔定金交由中介方托管,至于中介方是否按照201743日的补充协议将该笔托管资金支付给张文苹、杨华,属于居间合同的履行问题,并不影响本案中李芸已履行买方义务的认定,亦不构成张文苹、杨华迟延办理结按手续的抗辩理由。故,张文苹、杨华主张不应承担违约责任的理由均不成立,本院不予支持。

2016年1211日的《补充协议》第四条约定:“甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第三条约定义务的,每逾期1日,违约方应按日计算向守约方支付该房屋成交总价5‰的违约金,逾期超过15日的,守约方有权单方面解除合同,违约方须向收约方支付该房屋总价10%的违约金。”该《补充协议》第三条“关于房屋交易具体事宜的约定”中,约定了张文苹、杨华应承担的还款解押义务。李芸据此要求张文苹、杨华承担逾期还款解押的违约责任,具有合同依据。二审中,张文苹、杨华抗辩认为,即使其需承担违约责任,也应以2017319日的补充协议为依据,即承担30000元违约金。对此,本院认为,该《补充协议》中约定的30000元违约金,其性质系解约违约金,而李芸主张的违约金是基于合同继续履行而提出,故该《补充协议》的约定不能作为本案的违约金认定依据。对张文苹、杨华的该项主张,本院不予支持。

关于违约金的数额。我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主,惩罚为辅”的原则,当约定的违约金低于造成的损失的情况下,违约金属于赔偿性质;当违约金高于造成损失的情况下,违约金兼有赔偿与惩罚的双重功能。本案中,李芸系针对张文苹、杨华逾期还款解押的违约行为主张违约金,并非针对逾期交房主张权利,且李芸除已支付案涉定金及首付款外,尚未支付剩余购房款,亦不符合双方约定的“收齐房款3日内交付房屋”的约定,因此,李芸认为自己租房的房租属于本案中张文苹、杨华逾期结按解押的违约行为所造成的实际损失,缺乏合同和法律依据,本院不予支持。关于银行商业贷款利率的损失,本院认为,在李芸以贷款方式支付按揭房款的情况下,利率的上浮或下调属于正常的商业风险,故李芸申请的贷款所需支付的利息亦不属于其因张文苹、杨华逾期结按解押的违约行为所造成的实际损失。而李芸因本案支出的诉讼费、律师费、担保费、公证费、交通费等费用,并非其必然损失,故也不属于其因张文苹、杨华逾期结按解押的违约行为所造成的实际损失。本案中,虽然李芸未举出张文苹、杨华逾期结按解押给其造成实际损失的证据,但张文苹、杨华至今仍未完成结按解押手续的事实客观存在,逾期期限较长,违约的情节较为恶劣,故根据公平原则和诚信原则,结合张文苹、杨华的过错程度及合同实际履行情况,本院将双方约定的“按日计算向守约方支付该房屋成交总价5‰的违约金”计算标准,酌情调整为“按日计算向守约方支付该房屋成交总价的万分之五的违约金”。一审法院认定违约金的起算时间自2017324日起算,并无不当,本院予以维持。

关于张文苹、杨华上诉所称一审法院未对其提交的全部证据组织质证的程序违法问题。经查,一审法院于2017612日开庭审理本案,于201825日作出一审判决,而张文苹、杨华认为遗漏质证的证据系其于20171017日、201826日提交。二审中,双方均提交了新证据,本院已组织各方进行了举证、质证,上述证据中包含了张文苹、杨华认为的遗漏质证证据,对此,张文苹、杨华的诉讼权利已得到保障。一审法院在作出判决前,对张文苹、杨华于庭后补交的证据虽未组织质证,但该程序瑕疵已在二审中得到弥补,且不影响本案的实体处理。对张文苹、杨华的该项上诉主张,本院不予支持。

综上,张文苹、杨华的上诉请求部分成立,本院部分予以支持。本院虽对李芸主张的违约金的数额予以调整,但案涉纠纷系因张文苹、杨华的违约行为导致,李芸依据合同约定主张的违约金数额亦无恶意诉讼、滥用诉权的情形,故应由张文苹、杨华承担本案一、二审的全部诉讼费用。据此,依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定,判决如下:

一、维持成都市武侯区人民法院(2017)川0107民初3880号民事判决第一、二、三、四、五项;

二、撤销成都市武侯区人民法院(2017)川0107民初3880号民事判决第六、七项;

三、张文苹、杨华于本判决发生法律效力之日起三十日内向李芸支付逾期办理银行结按解押手续的违约金(违约金计算从2017324日起以合同总价万分之五每日的标准至实际还清中国建设银行股份有限公司成都第三支行的银行贷款为止);

四、驳回李芸的其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费按原判确定的负担方式执行;二审案件受理费19650元,由上诉人张文苹、杨华负担。

本判决为终审判决。

 

 

 

 

 

 

审判长  田笛

审判员  夏伟

审判员  龚耘

二〇一八年六月二十日

书记员  梅芳芝